天津武清区地块调研简报
区域介绍（京津发展带 京津都市圈核心位置）
目标宗地介绍（新城次中心 紧邻京津城际站）
地块现状
区域市场表现（全区商品房年均成交总量140万方；城区约65万方，城区均价约7200元/平米）
土地市场
全区层面：我们统计了20##年至20##年3月土地市场成交情况，共计成交18宗，成交面积173万平米，总建面262万平米，平均楼面价约1100元/平米。（详细成交见附件）
商品房市场
区域在售项目分布及价格
对武清区域市场认识
l 从武清在京津都市圈区域来看：（京津发展重要通道和纽带）位于京津重要发展轴，区位优势突出，战略地位显要，交通和区位优势对承接北京和天津产业和人口吸引力，未来人口吸引力、产业的辐射能力将进一步加大，毕将推动其房地产市场的巨大发展。
l 从武清在天津的战略来看：（天津门户、高新产业基地）承担对接北京门户作用，享受产业和政策发展优势；天津市规划将武清定位成京津发展带上的重要新城，高新产业和现代服务业基地。目前，城市化不足，城市规模和框架尚未完全拉开，所以,我现在武清看到最多的正是修路和拆迁，我们判断,其正在面临和争取新一轮城市扩张，发展后劲十足.
l 从武清自身发展潜力来看：（京津之心、京津都市圈发展重要腹地）根据都市圈产业分工，武清产业定位为发展高新产业和现代服务业，高新产业和现代服务业对居住需求的拉动和品质的改善诉求明显，随着大城市交通和人口发展带来系列问题，相信拥有30分钟通勤圈地武清无论在区域环境还是投资价值来看，目前都是较为优选区域。再者根据武清目前现有常住人口87万，预计到20##年规模达到100万，GDP规模达到千亿规模，快速发展带来人口、产业集聚效应明显。其次,据我们调研发现,在武清购房群体中为办蓝印较为普遍,北京、河北的客户多于天津市区，这也印证了我们对其都市圈形成人口承接的判断。相信其辐射力还将会进一步扩大和待挖掘。
对武清地块的投资建议
l 从目前宏观市场及区域表现来看：（都市圈发展利好、自身区域环境优越打造、房价涨幅较为缓慢）20##年在全国各主要市场均成交量下跌的情况下，武清逆市增长了21%。但同期价格增长较为缓慢，其中根本原因待其考证。应慎重考虑武清房价的增长预期。武清尚处城市建设规模扩张阶段，由于其区域内人口有限，必定带来市场短期容量的缺失，但区内品质和品牌较好的项目不乏销售业绩较好（保利项目年去化量20万平米，带来销售额近15亿元）
l 紧邻京津城际站，武清人高度认同的新城区域；随着开发区的规模和投资强度加大，区内人口战略和都市圈中心城市战略的稳步实施，区内对周边人口汇聚效应会愈发明显，外部都市圈的加快形成成为必然，自身区域环境的优化，区域吸引力加大。
l 受一线城市高房价和限购的挤出效应，武清更具魅力；我们认为当一线城市限购政策持续及价格高企短期存续情况看，首都都市圈范围内，武清市场存在较大投资空间和发展潜力，首都都市圈低于万元的区域已经绝迹。武清7000元左右房价，具有较大吸引和发展空间。
综合建议（楼面地价不超过1500元时，建议集团拿下）
结合市场分析和测算结果，我们认为，地价1500元时，地价总额3.2亿元，销售净利润率为5.4%，年度IRR为123%，销售地价比为5.4，在集团考虑一定投资强度情况下，该项目仍具备可行性。
附：武清土地成交表
附：地块周边土地成交统计表
第二篇：房地产项目地块环境调研报告模板
【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】
1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。
2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。
3． 调查主要内容：
3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述
【第二部分 房地产项目土地性质调查】
1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3． 调查主要内容：
3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现状
3-5．地块的历史研究
4．综述
【第三部分 地块周边环境调查】
1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。
3． 主要内容
3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
A、 地块东面近景、远景。
B、 地块南面近景、远景。
C、 地块西面近景、远景。
D、 地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
3-3．环境污染情况：
A、 空气：灰尘及气味
B、 噪音：噪音来源及噪音分贝
C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情况
4．综述
【第四部分 地块交通条件调查】
1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
A、 主要交通干道
B、 远景规划
C、 公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．综述
【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】
1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：实地调研。
3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档
次、与地块距离），包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述
【第六部分 周边社区现状调查】
1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等：
A、 基本资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、 户型、面积跨度
C、 规划
D、 销售资料
1）、售价
2）、付款方式
3）、销售进度
4．综述
【第七部分 项目地块的综述】
【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】
3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。
4． 方式：资料查找。
3．主要内容：（图片为主）
3-1．规划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块
市场调研
【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指 标 数量 与上年同比增长
全省 项目所在地 全省 项目所在地
A.国内生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项 目 上半年 与去年同期相比 备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四：
地理范围
区
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况 多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格
多层 高层 多层 高层 多层 高层
全市 项目所在板块
【第二部分 类比竞争楼盘调研】
1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3． 主要内容：
3-1． 基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园）
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
面积跨度 套数/百分比
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：
付款方式 一次性：分期：按揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目 评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周边环境、景观
A-3 周边市政配套
A-4 周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间规划
B-3 小区内环艺规划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分 住宅消费者行为分析】
1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3． 主要内容：
3-1． 各类档次商品住宅客户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、 购房目的及面积偏好
指 标 比例
购房目的 A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力
指 标 比 例
层数偏好 A 多层（7层以下）
B 小高层（8－18层）
C 高层（18层以上）
户型偏好1 A 平层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
价格偏好 A（根据当地价格板块划分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影响购房决策的最主要的5个因素
A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离上班地点的远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 社区内绿化及环艺规划
I 物业管理及社区文化活动
J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续的齐全
L 建筑质量的保证
M 发展商品牌和实力
进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。
2、对房地产市场发展态势的了解。
需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。
主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。
4、对项目周边居民的调查了解。
了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、
居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。
5、对周边同类楼盘的调查了解。
了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。