吉首市地块调研报告

一、    市场环境

1.1基础经济指标

 20##年吉首市城市GDP总量为71.32亿元，人均GDP为25822

元，城市人口29.82万人。

2.2城市发展规划

吉首市由南北方向呈带状分布，北面为吉首市老市区，南面为乾州新城区。乾州新城于20##年开始开发，是目前吉首市发展的主要方向，目前大量市政机关包括市委市政府已迁入乾州新城，州政府也在规划搬迁。而老城区的发展几乎陷入停滞。

2.3房地产开发现状

   目前吉首市进入开发环节的房地产开发项目共有43个，涉及总开发体量接近600万方。

现有项目中进入销售环节的商品住宅项目28个，总开发量接近400万方。现有项目中已投入市场的开发量为200万方左右，其中已销售面积80—100万方左右。其中位于老城区的项目一共11个，其中有3个已进入尾盘期，剩余8个的投放市场面积为70万方左右，整体去化率接近50%，存量面积为35—40万方。

2.4项目调研分析

采用8个典型项目数据进行分析

目前吉首市商品房主流均价为2900元—3000元/㎡之间，户型需求比较复杂，整体去化速度不佳，项目开发周期普遍较长。其中世纪山水一期整体均价达到3500元/㎡，为目前吉首商品房房价最高盘。九龙山庄因其位置较偏，目前成交均价为2100元/㎡左右，相对主流价格较低。

二、    地块条件

2.1地块基础数据

地块面积44.5亩，容积率5.5，总建筑面积16万㎡左右。地块东西高差3米左右，无拆迁。

2.2地块周边环境

由于过去10年及目前吉首市政府的城市发展规划重心都在乾州新城，导致地块所在的老城区发展几乎停滞，目前地块周边环境差，缺少完整配套。地块周边居住人群层次较低，有能力改善居住环境者基本都已经搬迁，地块周边的居住人群消费能力差。目前以无经济实力的中老年居民以及租住人群为主。

地块所临环城南路无任何商业氛围，而周边消费群体被地块背面的红旗路、武陵路截留。环城南路以车流为主，人流量很小，人气很低。道路东侧有一定量的商铺，空置率很高，并且经营业态以汽车销售及汽车周边产业为主。道路西侧分布小区的开门方向基本全是向西，往红旗路开门。由此导致地块基本无商业价值。

地块旁边有一个商品房开发项目体育星城，目前销售均价2900元/㎡，前年开盘，开盘均价为2550元/㎡左右，三年来均价上涨仅为300元/㎡。目前地块周边二手房价格在2100—2400元/㎡之间。

2.3地块评估

    地块处于贫民区，周边环境差，无完整配套，地块基本无商业价值。地块周边二手房及租房需求较大，新建项目去化速度慢，开发周期长，利润空间小。地块所在区域受周边环境及城市发展规划的影响，未来的成长空间受限，项目定位较低款，价格上升空间小。地块条件与公司发展战略不吻合。

第二篇：地块调研报告

宁晋中心区地块调研分析

一、市场分析

1）区域市场现状

县城经济发达、城区发展快，房源需求刚性，具备增长性的市场购买力 宁晋县是具有非常明显经济特点的地域，工、农、副业发达，人群经商意识强，群体流动大，宁晋县房地产早在20xx年就同步城区建设有了较为成型的发展，以天山水榭花都等为代表，城区建设较为成型，房地产市场需求不断增大，在全省范围属于价格突破3500元以上的梯队序列，从供需关系来看当前市场处于供需合理阶段，一方面总体供略大于求，区域内有差异，另一方面需求量大，而且还将在一定时期内持续。

2）楼市分析

市场开发节奏较慢、大规模盘不多、价格攀升快，价格走势良性。

分析宁晋房地产市场发展，自20xx年以来以凤凰路为中心线，规模不一的楼盘先后上市。在新一轮供不应求的市场条件下，明显提高了房地产的价格攀升。还以凤凰路中心线为准形成了明显的价格段，以颐和绿洲为代表，城南中心区价格在3300元-3500元之间，以一品江山为代表的城北副中心区价格在3000元-3300元之间，东西两城区楼盘受规模限制价格在3000元以上，而且相差不大。

3）目标客群分析

城区发展早、二次置业需求量大，市场需求追品、追价节奏好，机会难得。 通过我们对于区域各个楼盘购买力的把握，我们对于区域购买客源的结构反映如下： ? 本县居民改善居住条件的二次置业（家属院外）是当前区域市场的主力需求，其中中高档购房需求占据重要位置；

? 外来人口（乡镇）本地置业的比例近年来日趋明显，这部分群体主要是本县经商的私营

业主；

? 在置业目的上，除了刚性需求的增加，随着近几年县城房地产市场的日益升温，投资客

在购房者中所占的比例逐渐增加，但自住需求所占比重仍远高于投资需求。

二、项目分析

项目地块位于宁晋县主城区，城市中心路凤凰路南部，属于政商生活核心区地带，南邻宁晋城市公园、新汽车站，周边有教育局、医院、实验二小学、超市等城市配套设施，项目总体分析为：

1）项目优势分析

? 地段位置好、规模小，开发灵活，具有明显的抗风险性；

? 周边环境较好，居住气氛成熟，临近宁晋公园以及生活配套完善区；

? 区域优势明显，连接政、商中心圈的重要区段，政、文、教、医高端群体集中； ? 路网发达，交通便利、居住中心感强，车行方便。

2）项目劣势分析

? 地块偏小，一面紧邻单位宿舍，规划布局受限制；

? 地块离主干道及主要商业区有一定距离，较为隐蔽；

? 规划路尚未开通，社区出入口及形象规划受限。

3）项目机会点分析

? 区域不断升温，房价不断攀升；

? 县城沿凤凰路两侧楼盘的前期带动，以及颐和绿洲为主力的规模大片区已形成，前景

看好，具有很大的发展机遇；

? 整个楼市的开发水平不高，市场缺乏真正将品质项目，这给本项目的开发带来机会； ? 持续快速发展的区域经济和市场存房量的减少带来供求关系的持续利好。

4）项目威胁点分析

? 国家近年频繁出台的各项房地产政策，一定程度上制约了房地产市场；

? 四邻公务单位家属区建设对主流消费群体的影响，同比多层社区对高层的需求影响； ? 配建廉租、公租房的比例对整体推广和销售的影响。

? 与本项目邻近的楼盘将有不断的后续销售，竞争将加大。

5）项目SWOT分析对策

? 强化项目所处政商中心圈的区位优势及项目发展前景；

? 通过创新突破，打造片区乃至整个市场的品质标杆，塑造独特个性；

? 科学合理的差异化市场定位，抓住有力的市场时机，从快出手，从市场的竞争中脱颖而出；

? 先进超前产品规划，加以专业营销推广、炒作以产品和人文来提升项目的品质； ? 通过品质展示，配套先行，将营销策划做足做够。

发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发中应遵守的原则。

三、项目定位

1) 档次定位

总体讲，宁晋当前楼市产品同质化还是比较严重，没有明显的高端产品出现，经过多层普及阶段后，高层将成为后续市场的一个主力产品，尚没有达到其他高端产品竞争阶段。因此，结合项目实际，项目开发符合走中高档住宅产品的开发路线条件，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力。

2) 地块价值预计

价格依据:

1、项目的土地成本、建造成本、安装成本以及项目所打造的产品质素和规划设计理念；

2、消费群体对项目区的发展潜力及发展价值的认可度；

3、片区部分楼盘的参照对比；

4、房地产市场的价格走势；

5、类比量化定价法。

价格判定：

根据市场现状和对开发周期的理性预测，项目整体销售均价不会低于3600元—3800元，依此推算项目开发价值风险，在现有每亩80万标准地价基础上，结合投入产出比、成本及风险预测，以每亩不超120万为理想拿地价，比照每平米3800元目标价将很容易达到均收益1000的收益利润。

四、结论

综上分析：宁晋县房地产市场当前属于有价、有市、无优势房源的阶段，在房价被明显推高的市场下，没有足够量的楼盘确保供需平衡，使之向产品时代的发展，从市场需求单方面来讲，目前是难得的开发切入时机，尤其是我项目地周围强大的房源竞争已经趋缓、结束，周围人文、景观环境更超明显。不论是从项目实现的经济效益、社会效益，还是从项目的可行性研究来考虑，本项目开发切合整个县城发展的需要，本项目地块非常可行，投入产出比值高，而且对我公司对于县域项目开发，具有试验田的作用。

20xx年9月2日