丽泽花园东地块调研报告

调研时间：

调研地点： 浙江省金华市婺城区

调研对象：丽泽花园东地块

调研方法：实地考察，报刊文献资料收集与分析

调研人员：

目   录

一，金华经济发展形势——城市概况.......................................1

1金华地理置..............................................................1

2城市性质及地位........................................................ 1

3城市规模.............................................................. 1

4城市总体布局..........................................................1

二、城市经济发展概况         ...................................................1

三、城市交通状况...................................................... 2

1航空.................................................................. 2

2铁路.................................................................. 2

3公路.................................................................. 2

4水运.................................................................. 2

四、项目所在地区概况....................................................3

五、地块指标............................................................3

六、地块交通状况........................................................3

七、地块现状.............................................................4

八、医疗................................................................4

九、其他................................................................5十、初步结论.............................................................6

一，金华经济发展形势——城市概况

1.地理位置

         金华市位于东经 119 ° 14'-120 ° 46', 北纬 28 ° 32'-29 ° 41', 地处中华人民共和国东部沿海的浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越，是中国陆路交通主枢纽之一，闽浙皖赣四省的交通要道，浙江中西部的中心城市。^【1】金华地处金衢盆地东段，为浙中丘陵盆地地区，地势南北高、中部低。“三面环山夹一川，盆地错落涵三江”是金华地貌的基本特征。^【2】金华行政区划分为2个市辖区、4个县级市、3个县，土地面积109.21万公顷，其中耕地面积16.63万公顷。^【3】城市建设用地主要集中在中心城区，工业用地主要集中在婺城工业园、金东工业园、武义工业园等九个工业园区。

2.城市性质及地位

       金华是浙江省中西部中心城市，浙江省重要的交通、信息枢纽，并将逐渐形成辐射浙江中西部和“四省九地市”的区域性中心城市。^【4】

3.城市规模（数据来源于互联网）

       有关数据表明，金华市全市出生人口46620人，出生率10.13‰，人口自然增长率3.19‰。（20##年）人口密度1681.85人/平方公里（20##年），出生率11.65%，人口自然增长率5.78%（20##年）。

4．城市总体布局

       金华的中心城市发展呈“一个核心区六大功能区”的总体布局，即：

“核心区”指一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市的主要主要服务功能。

“六大功能区”是指

城南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区；

城北：以浙江师范大学、体育会展中心为特色的综合区；

城东：以金东区公共中心为特色的综合区；

城西：以十里长湖公园为特色的综合区；

城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心、区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区；

城西南：以市工业园区和高新科技园为主的产业园区

       城市的发展目标是，把金华打造成浙江中西部中心城市，辐射四省九地市的主要核心城市；长三角重要的先进制造业基地，金衢立产业带核心区；浙江中西部地区交通信息枢纽；浙江中心部地区商贸金融与现代物流集聚区；浙江中西部地区科技教育文化中心；浙江中部地区生态保护重点区和长三角外围的重要旅游区。

二、城市经济发展概况

区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例（20##年）

以上信息来自百度百科http://baike.baidu.com/view/7744.htm#sub7744

三、城市交通状况

1.航空

　　金华周边有杭州、上海、宁波国际机场，市区距杭州、上海、宁波国际机场约1-3小时车程，义乌民航机场距离金华市区50公里，离义乌市区10公里左右，是浙江中西部地区最大的航空港，有飞往上海、北京、广州、海口、南昌、汕头、武汉、厦门、福州等地的班机。目前义乌机场已开通广州、深圳、北京、厦门等十多条空中航行。 

2．铁路　　

　　金华铁路枢纽是华东地区重要的交通枢纽，以金华西站为中心，向四境辐射。沪港直通列车和浙赣、金温、金千线上一切列车均停靠金华西站。

　　金华境内始发的旅客列车有：金华西—沈阳北、金华西—温州（延伸至兰溪站）、金华南—温州、金华西—千岛湖(20##年已经停运)、义乌-千岛湖、义乌-南昌、淮北-义乌-上海、兰溪-上海（20##年已经停运）（2对）。

　　金华西站是最早的金华火车站，位于城中心婺城区迪耳路，浙赣线上的列车均停靠于此。附近饭店不少，因为基本上属于市中心区域的边缘。

　　金华南站是位置在城西南，属于郊区，只有金温铁路上去温州的车才会停靠此站。西站到南站打的至少35-40分钟。 。

3．公路

　　330国道金华-兰溪-建德已建成高等级公路，杭金衢、金丽温高速公路已于20##年建成通车。

　　金华有三个汽车站，西站是跨省的汽车站，南站和东站主要发往周边市镇。

　　金华汽车西站

　　地址：铁路金华西站西侧的人民西路环城西路口

　　发往：跨省、跨地班车，杭金快客每小时一班，上海快客每天2班。

　　金华汽车南站 金华南站客运班次时刻表

　　地址：双龙南路宾虹路口

　　发往：兰溪、武义、永康、磐安4县市的中巴（流水发车）。

　　金华汽车东站 金华东站客运班次时刻表

　　地址：环城北路陶朱路口

发往：义乌、浦江、东阳的中巴（流水发车）。

4.水运

      周边有上海、宁波、温州等出海港口，境内最大河流金华江流经兰江、富春江、钱塘江。

四、项目所在地区概况

       丽泽花园东地块位于环北路南侧、玉泉西路北侧（新狮街道后垅村）、迎宾大道西侧，面积为139000平方米；地块二位于二环北路南侧、玉泉西路北侧（新狮街道后垅村）、浙师大街东侧，面积为136539平方米。这两宗地块各项出让指标完全一致，容积率为1至1.2，建筑密度小于28%。

地块区位示意图，来自E都市截图

   丽泽花园东地块环境得天独厚，低丘缓坡更趋原生态，尖峰山近在咫尺，也是闹中取静的好地方。以此次推出的400余亩大地块为例，与浙师大隔街相望，文化教育气氛浓厚，南侧就是开发成熟的柳湖花园，西侧就是迎宾大道城市中轴线，地理位置优势突出。

五、地块指标

六、地块交通状况

   丽泽花园东地块北临金华城市主干道二环北路，南接玉泉西路，东面迎宾大道，交通十分便利。距离高速公路一公里左右，与103省道相距0.87公里。距离市区二十分钟左右车程。

    周围出行也可搭乘18、127、311路公交车。

            

七、地块现状

现状：自然现状土地。地块内有少量灌木丛、菜地、池塘。西面丽泽花园，南面柳湖花园。

 

八、教育

       教育越来越成为一个家庭选择住址的重要因素，该地块拥有良好的教育周边影响。一方面浙师大周围许多教师，及教师家属居住，以及很多大学生居住，拥有良好的学术氛围；另一方面，浙师大幼儿园、柳湖小学、金华市第二中学等一些学校都在本地块500米之内，而且省重点中学——浙江师范大学与该地块仅一条马路之隔，人文环境优越，文化气息浓重。

八、医疗

本方案地块周围，浙师大医院，骆家塘医疗队，人民医院，等使用都非常方便。

九、其他

       菜市场是日常生活中不可缺少的场所，福泰隆超市骆家塘店就位于地块西南1.1公里处。玉泉西路也有一家大型的农贸市场，能满足居民的日常所需。

 

      

浙江师范大学更是各种设施配备齐全，篮球场、排球场、足球场、网球场都可在闲暇时间为居民充分利用。在浙江师范大学开展的各种活动和讲座等周围居民也可参与其中。浙江师范大学更是一个难得的生态园区，各种植物，动物应有尽有，有良好的学术氛围和优美的环境。

十、初步结论

通过对本案地块的调研，得出以下结论：

4.1 本案地块周边环境良好，交通便利，各种公建设施较为完善，地块本身又独具特色，地势起伏，山坡平地错落有致，具有不错的自然景观，适合开发现代优雅宁静的居住小区环境。

4.2 环顾本案地块周边，东为河马头社区，南为柳湖花苑，西为丽泽花园，北为浙江师范大学，四周已经布满，仅剩此地块为一片绿洲。在当今社会形势下，房地产开发迅速，城市不断向外延伸，城市边缘居住小区成圈层式发展，不久将来，该地块必将成为一块房地产开发用地。鉴于眼前的周边环境，柳湖花园和丽泽花园为早些年建造的小区，浙江师范大学高教园区融合了高度的文化氛围，芙蓉峰作为该地块优美如画的背景，足以见得该地块有无可替代的地段优势，急待开发，为城市居民打造良好的居住空间。

4.3 本案开发需结合地形，适度取舍自然景观，采用不同户型，推陈出新，引进新颖的设计理念，使产品有别于其他现存的楼盘，装备项目总体的市场竞争力。建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，达到完美统一，和谐共生，最终创造一个舒适、卫生、安全、宁静的现代化小区。

第二篇：公园现状调研报告

婚 庆 公 园 项 目

投

资

分

析

报

告

二零一二年十一月二十日

目录

第一部分、项目投资分析报告编制背景

第二部分、城市经济状况

第三部分、项目整体概况

第四部分、项目SWOT分析

第五部分、项目综合定位

第六部分、项目开发成本及投资收益分析

第七部分、项目投资可行性结论分析

?

? 项目投资分析报告编制背景 投资分析报告名称

婚庆主题公园项目（以下简称本项目）分析报告

? 投资分析报告编制单位

曲靖市依生一世婚庆礼仪有限公司

? 投资分析报告分析依据

（1）、国家相关政策、法规

（2）、曲靖地块整理信息

（3）、走访记录、市场调研数据、资料

（4）、曲靖市政府机构相关资料

（5）、同行业报告资料

4、项目地况概况

婚庆公园位于曲靖白石江两岸，西北两侧紧邻规划道路，东侧与廖郭北路相接，南北为开发用地，用地总面积为83872㎡.

公园用地为白石江河谷，两岸与河谷高差大，最大高差为29m,形成

盆地形式。缓坡、分布两岸，白石江从西向东穿插而过，清澈河水为公园建设提供了优良的资源。

第二部分、曲靖市经济状况

2005、2006、20xx年连续三年被评为全国十佳宜居城市；20xx年荣获中国走向世界——中小城市成就奖，名列第六；连续数年GDP排名全省第二，并且保持高速增长。

20xx年，曲靖入选新中国成立60周年“中国城市发展代表”

20xx年，曲靖市城市建设力度加大，城市化水平由19xx年的18.4%提高到20xx年的22.4%，增长4个百分点。主城建成区面积达25平方公里，城市人口达33万人，人均居住面积接近全国平均水平。20xx年，曲靖中心城区建成区面积32.2平方公里，城镇人口38.07万人，城镇化率为55.8%，分别比20xx年增加8.7平方公里、13.97万人、16.8个百分点。 20xx年，中心城区麒麟城区建成面积34.2平方公里，比10年前扩大了12.2平方公里，人口近40万，GDP总额657亿。

20xx年，曲靖中心城区麒麟区面积52平方公里，户籍人口43万，常住人口超过55万。

20xx年， 靖中心城区建成区面积78平方公里（含沾益县14平方公里），经国家住建部批准曲靖成为大城市，也成为云南第二个大城市。（中心城区人口已达到80万）。

20xx年6月26日，国务院下文批准曲靖开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为“曲靖经济技术开发区”，实行现行国家级经济技术开发区的政策。

到20xx年，曲靖城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到20xx年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。

20xx年全市实现生产总值1005.5亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。全市消费品市场活跃。全年实现社会消费品零售总额232.8亿元，增长22.5%。全社会固定资产投资规模跨越700亿元大关，完成701.5亿元，增长26.4%。财政收入快速增长。全市财政总收入达251亿元，增长19.6%，地方一般预算收入72.4亿元，增长14.6%，其中税收收入62.7亿元，增长15.7%。全年地方一般预算支出181.6亿元，增长29.6%。金融运行平稳，存贷款持续增加。年末金融机构各项存款余额1017.4亿元，同比增长21.7%。金融机构各项贷款余额629.9亿元，同比增长19.6%，其中：短期

贷款221.7亿元，同比增长10.9%；中长期贷款389亿元，同比增长25.5%。

分析：曲靖经济继续健康快速发展，通过在工业生产、城镇建设、现代农业、商贸物流等方面的经济两点的打造，不断调整产业结构，为曲靖市的经济发展奠定了坚实的基础。随着经济的不断发展壮大，居民收入水平持续保持继续增长，极大的促进了婚庆行业的投资发展。

此外，城市建设的力度的不断加大，全社会的第三产业投资总额呈现可喜变化，人民生活水平不断提高，服务行业保持健康稳定发展。

第三部分 婚庆主题公园项目整体概况

? 项目概况

婚庆公园位于曲靖白石江两岸，西北两侧紧邻规划道路，东 侧与廖郭北路相接，南北为开发用地，用地总面积为83872㎡.

公园用地为白石江河谷，两岸与河谷高差大，最大高差为29m,形成盆地形式。缓坡、分布两岸，白石江从西向东穿插而过，清澈河水为公园建设提供了优良的资源。

? 总平面布局设计

因本项目为公园项目，其周边主要道路系统均已形成及即将行成 在严格保护现有水系资源的前提下，进行局部填挖，完善公园形态。使景观和当地的水和土壤条件相互协调，形成为城市提供生态保育，游憩及文化为一体的城市风景。

通过流动大气的景观造景设计元素，建立一条与人造自然之间的游憩廊道，充满了生态性，提供了大量的游憩机会，并使得景观充满美感。 在获得生态服务的同时对该区域的经济的带动、招商引资、文化产业的吸引起到了良好的驱动作用。配合公园游憩网络的建成，建设与之相配套的婚庆文化教堂、婚宴宫、商业街道，娱乐住宿等建筑设施。

第四部分、项目分析

? 项目优势

＊片区处于城市规划发展区域

＊本项目区域位置良好、距白石江公园较近

＊整体发展态势良好，市场认可度增加

＊依生一世婚庆公司具有良好口碑，与婚庆行业文化经验，群众公信力强

2、项目劣势部分

＊项目缺乏必要的配套服务建筑设施

＊现有周边小区外观与本项目设计里面不符

第五部分 项目综合定位

项目总体定位思路

经过对曲靖市婚庆相关各行业市场特征研究，以及对项目

自身条件的分析，结合未来曲靖文化产业及婚庆行业的发展趋势 ，我们针对本项目的市场属性、市场形象初步确立定位思路。

⑴项目属性：本项目地块因应其位置和周边环境的关系，定位以高尚的主题休闲娱乐公园。

⑵市场形象：在总体规划上力求蹊径，将其打造成文曲靖的一个高档次、高品质、极富文化内涵的标志性主题公园。

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第六部分、项目开发成本及投资收益分析

? 项目现状

尚未启动

? 项目成本核算

预计投资1亿元人民币，具体开发成本数据有以最终整体设计 方案为准。

第七部分、项目投资可行性结论分析

综上，婚庆主题公园的建设不但是一项利民惠民工程，又可加快区域发展，提高城市建设品位，为国家增加税收。

所以我们认为，婚庆主题公园具有良好的经济效益和社会效益，是一个值得投资的项目，是个好项目。

本项目主要风险来自以下几点：建设成本、开发周期以该项目批准之日起算18个月左右、建筑面积、绿化面积等。这些风险又受政治、经济、社会条件的影响。为此，在项目后续发展建设中将着重落实。