房地产商住项目地块调研报告模板

目录

第1部分 项目所在城市宏观环境 ................................................................................................... 2

第2部分 项目地块区域分析 ........................................................................................................... 2

第3部分 项目地块现状 ................................................................................................................... 4

第4部分 项目地块销售市场分析 ................................................................................................... 5

第5部分 项目地块总结（SWOT分析） ........................................................................................ 7

1

第1部分 项目所在城市宏观环境 1.1 目的

若是新拓展城市的项目，必须对当地宏观市场宏观环境进行分析，掌握项目所在城市的基本状况。

1.2 调查方式

通过网络、报纸、实地考察等多种方式进行了解。

1.3 主要内容 1.3.1 城市概况

城市所处省份、位置、接壤界、山脉、流经河流、城市标志、支柱产业、地标建筑、城市性质（交通枢纽、政治中心、经济中心等）。

1.3.2 行政区域

行政区域总面积、市辖区县（区、县、乡、街道等）面积、位置以及距离主城区大概距等。

1.3.3 城市人口

总人口、非农业人口、农业人口、城镇常住人口、各区县人口、主城区人口等。

1.3.4 城市交通

陆运（铁路、高速公路、快速通道、国道、省道、地铁等）、水运（河流、港口、码头等）、空运（机场、航线、班次等）。

1.3.5 城市宏观经济

全市以及各区县近5年左右的GDP总量、GDP增速、人均GDP、各产业产值、产业结构比、固定资产投资、房地产投资、城镇居民人均收入和支出等。

1.3.6 城市发展规划

包括城市总体及各区县定位、战略规划，城市规划建设目标等。

1.4 项目所在城市宏观环境总结

第2部分 项目地块区域分析

2.1 项目地块地理条件

2.1.1 目的

通过对项目所在地区气候、地质地貌的调研，掌握项目所在地区的地理环境基本状况，以便于产品定位和研发设计。

2.1.2 调查方式

2

查找地区的《市志》、询问当地的气象台进行了解以及实地调查拍摄地块现状图片。

2.1.3 主要内容

① 气候条件：温度、日照条件、风向、降雨量及湿度；

② 地质地貌状况：地形、地质、地貌、水系、山脉、植物分布等。

2.2 环境调查

2.2.1 目的

对地块周边的自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。

2.2.2 调研方式

实地调查，拍摄照片。

2.2.3 主要内容

① 地块各个方向1.5-2公里半径范围内的自然环境状况，包括近景、远景及视野遮蔽状况；

② 地块各个方向1.5-2公里半径范围内的历史人文景观，并可标明距离项目地块的车距；

③ 环境污染情况：空气（灰尘及气味）、噪音（噪音来源及噪音分贝）、水质（地块周边河湖的污染程度）、土地（垃圾污染）、治安情况。

2.3 交通条件

2.3.1 目的

通过调查项目地块周边的市政路网、公共交通起始线路的现状及其远景规划,判断地块所处位置的交通条件便利程度。

2.3.2 调查方式

结合市政交通地图，实地察看，并拍摄照片。

2.3.4 主要内容

① 通往地块的主要交通干道：高速路、快速通道、城市主干道；

② 公交线路及站点、地铁线路及站点；

③ 地块四周市政道路；

④ 对外水运、空运交通状况；

⑤ 水、陆、空运的远景规划。

2.4 周边市政、公建配套设施调查

2.4.1 目的

调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。

2.4.2 方式

3

实地调研，拍摄照片，并要积极获取政府关于地块周边的最新规划。

2.4.3 主要内容

调查地块周边1.5-2公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离）包括：购、娱、食、教、医是重点

① 购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等位置、数量、规模）； ② 娱乐餐饮（娱乐、餐饮、康体等位置、数量、种类、档次等）；

③ 教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆的距离、数量、质量）； ④ 医疗（各级医院、药店的位置、数量、规模）；

⑤ 通讯（移动、联通、电信的营业厅分布、数量、规模）；

⑥ 银行（各银行营业网点、ATM的分布、数量、规模）；

⑦ 政府最新规划确定的未来市政设施配套及建好时间。

2.5 周边楼盘现状

2.5.1 目的

调查项目地块周边的楼盘数量、品质、规模等，判别地块所在区域的成熟度。

2.5.2 调查方式

实地调研，拍摄照片。

2.5.3 主要内容

① 周边主要楼盘、小区列示及产业特性;

② 各楼盘及小区的居民阶层;

③ 各小区的总体规划、价格等，包括：

A、 基本资料(开发商、地理位置、占地面积、小区规模、小区内配套、开发时间、建筑结构、建筑面积)；

B、 户型、面积跨度；

C、 规划设计（可用图）；

D、 销售资料(售价、付款方式、销售进度)。

2.6 项目所在地区域分析总结

第3部分 项目地块现状

3.1 目的

通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。

4

3.2 调查方式

准备好地图、相机、政府提供的地块规划图，进行实地调查、实地调查，并全方面、多角度拍摄地块现状图片。

3.3 主要内容

3.3.1 地块位置

在地图上标注出地块所在的位置，并注明位于何区县、街道等。

3.3.2 地块面积

地块的占地面积，净用地面积（若有代征地，则应扣除代征地面积后为净用地面积）。

3.3.3 地块规划图及规划指标

从政府部门获取地块的规划图，了解地块的用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、商住配比等。

3.3.4 地块用地红线图

向政府部门索取用地红线图。

3.3.5 地块现状

实地踏勘时，应重点了解地块现状的以下几个方面：

一是，利用政府提供的规划图以及用地红线图，核实地位具体位置；

二是，项目地块范围内现状，是否有建筑物、是否有堆土（若有堆土，堆土的量大概为多少、所导致的地块高差大概多少等）、植被、土地是否平整等；

三是，项目地块已达到几通：

① 目地块周边是否形成道路，若形成道路，道路的级别、车道数（单行几车道、双向几车道）；

② 给排水的状况，即给水管网、排水管系的铺设情况、预计完成时间等； ③ 通讯管网目前铺设及接入情况、预计完成时间等；

④ 通气管网铺设及接入情况、预计完成时间等；

四是，还应重点关注地块周边不利构筑物或因素，包括是否有高压线、变电站、铁路轨道、河道沟渠、公墓、高架桥、高速公路、污染性企业等等…

3.4 项目地块现状总结

第4部分 项目地块销售市场分析

4.1 项目所在地房地产市场总体状况

4.1.1 目的

调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。

5

4.1.2 调查方式

通过网络、房地产数据专业服务机构、政府相关部门等搜集基础数据，在此基础上进行分析。

4.1.3 主要内容

① 宏观经济运行状况：可借鉴第一部分的相关数据；

② 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规，包括：

A、政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规；

B、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规；

C、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。

③ 项目所在地房地产市场总体供求现状，包括：

A、公开土地市场供给和成交情况；

B、房地产开发总额，其中商品房建设、 住宅投资占比重 ；

C、商品房施工面积，其中住宅及商业分别的施工面积、今年新开工者所占比例；

D、商品房竣工面积，其中住宅、商业分别为多少；

E、销售预售商品房面积，其中住宅、商业分别为多少；

F、全市商品房销售收入，其中住宅、商业分别为多少；

G、空置面积、其中住宅、办公楼、商业楼；

H、二手楼交易情况，包括交易面积、套数、平均价格等。

④ 项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异，包括：

A、板块差异及地理范围 ；

B、划分依据：建筑及商业、人文特征描述、政府市政规划的引导 ；

C、热销区域总结 ；

⑤ 项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

A、项目所在地的各类商品住宅、商业（多层、小高层、高层、别墅、商铺、公寓等）的平均价格，以近5年左右的数据进行对比；

B、项目板块的各类商品住宅、商业（多层、小高层、高层、别墅、商铺、公寓等）的平均价格，以近5年左右的数据进行对比；

4.2 项目周边可比竞品分析

4.2.1 目的

调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况，通过地块周边的竞品方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、设计、环艺等具有参考价值。

4.2.2 调查方式

先收集基础资料，在此基础上进行有目的的实地调查。

4.2.3 主要内容

6

① 基本资料：楼盘名称、地理位置、发展商、建筑承建商、建筑规划设计商、环境设计商、销售代理商 ；

② 项目户型结构详析，包括户型（平层、错层、跃层）、面积跨度、套数/百分比；

③ 项目规划设计：总占地面积、总建筑面积（容积率）、建筑层数、栋数、建筑布局及开发节奏、外立面风格、色调及用材、交楼内装修标准、小区绿化及环艺、车位比；（可用图加文字）

④ 小区内康乐及商业配套设施 ；

⑤ 物业管理：物管企业资质、口碑、物业费；

⑥ 销售资料：售价（按揭折后价、 最高价、最低价、均价）、销售进度 销售率、已销售单位户型比例、客户初步分析；

⑦ 周边环境及配套评判 。

4.3 项目地块销售市场分析总结

第5部分 项目地块总结（SWOT分析）

通过前面从不同角度对地块的考察和总结后，应该对项目用地进行投资建议SWOT分析，对地块的优势进行梳理，并结合项目用地未来可能的规划设计，客观指出地块存在的劣势， 再者，要合理分析项目地块开发存在的机会和威胁，最终给出投资建议（即拿地的策略、步骤等）。

7

第二篇：房地产项目调研报告 潘禹含

房地产项目调研报告

潘禹含

房地产项目调研报告

一． 调查基本情况说明

调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。

1.调研时间：20xx年12月7日至20xx年12月8日

2.调研楼盘名称：星河城 玫瑰城 国际鑫城 绿地剑桥 （金岭弯为别墅，除外）

3.调研的方式：明调及暗调

二．详细的调研结果及结论

1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传

（1） 开发商：

四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于20xx年末的和兴房地产和20xx年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发商丰远，虽然也是在20xx年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。

（2） 开盘时间：

从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝

独秀的感觉。

（3） 位置：

位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以说都没有玫瑰城方便。

（4） 占地面积：

四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的

。

（5） 整体规划（楼型特点）：

从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。

（6） 营销策略及前期宣传

在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。

2风格及项目定位

玫瑰城：中低档 西班牙风格，以景观为主

星河城：德式，中档

国际鑫城：欧式 中低档

绿地剑桥：欧式，中档。特别值得一提的是：绿地剑桥的风格，很受女性的喜爱，

这样如果决定权掌握在女性身上的时候就会很有优势

3.楼盘周边环境，及周边配套设施

玫瑰城：周边有居民楼，繁华度还算可以，但就空气质量来说，望花地区的

空气质量还是略差的，交通方面，如果要是做公交车的话，需要步

行5至10分钟，且只有望花北道的810，805等一些车，并不是特

别的方便。附近只有一所小学，离石油学院也有一定距离，如果要

购物的话，也要步行10分钟左右。

星河城：周边有行政部门，且离石油大学较近，但是就出行坐车，和购物来

说，并不是特别的方便，公交车也是同玫瑰城一样，只有望花北道

的810，805等一些车。空气质量也不是很好，距离新钢也是很近的。

国际新城：属于李石的旧区，日常购物来讲在李石所有的项目中还是比较方

便的，空气质量可以说也比望花好。周边还有东北育才能学校，

唯一不足的地方就是交通不是很便利。

绿地新城：空气还是不错的，正对这大连理工学院。但是临近的居住人数还

是非常少的，且交通也不方便。

4. 小区规划(物业，户型，会所 ，容积率，得房率，)

总体来看，绿地的得房率较高，对于消费者来说等于变相的节省资金。而从物业方面浩博物业能稍好一些，而绿地则属于自营的大部分消费者会在感觉上没有那么专业。，且物业费略高

（2）户型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室为主。因为玫瑰城主要珍贵

望花厂矿职工，所以2室的设计还是较好销售的。同时拥有较大面积户型， 能满足一些人口较多的家庭购买。

国际鑫城：61平方米至145平方米。户型的大小感觉也十分合理。因为这个项

目定位在中低档，所以价格能稍微偏低些，这样如果是最小的户型虽

然去除公摊部分所剩的面积偏小，但是购买时的价格还是比较能让人

接受的

星河城：为57平方米带121平方米之间的户型，大部分在100平方米左右。主

要以2室为主，这样在满足大部分消费者的同时，又能考虑到因为资金不足又想购房的消费者。但作为高层，去除公摊面积，小户型所剩的面积偏小。再加上价格并不是十分的便宜，所以我认为消费者在考虑购买房屋的时候会比较容易。同比较国际鑫城虽然也有小户型，但价格偏低，且在投资方面来说，李石的升值空间会更大些，所以应该还是能造成一定竞争的。

。

绿地剑桥：68平方米至120平方米。别墅186平方米至250平方米，除了正常

的户型外，添加了别墅，从项目的整体风格来看偏英伦风。做成别墅

的形式，效果也很好，但我个人认为，68平方米至120平方米中间

的跨度有些小，对于人数稍多，并不像购买别墅，资金不都的消费者

来说，是个弊病，这样会流失掉一部分的客源。

5.小区内设计，绿化

玫瑰城：小区主要特色为景观，景观非常优美。绿化率为57.1%

星河城：未建成，但数据统计绿化率为60%

国际鑫城：小区内景观建设还可以，但是整体给人感觉是偏低端的产品。绿化率为30%

绿地建桥：小区未建成，绿化率为50%

就小区绿化这一点上来讲国际鑫城的绿化率偏低，整体给人感觉景观不是很优美，而其他三个项目的绿化率基本达到50%以上。

6. 板间观后感：

就调研的四个项目中，参观了绿地的样板间，属于临时搭建的实体房模型，个人觉得样板间的效果并没有实体房的效果好，无论是从光线还是空气方面上讲。从消费正的角度上讲，观看实体房，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的广信，空气，和质感等等。且较容易让购买整相信房屋的质量。需要注意的是，在参观绿地的样板间当中，路中间的尾声并不是特别好。这样，在购买者看房的时候给人的感觉并不是很舒服。

7. 各项目均价，销售入住情况，业主评价及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋质量较差

星河城：3800元/平，为入住

国际鑫城：2853元/平，90%多 随着政府的招商引资，李石的房价还是很有升值空间的

绿地剑桥：3600元/平，90% 同位李石地区，升值潜力较大。

三：个人总结

在这两天当中，我们自己走访了望花和李石地区的4个项目。以下做以总结

首先，我个人认为，就一个项目来说它的前期策划，和投入销售的时机是很重要的，就拿玫瑰城为例，在前期的推广和宣传，和销售时机方面是做得非常成功的。所以才有“销售当天挤破门”的现象。但是保证房屋质量也是非常重要的，据大部分入住居民表示房屋质量并不是很好，所以从最开始的一期到现在正在销售的三期出现了逐步下滑的趋势。同时，有实力的开发商，也会成为消费者们购房时的参考条件。

其次，房屋的位置，户型和整个小区的环境以及周边的设施。

除了价钱之外，户型也是消费者很大的选择条件之一。购房，消费者们购买的房屋是用来起居，休息的地方，一个合适的户型会从根本上吸引消费者。现代人住小区，换新房，除了因为宽敞的房间，明亮的户型舒适之外，小区内的环境也是非常重要的。再拿玫瑰城为例，园区内的景色，也是成为其开盘大卖的原因。优美的景色，较大的绿化带，能使居住时的心情和空气更好，更适合们居住。而现代人，外出办事，工作，购物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就这两天我们所走的几个项目来看，李石地区的项目升值空间还是很大的。城东新区能够开发地方几乎已经没有，再加上政府的一系列正则，沈抚同城的美好前景。的很多投资的消费者都选择了李石地区的项目。而望花地区，主要针对的是望花地区的消费者，大多用于居住。

然后，在我们调研的这两天当中，有很多细节方面也是需要注意的，例如对于消费者以后生活中每月都要花销的物业费，车位费，物业公司，等等。还有就是在售楼中，接待顾客时一些必须注意的，问题，例如去绿地看样板间的时候凌乱的走廊，还有售楼处，工作人员的仪容仪表，和对客人的态度，也都是决定销售的关键。

最后经过这两天的调研，再发现其它项目存在的问题的同时，也思考了自己在接待客户时应该注意的问题。也希望发现别人错误的同时，不忘了体形自己不要把同样的错误。犯在自己的身上