尽职调查报告
（报告完成日期：【】年【】月【】日）
目 录
1 项目背景与交易结构概述 4
1.1 项目背景 4
1.2 交易结构概述 4
2 融资人资信情况 5
2.1 融资公司基本情况 5
2.2 融资公司经营情况 5
2.3 融资人财务状况 5
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 6
3 项目概况和建设情况 6
3.1 项目基本情况 6
3.2 项目建设条件 7
3.3 项目建设实施进度 7
3.4 项目的设计、施工、监理情况 7
4 项目市场情况 8
4.1 项目投资环境 8
4.2 项目分析及市场情况 8
4.3 项目租售情况预测 9
5 项目财务效益评估 9
5.1 房地产项目总投资预测 10
5.2 项目资金来源情况 10
5.3 项目损益预测 11
5.4 项目有关财务效益指标 12
6 信托方案与风险防范措施 12
6.1 交易结构安排及信托计划摘要 12
7 意见及建议 13
8 项目资料 13
1 项目背景与交易结构概述
1.1 项目背景
此处简要介绍项目背景情况
例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
1.2 交易结构概述
1.2.1 简要描述本项目的信托结构
融资方式：【贷款】/【股权投资】
融资总成本：
融资人要求信托资金到位时间：
信托期限：【 】年
公司收入：其中信托报酬方式收取【 】% ；财务顾问费形式收取【 】%
保管人保管费：
受益人的预期收益：
项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：
我公司私人银行部发行的额度 【 】万元
银行代销： 【 】万元 发行费率：
第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率：
1.2.2 项目现状
此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况
1.2.3 项目总投资及资金来源
项目总投资共【】万元。
2 融资人资信情况
2.1 融资公司基本情况
2.1.1 融资公司情况
2.1.2 项目公司实际控制人情况简介
说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历
2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）
视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况
2.1.4 融资公司税收政策
2.2 融资公司经营情况
此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）
2.3 融资人财务状况
此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风险管理部
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况
业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告》，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注明融资人是否存在不良贷款记录。
贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。
对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。
抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。
3 项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况
3.1.1 项目用地情况
此处说明项目具体位置（说明所属行政区域、四至，并附地图），出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。
项目土地成本情况统计表（单位：万元）
3.1.2 项目基本控规指标
3.2 项目建设条件
此处注明本项目已获得的政府有关部门批文
3.3 项目建设实施进度
此处列明项目开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。
项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。
本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。
3.4 项目的设计、施工、监理情况
此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位
4 项目市场情况
4.1 项目投资环境
4.1.1 宏观经济概况
此处简要说明项目所在地区的经济发展水平
4.1.2 当地总体房地产市场
此处简要说明项目所在地区的近一段时间以来住宅新增供应量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况
4.2 项目分析及市场情况
4.2.1 项目区域交通情况
简要描述项目周边的交通情况
4.2.2 周边主要土地成交情况
项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。
4.2.3 周边竞争项目分析
此处列明周边可能与本项目竞争的项目（包括已经开盘或即将开盘的项目）
4.2.4 项目评价
此处应对项目市场定位、特色作出简要说明
4.3 项目租售情况预测
4.3.1 项目销售方式
列明项目销售方式
4.3.2 销售前景分析[L1]
房屋
车位
5 项目财务效益评估
5.1 房地产项目总投资预测
项目现金流量表
5.2 项目资金来源情况
5.2.1 自有资金
截止到20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元。
5.2.2 预租售收入
利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。
5.2.3 本项目银行贷款
项目计划于20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。
5.2.4 本项目信托融资
本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。
5.3 项目损益预测
5.3.1 项目销售、租赁收入分析：
项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。
5.3.2 项目利润分析：
项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。
5.4 项目有关财务效益指标
5.4.1 项目投资利润率
5.4.2 贷款偿还期
本项目公司预计20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。
5.4.3 销售率盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；
6 信托方案与风险防范措施
6.1 交易结构安排及信托计划摘要
6.1.1 交易结构
l 合作方式：
l 合作期限： 【 】个月；
l 交易结构：
投入：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格，以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有项目公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素（利率、期限、抵押/质押物、保证担保等）。
退出：说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。
项目公司管理：如果采取股权投资方式，应说明项目公司的监管方式
例如：
a) 双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，**信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；
b) 项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算**信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【 】补足，**信托不再承担该超出部分的成本。
如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源
例如：
设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。
6.1.2 信托计划
l 信托规模：约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)
l 信托期限：【 】个月
l 还款资金来源：
信托结构图
（如有）
6.1.3 风险防范措施
详细说明本项目采取的风险防范措施，是否采取优先次级的结构化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施
7 意见及建议
需要说明的其情况。
8 项目资料
融资企业提供的资料清单【请提供复印件（需年检的已年检）并加盖公章】
Ø 企业法人营业执照（注册号： ）；
Ø 组织机构代码证（代码： ）；
Ø 税务登记证（ 国税 号）；
Ø 税务登记证（地税 号）；
Ø 法定代表人身份证复印件；
Ø 会计师事务所有限公司出具的验资报告；
Ø 贷款卡及密码；
Ø 公司章程；
Ø 房地产开发企业资质证书（证书编号： 号）；
Ø 近三年经会计师事务所审计的财务报表；
Ø 公司股东出资协议;
Ø 近期企业报表；
Ø 固定资产盘点表；
Ø 项目立项及可研报告批复；
Ø 建设用地规划许可证；
Ø 土地使用证
Ø 建设工程规划许可证；
Ø 环境影响报告审查意见;
Ø 环保局颁发的排水许可证;
Ø 建筑工程施工许可证；
Ø 商品房预售许可证；
Ø 购地合同及资金支付凭证。
[L1]此处要求项目的销售静态预测
第二篇：房地产尽职调查报告清单
房地产尽职调查报告清单
一、房地产资产方面：
（一）资产权益
1、不动产权利在与当地土地管理部门的注册登记情况(查询结果复印件由有关档案部门盖章)。
2、当地土地管理局签定的土地使用权出让合同或与原土地使用权人签定的土地使用权转让合同，相应地块的宗地红线图。
3、土地出让金付款凭证，例如当地土管局发出的，表明国有土地使用权出让金已支付的凭证，例如#5@p和 / 或收据的复印件。
4、有关税务部门发出的土地契税的纳税收据复印件。
5、目标公司名下的由当地土管局颁发的房地产权证。
6、其他所有与土地使用权有关的文件和报告等文件。
（二）权益负担：
1、任何关于物业的公共记录查询结果的资料，包括但不限于，关于土地和房屋产权、转让和抵押，权利证件质押，及租赁登记 (查询结果复印件由有关记录保存部门盖章)。
2、所有就物业或其权利文件设定的留置、质押、抵押以及其他担保利益的文件。
3、所有就物业或其权利文件设定的抵押、质押以及其他担保利益的登记证。
4、所有关于影响本物业的地役权及约定文件，包括影响本物业但为其他物业带来利益的地役权和约定，及加之于其他物业之上，但为本物业带来利益的地役权和约定。
二、工程建设审批事项：
1、《企业房地产开发资质》。
2、项目立项批复及相关批复文件。
3、规划意见书和审定设计方案通知书。
4、建设用地规划许可证。
5、用地批准书。
6、土地出让合同或者土地转让合同，以及所需的上级部门批准文件。
7、土地出让金缴纳凭证。
8、土地补偿协议。
9、国有土地使用权证书。
10、建设用地钉桩通知。
11、建设工程规划许可证。
12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复。
13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复。
1
14、房屋拆迁许可证。
15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议。
16、商品房预售许可证
三、非房地产资产方面：
（一）有形资产
1、房屋、设备、办公用品等所有非房地产有形资产的详细清单。
2、所有原始#5@p、买卖合同或其他与非房地重大有形资产有关的重要合同的复印件。
（二）无形资产（不作为调查重点）
1、目标公司所拥有的商标、专利、著作权的权利文件的复印件。
2、许可使用和/或转让合同的复印件。
3、所涉及的任何侵权诉讼或其他任何已知的侵权索赔的文件资料。
4、非房地产资产的评估报告（如有）的复印件。
四、目标公司基本情况：
1、目标公司最初设立时的主管部门批准文件（如有）、企业法人营业执照正本和副本、房地产资质证书等。
2、工商行政管理机关核发的经过20xx年年检的最新的营业执照和资质证书等。
3、目标公司章程和股东出资设立目标公司的协议（如有）及有关目标公司章程及股东出资设立目标公司的协议的任何修订、补充和更改。
4、目标公司注册资本到位的所有验资报告以及与固定资产出资相关的评估报告、集体资产管理部门对评估报告的批准或备案文件（如有）。
5、目标公司的股东名册以及各股东的出资比例；目标公司股东变动的情况和所有有关股东变动的法律文件（包括但不限于政府批准文件和股权交易文件）。
6、目标公司自然人股东的身份证明。
7、目标公司股东会的全部决议。
8、目标公司现任董事会成员名单及所有董事会决议。
9、目标公司目前的内部结构。
10、目标公司在有关政府部门的所有登记和证明，包括但不限于税务登记（包括国税登记证和地税登记证）、外汇登记、海关登记等及目标公司从有关政府主管部门所获得的所有特许权、特许经营及其他许可文件。
11、目标公司是否设立过任何子目标公司、分目标公司、办事处或其他经营实体；若有，请提供上述子目标公司、分目标公司、办事处或经营实体的名单及其最新营业执照。
12、目标公司股东是否在其拥有的目标公司之股权上设置任何质押或第三者权利，若有，请提供与质押有关的批准/登记文件及质押合同。
2
13、目标公司现有股东个人的高额负债及为他人借款提供担保的所
有文件。
14、目标公司现股东及其家庭成员（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目标公司股权的情况（目标公司或名称、经营范围、持股比例及所认职务）。
15、目标公司现有职工的人数、劳动合同签定、工资支付以及是否存在劳动争议方面的资料。
五、目标公司债权债务、财务状况
1、目标公司最新的财务报表（包括但不限于资产负债表、损益表、现金流量表及利润分配表）。
2、目标公司融资情况和有关文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完毕的贷款合同、融资合同及其他形式的资金融通合同和其他形式的文件，将要或者准备签订的贷款合同、融资合同及其他形式的资金融通合同的描述（包括但不限于金额、发生的时间、资金融通的形式、
债权人等）。
3、目标公司向第三人所提供的任何形式的担保情况及文件，包括但不限于保证、抵押、质押、留置等；前述文件包括但不限于担保之所有合同、文件、抵押和质押证明等（如有）。
4、目标公司是否存在重大违约行为，如有，请提供相关合同、协议及违约事宜，前述违约行为包括但不限于逾期债务等。
六、目标公司税务状况
1、目标公司的税务登记证（包括国税和地税税务登记证）。
2、目标公司设立至今的纳税结算表（如有）。 3、目标公司持有的所有减免税批文或证明（如有）。
4、目标公司在对外采购及销售过程中是否有未开立或索取#5@p的情况，若有，请提供发生时间、金额、财务处理方法，以及相关收据或收条的复印件。
5、目标公司任何时期所接到的所有税务部门签发的有关目标公司的所得税、营业税、增值税或消费税的欠税通知、欠税罚单。 6、税务部门或政府主管部门任何时期对目标公司所进行的所有税务审计调查和与该审计有关的文件。
七、目标公司的重要合同
1、尚未履行完毕的土地、工程、借款、出售、租赁等重要合同。
2、抵押、质押、保证等担保合同。
3、公司与关联人之间、公司内部的重要合同、各类协议。
4、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的其它合同。
八、涉及目标公司的诉讼、争议及处罚
1、已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等方面的资料。
2、所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼案件相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等。
3、有关行政处罚的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等。
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4、可能引起诉讼和争议的事项资料。
5、是否存在因诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。
九、目标公司的保险及环境保护
1、是否办理了保险，各项投保资料及缴费凭证。
2、建设项目的环境影响评价报告（如适用）及其批复（如有）。
3、与环境污染有关的重大事故情况， 与环保有关的处罚 / 费用的详情。
十、其它与并购企业相关并且在并购前需要调查的事项
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