宁晋中心区地块调研分析

一、市场分析

1）区域市场现状

县城经济发达、城区发展快，房源需求刚性，具备增长性的市场购买力 宁晋县是具有非常明显经济特点的地域，工、农、副业发达，人群经商意识强，群体流动大，宁晋县房地产早在20xx年就同步城区建设有了较为成型的发展，以天山水榭花都等为代表，城区建设较为成型，房地产市场需求不断增大，在全省范围属于价格突破3500元以上的梯队序列，从供需关系来看当前市场处于供需合理阶段，一方面总体供略大于求，区域内有差异，另一方面需求量大，而且还将在一定时期内持续。

2）楼市分析

市场开发节奏较慢、大规模盘不多、价格攀升快，价格走势良性。

分析宁晋房地产市场发展，自20xx年以来以凤凰路为中心线，规模不一的楼盘先后上市。在新一轮供不应求的市场条件下，明显提高了房地产的价格攀升。还以凤凰路中心线为准形成了明显的价格段，以颐和绿洲为代表，城南中心区价格在3300元-3500元之间，以一品江山为代表的城北副中心区价格在3000元-3300元之间，东西两城区楼盘受规模限制价格在3000元以上，而且相差不大。

3）目标客群分析

城区发展早、二次置业需求量大，市场需求追品、追价节奏好，机会难得。 通过我们对于区域各个楼盘购买力的把握，我们对于区域购买客源的结构反映如下： ? 本县居民改善居住条件的二次置业（家属院外）是当前区域市场的主力需求，其中中高档购房需求占据重要位置；

? 外来人口（乡镇）本地置业的比例近年来日趋明显，这部分群体主要是本县经商的私营

业主；

? 在置业目的上，除了刚性需求的增加，随着近几年县城房地产市场的日益升温，投资客

在购房者中所占的比例逐渐增加，但自住需求所占比重仍远高于投资需求。

二、项目分析

项目地块位于宁晋县主城区，城市中心路凤凰路南部，属于政商生活核心区地带，南邻宁晋城市公园、新汽车站，周边有教育局、医院、实验二小学、超市等城市配套设施，项目总体分析为：

1）项目优势分析

? 地段位置好、规模小，开发灵活，具有明显的抗风险性；

? 周边环境较好，居住气氛成熟，临近宁晋公园以及生活配套完善区；

? 区域优势明显，连接政、商中心圈的重要区段，政、文、教、医高端群体集中； ? 路网发达，交通便利、居住中心感强，车行方便。

2）项目劣势分析

? 地块偏小，一面紧邻单位宿舍，规划布局受限制；

? 地块离主干道及主要商业区有一定距离，较为隐蔽；

? 规划路尚未开通，社区出入口及形象规划受限。

3）项目机会点分析

? 区域不断升温，房价不断攀升；

? 县城沿凤凰路两侧楼盘的前期带动，以及颐和绿洲为主力的规模大片区已形成，前景

看好，具有很大的发展机遇；

? 整个楼市的开发水平不高，市场缺乏真正将品质项目，这给本项目的开发带来机会； ? 持续快速发展的区域经济和市场存房量的减少带来供求关系的持续利好。

4）项目威胁点分析

? 国家近年频繁出台的各项房地产政策，一定程度上制约了房地产市场；

? 四邻公务单位家属区建设对主流消费群体的影响，同比多层社区对高层的需求影响； ? 配建廉租、公租房的比例对整体推广和销售的影响。

? 与本项目邻近的楼盘将有不断的后续销售，竞争将加大。

5）项目SWOT分析对策

? 强化项目所处政商中心圈的区位优势及项目发展前景；

? 通过创新突破，打造片区乃至整个市场的品质标杆，塑造独特个性；

? 科学合理的差异化市场定位，抓住有力的市场时机，从快出手，从市场的竞争中脱颖而出；

? 先进超前产品规划，加以专业营销推广、炒作以产品和人文来提升项目的品质； ? 通过品质展示，配套先行，将营销策划做足做够。

发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发中应遵守的原则。

三、项目定位

1) 档次定位

总体讲，宁晋当前楼市产品同质化还是比较严重，没有明显的高端产品出现，经过多层普及阶段后，高层将成为后续市场的一个主力产品，尚没有达到其他高端产品竞争阶段。因此，结合项目实际，项目开发符合走中高档住宅产品的开发路线条件，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力。

2) 地块价值预计

价格依据:

1、项目的土地成本、建造成本、安装成本以及项目所打造的产品质素和规划设计理念；

2、消费群体对项目区的发展潜力及发展价值的认可度；

3、片区部分楼盘的参照对比；

4、房地产市场的价格走势；

5、类比量化定价法。

价格判定：

根据市场现状和对开发周期的理性预测，项目整体销售均价不会低于3600元—3800元，依此推算项目开发价值风险，在现有每亩80万标准地价基础上，结合投入产出比、成本及风险预测，以每亩不超120万为理想拿地价，比照每平米3800元目标价将很容易达到均收益1000的收益利润。

四、结论

综上分析：宁晋县房地产市场当前属于有价、有市、无优势房源的阶段，在房价被明显推高的市场下，没有足够量的楼盘确保供需平衡，使之向产品时代的发展，从市场需求单方面来讲，目前是难得的开发切入时机，尤其是我项目地周围强大的房源竞争已经趋缓、结束，周围人文、景观环境更超明显。不论是从项目实现的经济效益、社会效益，还是从项目的可行性研究来考虑，本项目开发切合整个县城发展的需要，本项目地块非常可行，投入产出比值高，而且对我公司对于县域项目开发，具有试验田的作用。

20xx年9月2日

第二篇：丽泽花园东地块调研报告

丽泽花园东地块调研报告

调研时间：

调研地点： 浙江省金华市婺城区

调研对象：丽泽花园东地块

调研方法：实地考察，报刊文献资料收集与分析

调研人员：

目   录

一，金华经济发展形势——城市概况.......................................1

1金华地理置..............................................................1

2城市性质及地位........................................................ 1

3城市规模.............................................................. 1

4城市总体布局..........................................................1

二、城市经济发展概况         ...................................................1

三、城市交通状况...................................................... 2

1航空.................................................................. 2

2铁路.................................................................. 2

3公路.................................................................. 2

4水运.................................................................. 2

四、项目所在地区概况....................................................3

五、地块指标............................................................3

六、地块交通状况........................................................3

七、地块现状.............................................................4

八、医疗................................................................4

九、其他................................................................5十、初步结论.............................................................6

一，金华经济发展形势——城市概况

1.地理位置

         金华市位于东经 119 ° 14'-120 ° 46', 北纬 28 ° 32'-29 ° 41', 地处中华人民共和国东部沿海的浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越，是中国陆路交通主枢纽之一，闽浙皖赣四省的交通要道，浙江中西部的中心城市。^【1】金华地处金衢盆地东段，为浙中丘陵盆地地区，地势南北高、中部低。“三面环山夹一川，盆地错落涵三江”是金华地貌的基本特征。^【2】金华行政区划分为2个市辖区、4个县级市、3个县，土地面积109.21万公顷，其中耕地面积16.63万公顷。^【3】城市建设用地主要集中在中心城区，工业用地主要集中在婺城工业园、金东工业园、武义工业园等九个工业园区。

2.城市性质及地位

       金华是浙江省中西部中心城市，浙江省重要的交通、信息枢纽，并将逐渐形成辐射浙江中西部和“四省九地市”的区域性中心城市。^【4】

3.城市规模（数据来源于互联网）

       有关数据表明，金华市全市出生人口46620人，出生率10.13‰，人口自然增长率3.19‰。（20##年）人口密度1681.85人/平方公里（20##年），出生率11.65%，人口自然增长率5.78%（20##年）。

4．城市总体布局

       金华的中心城市发展呈“一个核心区六大功能区”的总体布局，即：

“核心区”指一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市的主要主要服务功能。

“六大功能区”是指

城南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区；

城北：以浙江师范大学、体育会展中心为特色的综合区；

城东：以金东区公共中心为特色的综合区；

城西：以十里长湖公园为特色的综合区；

城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心、区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区；

城西南：以市工业园区和高新科技园为主的产业园区

       城市的发展目标是，把金华打造成浙江中西部中心城市，辐射四省九地市的主要核心城市；长三角重要的先进制造业基地，金衢立产业带核心区；浙江中西部地区交通信息枢纽；浙江中心部地区商贸金融与现代物流集聚区；浙江中西部地区科技教育文化中心；浙江中部地区生态保护重点区和长三角外围的重要旅游区。

二、城市经济发展概况

区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例（20##年）

以上信息来自百度百科http://baike.baidu.com/view/7744.htm#sub7744

三、城市交通状况

1.航空

　　金华周边有杭州、上海、宁波国际机场，市区距杭州、上海、宁波国际机场约1-3小时车程，义乌民航机场距离金华市区50公里，离义乌市区10公里左右，是浙江中西部地区最大的航空港，有飞往上海、北京、广州、海口、南昌、汕头、武汉、厦门、福州等地的班机。目前义乌机场已开通广州、深圳、北京、厦门等十多条空中航行。 

2．铁路　　

　　金华铁路枢纽是华东地区重要的交通枢纽，以金华西站为中心，向四境辐射。沪港直通列车和浙赣、金温、金千线上一切列车均停靠金华西站。

　　金华境内始发的旅客列车有：金华西—沈阳北、金华西—温州（延伸至兰溪站）、金华南—温州、金华西—千岛湖(20##年已经停运)、义乌-千岛湖、义乌-南昌、淮北-义乌-上海、兰溪-上海（20##年已经停运）（2对）。

　　金华西站是最早的金华火车站，位于城中心婺城区迪耳路，浙赣线上的列车均停靠于此。附近饭店不少，因为基本上属于市中心区域的边缘。

　　金华南站是位置在城西南，属于郊区，只有金温铁路上去温州的车才会停靠此站。西站到南站打的至少35-40分钟。 。

3．公路

　　330国道金华-兰溪-建德已建成高等级公路，杭金衢、金丽温高速公路已于20##年建成通车。

　　金华有三个汽车站，西站是跨省的汽车站，南站和东站主要发往周边市镇。

　　金华汽车西站

　　地址：铁路金华西站西侧的人民西路环城西路口

　　发往：跨省、跨地班车，杭金快客每小时一班，上海快客每天2班。

　　金华汽车南站 金华南站客运班次时刻表

　　地址：双龙南路宾虹路口

　　发往：兰溪、武义、永康、磐安4县市的中巴（流水发车）。

　　金华汽车东站 金华东站客运班次时刻表

　　地址：环城北路陶朱路口

发往：义乌、浦江、东阳的中巴（流水发车）。

4.水运

      周边有上海、宁波、温州等出海港口，境内最大河流金华江流经兰江、富春江、钱塘江。

四、项目所在地区概况

       丽泽花园东地块位于环北路南侧、玉泉西路北侧（新狮街道后垅村）、迎宾大道西侧，面积为139000平方米；地块二位于二环北路南侧、玉泉西路北侧（新狮街道后垅村）、浙师大街东侧，面积为136539平方米。这两宗地块各项出让指标完全一致，容积率为1至1.2，建筑密度小于28%。

地块区位示意图，来自E都市截图

   丽泽花园东地块环境得天独厚，低丘缓坡更趋原生态，尖峰山近在咫尺，也是闹中取静的好地方。以此次推出的400余亩大地块为例，与浙师大隔街相望，文化教育气氛浓厚，南侧就是开发成熟的柳湖花园，西侧就是迎宾大道城市中轴线，地理位置优势突出。

五、地块指标

六、地块交通状况

   丽泽花园东地块北临金华城市主干道二环北路，南接玉泉西路，东面迎宾大道，交通十分便利。距离高速公路一公里左右，与103省道相距0.87公里。距离市区二十分钟左右车程。

    周围出行也可搭乘18、127、311路公交车。

            

七、地块现状

现状：自然现状土地。地块内有少量灌木丛、菜地、池塘。西面丽泽花园，南面柳湖花园。

 

八、教育

       教育越来越成为一个家庭选择住址的重要因素，该地块拥有良好的教育周边影响。一方面浙师大周围许多教师，及教师家属居住，以及很多大学生居住，拥有良好的学术氛围；另一方面，浙师大幼儿园、柳湖小学、金华市第二中学等一些学校都在本地块500米之内，而且省重点中学——浙江师范大学与该地块仅一条马路之隔，人文环境优越，文化气息浓重。

八、医疗

本方案地块周围，浙师大医院，骆家塘医疗队，人民医院，等使用都非常方便。

九、其他

       菜市场是日常生活中不可缺少的场所，福泰隆超市骆家塘店就位于地块西南1.1公里处。玉泉西路也有一家大型的农贸市场，能满足居民的日常所需。

 

      

浙江师范大学更是各种设施配备齐全，篮球场、排球场、足球场、网球场都可在闲暇时间为居民充分利用。在浙江师范大学开展的各种活动和讲座等周围居民也可参与其中。浙江师范大学更是一个难得的生态园区，各种植物，动物应有尽有，有良好的学术氛围和优美的环境。

十、初步结论

通过对本案地块的调研，得出以下结论：

4.1 本案地块周边环境良好，交通便利，各种公建设施较为完善，地块本身又独具特色，地势起伏，山坡平地错落有致，具有不错的自然景观，适合开发现代优雅宁静的居住小区环境。

4.2 环顾本案地块周边，东为河马头社区，南为柳湖花苑，西为丽泽花园，北为浙江师范大学，四周已经布满，仅剩此地块为一片绿洲。在当今社会形势下，房地产开发迅速，城市不断向外延伸，城市边缘居住小区成圈层式发展，不久将来，该地块必将成为一块房地产开发用地。鉴于眼前的周边环境，柳湖花园和丽泽花园为早些年建造的小区，浙江师范大学高教园区融合了高度的文化氛围，芙蓉峰作为该地块优美如画的背景，足以见得该地块有无可替代的地段优势，急待开发，为城市居民打造良好的居住空间。

4.3 本案开发需结合地形，适度取舍自然景观，采用不同户型，推陈出新，引进新颖的设计理念，使产品有别于其他现存的楼盘，装备项目总体的市场竞争力。建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，达到完美统一，和谐共生，最终创造一个舒适、卫生、安全、宁静的现代化小区。