G13地块调研报告

一、项目概况

地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。 出让面积36681.3平方米 ，二类居住用地，年限：70年 ，建筑容积率：1.0＜R≤1.7 ，建筑密度：≤30% ，建筑高度：≤35米 ，绿化率：≥35% ，挂牌成交价：26200万元 ，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有浦口中心医院，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线 ，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。

地块位置：

二、环境分析

2.1 宏观分析：

2.1.1.中央层面

在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

   2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。

20##年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言20##年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，20##年1000万套，20##年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从20##年到20##年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。

虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。

2.1.2 地方层面

从2011南京开始实施新国八条开始，到20##年底南京各类物业成交量与20##年对比。商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。20##年全年，南京共计出让79宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。其中，住宅用地(含二类居住、住宅混合)为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。20##年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。比20##年低出1884元/平米，降幅达36.7 %。较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。南京基本上严格执行了中央相关政策。

20##年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。据相关研究中心统计，2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。环比1月份，成交量上涨了76%。3月5日一天南京全市认购228套，成交182套。似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。

2.2微观分析

在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。而房价下行，等待抄底，这是从20##年底延续至今的楼市风向。到了20##年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。“居者有其屋”才能安身立命。以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。然而庞大的人口基数和城市化进程让房地产始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。据统计，20##年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要买房以供养老。众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要拥有一套属于自己的住房。20##年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。

2.3区域分析

地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、 卫生中心。该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。 作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。珠江镇原为江浦县城，现为新区政府所在地，基础设施完备，商 业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。项目周边有浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区中心商业区，生活十分方便。目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。此外，地铁3号线、10号线也将于20##年青奥前通车。

珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的增加。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。

三、问卷分析

3.1 年龄

图3.1 受访者年龄

主要的受访人群年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。

3.2个人年收入

图3.2个人年收入

受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有中海、中铁几个国企开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户

3.3现在拥有住房情况

图3.3现在拥有住房情况

大部分人没有住房，楼盘主力购房者为刚需用户，少部分为改善型居住。

3.4最近是否有购房计划

图3.4最近是否有购房计划

大部分人选择不买房，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。

3.5通过何种渠道获得房产信息

图 3.5通过何种渠道获得房产信息

最多的是网络其次是报纸然后电视，路边广告和朋友推荐相同。在后面的销售营销中加大网络宣传，在各大网站宣传（例如365house、搜房网、新浪乐居、百度乐居等）报纸需要广告的投放，电视、电台节目的赞助，路边发放宣传单，营造良好口碑，形成品牌优势，让先买房的住户成为免费的宣传员，可以给团购打折。

3.6是否认为目前浦口房价过高

图3.6是否认为目前浦口房价过高

大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。

3.7若购房，选择什么购房方式

图3.7若购房，选择什么购房方式

大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在售楼处买到房，办到贷款。

3.8若购房，选择的用途

图3.8若购房，选择的用途

大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。

3.9期望购买的层数

图3.9期望购买的层数

165人选择多层，其次是小高层，但是受制于土地成本，项目还是主推小高层（1幢11层的楼王、7幢9层的小高层）

3.10期望购买的面积

图3.10期望购买的面积

大部分选择100平方米左右的户型，考虑到总价，楼盘的主力户型将是90平方的小三房，也会有64平方米的小户型、121的改善型户型以及几套跃层。

3.11选择精装修

图3.11选择精装修

255人选择了买精装修房子，需要参照中海万锦熙岸精装修的出售情况，推出部分精装修房源（比如最后推出的楼王），精装修考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。

3.12是否注重物业

图3.12是否注重物业

基本上全部选择注重物业管理的能力，决定了后期需要成立合格的物业公司，像万科、保利之类的开发商之所以品牌开发商的代名词，除了本身住宅的品质，更加著名的是高水平的物业，在楼盘开发结束后更加注重物业公司的寻找。

3.13最看重物业公司的因素

图3.13最看重物业公司的因素

大部分人选择了物业公司的品质更加决定了需要成立高品质物业公司的决心。

3.14物业费的价格

图3.14物业费的价格

大部分选择在2元以下，项目开盘后通过财务评价等方式得出更加合理的价格。更加让购房者满意，让物业公司生存下去。

3.15总结

地块位于江浦，距离过江隧道10分钟左右的车程，以及考虑到目前市场对于刚需客户的吸引力，主要调查对象刚需客户以及少部分的改善型用户，在调查范围对象上主要是25岁左右、个人收入在5万元左右的首次置业的调查对象，在调查对象中，有30%左右被访者有购房意向。但是被访者中90%以上认为目前房价偏高，认为浦口的房价还是有下降的可能，G13板块楼面均价达到4200多一个平方，而周边楼盘毛胚房价格在9000-10000，从而决定了项目的均价在9000左右。因为首次置业，楼盘的注意户型在90平方左右的小三房或者两房。作为刚需用户，大部分的购房者都是用于自住，因此在小区配套上更加成熟，给住户便利、舒适的配套措施，根据调查，项目为9～11层的小高层，调查中大部分的人选择精装修，考虑到较高的土地成本和建筑成本，项目很难做到全部精装修出售，1、2幢楼精装修，其他毛胚出售。调查后，发现目前购房者对于物业很是关注，楼盘交付后对于物业的注重高品质的物业公司。

四、竞争楼盘

4.1金城丽景

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 131、132、151、盐葛线、浦葛线、汉六线线、鼓扬线、中六线 、636路

·         教育 九班制幼儿园

·         医院 长海医院

·         银行 中国银行、农业银行、建设银行

4.2中国铁建江佑铂庭

规划信息

·         规划面积 100000平米 (100000平方米)

·         建筑面积 270000平米 (江佑铂庭项目规划共建18栋高层，约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区配套)

·         规划户数 3000户 (总共 3000 户 当期 252 户)

·         车位数 1500个 (停车位:车位配比1：0.8，有地上停车场和地下车库。)

·         容积率 公寓: 2.20

·         绿化率 38%

4.3国信阅景龙华

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 江汉线、601、603、611长江三桥

·         教育 浦口第二中学、江浦高级中学、第三中学、江浦实验小学、南京工业大学、南京农业大学、南京审计学院、海军电子工程学院、江浦职教中心

·         医院 浦口人民医院、浦口中医院

·         银行 中国银行、工商银行

·         其他 苏果平价店、苏宁电器、五星电器、肯德基、紫燕百味鸡、特步、九牧王

·         社区配套 苏果超市、浦口区人民医院、浦口中医院、浦口客运总站；中国银行等多家金融机构；龙华大酒店、浦发大酒店；南京工业大学、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验小学等十余所教育机构金浦购物中心、苏宁、五星电器

4.4明发城市广场

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线、168路、157路等多条公交线路在“服装城站”下 ，项目在浦珠路南侧

·         教育 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园

·         医院 10分钟车程，三甲浦口中心医院，浦厂社区医院（最近），老浦口

·         银行 建设银行

·         其他 中、小学： 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园商场： 奥林生活广场、华润苏果、邮局： 浦口邮局银行： 建设银行医院： 浦口医院、南苑社区医疗服务站其他： 浦口菜场商业约70000平方米，商业办公楼以及幼儿园、基层社区中心

·         社区配套 目前,澳林生活广场(两站路)应有尽有。老浦口生活设施齐全，离本项目很近。未来，恒辉假日广场（斜对面）15万方主要为商业。顶山片区是政府未来几年着力打造的城市副中心，浦口新城，许多重点项目均在周边，政府相关部门也将搬迁。

4.5融侨观邸

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线，浦集线

·         教育 幼儿园

·         医院 社区卫生服务站

·         银行 农业银行

·         其他 北侧有老山森林公园、南侧有江浦商业中心

·         社区配套 配建12班幼儿园，配建社区基层中心：社区管理服务设施、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站、公共绿地

4.6中海万锦熙岸

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 乘坐浦集线、雨乌线等公交路线均可到达。

·         高速公路 宁合高速公路G312

·         教育 珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园

·         医院 浦口区中心医院

·         银行 工商银行 建设银行 交通银行

·         其他 超市、浦口区医院会所

·         社区配套 周边配有珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园，苏果超市、苏宁电器，工商银行、建设银行、交通银行，浦口区中心医院等多种设施，集商业与娱乐为一体的综合性领域。

4.7弘阳旭日上城

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 131W；132W；136W；150W；151W；159W； 602W；606W；614W；鼓珍、鼓扬、汉江、中六、汉六、盐工、盐葛、盐浦、盐轮、浦葛等公交直达。

·         高速公路 大桥北路，靠近宁六路、宁连高速等

·         教育 北京东路小学分校和双语幼儿园

·         医院 长海医院

·         银行 工商银行、中国银行、农业银行、南京银行、建设银行

·         其他 华东商场、金盛国际家居、红太阳家居 、弘阳广场、大洋百货、沃尔玛、卢米埃影城等

·         社区配套 自带幼儿园、商业配套等

4.8钱塘望景花园

配套信息  轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线、鼓珍线（江浦站下）、601、602、611等多条公交线路（市政府站下车）

·         高速公路 黄山岭路、沿山大道

·         教育 阳光伟才幼儿园、团结村小学、江苏省江浦高级中学

·         医院 白马社区服务中心、浦口区瑞仁康华门诊

·         银行 江城邮政储蓄

·         其他 东临江浦高级中学，南临白马湖山庄，西临森林景观大道，北临极乐寺和白马湖。内部配套： 商业街中、小学： 江浦实验小学、江浦高级中学、江浦三中、工业大学、海军工业学院、南京审计学院幼儿园： 有商场： 苏果超市等邮局： 有银行： 农行、建行、工行、交行医院： 有其他： 林散之、高二适纪念馆、农贸市场享受珠江镇商业配套

·         社区配套 项目内部商业街

4.9万江国和新城

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 鼓珍、汉浦、葛浦、盐浦等，临近即将建设的纬七路过江隧道和正在建设中的长江三桥

·         教育 南京航天航空大学

·         医院 南京市第三惠民医院

·         银行 邮政储蓄 光大银行

·         其他 其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家居

·         社区配套 小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场,中小学:有,综合商场:超市,邮局:有,银行:有,医院:有,其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家具小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场。

4.10王子公馆

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 东旺线

·         教育 南师附中及东南大学新校区

·         医院 同仁医院

·         银行 工商银行、农业银行、建设银行

·         其他 文化娱乐设施就有汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆和江宁体育馆等

·         社区配套 周边环境较好，临近秦淮河和牛首山河，同时商业配套也较为完善，有苏果超市、殷巷农贸市场、百家湖社区卫生服务中心。南师附中及东南大学新校区已经投入使用，同仁医院正在建设中。而沿九龙湖周边，文化娱乐设施就有汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆和江宁体育馆等。小区内部有商业配套

4.11万科金色领域

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 178路

·         高速公路 312国道

·         教育 暂无数据

·         医院 暂无数据

·         银行 暂无数据

·         其他 仙林湖、 天佑苑，大成名店购物中心、亚东地铁商业街、爱尚街区、金鹰奥莱城，地铁2号线。

·         社区配套 社区全能运动会馆

五、总结建议

G13地块位于浦口区新浦路7号，出让面积约3.7万平米，容积率1.7。位于浦口新城核心区域，离过江隧道出口10分钟车程。紧邻目前在售的中铁江佑铂庭和去年底拍得的雅居乐地王。1.7的容积率与周边地块相比具备打造高端差异化产品的先天条件。这地块由于楼面地价较高，如果采取单一物业类型对外销售，按照目前周边项目价格，风险较大。应该考虑多种物业组合的形式，以提升项目的销售均价，来降低风险。随着隧道的开通，江北的珠江镇确实有极大的发展潜力，尤其在雅居乐地王出炉之后，G13区域更是成为市场的热点。不过，对比雅居乐地块，G13距离未来地铁站相对较远，不仅如此，由于过江依然收费，被开发商视作重大利好的过江隧道也只能徒有其名。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。整个地块初步定为7幢小高层，均价9000一平方米。主要对象针对刚需用户和少部分的改善型住户。在销售的时候主打刚需牌，宣传有房才能有家，家有好房。

第二篇：宝山区顾村镇地块调研报告

第一章         　　市场形势研究

　　

　　一、宝山概况

宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县，东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长56．15公里，南北宽 23．08 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26％），全区现有总人口 77.66 万人，人口密度为每平方公里1870人。统计显示，宝山区人口净迁入量仅次于浦东新区，列全市第二，其发展前景和城市化速度不容忽视。

宝山区主要由以下几个镇组成：

大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。

 由于历史、地理位置等原因宝山区大部分地区开发相对滞后。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

二、宝山房地产市场特征

1、分区域建设，各自独立发展。

由于宝山土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地区，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。

2、楼盘档次偏低。

宝山区的土地属于5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位多是中、低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层和市区动拆迁居民，客源以区域性消费者为主。目前宝山区楼盘最高价位也不到5000元/平方米。大华枫庭丽苑尽管推出了几套标价达6400元/平方米高价的景观房，但少有人问津。

3、以多层和小高层为主体。

宝山区由于土地成本较低，熟地较多，所以区内商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量较少。由于宝山区环境景观较差，距市中心地理位置也不很便捷，别墅的建设量也相当少。

 　　

三、楼盘主要分布区域

宝山区面积很大，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。

交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。 相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。

从板块来看，宝山住宅开发主要集中在五个板块：大华板块、共康共富区域、上海大学城区域、宝山西城、淞南高境镇板块。今年上半年，五大板块上市新盘达20多个。

四、宝山区房价态势

目前宝山区房价态势如下：大华和淞宝地区均价在4500元左右，共富淞南和宝山镇在3000－4000元之间，其他边远地区大都在3000元以下。

　　但由于宝山区房地产市场总体供不应求，新推楼盘销售速度很快，整个上海房地产市场又存在结构性矛盾，预计后期宝山房地产市场价格还有上涨空间。

   　

五、最新市政规划

宝山区“十五”期间将重点发展和形成“三块、三点、一线”。

“三块”：完善和提高城城区，形成以港口、钢铁为特色的城区；基本建成上海大学城；高起点开发建设新城西城区。

“三点”：规划建设顾村地区；启动建设罗店中心镇；开发建设罗泾地区。

　　“一线”：以外环线为发展轴，规划开发沿线功能。

第二章　　地块分析

　　

　　一、地块概况

地块位于宝山区顾村镇宝安公路南侧，沪太路东侧，外环线北侧，电台路西侧，规划用途为住宅，由6号、7号、8号三块宗地组成，宗地总面积为526665平方米，规划容积率在1.35以下，绿化率在45%以上。地块目前为毛地，主要为农田，部分上面建有农舍和厂房。

电台路为顾村镇一条乡村小路，沿电台路两侧多为一些旧厂房，公交761、702路车终点站即在此条路上。宝安公路为一条四车道省道，连接宝山和安亭。沪太路为宝山区连接市中心的一条最重要交通要道。

主要交通路线有：

761（镇坪路－华东贸易市场）

702（新村路－顾村）

淞马线（吴淞马头－马陆镇）

　　周边目前配套设施尚不完备，主要生活用品要进入顾村镇购买，顾村镇距本地块步行约有10分钟左右里程。

二、地块SWOT分析

　　1、优势分析

（1）地块面积优势

地块面积较大，易于规划成大的居住社区。本地块占地面积约790亩，规划住宅建筑面积在72000平方米以下，完全可规划成一个大的居住区，形成一定气候。大的楼盘会吸聚人气，并带动周边区域各种配套的完善，形成一定影响力，对提升开发商品牌也有益处。

（2）区位交通优势

本地块北侧的宝安公路、西侧的沪太路、南侧的外环线都是宝山区联结市中心区域的交通要道，这为本地块建造部分别墅提供了良好的交通前提。此外，本地块有702、761、淞马线等公交线路方便通往市区，距顾村镇中心步行只需10分钟，有一定的交通优势。

（3）地块环境优势

地块环境优雅，具有典型的乡村风情。地块本身在规划设计时也可直接利用地块内部的部分景观，降低绿化景观的重新建造成本。

2、劣势分析

　　（1）配套设施不全

由于地块地处顾村镇农村内，周边超市、银行、餐饮等配套设施目前尚不完备，正常的娱乐、休闲等活动要在10分钟步行里程之外的顾村镇进行，人气尚不足，难以吸引市区居民的入住。

（2）公交车发车间隔时间过长

尽管地块周边有761、702、淞马线等公交线路，但这些公交车多是45分钟一班车，发车间隔时间过长，居民出行仍不很便利。

（3）周边环境差

宝山区在许多上海人眼中是一个脏、乱、差、远的郊区，居住环境很不理想。而本地块周边多为旧厂房、旧农舍，尤其是电台路两侧旧厂房较多，环境脏乱。

3、机会分析

　　（1）上海旧区改造力度大

上海中心城区目前旧区改造的力度仍然很大，大批中心城区的动拆迁户由于难以承受市中心区高昂的房价，不得不转向郊区购房。而宝山区是中低档商品房开发比较集中的一个区域，交通和配套又在逐步改善，成为动拆迁居民的首选购房区域。本地块如能推出中低价位的商品住房，将会符合市场需求，吸引动拆迁居民购买。

（2）宝山区城镇“十五”规划的出台

根据宝山区的“十五”规划，宝山区将重点发展和形成“三块、三点、一线”，要高起点开发建设新城西城区，力争用10年时间使西城区开发建设成初具规模、交通便捷、配套齐全、环境优美、风格独特的新型城区，规划重点开发顾村地区，将顾村地区围绕外环线与沪太路、蕴川路的两个交汇点，形成新型的具有现代化气息的地区。新城西城区的建设和顾村地区的重点发展，为本地块的房地产开发提供了无限想像空间。

4、威胁分析

（1） 本案周边2公里以内目前无竞争性楼盘威胁。

（2） 共康地区板块威胁

共康地区距本案约4公里左右，由于处于外环线以内，周边配套比较成熟，成为宝山房地产开发比较集中的区域，目前此区域推出了不少新楼盘，如通河路纪念路口的昌鑫协和园，呼兰路爱晖路口的锦辉豪园，联泰路、联谊路口的共富鑫鑫花园等。这一区域楼盘销售形势非常火爆，目前楼盘均价已达4400元/平方米左右，且该区域客户群与本案有所重叠，将分化掉本案的一部分客源。

　（3）政府大批量中低价位商品住房的建设

　　上海房地产市场目前存在着结构性矛盾的问题，中低价位商品房严重供不应求。上海市政府已认识到了这一点，决定自今年起3年内建设900万平方米的中低价位商品住房，每年中低价位商品住房的供应量都在300万平米左右。这些中低价位商品房的房价多在4000元/平方米以下，集中在宝山、嘉定、闵行、南汇等区，将在一定程度上缓解中低价位住房供不应求的局面，也同样会分化掉本案的相当一部分客户群，对本案的销售形势造成一定影响。

第三章　　周边竞争楼盘分析

　　一、主要竞争楼盘基本资料

二、  主要竞争个案对比分析

1、万科四季花城

万科四季花城由万科投资开发，总占地面积达16万平方米，是宝山区新城西区中心地带的一个超级大盘，距本案约4公里左右。此楼盘的走势对本案乃至整个宝山北区的房价都产生着深远的影响。与本案相比，万科四季花城有着万科知名品牌、大规模造镇影响、1100平米餐饮广场和生活超市配套、3300平米商业街廊等优势，但万科四季花城的劣势也很明显，即目前交通非常不便捷，基本没有公交车，周边环境也一般。本案在宣传推广时要突出与万科四季花城相比的交通、环境优势。

2、共富鑫鑫花园

　　共富鑫鑫花园由上海顾村房地产开发公司开发，地处共富新村内，外环线内。鑫鑫花园规划设计成共富新村唯一的中高档生态花园住宅。总建筑面积将达10万平方米，房型设计以二房、三房、复式为主，目前对外预订价格在4000元/平方米左右，估计会有一定上涨空间。与本案相比，鑫鑫花园具有周边配套成熟、交通便捷、设计超前的优势。本案在宣传推广时，可以低价位与其展开竞争，吸引方便到达本案的普陀、闸北客户群。

　　3、颐河苑

　　颐河苑是由上海宝园房地产开发公司开发的西班牙风情别墅小区，占地面积42000平方米，规划面积33858平方米，以联体别墅为主，有少量沿河单体别墅，是宝山区比较有代表性的别墅楼盘。它的推出对本案的经济型别墅的走势产生了一定影响。与本案相比，颐河苑地理位置优越，紧邻沪太路、近地铁一号线北延伸段，公交761、553、702、701使得业主出行便捷。本案在设计时，可借助其规模优势和规划设计理念优势，与颐河苑展开竞争。

第四章     市场定位

　　一、产品定位

　　1、中低档多层住宅

由于本地块地处宝山区顾村镇，距市中心较远，周边配套尚不完备，所以本案应定位于面向中心城区动拆迁居民和当地居民居住的中低价位住宅。由于受政府规划容积率的限制，应以建设多层住宅为主，房型设计以80－150平方米的经济型户型为主。

2、经济型别墅

尽管本地块的公交等大众交通优势不明显，但本案有沪太路、外环线、宝安公路方便联通市中心区，尤其沪太路是宝山区进入市中心区最重要的一条交通要道。此外，本地块内部绿化景观很好，宝山区又规划高起点建设西城区环境，所以本地块也可沿沪太路设计一部分别墅，吸引市区高收入人士入驻，一方面提高本案的知名度和楼盘档次，另一方面，控制本案容积率。

但由于宝山区历来在上海人心目中就是中低档楼盘的集中地，环境很不理想，存在脏乱差远的现象，所以本案也不可能建设成一个高档别墅区，也不可能与环境优美的嘉定、青浦、南汇等郊区的高档别墅竞争。所以本案在别墅的规划设计中应以开发经济型别墅为基本思路，以联体别墅为主，以150－250平方米二、三层别墅为主体，以低价位吸引高收入阶层购买。

二、价格定位

根据本地块的区位状况，结合周边竞争楼盘的价格走势，建议本案中低档多层住宅的售价暂定在均价3500元/平方米，经济型别墅售价暂定在均价4500元/平方米。

三、目标客户定位

1、宝山区当地工薪阶层

本案地处宝山区东部城区，主要目标客户应立足于宝山区当地工薪族阶层。这部分客户经济实力有限，难以进入市中心区购房，且工作地点多在宝山区，对宝山区情况比较熟悉。选择在此购房可满足他们的生活、工作需求。

2、市中心区动拆迁居民

宝山区邻普陀、闸北、虹口区，这三个区域人口量多，近几年市政动拆迁力度大，很多动拆迁居民由于难以承受拆迁区域6000－8000元/平方米的房价，不得不选择在周边的宝山、杨浦等边郊区域购房。事实上，宝山区4000元/平方米的中低价位已吸引了以上三区相当量的旧城区动拆迁居民。宝山区成为拆迁居民的一个重要购房选择区。本案的目标客户中也肯定有相当量的此类动拆迁居户。

　　3、闸北、普陀的工薪族阶层

从公交交通看，本案的761路、702路公交车使得本案业主可以方便达至闸北、普陀区。所以对于工作地点在闸北、普陀、经济实力有限、又欲改善住房条件的客户来说，本案是一个理想的选择。

　　4、部分白领、中高收入阶层

　　对于月收入在8000元左右的部分中高收入白领阶层来说，购买别墅一直是他们的梦想。但目前上海别墅单价多在8000元/平方米以上，总价在300万左右，即使中高收入阶层也难以承受。而本案的经济型别墅单价在4000元/平方米，总价100万元左右，距市中心又有沪太路联结，中高收入阶层完全可以承受，轻轻松松圆了他们的别墅梦。定会受这部分客户青睐。