长春净月地块

前期市场调研报告

保利（长春）地产投资有限公司·营销部

20##年12月

目录

第一部分  项目概况... 2

一、地块概况... 2

二、地块周边概况... 4

三、地块周边环境那个概况... 5

四、市政规划... 5

第二部分  住宅部分市场分析... 5

一、区域市场分析... 5

二、区域楼盘分析... 6

三、项目SWOT分析... 9

四、目标顾客... 11

五、产品建议... 13

六、定价分析... 13

第一部分项目概况

一、 地块概况

1、  地块位置

该宗土地编号为：020##-3、020##-1，位于长春市净月经济开发区内，梧桐街以东、甲一路以南、劲松街以西、规划路以北。

2、  地块性质

020##-3、020##-1土地面积177869平方米，土地用途为住宅、商服，土地级别为居住八级、商业八级，土地出让年限为综合50年。

3、  地块现状

该宗土地现为耕地无地表建筑物，地块基本成规则几何图状，地势起伏，但幅度不大，无沟壑。

4、地块四至道路现状

梧桐街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，单面双车道，道路状况好，车辆承载能力强，但车辆通行频次小。

甲一路：东起梧桐街西止净月大街，沙土路面，单面单车道，道路状况差，属于未建设道路，车载能力弱，基本无车辆通行此路段。

劲松街：北起福祉路南止柳莺路，柏油路面，但延伸止项目地块道路尚未修建。

规划路：该路段属于村道宽不足3米，道路全线未建设，无通行承载能力。

二、  地块周边概况

1、  交通现状

项目四至道路无公交线路过往，项目距离最近公交车站车程1.5km。具体情况如下：

102线公交车：始发长影世纪城终点三马路，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——难关区——市中心。

轻轨：始发长影世纪城终点火车站，从项目地块出发行驶梧桐街——丁二十二路1.5km可到达。该路线辐射区域为净月区——经济开发区——朝阳区——高新区——宽城区——火车站。

120路公交车：始发经济信息学院终点汽车厂一站，从项目地块出发行驶梧桐街——福祉路2km可到达。该路线辐射区域为净月区——二道区——经济开发区——朝阳区——汽车厂。

2、  周边生活配套情况

项目地周边现暂无完善生活配套，距离项目最近生活配套区域2km车程，部分生活配套包括：餐饮、会所、银行、医院、移动营业厅、商场、中小超市、美发、网吧等休闲娱乐场所均分布在福祉路沿线，而从项目地经梧桐街至福祉路车程距离为2km，但项目周边楼盘所涉及部分商业产品作为该区域生活配套预计在未来2年内能够启动，届时距离项目最近商业区域将在800米范围之内。

3、  教育配套情况

项目地周边现暂无完善教育配套，距离项目最近教育配套区域2km车程，（项目地梧桐路一侧正在修建“孤儿学校”不能视为教育配套）具体如下：长春市市实验中学、长春工业大学、人文信息学院、机械工业学院等。

4、  企事业单位分布情况

梧桐街沿线：长春市净月监狱

福祉路沿线：一汽四环配件厂、水都团地、博奥药业、净月管委会（距离项目地2km范围内）

柳莺西路沿线：五零公司、黑马塑钢（距离项目地2.8km范围内）

丁二十二路沿线：长影世纪城、科技文化中心（在建）、长春吉实益田超五星级酒店（在建）（距离项目地1.5km范围内）

 

三、  地块周边环境概况

1、  自然环境

项目地块属于耕地无地表建筑物，无观赏自然景观。

2、  生态环境

依托长春净月森林公园坐享百万公顷森林，无空气污染、无噪音污染、无光波污染、无电磁污染、无水污染，生态环境优。

3、  治安环境

长春市整体治安状况较好。

4、  人文环境

项目周边楼盘均为高档别墅楼盘入住人群素质高有文化，有一定的社会地位，且距离大学城2km，具有浓厚的人文气息。

5、  经济环境

净月区属于长春市发展区域，在整个区域经济政策上、区域发展上政府给与一定的支持，区域经济发展环境优秀。

四、  市政规划

1、  区域规划

净月开发区经过10年的发展，按照建设“旅游胜地、新兴经济区、山水型新城区”的目标，在开发建设上取得重大成就。同时为了保证“十一五”规划目标任务的实现，把净月开发区打造成“生态净月”、“精品净月”，将在优化投资环境、建立先进的人才引入与服务机制、创新行政机制、加强规划的组织实施上采取积极措施。

2、  项目规划

020##-3、020##-1地块规划主要控制指标：

规划用地性质为居住用地，规划容积率小于或等于1.1，规划建筑高度（最高）小于或等于18米，规划建筑密度小于或等于25%，规划绿地率大于或等于35%，商住比为：1：9.

第二部分  住宅部分市场分析

一、区域市场分析

       长春净月开发区位于长春市区东南部，距长春火车站16公里，距长春机场23公里，是长春周边唯一的自然资源较为丰富的区域，区内净月潭公园、长影世纪城为长春市著名旅游景点。

    在长春市政府对净月开发区“生态城”的定位背景下，众多开发商开始涉足该区域。外地知名开发商万科在净月大街开发有万科兰乔圣菲和万科兰乔公寓项目，依托较好的自然资源和强势品牌支持，独立别墅售价13000到20000元/平米，联排均价7500元/平米，公寓售价3800元/平方米，销售情况十分火爆，目前独立别墅货量较少，还有部分联排货量。中信集团在区内开发有中信城项目，和记黄埔开发有御翠园项目，定位均为高端超大型综合性社区。本土开发商在该区域有着众多项目，基本均为别墅、类别墅项目，如森林华墅、香墅街、优山美地、华业玫瑰谷等，项目综合素质一般。部分本土项目并不急于销售，等待大开发商进入提升楼价后获利。由于交通及生活配套等原因，目前小户型产品少，在售及待售的有启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。

二、区域楼盘分析

区域楼盘以别墅、类别墅为主，少部分多层产品，部分回迁房。别墅产品有万科·兰桥圣菲、优山美地、净月·香墅街、森林华墅，在售及预售高层项目包括启明花园、雅舍枫林、万科·兰桥公寓、月潭爱丁堡。

1．在售项目：别墅类

在售项目：多层类

三、项目SWOT分析

1、优势分析（S）

品牌优势

保利地产作为央企品牌综合实力排名第一的房地产开发单位在十多年的发展过程中开发足迹遍布大江南北，以“打造中国地产长城”为目标在全国各个城市奉献出了各个精品住宅，在长春同样得到了较高的期望值。

区域生态环境优势

净月区经过10年的发展现成为国家森林公园其中区域内林水面积243平方公里，占区域面积的51%，成为长春的“绿肺”具有涵养水源、保持水土、防风固沙、调节气候、遏制城市环境恶化趋势的作用。是长春市休闲度假享受自然的最佳去所。

项目地块素质优势

项目地块无拆迁建筑，环境安静无噪音空气质量高，

产品优势

纯小户型社区属于净月区唯一小户型社区，填补了净月住宅市场空白，并以强大的品牌实力冲击长春市住宅市场。

价格优势

保利地产作为央企单位在整个销售价格上必将秉承“保国、利民”的信念为长春市民奉献出精品、低价物超所值的地产产品。

2、劣势分析（W）

区位劣势

项目地理位置远离主干道及区域配套中心，周边人烟稀少，人气指数极低。

交通劣势

项目四至道路中仅有梧桐街是现有道路其余道路均未修建，四至路线上无公交线路经过，离最近公交乘车点约1.5公里路程。

配套劣势

周边没有完善生活配套设施，所能依托的商业配套出现在临近项目中但尚未启用，估计该部分资源将在2年内才能利用上，而离区域内现有配套中心距离约2公里。

治安隐患

长春治安总体状况良好，但区域内因地势偏远人烟稀少，在以地块为原点2公里半径范围内没有派出所，也没发现有治安巡逻车进行巡视，在治安上存在一定隐患。

监狱、孤儿学校对项目的影响

净月监狱、长春孤儿学校紧邻项目地块，对于项目的形象影响较大。

3、  机会分析（O）

20##年~20##年是净月区全面推进“二次创业”的五年，是全面建设生态现代城的关键，是长春国民经济和社会发展第十一个五年规划发展的终点区域，届时净月区将迎来更广阔的发展空间。

全国各大知名开发企业相继入住共同打造净月高尚住宅区，形成百家争鸣现象，在未来的发展商将更进一步的影响长春地产板块发展趋势。

保利大剧院、益田超五星级酒店、长春市科技文化中心的规划建设将影响全市乃至全国对长春市、净月区的认识、认知。而项目地紧邻其中同样有机会脱颖而出。

4、  威胁分析（T）

政府对房地产市场的打压政策导致市场人群持币观望态度所带来的市场威胁。

启明花园明年小户型放量对本项目所带来的竞争威胁。

净月区是长春的高档别墅区成为长春市民的共识，对于本项目所开发的小户型产品在认知行为上存在一定威胁。

矩阵分析

多层小户型产品相对缺乏。

地块距离主干道较远，目前周边交通不便，但依据地块条件，如果规划为多层小户型产品，需和政府协商将公交线路延长或另开线路，并完善生活配套。      

项目旁边为监狱，对产品形象有所影响。

四、目标顾客

1．辐射区域

多层小户型产品净月区域内出现较少，所涉及的小户型产品均为高档楼盘为了补足规划条件所建设出来的衍生品，因此本项目作为区域内唯一的小户型产品社区，将辐射整个区域，同时小户型产品以其总价款低成为了社会工薪阶层追捧的“宠物”，加之“保利地产”的品牌实力及以往所开发的项目均为中高端大户型产品项目，在此区域内开发小户型产品项目相信将来将影响整个长春市市场。

2．消化能力

净月区作为长春的高档别墅区吸引着长春市的高端人群，区域内所开发的产品很快被消化。加之07年长春各个区域内房地产异常火爆，相信此种火爆程度不会骤然消失，明年预计将有所延续。

3．顾客特征

首次置业自用顾客：年龄特征25~35岁之间，大学毕业，工作年限1~5年，无充足积蓄，属于技术型、智力型人才，但未到发展时机。

战略眼光投资性顾客：看准净月区发展潜力及发展趋势投资，具有成功投资地产经验，年龄特征35~55岁，购买能力强，有头脑具有发展眼光。

老人养老用房顾客：可能是子女为了老人安度晚年，而购买为老人做养老之用，可能会老人自己购买做养老之用。该部分客户特征分为两类：

A、子女给老人购置的客户

有孝心，经济条件不充裕，无能力为老人接受市区内高额房价，在社会中属于社会中流砥柱，从事行业种类繁多，但多数为技术工种或蓝领人群，在购买过程中考虑自身经济条件同时尊重老人意见。

B、老人自己购置的客户

离休老职工，有固定的退休金，子女成婚无负担，有一定积蓄，向往自然喜欢安静对于自然生态条件要求较高。

五、产品建议

根据规划整体要求建议开发建设为90平方米以下产品，使购买总价款低被市场认可从而提高销售速率。同时满足第一次置业的客户需求。

1．产品类型

按容积率小于等于1.1，建筑密度小于等于25%，限高18米要求项目产品为多层住宅配以部分商业设施

   2．户型分布

    根据要求，90平米以下户型面积占70％，我们建议户型分布如下表，120－140户形由两个小户形组合而成。

3．小区规划

建议沿梧桐街及甲一路一侧作底商。其余均为多层产品其中小户型产品为主要开发产品。

4．产品卖点

1.产品线丰富，90平米以下占70％；

2.保利品牌够高档，产品质量、社区环境有保障。

六、定价分析

楼盘的衡量可以从其自身条件和周边条件进行分析，本次定价采用了楼盘关键的10个衡量指标，包括地理位置、周边配套、交通状况、噪音污染情况、项目规模、园林设计、配套设施、产品品质、物业管理、企业品牌。

楼盘衡量指标及定义

本次定定价采用了市场比较法，即假设本项目的各项指标值为100，以本项目的衡量指标作为参照值来给其他项目的各项指标打分。根据项目的市场定位和周边楼盘的定价情况，从区域内选取了启明花园、雅舍枫林等3个就有参考性的楼盘作为衡量指标的评估对象，来对本项目售价进行预测。

由于上述各参考项目与本项目的相似性存在差异，有必要根据各项目与本项目的相似性进行权重赋值，其启明花园的区位及规模等各方面与本项目存在较大相似性，所以其参考权重为0.5，雅舍枫林、月潭爱丁堡的参照性相对较低，参考权重赋值分别为0.3、0.2。在进行类比评价时，为了更为科学，各楼盘的参考均价都调整为毛坯价。本次定价的分析过程及结果如下表所示。

定价分析表

注：本次定价各衡量指标的赋值为100。

价格单位：2785元/平米

项目修正均价：为各项目的参考价格，计算方式为：本项目指标总得分/参考项目指标总得分×市场修正均价（毛坯）

本项目均价＝∑修正平均价×项目权重

通过以上加权平均法，目前本项目的市场均价（毛坯）为2785元/平米

项目有部分商

第二篇：地块调研报告

G13地块调研报告

一、项目概况

地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。 出让面积36681.3平方米 ，二类居住用地，年限：70年 ，建筑容积率：1.0＜R≤1.7 ，建筑密度：≤30% ，建筑高度：≤35米 ，绿化率：≥35% ，挂牌成交价：26200万元 ，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有浦口中心医院，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线 ，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。

地块位置：

二、环境分析

2.1 宏观分析：

2.1.1.中央层面

在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。

   2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。

20##年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言20##年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，20##年1000万套，20##年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从20##年到20##年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。

虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。

2.1.2 地方层面

从2011南京开始实施新国八条开始，到20##年底南京各类物业成交量与20##年对比。商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。20##年全年，南京共计出让79宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。其中，住宅用地(含二类居住、住宅混合)为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。20##年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。比20##年低出1884元/平米，降幅达36.7 %。较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。南京基本上严格执行了中央相关政策。

20##年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。据相关研究中心统计，2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。环比1月份，成交量上涨了76%。3月5日一天南京全市认购228套，成交182套。似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。

2.2微观分析

在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。而房价下行，等待抄底，这是从20##年底延续至今的楼市风向。到了20##年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。“居者有其屋”才能安身立命。以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。然而庞大的人口基数和城市化进程让房地产始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。据统计，20##年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要买房以供养老。众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要拥有一套属于自己的住房。20##年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。

2.3区域分析

地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、 卫生中心。该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。 作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。珠江镇原为江浦县城，现为新区政府所在地，基础设施完备，商 业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。项目周边有浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区中心商业区，生活十分方便。目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。此外，地铁3号线、10号线也将于20##年青奥前通车。

珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的增加。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。

三、问卷分析

3.1 年龄

图3.1 受访者年龄

主要的受访人群年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。

3.2个人年收入

图3.2个人年收入

受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有中海、中铁几个国企开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户

3.3现在拥有住房情况

图3.3现在拥有住房情况

大部分人没有住房，楼盘主力购房者为刚需用户，少部分为改善型居住。

3.4最近是否有购房计划

图3.4最近是否有购房计划

大部分人选择不买房，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。

3.5通过何种渠道获得房产信息

图 3.5通过何种渠道获得房产信息

最多的是网络其次是报纸然后电视，路边广告和朋友推荐相同。在后面的销售营销中加大网络宣传，在各大网站宣传（例如365house、搜房网、新浪乐居、百度乐居等）报纸需要广告的投放，电视、电台节目的赞助，路边发放宣传单，营造良好口碑，形成品牌优势，让先买房的住户成为免费的宣传员，可以给团购打折。

3.6是否认为目前浦口房价过高

图3.6是否认为目前浦口房价过高

大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。

3.7若购房，选择什么购房方式

图3.7若购房，选择什么购房方式

大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在售楼处买到房，办到贷款。

3.8若购房，选择的用途

图3.8若购房，选择的用途

大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。

3.9期望购买的层数

图3.9期望购买的层数

165人选择多层，其次是小高层，但是受制于土地成本，项目还是主推小高层（1幢11层的楼王、7幢9层的小高层）

3.10期望购买的面积

图3.10期望购买的面积

大部分选择100平方米左右的户型，考虑到总价，楼盘的主力户型将是90平方的小三房，也会有64平方米的小户型、121的改善型户型以及几套跃层。

3.11选择精装修

图3.11选择精装修

255人选择了买精装修房子，需要参照中海万锦熙岸精装修的出售情况，推出部分精装修房源（比如最后推出的楼王），精装修考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。

3.12是否注重物业

图3.12是否注重物业

基本上全部选择注重物业管理的能力，决定了后期需要成立合格的物业公司，像万科、保利之类的开发商之所以品牌开发商的代名词，除了本身住宅的品质，更加著名的是高水平的物业，在楼盘开发结束后更加注重物业公司的寻找。

3.13最看重物业公司的因素

图3.13最看重物业公司的因素

大部分人选择了物业公司的品质更加决定了需要成立高品质物业公司的决心。

3.14物业费的价格

图3.14物业费的价格

大部分选择在2元以下，项目开盘后通过财务评价等方式得出更加合理的价格。更加让购房者满意，让物业公司生存下去。

3.15总结

地块位于江浦，距离过江隧道10分钟左右的车程，以及考虑到目前市场对于刚需客户的吸引力，主要调查对象刚需客户以及少部分的改善型用户，在调查范围对象上主要是25岁左右、个人收入在5万元左右的首次置业的调查对象，在调查对象中，有30%左右被访者有购房意向。但是被访者中90%以上认为目前房价偏高，认为浦口的房价还是有下降的可能，G13板块楼面均价达到4200多一个平方，而周边楼盘毛胚房价格在9000-10000，从而决定了项目的均价在9000左右。因为首次置业，楼盘的注意户型在90平方左右的小三房或者两房。作为刚需用户，大部分的购房者都是用于自住，因此在小区配套上更加成熟，给住户便利、舒适的配套措施，根据调查，项目为9～11层的小高层，调查中大部分的人选择精装修，考虑到较高的土地成本和建筑成本，项目很难做到全部精装修出售，1、2幢楼精装修，其他毛胚出售。调查后，发现目前购房者对于物业很是关注，楼盘交付后对于物业的注重高品质的物业公司。

四、竞争楼盘

4.1金城丽景

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 131、132、151、盐葛线、浦葛线、汉六线线、鼓扬线、中六线 、636路

·         教育 九班制幼儿园

·         医院 长海医院

·         银行 中国银行、农业银行、建设银行

4.2中国铁建江佑铂庭

规划信息

·         规划面积 100000平米 (100000平方米)

·         建筑面积 270000平米 (江佑铂庭项目规划共建18栋高层，约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区配套)

·         规划户数 3000户 (总共 3000 户 当期 252 户)

·         车位数 1500个 (停车位:车位配比1：0.8，有地上停车场和地下车库。)

·         容积率 公寓: 2.20

·         绿化率 38%

4.3国信阅景龙华

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 江汉线、601、603、611长江三桥

·         教育 浦口第二中学、江浦高级中学、第三中学、江浦实验小学、南京工业大学、南京农业大学、南京审计学院、海军电子工程学院、江浦职教中心

·         医院 浦口人民医院、浦口中医院

·         银行 中国银行、工商银行

·         其他 苏果平价店、苏宁电器、五星电器、肯德基、紫燕百味鸡、特步、九牧王

·         社区配套 苏果超市、浦口区人民医院、浦口中医院、浦口客运总站；中国银行等多家金融机构；龙华大酒店、浦发大酒店；南京工业大学、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验小学等十余所教育机构金浦购物中心、苏宁、五星电器

4.4明发城市广场

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线、168路、157路等多条公交线路在“服装城站”下 ，项目在浦珠路南侧

·         教育 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园

·         医院 10分钟车程，三甲浦口中心医院，浦厂社区医院（最近），老浦口

·         银行 建设银行

·         其他 中、小学： 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园商场： 奥林生活广场、华润苏果、邮局： 浦口邮局银行： 建设银行医院： 浦口医院、南苑社区医疗服务站其他： 浦口菜场商业约70000平方米，商业办公楼以及幼儿园、基层社区中心

·         社区配套 目前,澳林生活广场(两站路)应有尽有。老浦口生活设施齐全，离本项目很近。未来，恒辉假日广场（斜对面）15万方主要为商业。顶山片区是政府未来几年着力打造的城市副中心，浦口新城，许多重点项目均在周边，政府相关部门也将搬迁。

4.5融侨观邸

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线，浦集线

·         教育 幼儿园

·         医院 社区卫生服务站

·         银行 农业银行

·         其他 北侧有老山森林公园、南侧有江浦商业中心

·         社区配套 配建12班幼儿园，配建社区基层中心：社区管理服务设施、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站、公共绿地

4.6中海万锦熙岸

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 乘坐浦集线、雨乌线等公交路线均可到达。

·         高速公路 宁合高速公路G312

·         教育 珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园

·         医院 浦口区中心医院

·         银行 工商银行 建设银行 交通银行

·         其他 超市、浦口区医院会所

·         社区配套 周边配有珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园，苏果超市、苏宁电器，工商银行、建设银行、交通银行，浦口区中心医院等多种设施，集商业与娱乐为一体的综合性领域。

4.7弘阳旭日上城

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 131W；132W；136W；150W；151W；159W； 602W；606W；614W；鼓珍、鼓扬、汉江、中六、汉六、盐工、盐葛、盐浦、盐轮、浦葛等公交直达。

·         高速公路 大桥北路，靠近宁六路、宁连高速等

·         教育 北京东路小学分校和双语幼儿园

·         医院 长海医院

·         银行 工商银行、中国银行、农业银行、南京银行、建设银行

·         其他 华东商场、金盛国际家居、红太阳家居 、弘阳广场、大洋百货、沃尔玛、卢米埃影城等

·         社区配套 自带幼儿园、商业配套等

4.8钱塘望景花园

配套信息  轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 汉江线、鼓珍线（江浦站下）、601、602、611等多条公交线路（市政府站下车）

·         高速公路 黄山岭路、沿山大道

·         教育 阳光伟才幼儿园、团结村小学、江苏省江浦高级中学

·         医院 白马社区服务中心、浦口区瑞仁康华门诊

·         银行 江城邮政储蓄

·         其他 东临江浦高级中学，南临白马湖山庄，西临森林景观大道，北临极乐寺和白马湖。内部配套： 商业街中、小学： 江浦实验小学、江浦高级中学、江浦三中、工业大学、海军工业学院、南京审计学院幼儿园： 有商场： 苏果超市等邮局： 有银行： 农行、建行、工行、交行医院： 有其他： 林散之、高二适纪念馆、农贸市场享受珠江镇商业配套

·         社区配套 项目内部商业街

4.9万江国和新城

配套信息

·         轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 鼓珍、汉浦、葛浦、盐浦等，临近即将建设的纬七路过江隧道和正在建设中的长江三桥

·         教育 南京航天航空大学

·         医院 南京市第三惠民医院

·         银行 邮政储蓄 光大银行

·         其他 其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家居

·         社区配套 小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场,中小学:有,综合商场:超市,邮局:有,银行:有,医院:有,其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家具小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场。

4.10王子公馆

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 东旺线

·         教育 南师附中及东南大学新校区

·         医院 同仁医院

·         银行 工商银行、农业银行、建设银行

·         其他 文化娱乐设施就有汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆和江宁体育馆等

·         社区配套 周边环境较好，临近秦淮河和牛首山河，同时商业配套也较为完善，有苏果超市、殷巷农贸市场、百家湖社区卫生服务中心。南师附中及东南大学新校区已经投入使用，同仁医院正在建设中。而沿九龙湖周边，文化娱乐设施就有汇迈艺术馆、工人文化宫、九龙湖图书馆和江宁体育馆等。小区内部有商业配套

4.11万科金色领域

配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息

·         公交 178路

·         高速公路 312国道

·         教育 暂无数据

·         医院 暂无数据

·         银行 暂无数据

·         其他 仙林湖、 天佑苑，大成名店购物中心、亚东地铁商业街、爱尚街区、金鹰奥莱城，地铁2号线。

·         社区配套 社区全能运动会馆

五、总结建议

G13地块位于浦口区新浦路7号，出让面积约3.7万平米，容积率1.7。位于浦口新城核心区域，离过江隧道出口10分钟车程。紧邻目前在售的中铁江佑铂庭和去年底拍得的雅居乐地王。1.7的容积率与周边地块相比具备打造高端差异化产品的先天条件。这地块由于楼面地价较高，如果采取单一物业类型对外销售，按照目前周边项目价格，风险较大。应该考虑多种物业组合的形式，以提升项目的销售均价，来降低风险。随着隧道的开通，江北的珠江镇确实有极大的发展潜力，尤其在雅居乐地王出炉之后，G13区域更是成为市场的热点。不过，对比雅居乐地块，G13距离未来地铁站相对较远，不仅如此，由于过江依然收费，被开发商视作重大利好的过江隧道也只能徒有其名。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。整个地块初步定为7幢小高层，均价9000一平方米。主要对象针对刚需用户和少部分的改善型住户。在销售的时候主打刚需牌，宣传有房才能有家，家有好房。