保利地产(600048.SH)股票分析报告

摘要：本文主要是通过近些年房地产市场的政策变化，和市场变化。公司的财务分析，股市的技术指标。分析这些因素对保利地产这只股票的影响，通过这篇分析报告，希望能给一些投资者建议，让投资者从中获利或减少损失。

关键词：保利地产；房地产；K线图；财务报表

一、宏观分析

（一）国内经济形势

   房地产业是眼下工业化、城市化加速发展中不可缺少的一个重要产业。在20##年中，房地产调控成为建筑行业发展的一大内忧，限购、限贷、资金流、土地税收政策等等很多方面的因素，使得大部分消费者都保有持币待购的现象，对建筑行业等其他产业都有比较明显的影响。
   较之20##年，20##年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，预计5月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行。
   20##年的房地产依旧变化不大，尽管十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，但房价合理回归的提法将不会作为房地产调控的目标再被提及。房价会随着经济的发展以及城市化进程扩大而不断上涨，因此，控制房价过快上涨将会成为房地产政策的主要工作目标。由于在今后几年中，中国的经济很难保持高速增长，为了确保财政正常运转与税收不断增加，房地产行业在整个国民经济中的支柱地位依然不可动摇，国家必然会继续支持房地产市场的健康发展。
   据国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析预测，在继续控制投机、投资性买房需求，支持自住型买房需求的背景下，明年房地产需求增速将大体保持平稳，消费增长呈现稳中略升态势，总之，受住行消费结构升级活动主导，明年全社会消费将保持平稳增长，实际增长率预计在11.5%左右。而对于既关系民生福祉，又事关经济全局的保障房方面。在20##年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新明确指出，中国城镇保障性住房建设进展顺利，中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，20##年已经开工了1000万套，今年开工了700多万套，20##年保障房计划基本建成460万套、新开工600万套，配套设施建设将被摆在更加突出的位置。
    20##年下半年增速将明显回落随着宏观经济的复苏，20##年商品房销售额将继续回升，商品房销售面积也将延续20##年的增长势头，增速略有放大。预计明年上半年商品房销售面积占比将比今年提高3个百分点，达38%，同时受基数因素影响，明年商品房销售面积增速将呈现前高后低。预计20##年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%，下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。
    此外，在供应方面，预计20##年销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与20##年基本持平。

（二）国际经济形势

     根据新华社报道，4月26日专电美国商务部26日公布的数据显示，今年第一季度美国实际国内生产总值按年率计算增长2.5%，表现好于上季度0.4%的增速。
　　美国商务部报告指出，今年第一季度美国经济提速的主要原因是个人消费开支、出口对经济增长的贡献加大，政府开支降幅减小。截至今年第一季度，美国经济已实现连续15个季度增长。
　　报告显示，受服装、食品等非耐用消费品消费增长拉动，占美国经济总量近70%的个人消费开支第一季度增长3.2%，高于前一季度的1.8%。当季美国出口增加2.9%，表现好于前一季度的下降2.8%；联邦政府开支减少8.4%，降幅小于前一季度的14.8%。
　　报告同时显示，20##年美国经济实际增长2.2%，增幅大于20##年的1.8%，但小于20##年的2.4%。

    　全球房地产市场也是春光乍现。香港仲量联行3月17日对全球60个国家的资本市场研究显示，20##年四季度全球房地产投资额出现反弹，整个季度交易总额达到1410亿美元。这表明，房地产市场已完成了此轮恢复期。而环球房地产投资信托基金董事兼基金经理威尔森·玛吉则强调，发达市场中最强劲的房地产趋势出现在美国。

    美国经济的复苏带动了全球经济，美国房地产市场也逐渐复苏，美国房屋成交量第一季度有8%的增长，一些大中城市的房价有4.9%的增长，美国的房地产复苏提振了全球房地产市场的信心，预计在20##年下半年全球的房价增长对全球经济的复苏能起到推动作用。

二、房地产行业分析

（一）产业政策环境分析

    房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。20##年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。未来的调控走向分析：

一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。

    二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系。

     三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。政府需在减少开发商拿地成本方面多做努力。在目前房地产调控处于极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发

商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。

三、保利地产分析

（一）保利地产基本介绍

   保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，20##年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。20##年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），20##年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"20##年度中国上市公司优秀管理团队" 。20##年公司实现销售签约433.82亿元。
　　20##年，保利地产的销售额仅为83亿元，20##年，保利地产的销售额就超过了170.4亿元，同比增长105.3%；20##年，市场极度低迷之时，依然实现销售额205亿元，同比增长20.36%；20##年，保利地产实现签约金额433.82亿元，同比增长141.38%，成功入围房地产企业销售额三甲；20##年，保利地产销售额662亿元，同比增长53%，再升一位，紧逼龙头企业万科。
　　截至20##年一季度，公司总资产已超二千亿。20##年11月，许多业界人士认为保利地产今年会突破千亿大关。20##年12月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿。保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企。保利地产20##年登陆A股以后，从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。

   20##年3月22日发布的中国房企500强显示，保利地产排名第三。^[数据显示，保利地产在20##年的销售金额超过千亿，总资产和净资产分别从20##年的165亿元和36.4亿元，猛增至2460亿元和502亿元，6年时间翻了13倍多。
　　20##年3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013中国房地产百强企业研究”成果发布会。保利地产凭借优异的业绩，位居百强企业综合实力第二位；同时凭借在公益事业的持续投入，荣获社会责任感企业第一名。
　　20##年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会等主办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在香港举行，北京同步发布。保利地产以绝对优势名列第二。

（二）财务分析

   截至20##年05月14日，共有43家机构对保利地产20##年度业绩作出预测，平均预测净利润为125.82亿元，平均预测每股收益为1.51元(最高1.59元，最低1.40元)。照此预测，20##年度净利润相比上年增长，增幅为26.09%。

   保利地产最近3个月共有研究报告46篇，其中给予买入评级的为35篇，增持评级为10篇，中性评级为1篇，减持评级为0篇，卖出评级为0篇；

  

    从上图可以看出，保利地产的主营业务收入，净资产净值均高于行业水平，并且保利地产的的主营业务收入处于市场第二的位置，仅次于万科集团。保利集团的经营良好，前景乐观，有良好的投资前景。

   从下图可以看出保利地产的净利润在20##年第四季度达到84.38亿元，因为房地产市场传统的“金九银十”，保利地产的销售额也大幅提升。20##年国务院陆续出台调控房地产的政策，但保利地产依第一季度依旧比往年有小幅提升，20##年6月，保利地产进行分红，依旧保持了较高的现金分红。

   保利地产的毛利率打到35.62%，高于行业平均水平，资产负债率也维持在正常水平，拥有较高的偿债水平。

四、技术分析

   如下图所示，K线图出现了上升三角形的趋势，显示多方看涨，并且股价突破压力线的趋势很明显。5月28日出现出现阳线实体比下影线长的情况，表明涨势较强

  

 

   如上图显示，保利地产的5天线已经突破了10天线和20天线，并且10天线在20天线的上方，所以该股的涨势良好。

  如上图所示，四月份以来，保利地产的形成了一个头肩顶，不过都在颈部得到了支撑，所以该股的支撑价格为11.5元。

五、投资建议

    值得注意的是，该股的股价已经超过4月19日的股价，有一部分被套的股民会乘机卖出，可能导致股价的下跌，保利地产将在6月分红分红，导致股票的价格下跌，建议短期操作的股民可以先清仓，再买入。保利地产的股价最近两个月的价格区间在10.5元—13元之间波动，短期操作获利空间不大，但中长期走势良好，建议中长期持有，或机构投资者增持。

参考文献

[1] 高鸿业、西方经济学、中国人民大学出版社、2011.

[2] 证券业从业人员资格考试专家组、证券市场基础知识、中国金融出版社. 2012.

[3] 证券业从业人员资格考试专家组、证券交易.中国金融出版社、2012.

[4] 屠年松 、刘立刚、证券投资学、 西南交通大学出版社、2012.

第二篇：股票分析保利地产

保利地产(600048)股票分析

分析人: 章继英子           学号:1201151138 

班级:  金融1211            分析时间: 20##年6月15日

保利简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。保利在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2010保利地产被评为最具扩张能量的领军企业；2009被评为最具开拓力的标杆央企专家。20##年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，20##年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。20##年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），20##年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"20##年度中国上市公司优秀管理团队" 。20##年公司实现销售签约433.82亿元。

一 基本分析

一、我国宏观经济情况

据我国国家统计局初步核算数据显示，20##年第一至第三季度国内生产总值（GDP）为268660.2亿元（人民币），按可比价格计算同比增长7.6%。按照第一至第三季度国内生产总值的趋势，国家统计局预计，全年国内生产总值的增长速度将会保持在7%左右，消费者物价指数（CPI）涨幅全年将不超过3.5%，固定资产投资率将增长24%，国民经济出现克由回升向好向平稳较快增长的转变，经济运行完全符合宏观调控政策的要求，出现一个高增长、低通胀、高效益的良好形势。且针对工业增加值在本年上半年有了下滑趋势，以避免大起大落为宗旨的政府，应当会对宏观经济政策进行微调，以保证GDP的健康增长。

综合判断我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，既面临难得的历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。从国内看，工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展，人均国民收入稳步增加，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大，资金供给充裕便会有越来越多资金充裕的投资者会转变投资方向，尤其对股票证券市场的前景保持乐观的态度。因此，目前我国的宏观经济对股票市场发展的影响是正面的。

二、房地产行业情况

目前我国的房地产行业已经到了高速增长阶段。房地产行业占我国GDP比重逐年增长，作为我国的支柱产业的地位不容置疑，现有的房地产市场内部竞争激烈，但是进入该行业的门槛比较高，潜在进入者比较少，由于中国老百姓安土重迁的思想，房地产行业的需求量很大，并且没有替代品，由此看来房地产行业未来前景看好；但目前我国的房地产行业发展制度尚不完善，存在着很多投机行为，房地产泡沫严重，所以房地产行业虽然前景看好，但是近期内的起伏很大，甚至可能出现的极端问题。为遏制房价过快上涨的势头,20##年1～4月国家连续出台楼市调控政策。20##年4月17日,国务院又出台了新“国十条”,“遏制部分城市房价过快上涨,切实解决部分城市居民住房问题。” 这些都说明国家目前正出于整个国民经济发展的角度打压房价，房价过高，刚性需求得不到满足的同时投机者却大获其利，中国目前房地产行业的发展可以说是非常不健康的。     .

    从中期角度看，房地产泡沫没有得到实质性抑制前,政策难以放松.随着未来半年楼市供应量的明显上升, 和需求在政策抑制下回归理性,楼市供需状况将从供不应求变为供大于求. 大公司促销现象在明年可能会扩大；另外根据资料数据，大部分房地产企业负债严重，60家大房企资金链， 三成负债率超70%，房地产行业又极易受货币调控影响，,宏观政策导致的向下的风险更大。

三、公司情况

    公司基本介绍

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。20##年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。20##年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），20##年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"20##年度中国上市公司优秀管理团队"，20##年公司实现销售签约433.82亿元，截至20##年一季度，公司总资产已超千亿。

财务分析

财务透视               大智慧数据中心制作:更新时间:20##-05-01

  主要财务指标               2013一季     2012末期     2012三季    

  基本每股收益(元)             0.1000       1.1800       0.5400      

  基本每股收益(扣除后)         0.1000       1.1700       0.5300      

  摊薄每股收益(元)             0.1031       1.1822       0.5352      

  每股净资产(元)               6.0588       5.9521       5.3014      

  每股未分配利润(元)           3.4315       3.3284       2.7073      

  每股公积金(元)               1.5134       1.5098       1.5062      

销售毛利率(%)                 35.62        36.19        38.46

预测PE                     -         7.26         5.65       

  预测PB                     -         1.48         1.17      

  预测PEG                    -         0.25         0.21          

  预测PS                     -         0.93         0.73       

  说明：数据来源于大智慧一致性盈利预期值，其中：预测PS=最近收盘价/每股主营业务收入，为市销率；预测PEG=预测PE/二年复合增长率，为两年PE/G倍数

综上所述，预计公司20##-20##年每股收益分别为1.52元、1.91元、2.37元。按6月6日公司收盘价价11.76元，公司20##-20##年PE分别为8x、6x、5x，估值低于行业较低水平。绝对估值方面，公司当前RNAV为14.83元/股，按6月6日收盘价，折让26.08%。考虑到公司的行业地位和20##年业绩的锁定性，以及目前较低的估值水平，另外公司开发项目中普通商品房住房占90%以上，受政策调控影响较小，维持公司“买入”评级。该股股票值得投资。

二．技术分析

                                （图1）

如上图所示，保利地产形成一个M头跟头肩顶，不过都在颈线处得到支撑，所以该股的股价有力最有力支撑价为6.6元。

                                  （图2）

该图显示股票正好处于一个下降楔形中，提供一个警号——市势正在逆转中，但新的回落浪较上一个回落浪波幅更小，说明沽售力量正减弱中，加上成交量在这阶段中的减少可证明市场卖压的减弱。同时结合移动平均背驰指标（MACD），在下跌行情里绿色柱体在缩短。股价上升超过压力线时，上升趋势就基本可以确定。

                             （图3）

                            （图4）

图3、4将分析周期调整为60分钟，在11.23的15:00时macd指标出现背离，11.26的13：00obv能量潮指标突破下降趋势线，RSI在11.26收盘时突破50压力线，预示短期股价会有机会上升，进一步考虑到obv能量潮大小，假如能突破A、B、C三个高度，这证明此次上升趋势可以确立，因为股价上涨往往伴随能量的增长，而且股价突破楔形上行（压力）线，那么就会出现一波上升行情。不过留意CCI指标现在处于超买阶段，注意出现背离及时离场。

（图5）

图5为上证房地产指数，形成了一个变形下降旗行，在黄色框内量突然放大，企图突破形态的上行线，不过还是走不出空头走势中的整理阶段。

            三．投资建议

 

保利地产5 月份实现签约面积61.73 万平米，签约金额为74.06 亿，同比增长31.71%和132.09%，今年年初至今合计签约243.31 万平米，签约金额281.04 亿，同比分别增长22.81%和82.37%。5 月新增2 块用地，土地款合计为7.6 亿。    5月，保利的推盘量超过70 亿，全月销售率超过70%，基本和上月持平，显示市场本身并无太多的变化，公司销售较好主要得益于自身供货量显著提升，另外本月销售均价接近12000 元，远高于去年的均价9600 元，主要原因是去年下半年开始，公司推货主要集中在12 年新增土地上，这部分土地项目区域位置明显更好，由此，公司销售均价将回归到正常的水平，预计全年均价在11000-12000 附近。
  

 预计后续供货量将持续增加，供货充足已经略领先于同行使得公司销售实现的概率更大，维持全年800 亿的销售目标。截至目前，保利已经完成的销售额达到281 亿，若销售与去年同期持平，后续每个月仅需要完成54 亿的销售额，按照我们的预计，若实现800 亿的销售额，公司每月完成的量为74 亿，从目前的供货节奏来看，包括5月的供货量就可能超过100 亿，我们认为，公司销售达到800 亿的既定目标还是很有希望的。
    投资者没必要担心业绩大幅下调的风险，建议积极增持，公司为6 月份我们组合里面大股票中的首推。按照700 亿的销售额，12%的净利润率水平，公司每股创造的利润在1.4 左右（悲观假设），因此，而公司1 季度末账面预收款已经达到620 亿，投资者没必要太过于担忧业绩大幅下调的风险。维持20##年1.18 元和1.68 元的盈利预测，目前股价对应20##年的PE 不到8 倍，建议投资者积极增持。