1.     目的

本规范规定了商业物业管理服务中，日常管理、设备设施管理、环境管理节能环保的基本管理要求。

2.     适用范围

适用于本公司合同管辖区域内商业物业项目的物业管理服务中的节能降耗环保活动。

3.     职责

3.1    公司管理者代表负责组织审核和汇审工程管理部、服务中心递交的节能降耗目标、方案的计划与总结；

3.2    每季工程管理部组织检查与评估节能降耗工作实施情况与效果；审定批准执行物业管理节能环保制度体系文件。

3.3    公司工程管理部、服务中主负责拟定年度节能降耗目标与方案的计划与总结，每月进行节能降耗工作的检查与数据分析，及时改进或调整相关工作；在公司物业管理节能环保制度的基础上不断完善制度。

4.     日程管理

4.1    建章立制

在公司三体系文件规定的基础上进一步建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、节能激励制度、紧急事故处理程序及相关记录表格等。其中，应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应的执行及监控记录。有条件的，建议执行《GB/T24001—2004环境管理体系要求及使用指南（idtISO14001：2004）》。并将建章立制情况报物业管理部审核与备案。

4.2    用能监测

4.2.1  完善计量管理网络，理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系。

4.2.2  每天抄录水、电消耗量，及时制止非正常情况的发生，积累原始数据，为统计分析提供第一手的分析资料，及时发现能源使用中的异常情况。

4.2.3  通过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析。

4.2.4  定期检测用能计量表，防止耗能误差。每年对基础用能作出评估。

4.3    宣传引导

       在管理服务区域内设置节能环保宣传栏，设置商业物业公共设施设备环保标识和宣传标语。

5.    设施设备节能环保管理
5.1   空调设备
5.1.1 重视系统设备的维护保养，最大限度地发挥设备的使用效能，定期清洗制冷主机冷凝 

器、蒸发器水管，对铜管束内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探测器，对冷冻水、冷却水系统进行水质处理，对变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等。

5.1.2 定期监控环境温湿度状况，合理设定固定测温点进行温湿度记录，并根据温湿度状况及时进行空调出水、回水温度的修正设定，调整温度循环水泵开启台数，并对末端设备及新风、回风的开启进行调节，在满足舒适度条件下最大限度地降低能源消耗。

5.1.3 空调机房应保持通风良好，并设置定时开启风机装置。
5.1.4 机房照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和维修保养时的局部照明回路，

更换灯具时宜使用适用的节能灯具。
5.1.5 中央空调机组蒸发器和冷冻水温差不能大于4度，否则应清洗蒸发器或检查冷媒量； 

冷凝器和冷却水温差不能大于5度，否则应清洗冷凝器。
5.1.6 每月检查1次机组及冷冻管道保温，发现损坏而导致渗漏冷凝水应及时维修。
5.1.7 中央空调冷冻、冷却水系统采用物理或化学方式应定期进行水质处理。
5.1.8 供冷期间不少于每月清洗一次冷却塔，不少于每年清洗一次新风机、风柜，每年检查

一次盘管风机翅片，视情况安排清洗。每年对回风口过滤网进行清洗、消毒。
5.1.9 每月检查水泵出回水压差，发现异常应清洗管道上的Y形过滤器。
5.1.10 冷却塔和冷冻水补水管道宜安装水表，每日记录补水量，发现补水量异常增大应追查

原因。冷却塔噪音排放应符合地方环保标准。
5.1.11 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）风冷式室外机不少于每年清洗一次冷凝器

翅片。
5.1.12 在供冷期间分体空调（含组合式分体空调）不少于每季度清洗一次室内机滤网及蒸发

器翅片、风机叶片。
5.1.13每年停机期间对中央空调主机进行一次年度保养，主要检查机油油质；检查回油系统， 

更换机油滤器及干燥过滤器；检查蒸发器与冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和

绕组，测量电机绕组绝缘，检查滚珠轴承润滑情况；检查压缩机传动齿轮箱；对水系

统进行化学分析、清洗；检查冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检查、清洁控制箱内部器

件、连接线，检查、清洁电机启动器及线路，检查、清洁接触器，检查机油泵控制线

路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检查主机的各种保护装置。做

好废弃冷冻机油的环保处理工作。
5.1.14 物业内防火门、管井门应常闭，首层通向室外的大门应保持常闭或有阻隔冷气外泄措 

施。
5.1.15 每天巡查公共区域空调温度，不得超过26C。。
5.2    供水设施设备
5.2.1  水泵房应通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。
5.2.2  每日检查水泵控制箱仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流；每半年至少

检查一次继电器、接触器触点；每季度检查所有接线，调整水位开关。宜用浮球阀作

缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。
5.2.3  每日检查生活水泵（含电动机）进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或

油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。

5.2.4  每日检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度至少检查一次管道，清洗滤网，

清洁减压阀；每半年至少检修一次水龙头；清洁管井、管道与支架。每年至少检查一次止回阀。更换水龙头时，宜采用适用的节水器具。

5.2.5  每周检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球。

5.2.6  水池清洗应控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水后，检查管道、阀门、浮球等设备零件。

5.2.7  供水系统出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于10分钟内到位协助处理。

5.2.8  工作记录及时、完整。

5.3    排污设施设备

5.3.1  建立设施设备运行保养管理制度，排污设施设备资料档案完整，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

5.3.2  规范日常的巡视和对用水设备的检查，消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象在条件许可的情况下，可适度降低座便器水箱水位，适时调节延时水龙头，更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源头。

5.3.2  每周至少检查一次集水井，检查潜水泵控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器，试运行潜水泵排污功能；每半年至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。

5.3.3  工作记录及时、完整。

5.4    供电设施设备

5.4.1  建立供电设施设备运行及维护保养管理规定、应急处理预案等规章制度。

5.4.2  供电电房应通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。

5.4.3  每日检查一次高压配电柜屏面指示灯、开关、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示；每半年至少检查二次接线紧固状况；每年检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差为额定电压的±7％。高压进线柜输出端到用户输入端的线损率不超过10％。

5.4.4  变压器应加强机房通风。多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。

5.4.5  每日检查低压配电柜开关、指示灯、仪表；至少半年检查一次控制回路的接线情况；每年至少检查一次接线螺丝和固定螺丝状况。220V单相供电电压允许偏差为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。直流电屏的蓄电池每季度放电1次，单个蓄电池负载电压低于11V时应整体更换。

5.4.6  每两周至少检查一次应急发电机配电屏各开关、指示灯、仪表；每年至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。按照发电机蓄电池使用要求定期检查电解液高度、各连接部位和极板情况；测量蓄电池电压、比重；清洁蓄电池表面；定期充放电，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。

5.4.7  做好剩余柴油、废弃机油、冷却水及排烟的环保处理工作。每两周至少检查一次柴油机油箱、储油箱。应检查消音、除尘设施。

5.4.8  每季度至少检查一次楼层配电房指示灯、电源、电压、电流，检查接触器、继电器；每年至少检查一次接地线、接线螺丝紧固状况。检查中注意开关、线路的温度。

5.4.9  每日检查空气开关、电线线路、灯具等照明设施。更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动开关。

5.4.10 工作记录及时、完整。

5.5    电梯设施设备

5.5.1  建立电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。

5.5.2  电梯机房应通风，宜对机房进行合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。

5.5.3  电梯应并联运行；非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间。应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨的润滑情况。根据电梯设备的状况，提出节能改造建议。

5.5.4  工作记录及时、完整。

5.6    停车场设施设备

5.6.1  建立停车场设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。

5.6.2  室内停车场应通风；

5.6.3  设置限速、禁鸣喇叭、禁烟等标志，设置减速带。

5.6.4  室内停车场照明应分多回路开关，分为正常运行时基本照明和夜间局部照明回路。更换灯具或技术改造时宜采用节能灯具，夜间局部照明宜采用时控装置定时开关。

5.7    园林绿化设施

5.7.1  建立园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。

5.7.2  施肥、用药宜采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾宜通过粉碎等手段，作为有机肥料实现循环使用。

5.7.3  绿化浇水有条件的应尽量使用喷灌、滴灌设施。

5.7.4  工作记录及时、完整。

5.8    排风机

每季度至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年检查电机风机轴承润滑情况。更换时宜采用低噪声排风机，噪声排放应符合相应的地方标准。

6.    新技术应用建议
6.1    根据物业的实际情况，适时向业主提出新技术应用的方案。
6.1.1  大型商业物业宜采用楼宇智能管理对设备设施实施集中管理、分散控制、数据采集、

分析调整，以实现综合节能。
6.1.2  宜引入错峰储能设备、变频控制技术改造，开展EMC（合同能源管理）等新科技以实

现商业物业节能。

7.     支持文件

8.     记录表格

　

第二篇：节能降耗管理办法21

节能降耗管理办法

为加强能耗管理，使公司及各管理项目在物业服务过程中合理使用各类能源，降低成本，节能减排，特制定本办法。

一、 坚持“节约光荣，浪费可耻”的宗旨，开展全员性的节能降耗工作。

二、 节能降耗工作由公司总经理全面负责，各项目经理具体负责本项目的节

能降耗的日常管理。项目工程部负责日常工作的监管及数据资料的统计分析，财务部负责能源消耗的统计核算。

三、 公共能耗的日常管理

1、 各项目由专人每日对用水、用电的情况进行巡查和抄表，如发现用量的

异常突变应及时查明原因并采取相应措施，同时将相关情况告知相关用户和物业服务中心。

2、 各项目应根据项目实际，制定合理的路灯、楼道灯、电梯前厅、水景喷

泉等公共设备的启停使用时间规定。

3、 对配电房设备应根据季节和负荷的变化情况，在保障安全运行的前提

下，完善管理措施和规定，降低系统损耗，实现设备的经济运行。

四、 自用能耗的管理

1、 定期开展节能降耗宣传教育，组织相关人员进行节能管理和专业知识培

训，提高全员节能管理意识。

2、 提醒员工用水后，及时关闭水阀，互相监督，养成节约用水的习惯。

3、 要求员工合理使用电脑等办公设备。在保证工作需要情况下，减少办公

设备（如电脑、复印机、传真机、扫描仪等）办公设备的非正常用电。 1

并定人负责办公室和相关责任区域的照明灯具的合理关闭。

4、 使用空调应按规定调节和温湿度，按规定提前关机减少设备能耗。

5、 杜绝办公室的通宵长时间充电。

6、 在保证路灯、楼道灯、电梯前室等公共区域合理照度的情况下，推广使

用节能型的灯具和光源。

7、 推广使用时控、声光控、感应控制等方式，合理控制照明设施和空调、

水景设备的工作方式，不断提高节能管理水平。

成都利丰物业有限公司

商会大厦物业服务中心

二〇〇九年十月

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