西安城市花园别墅在建工程转让价格评估报告
西安天正房地产价格评估咨询有限公司
报告摘要
本报告为典型的假设开发法估价案例，估价对象为“城市花园别墅”一期在建工程，该项目位于西安市曲江旅游度假开发区，是陕西新城市物业发展有限责任公司精心设计和建造的高档别墅区，20##年底，香港某公司意向购买该在建工程，开发商委托我公司对该在建工程的转让价值进行评估，估价目的为确定房地产转让价值，估价时点确定在协议洽谈日，估价人员在对估价对象进行了详细的现场勘察的基础上，尽可能详细的搜集了估价可能需要的相关资料，包括估价对象的权益状况资料、设计资料、实物状况资料、类似房地产的实物状况及市场行情资料、类似工程的建造水平资料等。综合分析选用假设开发法进行估价，估价过程严格遵循公平、公正、公开的估价原则，并按照房地产估价规范规定的假设开发法估价技术路线进行操作，其中续建完成后价值采用最能体现房地产估价实质的市场比较法进行评估，续建成本、管理费用、投资利息、销售税费、投资利润、买方购买在建工程的税费等参数的确定尽可能采用当地的社会平均费用标准，估价结论基本反映了估价对象的转让价值，为委托方提供了详实、可靠、严谨、科学的价值判断过程。
致 委 托 方 的 函
陕西新城市物业发展有限责任公司：
受贵单位委托，我公司对“城市花园别墅”一期工程【座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村，在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩），在建别墅52幢、地下会所一幢、配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。】进行估价，估价目的为确定房地产转让价值。估价时点为20##年11月22日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于20##年11月14日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，经估价人员综合分析计算，本报告最终确定估价对象总现时价值为14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。
此 致
西安天正房地产价格评估咨询有限公司
二零零零十一月二十一日
估价师声明(同房地产估价规范)
估价的假设和限制条件
一、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料，若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实的，委托估价方应负完全责任。
二、本评估报告中所确定的估价对象建筑面积为委托方提供，最终建筑面积由房地产产权产籍管理部门确定，因此而产生的价值差异，可在本报告的基础上予以调整。
三、本报告所评估的房地产现时价值，是在估价时点的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价值的不利影响。市场价格水平发生重大变化时，估价对象的现时价值可在本报告的基础上适当调整。实际交易时，可根据具体交易情况对房地产价值进行调整。
四、本评估报告有效期一年，即本报告作业日期后的一年内有效。
五、本报告仅适用于所述之估价目的；本报告为委托人所使用，除按规定报送有关部门外，未经本评估机构同意，本报告的全部或部分内容皆不得转载于任何公开媒体。
六、房地产市场行情及工程造价水平发生重大变化时，估价结论可在本报告的基础上适当调整。
房地产估价结果报告
一、 委托方：陕西新城市物业发展有限责任公司（说明略）
二、 估价方：西安天正房地产价格评估咨询有限公司（说明略）
三、 估价对象：“城市花园别墅”一期工程（座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村），在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩）在建别墅52幢、地下会所一幢，配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。
四、 估价人员：刘景宏、武东潮
五、 估价时点：2000.11.22
六、 估价作业日期：2000.11.14—21
七、 估价目的：确定房地产转让价值
八、 估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》等相关法律、法规；
2.中华人民共和国国家标准[房地产估价规范]；
3.本评估事务所及估价人员收集和整理的相关材料；
4.评估人的专业知识及评估经验；
5.中华人民共和国国有土地使用证[西曲国用（土）字第0001号]；
6.中华人民共和国建设用地规划许可证[编号：西安市（97）95号]；
7.西安市本地施工企业施工许可证[市建管字（企）字第32号]；
8.“城市花园别墅”一期工程规划总平面布置图、施工图纸；
9.“城市花园别墅”一期工程别墅装修及设备标准；
10.委托人提供的其他相关材料。
九、 估价对象房地产概况
1．位置坐落及环境概况
“城市花园别墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假开发区庙坡头村，北至银湖花园和金湖山庄，南至曲江旅游度假开发区30米规划路，西至湖滨花园，东至长安芙蓉园项目用地。
估价对象所处的地理环境区为正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区总规划面积为2000余亩地，包括建设一个占地面积300亩的人工湖泊及大锦绣中华公园等规划项目，使该地区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区。
该度假区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观，它的建成，将会近一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展。
2．房地产具体状况
“城市花园别墅”是借鉴欧洲皇宫、皇室城堡的建造手法，结合现代建筑艺术建造。
⑴规划经济技术指标
“城市花园别墅”一期工程规划总用地49.699亩，其中土地使用权面积32.912亩，代征城市绿化带5.25亩，代征城市道路7.851亩，高压走廊3.686亩。规划总建筑面积27600平方米，其中别墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下会所兼人防等）1800平方米。区内绿地面积16553.1平方米。
⑵施工图设计
①别墅式住宅
A型17幢，建筑面积7922平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面积9680平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；1B型2幢，建筑面积1284平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；C型28幢，建筑面积11200平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高压走廊下不能建设。
②会所（兼人防）2000平方米，剪力墙结构，抗震设防烈度8度；
③其他配套建筑160平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；
⑶别墅式住宅装修及设备标准
①装修标准：
外装饰：
.欧式柱头、浮雕、独立雕塑，四川产纯白汉白玉手工精雕完成；
.水刷石外墙，以高级石英砂及纯白色水泥为主材精工而成；
.户门大窗均采用12厚洛阳浮法玻璃；
.超强绿色静电喷涂铝合金门窗；
.露台、阳台地面为20厚花岗岩石材，踏步为30厚花岗岩石材；
.局部屋面为国产优质陶瓷瓦。
内装饰：
.门窗套均采用榉木木线，高级檀木板；
.楼梯踏步、客厅、餐厅地面为进口米黄石，其余楼地面均为高级木地板或进口地毯；
.厨、卫墙面均为进口高级面砖，吊顶为铝合金板。
②设备标准
.美国科勒洁具(主卧设冲浪浴缸)配以科勒包金龙头、花洒；
.英国原装约克双制中央空调(单幢独立设置)；
.美国产史丹利车库门；
.韩国奥林匹克燃油、燃气热水锅炉（单幢独立设置）；
.意大利产厨房设备；
.中国名牌奇胜电器。
.烟感报警系统；
.可视对讲系统；
.三防区报警系统（可与市公安局进行报警连网）；
.给排水及供电系统；
.通讯及有线电视系统；
.供电系统，专用配电室及发电机组；
.智能家具综合布线（支持语言、数据、影象、视频、多媒体、音频等对讲系统，光缆到户，100兆宽带网接入，虚拟社区，vcd视频点播，电子意见箱、网上维修、网络公告牌。
⑷地下会所（兼人防）；
五星级标准小区，设宴会厅、中西餐厅、酒巴、室内泳池、健身房、超市等设施。剪力墙结构，可兼人防工程使用。
⑸小区室外配套
给、排水、道路、路灯、通讯、有线电视、绿化、建筑小品、安防智能系统（按国家智能小区的最高标准三星级设计，周边设红外线探测系统，区内各主要道路及周边设有闭路电视监控系统，与周边红外线探测实施联动控制，每户可视对讲系统实行小区大门口及自家院门口的二重访客身份可视确认，并且与保安中心相连接，小区内24小时保安巡逻，每户室内设置完善的红外线探测及紧急求助等防盗、防火报警系统，家电遥控自动开启）等配套齐全。大门仿英国的白金汉宫建造，围墙与大门也为同一风格。
⑹物业管理
已与香港戴德梁行正式签约，香港戴德梁行全面负责小区的物业管理工作。
⑺工程形象进度
至估价时点，在建别墅52幢，建筑面积24265m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下会所2000m2；其他配套公建160m2。各项工程进展情况如下：
①52幢别墅楼主体及室内外粉刷已完工；
②C型3幢、1B型1幢室内精装修及设备安装工程完工；
③区内与52幢别墅楼配套的室外配套工程完工；
④地下会所（兼人防）主体工程完工。
十一、估价原则
本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下房地产估价中具体的技术原则估价：替代原则、公平原则、估价时点原则、合法原则、最高最佳使用原则。
十二、估价方法
本报告采用假设开发法进行评估。
十三、估价结果
经评估人员分析、计算，本报告最终确定估价对象房地产抵押评估价值为14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。
房地产估价技术报告
一、域因素分析
1.一般因素
西安市是举世文明的文化古城和西北地区政治、经济和文化的中心。旅游、商贸、邮电通讯等高科技产业为西安市的主导产业，随着国家西部开发政策的实质性启动，西安市政府抓住机遇，积极进行城市基础设施建设，改善投资环境，西安市将建设成为一个以科技、旅游、商贸为先导的社会主义外向型城市。
2．交通条件
估价对象北临城市规划路—纬零路，西距大雁塔正南规划路（尚未命名）约500米，现大雁塔正南规划路已修通并投入使用，给排水、电讯、有线电视等城市配套管线已沿路铺设，纬零路（雁南规划路—估价对象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路计划1999年12月初开始施工，20##年元月底竣工。该路完工后，估价对象的交通将比较便利，给排水、供电、通讯、有线电视等城市大配套设施齐全。
4．基本生活服务设施配套
估价对象所处区域目前周边地区尚未开发建设，生活服务设施条件较差。
5．产业集聚规模
估价对象位于正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观。随着该开发区的进一步开发建设，它的建成，将会进一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展，使估价对象的价值得到充分体现。
二、个别因素分析
估价对象土地形状规则，建筑设计及管理水平一流（国外一流设计及管理单位提供服务），建筑造型别致，内部布局合理，结构抗震性能好，内外装修豪华、典雅，设备齐全。
三、市场背景分析
区域经济发展对类似于估价对象的房地产影响较大，国家西部大开发的政策倾斜，将使西安市的经济长足发展，外资机构的进入，高收入人群的增加及度假区的开发建设和配套设施的完善，使估价对象的市场行情十分看好。
四、最高最佳使用分析
估价对象现时规划、设计用途基本符合其最高最佳使用条件。
五、估价方法选用
房地产价格评估的基本方法主要有成本法、收益法、市场比较法以及用这些方法派生的其他方法等。因估价对象为在建工程，建审手续齐全，主要工程已完工，续建完成后价值及续建成本较易确定，因此本报告采用由成本法派生的假设开发法进行评估。
六、估价分析计算
1． 假设开发法
采用假设开发法估算在建工程的价值，应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买在建工程的应负担的税费，其评估公式为：
在建工程价格
=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2．续建完成后的房地产价值
西安市南郊别墅式住宅已有一定的交易量，可比实例较易选取，价格水平较易掌握，因此本报告采用市场比较法确定估价对象续建完成后价值。
⑴基本思路
市场比较法是根据房地产估价的替代原则，选取相同或相邻区域相近档次的房地产近期交易价格进行比较修正，确定估价对象的现时价值。
⑵比较实例选择
根据评估人员对西安市南郊别墅式住宅市场交易情况的调查了解，选取以下三个可比实例：
案例A.“御花园皇家别墅”。座落于西安市曲江旅游开发区，雁引路林荫大道上，北临春晓园、蔷薇园、盆景园，紧邻大雁塔、唐代艺术博物馆、秦王宫等。“御花园皇家别墅区”一期工程已完工使用。小区总占地面积22.625亩，建设别墅四十三幢，单体别墅为框架结构，房屋内部结构布局新颖合理，采光充足。室内高档装修，厨房采用意大利进口厨具，卫生间加拿大进口洁具，车库门采用美国进口遥控电动门。各户采用进口独立式采暖锅炉，小区围墙设红外线感应器及闭路监控系统。房屋外墙采用进口釉面砖装饰，周边为绿地、花草装点，室外留有停车位。该建筑物整体结构外形较好，其独特的外形与周边环境和谐的溶为一体。该别墅区内绿化较好，每幢别墅间均为绿地、花草相隔，别墅区内物业管理完善，配套设施齐全，使小区内环境显得优美、自然。20##年，平均交易价格7600元/平方米（现房）。
案例B．“皇族雅苑别墅区”。该别墅区位于西安城南文化风景区中心地带。东临长安北路，西接小雁塔园林，南近南二环路，北距大南门约1公里，交通便利。该别墅区周围酒店、购物场所、医院较多，文化、商业娱乐等服务设施较齐全，环境状况较好。“皇族雅苑别墅”总占地面积约20亩；东西向分三排布置，有风格各异的西洋豪华别墅十九幢；小区内配套设施齐全、保安系统完备（具体详见后附表），绿地面积充足（约占总占地面积的60%），别墅楼为框架结构，室内高档装修，设备标准为水、电（暗配线）、电话（暗配线）、有线电视（暗配线）等管线齐全，采用小型机器人锅炉自供暖气及热水。1998年平均交易价格9000元/平方米（现房）。
案例C.“曲江皇家花园”。座落于西安市曲江旅游开发区内，南临庙坡头村，北临唐华宾馆，东临正在建设中的曲江湖，西临太平堡村。西距大雁塔200米。该地区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及历史古迹。该别墅区内绿化较好，每幢别墅间均为绿地、花草相隔，别墅区内物业管理完善，配套设施齐全，小区内建有室外游泳池，花圃等，使小区内环境显得优美、自然。别墅楼为框架结构，室内做初装修标准，卫生间洁具齐全，室内水、电、暖、热水（小区集中供暖、热水），周边为绿地、花草装点，独户独院。20##年，该住宅区别墅楼三期工程平均交易价格为6800元/平方米（期房）。
⑶比较修正计算
①交易情况修正：以上选取的三个可比实例均为竞争市场上正常交易价格，可不进行交易情况修正。
②交易日期修正：以估价时点的行情为基准（标准值100），根据1998年至今，别墅式住宅的市场价格变化趋势资料，确定可比实例的交易日期修正值为：A为100，B102，C为100。
③区域因素修正：将估价对象与可比实例所处地区的影响别墅式住宅价值的区域因素（包括交通便利程度、噪声、景观、环境、城市规划、生活服务设施等）进行比较，确定区域因素优劣造成的减价或增价修正值，设评估对象区域值为100，则可比实例A为102；B为110；C为100。
④个别因素修正：将估价对象与可比实例的影响别墅式住宅价值的个别因素（主要包括结构、装修、设备水平、小区配套、小区绿化、物业管理等）进行比较，确定个别因素优劣造成的减价和增价修正值，设评估对象价格为100，则可比实例A为80；B为80；C为75。
比较修正计算如下：（价格：元/平方米）
⑷估价对象现时价值确定
取以上比准价格的算术平均值作为“新城市花园”别墅式住宅续建完成后（现房、装修及设备到位、一次性付款）平均销售价格，即：（9314+10432+9067）÷3=9604元/平方米
估价对象现已预定别墅式住宅19幢，平均价格与上述评估价格基本相近，说明该评估价格基本符合市场价格水平，则续建完成后的房地产价值为：
24265m2×9604元/m2=23304万元
3.续建成本
依据评估人员现场勘察并结合工程进度，对续建工程分项目作以下评估分析。
(1)空调机组（约克） 8万元×48幢=384.00万元
(2)松下风机盘管 2.5万元×48幢=120.00万元
(3)奥林匹亚燃气锅炉（5万大卡）
2.2万元×35幢=77.00万元
(4)奥林匹亚燃气锅炉（7万大卡）
2.5万元×13幢=32.50万元
(5)地下室空调主机（55KW） 50.00万元
(6)地下室新风机组（6台） 3.00万元
(7)风机盘管（25台） 10.80万元
(8)风机10台 10.00万元
(9)水泵14台 2.80万元
(10)卫生洁具（科勒）
C型别墅楼 4.5万元×25幢=112.50万元
B型别墅楼 12.3万元×12幢=147.60万元
A型别墅楼 4.32万元×11幢=47.52万元
地下会所及其他配套公建 16.00万元
(11)电气部分
灯具 8万元×48幢=384.00万元
变压器（800KVA、2台） 52.00万元
高低压柜（含安装费） 91.00万元
配电箱表 56.50万元
(12)弱电 120.00万元
(13)水、电安装费 377.86万元
(14)装修费用：22423m2×1000元/m2 =3363.45万元
续建成本合计 4337万元
4.管理费用
按续建成本的3%计算，即：
4337×3%=130万元
5.投资利息
在建工程价值及续建成本应计算投资利息（含融资费用），年利率取8%，续建工程需6个月时间，资金投入按均匀投入计算，即：
在建工程价值×8%×（6÷12）+
（4337+130）×8%×（6÷12）÷2
=在建工程价值×4%+89万元
6.销售费用
根据估价对象的销售难易程度，此项费用按续建完成后房地产价值的3%计算，即：
23304×3%＝699万元
7.销售税金
主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，根据有关规定，按续建完成后房地产价值的5.5%计算，即：
23304×5.5%=1282万元
8.续建投资利润
依据西安市同类房地产开发的平均利润确定其年投资利润率为15%，则：续建投资利润为：
在建工程价值×15%×（6÷12）
+（4337+130）×15%×（6÷12）÷2
＝在建工程价值×7.5%+167万元
9.买方购买在建工程的税费
主要为在建工程转让契税，根据有关规定，按在建工程价值的3%计算。
10.确定在建工程价值
在建工程价值
=23304-4337-130-在建工程价值×4%-89-699-1282-在建工程价值×7.5%-167-在建工程价值×3%
在建工程价值=14498万元（取整）
七、评估结论
经评估人员结合市场因素综合分析，以上评估结果能客观反映评估对象价值，本评估报告最终确定估价对象现时价值为：14498万元，大写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。
附 件(略)
估价师心得
1．在进行房地产估价时，揭示其价格形成内涵，确定估价技术路线是准确、科学估价的关键环节，本报告的估价对象为在建工程，有两种估价技术路线可供选择，一种是成本累加的技术路线，一种是假设开发的技术路线，但成本技术路线在实际操作时，由于本公司掌握的地价及工程造价水平资料、利润资料的十分有限，操作时有一定难度。估价对象规划、设计明确，本公司掌握的类似房地产市场行情资料比较丰富，且假设开发的技术路线更能体现估价对象的市场价格水平，操作难度较小，因此估价人员最终选择了假设开发的技术路线进行估价。
2.“规范”中列示了比较详细的在建工程假设开发法评估公式，对规范公式的理解和各项参数的合理确定是取得准确、科学的估价结论的关键。
⑴现金流量图是评估人员在进行投资分析和复利计算时的主要工具，它是将项目的投入和产出按发生的时间阶段标定在时间坐标上。（标定内容：投入和产出项目名称、数量），在假设开发法的理论学习和应用时，利用现金流量图可以加深对方法的理解和应用。
⑵规范要求“考虑资金的时间价值”，实际操作中可采用以下两种方式：①现金流量折现法；②采用计算利息的方式（传统方式）。传统方法与现金流量折现法的区别及优缺点表现在以下几个方面：
①对开发完成后房地产价值、开发（续建、装修改造）成本、管理费用、销售税费的估算，传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的金额；而现金流量折现法中是模拟开发过程，“预测”它们在未来发生时所发生的金额，即要进行现金流量预测。
②传统方法不考虑各项支出及收入发生的时间不同，即不是将它们折现到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时为止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即要将它们折现到同一时间上的价值（最终是折现到估价时点上），然后再相加减。
③在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中，这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，所以现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益（利润）部分。
④现金流量折现法准确、复杂，操作难度较大；传统方法粗略，简单，较易操作；实际估价时尽量采用现金流量折现法，但在估价基础资料不太齐全的情况下，传统方法的准确性更高。
3．续建投资利润的计算，需要掌握以下几点：
⑴续建投资利润为所得税前利润；
⑵续建投资利润是在正常条件下买方所能获得的平均利润，而不是个别开发商购买该在建工程后最终获得的实际利润或其所期望得到的利润。也不是整个项目开发所能获得的平均利润。
⑶续建投资利润是按一定基数的一定比率计算，该比率为同一市场上类似在建工程所要求的相应平均利润率。续建利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
①计算基数=在建工程价值+续建成本，相应的利润率为直接成本利润率；
②计算基数=在建工程价值+续建成本+管理费用，相应的利润率为投资利润率；
③计算基数=在建工程价值+续建成本+管理费用+销售费用，相应的利润率为成本利润率
④计算基数=开发完成后的房地产价值，相应的利润率为销售利润率
注意在估算续建投资利润时要注意计算基数和利润率的对应，从理论上讲，无论采用那种计算基数与其相对应的利润率来计算，结论应是相同的。
⑷由于利润与利息的形成过程基本相似，在建工程估价时，采用年利润率计算，更能加深对该参数的理解。
4.采用假设开发法进行在建工程估价时，估价相关资料的搜集和整理十分关键。
评析
这是典型的运用假设开发法估价在建工程的案例。估价方法正确，参数及各项计算基数取值有根据。报告语言简明流畅。对在建工程的个别因素描述清楚。需注意的是：
1、 估价在建工程不能同时采用两种估价方法进行估价时，应予以说明并陈述理由。
2、 对土地有偿使用性质应明确交待。
摘自《房地产估价报告精选（2002）》