拟稿:蔡斌 核稿: 签发:
正阳房地抵评报[2014]01-33号
房屋建筑物在建工程
抵押估价报告
估价项目名称：资阳鼎晟泓府大酒店有限公司所拥有的位于资阳
市雁江区沱东新区中央大道南侧房屋建筑物在
建工程抵押价值估价
估价委托人：资阳鼎晟泓府大酒店有限公司
房地产估价机构：资阳正阳房产地产评估事务有限公司 注册房地产估价师：林明辉、丁明全、蔡斌
估价报告日期:二〇一四年四月二十九日
资阳鼎晟泓府大酒店有限公司房屋建筑物在建工程抵押估价报告
目 录
一、致估价委托人函 ............................................................................................................. 4
二、注册房地产估价师声明 ................................................................................................. 6
三、估价的假设和限制条件 ................................................................................................. 7
(一)本估价报告基于以下假设前提 .............................................................................. 7
(二）未经调查确定或无法调查确定的资料数据 ........................................................ 7
(三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理 ................................................................ 8
(四)估价限制条件 .......................................................................................................... 8
(五)对抵押双方使用本报告有关说明事项 .................................................................. 9
四、房地产估价结果报告 ................................................................................................... 11
(一)估价委托人 ............................................................................................................ 11
(二)房地产估价机构 .................................................................................................... 11
(三)估价目的 ................................................................................................................ 11
(四)估价对象概述 ........................................................................................................ 11
(五)估价对象变现能力分析 ........................................................................................ 14
(六)抵押物风险提示 .................................................................................................... 15
(七)价值时点 ................................................................................................................ 15
(九)价值类型 ................................................................................................................ 16
(十)估价依据 ................................................................................................................ 16
(十一)估价原则 ............................................................................................................ 17
(十二)估价方法 ............................................................................................................ 18
(十三)估价结果 ............................................................................................................ 19
(十四)实地查勘期 ........................................................................................................ 20
(十五)估价作业日期 .................................................................................................... 20
(十六)估价报告应用的有效期 .................................................................................... 20
(十七)注册房地产估价师 ............................................................................................ 20
(十八)协助估价人员 .................................................................................................... 21
(十九)房地产估价机构 ................................................................................................ 21
五、附 件 ........................................................................................................................... 22 资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 2 页 共 22 页
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1、 估价对象现场查看照片； ..................................................................................... 22 2、 估价对象《房产预测绘成果备案表》复印件； ................................................. 22 3、 《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》
复印件； ........................................................................................................................ 22 4、 估价对象《国有土地使用证》复印件； ............................................................. 22 5、 估价委托方《企业法人营业执照》复印件； ..................................................... 22 6、 房地产估价机构资格证书复印件； ..................................................................... 22 7、 房地产估价机构《企业法人营业执照》复印件； ............................................. 22 8、 注册房地产估价师资格证书复印件。 ................................................................. 22
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一、致估价委托人函
资阳鼎晟泓府大酒店有限公司：
受贵公司委托，本公司对贵公司拥有的位于资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧房屋建筑物在建工程进行了估价。
估价对象：本项目委托估价的对象为资阳鼎晟泓府大酒店有限公司
拥有的位于资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧房屋建筑物在建工程。房
屋建筑面积共计75,737.57㎡。估价对象基本情况见下表：
估价目的：为资阳鼎晟泓府大酒店有限公司拟向成都银行资阳分行申请抵押贷款时确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房屋建筑物在建工程抵押价值。
价值时点：20xx年4月28日。
价值类型：本次评估的价值类型为房屋建筑物在建工程抵押价值。房屋建筑物在建工程抵押价值为抵押房屋建筑物在建工程在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
估价方法：本公司根据本次估价目的，经过现场查看和市场调查，遵循估价原则，结合估价对象的实际情况，本次估价采用成本法对估价对象房屋建筑物在建工程价格进行了评估。
估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，根据国家和建设部有关房地产估价规定以及四川省有关房地产抵押估价的规定，本着独立、
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客观、公正、科学、合法、谨慎的原则，按照严谨的估价程序，根据我公司所掌握的资阳市雁江区房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查看、调查所获取的资料，采用成本法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明的条件下，确定估价对象在二Ｏ一四年四月二十八日的估价结果如下：
房屋建筑物在建工程抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值：180,701,852.75元，大写人民币壹亿捌仟零柒拾万零壹仟捌佰伍拾贰元柒角伍分。
注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款：0。
房屋建筑物在建工程抵押价值：180,701,852.75元，大写人民币壹亿捌仟零柒拾万零壹仟捌佰伍拾贰元柒角伍分。
估价结果详细情况见下表：
上述结论摘自正阳房地抵评报[2014]01-33号“房屋建筑物在建工程抵押估价报告书”，应用时应认真阅读本估价报告书全文。
本估价结果在20xx年4月28日止的期限内使用有效。
资阳正阳房产地产评估事务有限公司：
法定代表人：
二Ｏ一四年四月二十九日
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二、注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
3、 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、 我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、 我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、 注册房地产估价师丁明全、蔡斌于20xx年4月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。
7、 没有本公司以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、 参与本房地产估价报告的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
9、 委托方对所提供或陈述情况的合法性、真实性、完整性及所引起的后果负责，估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。
注册房地产估价师
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三、估价的假设和限制条件
(一)本估价报告基于以下假设前提
1、本次估价设定估价委托人提供的资料真实、准确、合法、完整。
2、本报告以委托人提供的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关将在办理转让、抵押登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这一点。
3、估价对象应以保持价值时点时经批准的施工设计图进行修建完工并经竣工验收达到国家验收规范合格的要求继续修建，且估价对象完工后用途为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提。
4、假设估价对象现在和未来的价格形成于本地区房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，且其运作方式、程序符合国家有关法律、法规和地方的有关规定。
5、委托人关于估价对象抵押贷款的运作程序符合现行法律法规和国家政策的规定和要求。
6、根据估价委托人签署的承诺书，估价对象于价值时点无抵押等他项权利限制，本次估价设定法定优先受偿款为零。
(二）未经调查确定或无法调查确定的资料数据
1、根据估价委托人签署的承诺书，估价对象于价值时点无抵押等他项权利限制。注册房地产估价师未向相关人员核实和查证。
2、估价委托人所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，若因该资料的真实性、合法性、完整性和准确性出现错误，应由委托人承担其责任。
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3、注册房地产估价师对估价对象的现场查看，仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估设定其无基础、结构等方面的重大质量问题。
(三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供应关系变化，市场结构转变，遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦发生变化。
2、本次估价结果没有考虑未来处置风险。在价值时点，只对估价对象未来涉及处置变现作了变现能力分析。
3、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性。
(四)估价限制条件
1、本估价报告所列估价结果有效期限从估价报告出具之日起为一年，即从20xx年4月29日起到20xx年4月28日止的期限内使用有效。
2、本估价报告估价结果仅供委托人用于确定抵押贷款额度这一经济行为使用，不得作为其他行为目的使用。估价报告书的使用权归委托人所有。未经委托人许可，估价机构不得随意向他人提供或公开。
3、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、抵押资产变现难易程度、政府有关税费缴纳等情况确定。
4、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在价值时点的房屋建筑物在建工程抵押价值。根据本报告评估目的，抵押权人应在充分考虑如下因素后，根据本报告评估结果合理确定抵押担保额。①、估价资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 8 页 共 22 页
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对象产权性质；②、房地产市场价格波动风险；③、短期强制处分的不确定性及变现费用；④、物业转让时应缴纳的各项税费。
5、根据委托人提供的关于本次估价所涉及的情况、资料及估价目的，截至价值时点，估价对象无注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
6、本报告估价结果未考虑抵押风险、未来房地产市场变化风险、短期强制处分以及未来城市规划调整和国家相关法律法规的变化或修改等因素对估价对象价值的影响。
7、估价对象房屋所有权人、建筑面积、结构、设计用途，分摊用地面积、用途、土地性质、终止日期等均以委托人提供的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》为准，其中建筑面积以估价委托人提供的资阳市城乡规划设计研究院20xx年11月25日对资阳鼎晟泓府大酒店有限公司出具的《资阳鼎晟泓府豪生国际酒店一期工程预测报告》载明的建筑面积为准，估价对象实体状况(含外观形象、装饰装修等)以建筑物在注册房地产估价师现场查看日的现时状态为准。估价委托人提供的土地、房屋权属证明等相关资料，如与实际情况不符，评估结果应相应调整。
8、本估价报告所称完工程度是指截止价值时点各栋房屋已建建筑面积的实际工程进度占该部分建筑面积达到竣工验收程度的完工比例。
9、本估价报告估价结果未包含估价对象在建工程占有的土地使用权价值。
10、本报告附件与正文不可分割，并构成完整的法律文件。
(五)对抵押双方使用本报告有关说明事项
1、抵押双方使用本报告有关说明、提示与建议
①、本报告估价结果是估价对象在满足本报告估价假设、限制条件为前提且对应于本报告估价目的、价值时点的价值，它不是估价对象在价值时点的变现价格，更不是估价对象在抵押期届满时的变现价格。
②、报告使用者使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托评估。
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③、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。
④、本报告所提供的估价结果是相对于价值时点的估价对象的抵押价值，仅供抵押人与抵押权人参考，具体用于抵押的房地产范围及可担保数额最终由抵押双方根据市场风险、变现难易情况、政府有关税费缴纳等情况协商确定。
⑤、使用者在运用本报告时，应关注“估价的假设和限制条件”中的各项假设和限制条件是否成立，正确运用本估价报告，否则由此引起的一切可能损失，本估价机构和注册房地产估价师不承担任何责任。
⑥、本估价报告需经本公司盖章及两名以上专职注册房地产估价师签章后有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担责任。
⑦、根据《中华人民共和国担保法》及《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，办理抵押手续时应到有权机关办理抵押登记。
2、估价对象在抵押期内可能产生的风险
①、由于委估房地产的抵押价值受未来不可预见的变化风险和其他因素的影响，使得委估房地产的抵押价值与实现抵押权时的变现价值有一定的差异，在此提请报告使用人注意。
②、从近期房地产市场看，国家宏观调控已对房地产市场产生一定的影响，一方面，宏观调控能给过热的房地产市场已适当降温，促使房价回归理性；另一方面，宏观调控的诸多强硬措施势必对中国经济的高速发展产生影响，导致部分企业经营困难，居民实际可支配的收入下降，购房意愿下降，这对房地产行业的影响较大。由此房地产市场存在一定的不确定性，估价对象存在政策风险，抵押权人应密切加以监控。
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四、房地产估价结果报告
(一)估价委托人
单位名称：资阳鼎晟泓府大酒店有限公司。 法定代表人：代道高。
住所：资阳市雁江区西门桥街九曲河花园1号楼3层306室。 (二)房地产估价机构
机构名称：资阳正阳房产地产评估事务有限公司。 机构地址：资阳市娇子大道雁江区财政局大楼二层。 法定代表人：林明辉。 资质等级：叁级资格。 证书编号：513900G01。
联系电话：028-26652801、26651825。 (三)估价目的
为估价委托人拟向成都银行资阳分行申请抵押贷款时确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房屋建筑物在建工程抵押价值。
(四)估价对象概述 1、估价对象界定
本项目委托估价的对象为资阳鼎晟泓府大酒店有限公司拥有的位于资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧房屋建筑物在建工程。房屋建筑面积共计75,737.57㎡。估价对象基本情况见下表：
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2、估价对象宗地状况
根据估价委托人提供的《国有土地使用证》及委托人陪同注册房地产估价师现场查勘，估价对象土地使用权人为资阳鼎晟泓府大酒店有限公司，以出让方式取得，使用权面积共计26,568.74平方米，用途为住宅餐饮用地，土地使用权终止日期为20xx年7月30日，土地使用权剩余使用年限自价值时点起38.26年。估价对象宗地登记状况详见下表：
估价对象宗地登记状况一览表
位置：根据估价委托人提供的《国有土地使用证》及估价委托人陪同注册房地产估价师现场查勘，估价对象所在宗地位于雁江区沱东新区中央大道南侧（拱城区吴家湾小区）。
地形、地貌：该宗地形状为不规则形状，对地块利用无不良影响，地势平稳。从总体看，地基地质条件适于建筑。
开发程度：至价值时点，该宗地红线外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)宗地内达到场地平整条件。
3、估价对象建筑物状况 （1）.估价对象实物状况
估价对象位于资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧，建筑面积共计75,737.57㎡，根据委托方提供经资阳市房地产管理局备案的资阳市城乡规划设计研究院于20xx年11月25日对资阳鼎晟泓府大酒店有限公司出具的《资阳鼎晟泓府豪生国际酒店一期工程预测报告》，资阳市鼎晟泓府豪生国际酒店1号楼地上共26层，建筑面积48,322.29㎡，钢混结构；资阳市鼎晟泓府豪生国际酒店贵宾楼2、3、4、5号楼地上共3层，建筑面积均为779.02㎡，共计3,116.08㎡，钢混结构；资阳市鼎晟泓府豪生国际酒
资阳正阳房产地产评估事务有限公司
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店1、2、3、4、5号楼-1层地下车库建筑面积共计18,230.38㎡，配套用房建筑面积6,068.82㎡，-1层建筑面积共计24,299.20㎡，钢混结构；房地产估价师现场查看，上述房屋建筑物主体工程已接近完工。
4、估价对象他项权利状况
根据估价委托人提供的关于本次估价所涉及的资料及估价目的，截至价值时点，估价对象无注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
综上所述，估价对象状况较好，有利于估价对象的增值保值，估价对象个别因素对估价对象市场价值的体现有比较积极影响，有利于估价对象价值的显化。
5、估价对象区位状况
(1)、地理位置
估价对象坐落在资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧，位于资阳市沱东新区城市中心，临水体公园，邻市民广场和雁江区人民政府。
(2)、交通条件
估价对象距城市中心约5Km，距遂资眉高速公路资阳沱东入口约4Km，区域内有中央大道、迎宾大道、锦湾大街、宝台大道等城市主次干道，有多条公交线路通行，道路通达度好，公交便捷度高。
(3)、基础设施条件
估价对象区域基础设施达到“六通”（通路、上水、下水、通电、通讯、通气），市政基础设施条件完善。
(4)、环境条件
估价对象所在区域临水体公园、市民广场，邻字库山公园，区域内无固定污染源，无明显粉尘污染。估价对象所在区域主要住宅小区、行政事业单位、医院、学校，人口密度与人流量较小，估价对象与周围建筑用途比较协调，采光、通风条件较好，环境条件较好。
(5)、配套设施
估价对象所在区域内路网密集，主干道、次干道、支路纵横交错，供水、供电、供气、排水、通讯、光纤电视等基础设施管网齐全。估价对象资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 13 页 共 22 页
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所在区域有上东国际小区、幸福公馆小区等住宅小区，有中国农业银行网点、资阳雁江农村合作银行网点等金融配套设施，有资阳市绵阳中学等教育设施，有资阳市中医院、超市等生活配套设施。区域内各类基本生活设施一般，公共配套设施一般，市政基础设施一般。
(五)估价对象变现能力分析
变现能力是指在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境、委估房地产所在区域的类似房地产价格走势、委估房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。因此，本次我们从以下几点对委估房地产变现能力进行分析：
1、宏观经济环境及房地产价格走势对其变现能力的影响
国家经过近几年宏观调控政策的实施，其对房地产市场调控的效果逐步显示，20xx年更是加大了房地产市场的调控，在调整存款准备金率、贷款利率等方面均加大了力度，加之二套房、三套房限购政策，而房地产市场的许多潜在消费者也开始进入持币观望状态，从而降低了各类房地产市场的发展速度，特别是住宅用房地产及商业用房地产，逐步进入缓步调整阶段，但由于我国各个区域或各个城市的经济发展状况不平衡，从而使得一些区域或城市受到的影响较大，一些区域或城市受到的影响较小。
2、估价对象通用性分析
估价对象设计为五星级酒店，建筑面积共计75,737.57㎡，估价对象占地宗地外已达“六通”，如工程完工取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，能整体进行转让和使用，通用性及独立使用性一般。
3、变现难易程度及变现时间分析
估价对象位于资阳市雁江区沱东新区中央大道南侧，设计为五星级酒店，建筑面积共计75,737.57㎡，面积一般，总价较大，根据估价对象物业情况和市场状况，估价对象变现能力一般，如需在短时间内变现，其合理的变现时间大约为1年或更长时间，在价值时点变卖最可能实现的价格与评估的市场价格基本接近。
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4、变现费用、税金种类与数额
据调查，抵押房地产如在价值时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。抵押房地产如在价值时点进行拍卖时，变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序进行清偿：(1).支付拍卖公告费和拍卖佣金；(2).缴纳营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费；(3).偿还抵押债权本息及违约金；(4).剩余金额最后留给抵押人。
5、清偿顺序
抵押房地产如在价值时点进行拍卖时，变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序进行清偿：
（1）支付处分抵押物的费用，如拍卖佣金、评估费、司法费用等；
（2）扣除抵押物应缴纳的税费，如补缴土地出让金、营业税、所得税、契税、过户登记费等；
（3）偿还抵押权人债权本金、利息及支付违约金；
（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金；
（5）剩余金额交还抵押人。
所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。
(六)抵押物风险提示
1、抵押权人确定抵押额度时应考虑估价对象房地产在抵押期间可能因债务人拖欠利息、国家政策发生变化等不可预见的因素带来的信贷风险。
2、由于估价对象房地产的抵押价值受未来不可预见的变化风险和其他因素的影响，使得委估房地产的抵押价值与实现抵押权时的变现价值有一定的差异，在此提请报告使用人注意。
3、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。
(七)价值时点
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由于完成估价对象实地查看日期为二Ｏ一四年四月二十八日，本报告价值时点即确定为二Ｏ一四年四月二十八日。
(九)价值类型
1、本报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据独立、客观、公正原则、合法原则、谨慎原则等对估价对象以住宅餐饮用途使用确定的，在20xx年4月28日的房屋建筑物在建工程抵押价值。
2、本报告房屋建筑物在建工程抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据估价委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值。
3、本报告确定的市场价值为交易双方按相关法规的规定负担各自应负担税费下的遵循谨慎原则下的正常市场价格。
4、法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
5、本估价结果考虑了区位、用途、结构、房屋所在层数等因素，并考虑了环境、户外公共设施、商业繁华程度等的影响，未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等因素的影响。
(十)估价依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2. 《中华人民共和国土地管理法》；
3. 《中华人民共和国物权法》；
4. 《中华人民共和国担保法》；
5. 《房地产估价规范》；
6. 《房地产抵押估价指导意见》；
7. 国务院、建设部、国土资源部以及地方政府有关部门颁布的其他有关法规和政策文件；
8. 估价对象《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》；
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9. 估价对象《国有土地使用证》；
10. 估价委托方的委托书及承诺函；
11. 我公司所掌握的资阳市房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查看、调查所获取的资料；
12. 注册房地产估价师现场查看记录等资料；
13. 其他有关调查、询价及参考资料。
(十一)估价原则
1.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本要求，也是房地产估价的最高行为准则。在评估过程中，基于客观立场，以客观实际和市场条件为依据，经过全面分析和测算，独立、公正地作出估价结论和结果，不偏袒项目涉及的任何一方。
2、合法原则
房地产估价必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：①、在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；②、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等为依据；③、在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许处分方式为依据；本次评估以估价对象《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》中载明的事项进行估价体现合法原则。
3、最高最佳使用原则
最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，估价价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果，本次评估估价对象的用途以权属证明登载用途(住宿餐饮)为准并保持依据工资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 17 页 共 22 页
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程施工图继续建设完工竣工验收合格后按批准的用途继续使用体现最高最佳使用原则。
4、替代原则
根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格，并在此价格基础上进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。本次估价以市场上同一供求范围内并在结构、功能、用途等方面与估价对象相同、相似的房地产的重置价格作为替代求取估价对象的价值采用的成本法等估价方法体现了这一原则。
5、价值时点原则
估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准，本次价值时点确定为注册房地产估价师现场查看完成日体现了这一原则。
6、谨慎性原则
遵循抵押估价的谨慎原则，要求在估价时应充分考虑房地产的市场变化、宏观政策带来的各种风险，合理确定估价参数，并在报告中作出必要的风险提示；在存在不确定因素的情况下，不应高估收入或者低估运营费用等，不低估知悉的法定优先受偿款。本次价值时点确定评估结果时充分考虑了谨慎性原则。
(十二)估价方法
1、估价方法的选择
根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价应先求取估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在价值时点的房屋建筑物在建工程抵押价值，具体计算公式如下：
房屋建筑物在建工程抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
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对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的估价，常用方法有比较法、收益法、成本法，假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。
根据《房地产估价规范》，比较法是最能体现房地产估价的基本原理，最直观，适用性最广，说服力最强，也最容易准确把握的一种估价方法。因此，在有条件选用比较法估价时，应当首选比较法；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价；假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，特别是对在建工程和房地产开发项目评估；在无市场依据或市场依据不充分、无收益或收益不好估算、又不是开发项目时，不宜采用成本法、收益法、假设开发法，在此情况下主要采用比较法作为估价方法。
由于估价对象为在建酒店，无现时收益，所在区域或相近区域内类似用途房地产没有可供利用的成交案例，所以本次估价采用成本法对估价对象进行评估。
2、被选用的方法简介
成本法：是重新建造全新的类似估价对象的房屋建筑物所需耗用的建筑安装工程费、前期费用（勘察设计费、城市建设配套费、工程监理费等）、管理费用、投资利息、投资利润及销售税费之和，根据现场观察估价对象的完工程度，以确定估价结果的方法。
成本法计算公式为：
房屋建筑物在建工程评估现值＝房屋重置单价×建筑面积×完工程度
(十三)估价结果
注册房地产估价师根据特定的估价目的，根据国家和建设部有关房地产估价规定以及四川省有关房地产抵押估价的规定，本着独立、客观、公正、科学、合法、谨慎的原则，按照严谨的估价程序，根据我公司所掌握的资阳市雁江区房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查看、调资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 19 页 共 22 页
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查所获取的资料，采用成本法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明的条件下，确定估价对象在二Ｏ一四年四月二十八日的估价结果如下：
房屋建筑物在建工程抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值：180,701,852.75元，大写人民币壹亿捌仟零柒拾万零壹仟捌佰伍拾贰元柒角伍分。
注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款：0。
房屋建筑物在建工程抵押价值：估价对象总价为人民币180,701,852.75元，大写人民币壹亿捌仟零柒拾万零壹仟捌佰伍拾贰元柒角伍分。
估价结果详细情况见下表：
(十四)实地查勘期
二〇一四年四月二十八日。 (十五)估价作业日期
二〇一四年四月二十八日至四月二十九日。 (十六)估价报告应用的有效期
本估价报告所示估价结果为估价对象于价值时点可能实现的抵押价值，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整。本估价结果在20xx年4月28日止的期限内使用有效。
(十七)注册房地产估价师 资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 20 页 共 22 页
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(十八)协助估价人员
(
十九)房地产估价机构
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四川·资阳 资阳正阳房产地产评估事务有限公司 第 21 页 共 22 页
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五、附 件
1、 估价对象现场查看照片；
2、 估价对象《房产预测绘成果备案表》复印件；
3、 《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用
地规划许可证》复印件；
4、 估价对象《国有土地使用证》复印件；
5、 估价委托方《企业法人营业执照》复印件；
6、 房地产估价机构资格证书复印件；
7、 房地产估价机构《企业法人营业执照》复印件；
8、 注册房地产估价师资格证书复印件。
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