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六、 目 录 房产估价报告?????????????????????????1 致委托方函??????????????????????????2 估价师声明??????????????????????????4 估价的假设和限制条件?????????????????????5 房产估价结果报告???????????????????????7 附件 ????????????????????????????11

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

湖北辉商房地产开发有限公司

在建工程抵押评估报告

估价项目名称：湖北辉商房地产开发有限公司在建工程估价

委托方：湖北辉商房地产开发有限公司

估价方：荆门居得安房地产评估咨询有限公司

估价人员：刘淦培、刘国桢

估价作业日期：20xx年02月18日—20xx年02月20日

估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

致委托方函

荆门居得安房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和湖北辉商房地产开发有限公司： 特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。

一、评估时点：20xx年02月18日

二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

三、评估人员：刘淦培、刘国桢

四、估价日期：20xx年02月18日—20xx年02月20日

五、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理办法 》；

3、《城市房地产抵押管理办法》；

4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；

5、国家标准《房地产估价规范》 GB/T50291—1999；

6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；

7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；

8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；

9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；

11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；

12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

六、估价结果：

本评估公司根据估价目的，遵守估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的详细分析，确定湖北辉商房地产开发有限公司位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”工程项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）32234.89平方米的商场于估价时点可能实现的市场价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。

特此函告

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

二O 一四年二月二十日

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确。

2、本估价报告的分析、意见的结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们（刘淦培、刘国桢）已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。

6、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

7、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

参加本次估价的注册房地产评估师签名、盖章

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

估价的假设和限制条件

1、估价假设条件

（1）本次估价，假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。

（2）本次估价假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及任何他项权利为假设条件。

（3）本次评估假设估价对象按照设计及施工方案持续建设的状态下进行，并最终达到竣工验收。

（4）本次估价，假设估价对象产权人合法取得在建工程所有权及所占的土地使用权，支付相关费用，并不存在任何销售行为。

（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

2、估价限制条件

（1）本次估价，估价人员无法核实估价对象是否存在预售或销售，但委托方承诺该房屋不存在的销售，估价中没有考虑该是因素对估价结果的影响，如果存在预售或销售，本报告无效，相关责任由委手方承担。

（2）本次估价，委托方没有提供估价对象工程建设的相关付款证明，评估时没有考虑委托方是否支付及欠相关工程建设款对估价结果的影响，也没有考虑施工承包方是否对该工程有优先受偿权对估价结果的影响。

（3）本报告结果是对估价对象于估价时点于估价范围内的房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。

（4）本报告估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报 - 5 -

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

告对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整或重新评估。

（5）委托方提供的相关评估资料均为复印件，估价人员已对原件进行核实，并对所提供的评估资料的真实性、合法性负责。

（6）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。

（7）本估价报告的使用权归委托方所有，但最终解释权归荆门居得安房地产评估咨询有限公司。

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

房产估价结果报告

一、委托方：湖北辉商房地产开发有限公司

单位地址：荆门市屈家岭管理区易家岭发展路南段东

法人代表：张子年

注册资本：壹仟万圆整

实收资本：壹仟万圆整

企业类型：有限责任公司(私营)

经营范围：房地产开发（凭有效资质经营），商品房、建筑、装饰材料销售，物业管理。

二、估价方：荆门居得安房地产评估咨询有限公司

单位地址：荆门市天鹅路房地产大厦

法人代表：刘淦培

联系电话：0724-7412077

三、估价对象：

本次估价对象为湖北辉商房地产开发有限公司拟进行抵押贷款涉及的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”项目（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）总建筑面积为32234.89平方米。

1、土地权属及登记状况

估价对象所占用的土地位于易家岭发展路南段西，土地使用权由湖北辉商房地产开发有限公司以出让方式取得，土地使用权性质为出让，终止日期为20xx年4月27日，用途为商业用地，总面积为10666.72平方米。地号：010008341， 图 - 7 -

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

号3411.3-391.9。20xx年5月13日，荆门市国土资源局核发了《国有土地使用证》，证号为：荆国用（20xx年）第010008341号。

2、建筑物状况

估价对象“徽商国际购物中心”项目按照《建设工程规划许可证》（编号2011029）的批准进行规划建设，用途为商业，共四层（地下一层，地上三层），根据《建筑工程施工许可证》（编号2013030），总建筑面积为32234.89平方米。结构为钢混结构，由黑龙江宇林建筑工程有限责任公司，由京山杰赛建设监理有限责任公司监理。“徽商国际购物中心”项目目前基础工程完工后，主体结构已经完工，外墙未砌，地面和顶棚为水泥砂浆毛坯，水、电、门、楼梯栏杆等没有安装。委托方提供的已建面积为32234.89平方米。

3、基础设施

该宗地形状规则，地质状况无断层或塌陷，抗震能力一般。宗地实际开发程度为开发程度已达到红线外“五通”（即通水、排水、通路、通电、通讯），红线内通临时水、电及场地平整。

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点：20xx年02月18日

六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准，本报告所确定的房地产价值，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理办法 》；

3、《城市房地产抵押管理办法》；

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法；

5、国家标准《房地产估价规范》 GB/T50291—1999；

6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件；

7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号；

8、建设工程规划许可证，编号为2011029号；

9、建设用地规划许可证，编号为地字第2011029号；

10、评估委托书、委托方营业执照及法人代码证；

11、评估人员现场勘查，向委托单位有关人员了解情况；

12、查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

八、估价原则

遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法

根据估价目的估价对象的性质、用途，采用市场比较法进行评估。

十、估价过程：

1、根据国家标准《房地产估价规范》及工程规划的规定，该房屋为商业楼，属钢筋混凝土甲级，评定该房屋为十成新，房屋使用年限为40年。

2、根据荆门市的市场行情，经过开发经营期的测算及其预测开发完后的房地产价值,结合贵公司提供给我公司的相关资料：预算表及工程进度表（该工程现完成总工程量的90%）；结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行详细的分析和估价人员测算，确定该在建工程的房地产价值为103151648元，大写人民币：壹万零叁佰壹拾伍万壹仟陆佰肆拾捌元整。

3、计算过程如下：

根据荆门市该地段的市场行情，在认真分析现有资料的基础上，经过测算， - 9 -

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结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，根据委估对象的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置的相关情况，结合委托方提供的技术经济指标等数据：“徽商国际购物中心”项目建筑面积32234.89平方米。该房屋为钢混结构；根据工程现完成工程量及开发周期等相关数据进行测算，房屋市场比准价格采用3200元/㎡，计算结果如下。

在建工程商业价值=32234.89㎡×3200元/㎡=103151648元。

十一、估价人员

国家注册房地产估价师：刘淦培、刘国桢

十二、估价作业日期：20xx年02月18日--20xx年02月20日

十三、估价报告应用的有效期限：根据现行规定，估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。

十四、有关说明

1、评估房地产之建筑面积，以委托提供的资料为准，我们并未进行丈量。

2、我们并未接受对于建筑物的质量检验要求，因此评估人员对建筑物质量不承担责任。

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

法定代表人：

二0一四年二月二十日

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

附 件

（一）估价委托书 复印件

（二）建筑工程施工许可证 复印件

（三）建设用地规划许可证

（四）建设工程规划许可证

（五）委托机构营业执照

（六）委托机构代码证

(七）委托机构法人身份证

(八) 土地所有权证

（九）估价机构营业执照

（十）估价机构代码证

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第二篇：在建工程 评估资料

怎样用剩余法评估在建工程抵押价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集

以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊

在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用

剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。计算公式为：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用

采用剩余法计算在建工程的步骤为：

调查在建工程的基本情况

掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

确定开发完成后的不动产总价

根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

估算续建成本

后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。 估算专业费用

专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。

估算不可预见费

剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。

确定后续开发建设周期，估算预付资本利息

后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。

估算税金

税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以不动产总价的一定比例计算。

估算开发完成后的不动产租售费用

租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。

估算开发商的合理利润

该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的回报率为20％，投资期2年的回报率为30％，投资期3年的回报率为40％。

根据公式计算在建工程的价值

由于需要对并不存在的后期工程进行计算，评估中要进行假设，假设条件越多，评估报告的可信度及实用性就越低，所以剩余法对即将完工的工程比较适用。

需要说明的是，设备房是不能单独设定抵押权的，因为其价值已分摊到各个使用层中去了，在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。