怎样用剩余法评估在建工程抵押价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集

以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊

在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用

剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。计算公式为：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用

采用剩余法计算在建工程的步骤为：

调查在建工程的基本情况

掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

确定开发完成后的不动产总价

根据所开发不动产的类型，开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定：对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，可根据当时的租金水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

估算续建成本

后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。 估算专业费用

专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。

估算不可预见费

剩余法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。

确定后续开发建设周期，估算预付资本利息

后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。

估算税金

税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以不动产总价的一定比例计算。

估算开发完成后的不动产租售费用

租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。

估算开发商的合理利润

该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定，开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算，其中投资期1年的回报率为20％，投资期2年的回报率为30％，投资期3年的回报率为40％。

根据公式计算在建工程的价值

由于需要对并不存在的后期工程进行计算，评估中要进行假设，假设条件越多，评估报告的可信度及实用性就越低，所以剩余法对即将完工的工程比较适用。

需要说明的是，设备房是不能单独设定抵押权的，因为其价值已分摊到各个使用层中去了，在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。

第二篇：316工程督导评估资料目录

“316工程”督导评估自评资料目录

一、办学方向

（一）指导思想

1、上级来文、学校章程、制度汇编。

2、学校中长期发展规划，年度实施计划、总结及办学目标和任务。

3、学校各部门实施素质教育方案及过程性资料（应体现创新性）。

4、各种会议记录。（师生大会、行政会议、教师会议等）

（二）教育公平

1、教师评价考核办法、制度（方案）、评价操作用表和实施记录。（量化考核、年度考核、专业技术职务考核资料等）；学生综合评价考核办法、方案（细则）、学生素质报告册填写要求、操行书写指导意见等及过程性资料。（素质报告册、成长记录袋、各项评优资料等）；学科教学评价操作用表和评价实施记录。

2、教职工花名册、教师任课安排表、在校学生花名册、学生考试成绩等。

3、消除大班额措施。（针对班额大的学校）

4、控辍保学实施资料。（控辍保学实施方案、学校确保适龄儿童按时入学、学籍管理、控辍保学相关制度、措施、各级责任书（街办与村、村与学校、中心校与学校、学校与教师）、各类表册（适龄人口花名册、残疾儿童花名册、进城务工人员子女花名册、低保户子女花名册；适龄人口入学情况统计表、残疾儿童入学情况统计表、进城务工人员子女入学情况统计表等）及其它相关资料。

5、留守儿童、贫困学生、学困生花名册，关爱、帮扶相关制度、措施、计划及过程性资料。

6、新一年级招生资料。（招生制度、通知、新生花名册及入学通知书等。）

7、学生变动情况记载。（包括月学籍变更统计表、变更名册一览表及学生变动的各种手续材料）

二、办学经费

（三）经费落实

1、学校公用经费等发放情况资料。

2、工资、津贴及政策性补贴发放表。

3、养老、医疗等社会保险和住房公积金、医保等上缴凭据等资料。

（四）经费管理

1、校长承诺书、收费公示、收费责任书、学校“减负”工作的相关要求、措施等。

2、义务教育经费管理制度及预决算表和账务账册等。

2、学校校务公开情况、财务公开具体台帐。

3、教代会审议资料。

三、办学条件

（五）产权

学校有关土地、房屋及其它固定资产产权证书。

(六)校园规划

1、校园总体规划（文字说明，附规划图）

2、校园平面图。

3、办学条件情况统计表。（生均校园面积、生均校舍面积、生均绿化面积，生均操场面积

4、校园周边环境相关资料。

（七）校园文化

1、符合学校实际的校园文化建设规划及具体实施方案。

2、校训、校风、教风、学风、校旗、校徽、校歌等学校文化标识。

3、宣传标语、板报等资料。

4、相关活动资料。

（八）校舍建设

1、校舍建筑资料照片及结构分析。

2、近三年校舍建设、改造、添置的相关资料。

3、教学及教学辅助用房、办公用房、生活服务用房设置和面积。

4、饮用水资料、厕所情况统计表等资料。

（九）部室建设

等）

1、学校设施设备登记表（部室、教室、办公室或宿办室、会议室、灶房、厕所等）

①教室面积、课桌椅、照明等设施配备情况。

②部室内设施、财产登记册。

③近三年部室内设充实情况（含投入资金）。

2、部室管理制度和使用记录。

四、教师队伍建设

（十）、队伍结构

1、师资水平统计表、专任教师花名册（年龄、学科、学历、职称、代课情况等）。

2、教师个人档案（资格证、学历证、职称证、培训证、荣誉证等统计表及证书复印件）。

3、教师使用电教设备情况资料、学校校本资源库（教师课件集、优质课课堂录像等）。 （十一）师德建设

1、教师思想政治和职业道德教育工作制度及规范要求。

2、师德建设计划、总结及教育活动资料。（包括家长、学生问卷调查表等）

(十二)班主任

1、班主任工作职责、培训制度、培训材料、培训安排、培训记录等。

2、班级工作考核奖惩办法及考核评优资料。（包括家长、学生问卷调查表等）

3、班主任工作手册、班会课记录、班务日志等。

4、学校优秀班主任事迹、班主任工作研讨会、经验交流会相关资料。

（十三）教师培训

1、教师业务培训制度和进修奖励制度及其落实情况。

2、学校校本培训计划、总结及培训活动资料。、（教师学历进修情况登记表、教师参加各级各类培训登记表、基本功训练、教师专项技能培训情况，如计算机应用技能培训等）

3、教师专业成长评价方案、评价表。（包括教师业务档案、教师互评、家长、学生评价等资料）

4、青年教师、骨干教师培训制度、成长记录。（培训名单及培训资料；各级骨干教师名单及证书复印件等）

五、学校管理与教育教学

（十四）领导班子

1、学校各类组织机构及分工情况表。

2、学校领导班子基本情况统计表。

(个人简历:年龄、学历、职称、任教学科、荣誉、进修、教科研成果及各类证书复印件)。

3、校长培训证书。

4、学校领导任课教案、听课评课记录；教案、作业等常规检查记录、小结、通报等；领导值周记录、总结、校务日志；领导政治业务学习笔记、会议记录等。

5、工会组织及工会计划、总结、各项活动资料。

6、民主管理的各项措施及效果资料。

7、党组机构、组织发展、党员培训和支部活动等资料。

（十五）管理制度

1、学校章程，各项管理制度及相关实施细则、办法。(同办学方向)。

2、学校安全制度、各类安全预案、各类人员安全职责、安全演练及安全工作各项资料。

2、教育教学设施和后勤设施管理制度（校产、公物、环境卫生等管理制度），计划、总结及各项后勤服务资料。

3、学籍管理制度、学籍管理档案（有电子学籍并及时变更）。

4、学校档案管理制度及资料。

（十六）教学工作

1、课程表、作息时间表。

2、校本课程开发及校本教材使用情况。

3、教学常规管理制度、实施细则、常规教学工作规范；

4、学校教学计划、总结；教师学科教学计划、复习计划、总结；教师听课记录、业务学习笔记、教学反思、质量分析、整改措施等。

5、科学课、综合实践课教学活动计划，相关实验、上机及其它活动记录及活动效果。

6、学校“减负”资料。（减负制度、措施、目标责任书；关于减轻学生课业负担的相关要求，含作业布置与批阅的要求及检查落实情况资料等。）

7、家长教育制度；家长会、家长学校、家访、开放日活动资料。

（十七）教育科研

1、学校校本教研制度、教育科研奖励办法、校本教研工作实施方案及落实情况。

2、教研组工作计划、总结、记录；备课组活动计划、总结、记录。

3、学校课题评审书及过程性研究资料；教师教科研专题、教科研课题登记表及学习、研究记录等过程性资料。

4、各级各类赛教、研讨课活动开展情况及效果（安排、小结、教师教学设计、说课稿、评课记录、教学反思等资料）。

5、教师获奖论文汇编、教师论文发表汇编、教师教科研论文汇编、优秀课堂反思汇编、优秀教学设计、研究性学习、探究性学习资料汇编。

6、师生获奖情况登记表及证书复印件。

（十八）德育工作

1、德育工作制度、实施细则。

2、德育工作领导机构、分工职责；德育工作计划、总结；少队工作计划、总结；

3、“三讲两实践”、其它德育活动资料（对照中心校阶段性安排自查整理）。

4、学生德行档案。（好人好事记录、学生成长记录袋、素质报告册等）

5、德育宣传针对情况、资料。（广播站、阅报栏、展示栏、板报等）

6、升降国旗制度；国旗下讲话记录、演讲稿等。

7、班队活动计划、记录、总结；班队干部统计表及班队干部培训资料；学生评优办法（包括“三好”学生评选办法及评审登记表等）

8、学校、社会、家庭三结合教育网络、机构及活动开展情况。

9、法制教育资料。（法制副校长名单、法制教育计划、总结、教育活动记录等）

（十九）体卫艺劳

1、学校体卫艺工作计划、总结；艺术节、科技节、春秋两季运动会活动资料。

2、阳光体育工作措施，传统体育项目和体育代表队或训练队活动资料。

3、学生健康教育教案、计划、总结；卫生保健讲座资料；传染病防治工作表册等资料。

4、学校心理健康教育计划；心理健康教育教学资料，学生心理健康档案，心理咨询资料和记录。

5、学生课外兴趣小组活动资料。（计划、总结、活动小组名单、活动记录、效果及学生作品等）

6、音乐、美术课程评价细则及相关资料；音乐教室、美术教室学生活动记录及活动效果。

7、劳动教育工作计划、教案、总结；课外实践活动和社会公益劳动记录资料。

六、教育教学质量

（二十）学生思想品德素质

1、每学年受各级各类表彰学生名单。

2、学生思想品德素质、行为习惯、学生自理能力等评价标准、办法、评价资料。（学生综合素质评价表、自评、互评、师评评价表及思想品德教育、学生自理能力教育活动资料，包括手抄报、征文活动等资料）

（二十一）学生文化科学素质

1、学生学科成绩册（含平时考核成绩）。

2、帮扶资料。（残疾生、学困生转化提高资料）。同办学方向

3、科普知识宣传材料、学生科技创新作品制作及获奖情况。

（二十二）学生身体心理素质

1、预防近视、学生体育技能测试记录及达标情况登记资料。

2、学生心理健康测试相关资料。

（二十三）学生艺术素养

1、音乐、美术检测方案、成绩；学生文艺活动资料照片及获奖情况。

2、书法、绘画作品展评及获奖情况。

（二十四）创新精神

1、学生小发明、小制作及获奖情况。

2、学生科技小论文及社会调查报告等相关资料。