房地产抵押估价报告

项 目 名 称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估

委托人： xxx房地产开发公司

估价机构： XX房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师 ：xxx xxx

估 价 作 业 日 期：20XX年2月10日—20XX年2月25日

估 价 报 告 编 号： x估字（20XX）第10020xx号

委托估价方函

xxx房地产开发有限公司：

受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积320##、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点20XX年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中：

地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；

土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。

xx房地产土地评估有限公司

法定代表人：xxx

二〇XX年二月二十五日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

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怎样用剩余法评估在建工程抵押价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集

以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊

在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用

剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。计算公式为：

V＝A－(B＋C＋D＋E＋F)

V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格)；B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费)；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用

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一、

二、

三、

四、

五、

六、 目 录 房产估价报告?????????????????????????1 致委托方函??????????????????????????2 估价师声明??????????????????????????4 估价的假设和限制条件?????????????????????5 房产估价结果报告???????????????????????7 附件 ????????????????????????????11

荆门居得安房地产评估咨询有限公司

湖北辉商房地产开发有限公司

在建工程抵押评估报告

估价项目名称：湖北辉商房地产开发有限公司在建工程估价

委托方：湖北辉商房地产开发有限公司

估价方：荆门居得安房地产评估咨询有限公司

估价人员：刘淦培、刘国桢

估价作业日期：20xx年02月18日—20xx年02月20日

估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号

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荆门居得安房地产评估咨询有限公司

致委托方函

荆门居得安房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和湖北辉商房地产开发有限公司： 特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。

一、评估时点：20xx年02月18日

二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

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**房建工程竣工验收

监理评估报告

审批：             

编制：             

***房建工程监理项目部

20##年*月*日

一、工程概况 

**房建工程由**建设指挥部组织建设，**规划设计研究院有限公司设计，**建筑总公司施工，**监理有限公司监理，**质量监督站监督。工程建设项目包括房屋建筑工程（含内、外部装饰装修工程）、总图市政工程的实施、完成及缺陷修复工程。

综合办公楼一栋，框架三层，建筑面积1911 m²；

行政办公楼一栋，框架三层，建筑面积1169 m²；

食堂一栋，框架一层，建筑面积560 m²；

辅助用房一栋，砖混一层，建筑面积140 m²；

宿舍楼一栋，框架三层，建筑面积2586 m²；

机修车库一栋，框架一层，建筑面积300m²；

房屋耐火等级为二级，建筑结构的安全等级为二级，抗震设防烈度为六度，框架抗震等级为四级，设计使用年限为五十年。

二、工程进度情况

**分管中心房建工程综合办公楼于20##年8月6日开工，9月16日基础结构完工。20##年11月16日屋面及天沟混凝土浇筑完毕，20##年12月3日全部砌体工程完工。20##年6月16日屋面工程、装饰工程、安装工程全部完工。

行政办公楼于20##年8月6日开工，9月17日基础结构完工。20##年12月5日屋面及天沟混凝土浇筑完毕，20##年12月12日全部砌体工程完工。20##年6月18日屋面工程、装饰工程、安装工程全部完工。

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***工程项目后评估报告

工程名称：***工程

建设单位：***房地产开发集团有限公司

设计单位：***建筑设计有限公司

勘察单位：***勘测设计有限公司

监理单位：***咨询有限公司

施工单位：***建设工程集团有限公司

20**年**月**日

***工程项目后评估报告

第一篇:项目概况

********************交通便利。本工程建筑面积为地下*****.*㎡，地上*****.*㎡，其中1#楼**层，建筑高度**.*m，2#、3#、4#、5#、6#楼**层，建筑高度**.*m。

第二篇：项目评价

1、获奖情况：本工程荣获20**年度市优质工程，********。20**年**月省优质工程。

2、业主看法：地理位置优越，交通便利，社区活动中心、大型超市、幼儿园等生活设施齐全，本项目是居家生活的好地方。

3、交房情况：本项目共有住宅***户，现已交房***户，车库***个，现已交车库***个。

第三篇：技术管理总结

·一、总图

·二、综合管网

·三、建筑单体土建

砼结构：

本工程为地下*层，地上**层框架剪力墙结构，建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，所在地区抗震设防烈度为七度；基础结构形式为筏板基础，地下室底板为C30P8抗渗砼；地下室墙、柱为C35P8抗渗砼；地下室顶板为C30P8抗渗砼；地下室后浇带采用微膨胀混凝土且提高一个强度等级。一层～六层墙、柱设计为C35混凝土、七~十二层墙、柱设计为C30混凝土、十三~十七层墙、柱设计为C25混凝土；二层～十七层梁板设计为C25混凝土；屋面梁板设计为C25P6混凝土；构造柱、门窗过梁等零星构采用C20混凝土。

砌体工程：基础砌体采用MU10粉煤灰烧结多孔砖，M5.0水泥砂浆进行砌筑。主体所有墙体均采用A5.0 B07（600×240×100）蒸压加气混凝土砌块，M5.0的专用砌筑砂浆砌筑。

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***********工程项目后评估报告

工程名称：*********************工程

建设单位：*********************房地产开发集团有限公司

设计单位：*********************建筑设计有限公司

勘察单位：**********************勘测设计有限公司

监理单位：**********************咨询有限公司 

施工单位：**********************建设工程集团有限公司

20**年**月**日

************工程项目后评估报告

第一篇:项目概况

******************************************************************************************************************************************************************************************************************交通便利。本工程建筑面积为地下*****.*㎡，地上*****.*㎡，其中1#楼**层，建筑高度**.*m，2#、3#、4#、5#、6#楼**层，建筑高度**.*m。

第二篇：项目评价

1、获奖情况：本工程荣获20**年度市优质工程，********。20**年**月省优质工程。

2、业主看法：地理位置优越，交通便利，社区活动中心、大型超市、幼儿园等生活设施齐全，本项目是居家生活的好地方。

3、交房情况：本项目共有住宅***户，现已交房***户，车库***个，现已交车库***个。

第三篇：技术管理总结

·一、总图

·二、综合管网

·三、建筑单体土建

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