北京市机电设备总公司九龙山用地“市区控规”调整论证报告

一、项目名称：

二、项目位置：

三、项目背景：

四、现状概况：

五、用地调整：

六、建筑控制高度调整

七、论证的结论：

附加图片

一、项目名称：

北京市机电设备总公司九龙山用地“市区控规”调整论证。

二、项目位置：

该项目用地位于北京市朝阳区东环22号，地处CBD商务中心区南侧。用地西侧紧邻东三环路，北侧为原北京市酱油厂新建世桥国贸公寓，南为黄木庄路住宅，东靠北京市酱油厂和酱油厂宿舍区。

规划用地范围总用地1.36公顷。

三、项目背景：

该项目用地是北京市机电设备总公司所属机械设备公司办公楼（原机电公司九龙山供应站），该办公楼部分用作为临三环路东侧的一排门面房的机电设备供应、销售及管理。随着社会主义市场经济的发展和改革的深入及北京市对环境保护提出的更高要求，周边的大小工业企业都相继迁移，其用地性质也相继转为公建及住宅用地，机电产品计划供应及为企业服务的功能已不存在。由于三环路改造扩建，规划后的方案已将我们公司的门市房规划为城市道路用地，所以该门市房已无法进行经营。再有货运车辆进出十分困难，造成三环辅路的交通拥堵，直接影响到我公司的经营。因此，我公司自九十年代开始经济效益逐年下滑，已连续10年亏损。目前由于企业经营困难，经济效益差，致使人员大量分流下岗。另外，院内库房建于60年代，现已成危房，办公楼及临街门市用房也已破损，对人身安全及三环路沿线整体环境造成不良影响。因此，总公司经过整体的研究进行经营整合，决定将该九龙山用地进行整体改造。利用该用地进行住宅建设，以解决下岗职工的实际困难。故该公司拟实施住宅建设。由于周边用地的规划调整，规划道路、建筑高度等均比99年控规有新的调整方案，为了与本地区的规划相协调，特委托我设计公司进行该用地的控规调整论证。

四、现状概况：

现状用地范围占地1.36公顷，用地内现有经营、管理人员150人，现有建筑一栋3层办公楼是总公司机关及所属机械公司、仪表公司、阀门公司、轴承机械公司等五个公司的办公，经营场所，另外有4栋平拉开式的仓库。用地中西侧为一现状12层住宅板楼，北侧是现状6层住宅。

用地周围现状已被住宅建筑所包围，北侧是22层新建世桥国贸公寓，西侧临城市三环路，东侧是18－22层酱油厂宿舍，南是黄木庄路住宅小区。

五、用地调整：

99年经过北京市政府批准的《北京市区中心地区控制性详细规划》中该用地土地使用性质为二类居住用地，容积率2.0。

此规划仍维持原控规所确定的土地使用性质。

原控规在本地区的规划中用地东侧均保留了北京酱油厂、北京钢琴厂、北京啤酒厂等工业用地性质。近几年，随着污染企业扰民搬迁，工业用地改造等原因，在本地区的大部分工业用地已调整规划进行住宅开发。在调整规划中进行了道路网加密、增加绿地、配套设施等调整，本用地的建设应服从全局，保证城市道路的通畅，在用地的北侧和东侧增加各20米宽的城市支路，占用该公司用地0.33公顷。新规划路的北侧6层现状住宅按照道路分割拟予以保留，同时用地西侧12层现状住宅楼由于与内燃机厂合建住宅，主体不易分割，本次控规拟予保留。

为了充分发挥土地效益及考虑到该公司的经济负担，在保证居住环境优良和满足各项建筑规范的前提下，建议适当提高容积率，平均容积率由原来的2.0提高到2.6。

六、建筑控制高度调整

原《北京市区中心地区控制性详细规则》中确定该地区用地建设控制高度为24米，本次规划拟将建筑控制高度调整到60米。

1.周围地区建筑高度情况：

沿东三环路西侧已规划建筑高度80米，用地北紧邻已建22层超过60米公寓及15－22层公建和住宅。用地东部已建18－23层住宅，南部也有高层的塔楼和板楼。

2.区位分析：

用地位于城市三环路以外地区，CBD商务中心区的南侧，其建设及适度的建筑高度对北京市旧城传统风貌保护影响较小，用地内无文物、古树等环境保护因素，没有对建筑高度的特殊要求。

3.交通方面：

在用地北和东侧各增加了各20米的城市支路，向西与东三环辅路相接，向北与百子湾路相连，向南与百子湾南路连通，有非常便捷的交通条件，易于交通组织。

4.配套方面：

本用地南侧规划：有占地 10015平方米24班的小学及占地4362 平方米的托幼。经核算，可以满足本次规划新增人口的容量。

七、论证的结论：

1.结论：

维持住宅建设用地功能性质。

在用地北侧及东侧，各增加20米宽城市支路。

建筑控制高度由24米提高到60米。

建筑容积率由2.0提高到2.6（纯住宅建设用地容积率3.5）

注：考虑到增加的0.34公顷的城市道路用地，给城市做了贡献，纯住宅容积率适当提高。

2.规划控制指标

2.1.用地平衡

总用地：1.36公顷

其中，住宅用地： 1.02公顷 占75％

其中：保留住宅用地： 0.1公顷 占67.65％

调整住宅用地： 0.92公顷 占7.35％

代征城市道路用地： 0.34公顷 占25％

2.2.调整住宅用地控制指标：(图1)

建筑退后红线距离：临北、东道路大于3米

出入口方位：北、东。

图片3:影象图图片5:现状景观分析图

图片7:原控规土地使用规划图 1/4000 图片9:原控规建筑控制高度图 1/4000 2:区位关系图 图片4:现状图 1/2000 图片6:原控规土地使用规划图 1/4000 图片8:原控规建筑控制高度图 1/4000

第二篇：控规总结

一、(1)用地面积 名词解释--规划地块划定的面

积，以公顷计。

征地面积划定的征地红线围合而成的面—土地部门为了征地积。用地面积≤征地面积

(2)据国标用地分类标注至小类乃用地性质--用地使用功能，根至

小小类R222表示小学、(如R221R223表示幼儿园、表示中学等）。

(3)性质兼容范围规定或适建要求，土地使用的相容性--土地使用以“允许设置”、“有条件的允许设置 (4)”和建筑密度“不允许设置--建筑占地面积与”来表示。 规划地块面积之比，以百分比计。(5)容积率

--规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。

(6)用地的居住人口数。人口容量--规划地块内每公顷

(7)绿地率--地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计(8)停车泊位数--规划地块内规定 的停车车位数量，包机动车位数和非机动车车位数。(9)交通出入口方位及数量

--规划地块内允许设置出入口的方向、位置和数量。(10)交通运行组织

--规定规划地块内允许通行的车辆类型，作出合理的交通运行组织。(11)装卸场地规定--对规划地块

内货物装卸场地位置和面积的规定。(12)建筑高度

--由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 (13)建筑后退--建筑相对于规划

地块某方位边界后退的距离。 (14)防、卫生、安全和建筑保护等要建筑间距--为满足日照、消求而规定的与相邻建筑之间的距离。 (15)

6线

1 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。

2 两侧建筑用地的分界线，即道路 道路红线：是指道路用地和横断面中各种用地总宽度的边界线，包括车行道、步行道、绿化带、隔离带等部分。

3 城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

4 划控制黑线：规划用于界定市政 城市黑线：市政公用设施规公用设施用地范围的控制线。 5 定的江、河、湖、库、渠和湿地 城市蓝线：是指城市规划确等城市地表水体保护和控制的地域界线。6 城市绿线

：指的是各类绿地的范围控制线。

控制土地开发强度有哪些指标人口容量、建筑密度、绿地率、容积率等。

，其构成内容

二1 为什么地块控制上下限？简答

(1)容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限，一方面可以保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建筑租金的关系来制定；另一方面是要提高土地的利用率，实现土地社会经济价值防止浪费。如在工业区开发中制定容积率的下限，防止开发单位以开发的名义进行圈地，造成土地的闲置浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降。 (2)绿地率控制其下限。对绿地率的最小值的限定，可使基地中能保证一定的绿化面积，有利于美化环境，降低基地的使用强度。 建筑密度显示的是场地中建筑(3)建筑密度，规划控制其上限。物占地面积与其他内容占地面积之间的比例关系，表明了用地的分配状态，在既定的容积率之下，对建筑密度的限定，就限定了建筑物的形态的旷地及绿地率。，控制保证一定 (4)建筑高度，控制其上限。为了克服经济利益的驱动而盲目追求建筑高度，造成千篇一律的城市景观，根据建筑物的所处不同区位及对城市整体空间环境的影响程度，规划部门需要对建筑高度的上限提出规定。 (5)城市建设过程中产生混乱，保证建筑后退，控制其下限。避免必要的安全距离，保证必要的城市公共空间和良好的城市景观。(6)停车泊位，通常控制其下限。 2 、 地块划分注意什么？ （免不相容使用性质用地之间的1）应保证地块性质单一，避干扰 （分区规划、及其他专业规划的要2）严格遵守城市总体规划或求 （权边界；3）尊重现有用地产权或使用 （4）考虑土地价值的区位级差； （便于现状资料的收集及统计5）兼顾基层行政管辖界线， 3、影响土地开发强度的因素？ （开发强度不同。1）用地性质：用地性质不同， （2）城市土地级差：区位、地价、使用性质、经济效益（3）建造方式和形体规划设计 :建筑密度、形体组合等。 （风貌的要求、地段、视线走廊4）城市设计要求：整体建设 （5）城市交通与基础设施容量： 4（、1规划控制指标的类型？）规定性指标 该类指标是对建筑、用地、环境的最基本的控制，一般来讲，是不允许更改的指标（包括指标本身及其量化值），包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、交通出人口方位、绿地率、停车泊位及其他需要配置的公共设施和市政设施。（2）引导性指标 是可选择使用及可发挥的指标，可根据规划用地的要求及其周围环境的具体条件灵活选用，又能在符合基本控制要求的前提下因地制宜进行发挥。主要用于城市特色与环境景观方面的控制，包括人口容量、建筑形式、体量、其他环境要求。风格要求、 建筑色彩要求、5、城市规划的概念 城市规划是一定时期内城市发展的目标和计划，是城市建设的总体部署，也是建设管理的依据。城市规划是根据城市经济社会发展目标和生产力布局的要求对城市各项建设所做的前瞻性与综合性部署，其目的是为城市经济社会的发展和居民生活提供服务。城市规划实质上是一种社会规划。6、城市规划的基本任务 （1）、合理有序地配置城市空间资源。发展与生态环境协调（2）、确保经济与社会的 （3）、确保建设活动和城市发展目标一致。发有序健康运作。（4）、促进房地产开 7、城市总体规划是“对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施”。 或分区规划为依据，对一定时期以城市总体规划内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项用地所作的具体安排8、城市规划的五个层次：”。 （1）、城市总体规划纲要 （2）、城市总体规划及专项规划（城市分区规划 3）、（4）、控制性详细规划（5）、修建性详细规划9、城市总体规划纲要 ① 论证城市国民经济和社会发展条件、原则，确定规划期内城市发展目标； ②城市定位，确定市域城镇体系的结构与布局；③原则确定城市规模、总体布 局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见；④研究确定城市能源、交通、供 水等城市基础设施开发重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。 10、城市总体规划内容包括：拟定城市规划区范围，确定城市性质、规模，确定城市用地空间布局和功能分区，编制各项专业规划和近期建设规划等，指导城市合理发展。 11、城市分区规划 大、中城市为进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，进一步安排人口分布，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上编制分区规划，以便与详细规划更好衔接。12、 控制性详细规划 各城市根据不同的需要、任务、目标要求，依据总体规划或分区规划编制各地块的控制性指标，控制建设用地用途、使用强度、空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 13对于当前建设地区，编制修建性、修建性详细规划 详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计。14、修建性详细规划的类型 居住区详细规划、 城市中心区详细规划、区详细规划 、 城市公园绿地详 城市工业仓储细规划、 地段规划 15控制性详细规划是《城市规划编、控规的涵义 制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。 是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 16、控制性详细规划在规划过程中的作用（1）承上启下的作用 （2）管理的依据和建设的引导 (3)(4)城市政策的载体稳定和调节地价 (5)有利于公共福利 (6)(7)是体现城市设计构想的关键有利于对开发进行严格控制 容积率的确定方法--- 三、论述1 新版控规与老版控规内容对 比，增加强调了哪些内容？ （求。1）强调了公共设施的配套要 原编制办法中没有明确说明，但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被 侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需 要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、服务半径等控制要求。（2）强调在编制控制性详细规 划时提出城市设计的指导原则。 这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括

对建筑体量、（3）强调了交通需求分析的内体型、色彩等要求。

容。

其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施实施过程中涉及到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。

（出需要进行管网综合。主要是保4）对于市政设施规划明确提证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。（5）关于地下空间利用的具体

要求。

随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提出科学的控制要求。

（6）新《编制办法》的强制性内容控制性详细规划确定的各地块

的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

2规中我们要控制哪些方面？（结、谈谈济南旧城中心片区在控合现状）