商圈调查总结

一、如何分辨自建房和商品房？

自建房的地皮一般都是80平方米、120平方米、160平方米一块（土地规划），自建房从外观上看，一层就是一套，有一或两个阳台，其实每层都分成大小不一好几套（方便出租）也没有规格。

商品房讲究风水方位，从外观上看，整齐有型（对称），每一套都会有阳台，还有因为地皮贵的缘故，开发商需建房多层多套才会赚钱，所以会是一整或一大片，很容易分辨。

二、如何进入全封闭或高档小区？

一般来说，每个小区至少有两个门，正门不让进，可以从侧门进，当然借口也要换一下了。

首先，我会先围着小区绕一圈，如果发现有配套的幼儿园，，那是最容易进去的，可以问保安：“请问你们的幼儿园有没有对外招生？”(几乎每个幼儿园都会向外招生，有钱赚谁不要)，保安回答说：“有”，然后继续问：“我住在这附近，我的小孩要上幼儿园，想参观一下你们的幼儿园，顺便了解一下收费情况，如果合适就过来这边读。”保安立刻让你进去。 遇到没有幼儿园的，就直接跟保安说：“您好！我是xx的员工，你们这里的住户办了会员卡，但是他们反映说没有收到我们的快讯。所以我们过来看看邮箱有没有损坏？怎么会会收不到快讯呢？一般情况下，保安会同意，如果遇到不同意的话，仇会说：“邮箱是邮局的事”，那么我们就可以说：“我们有和邮局沟通过，邮局叫我们来登记一下损坏的邮箱，以便更换”，那么他们会同意你进去，需要就把工作证让他们登记一下，至于事后如果问起，为什么没有把损坏的邮箱更换的，就说和邮局正在协商中，反正模棱两可的稍微用一下无伤大雅。 只要进去看到邮箱，就可以光明正大的登记户数了，不过，如果有破损的还是要假装一下，记在旁边，以防保安过来查看。至于以租房为理由看房子，则适用于中、低档商住房或村民自建房了。

其实还有很多很多方式，比如跟保安聊天、聊工作，说他们很辛苦啦，天热要注意身体，稍微说些关心的话，他们马上会把知道的全告诉你，就不用你去数邮箱，直接就拿到户数了。

三、怎样从邮箱看出户数？

很多小区都会把一、二楼当成商铺出租，那么邮箱上便会有21号、23号、25号或16号、18号、20号这样的字样，每一格代表一间商铺，商住房的户数是，例如：26—301、302。。。。。。3012至1301、1302。。。。。。1312

26号就是门牌号，01—12是每层有12户，3—13是3楼至13楼共11层，这样就可以算出11层*12户=132户（这栋楼共有132户），而不是邮箱有几个就是几户，要分开（商铺和住户）

四、如何更准确算出一个小区有几户？

把楼房地址和邮箱地址对照，有一些小区因为先后建成的原因，先建的没有邮箱，后来建的有配套邮箱，如果只凭邮箱来认定户数，那是错误的。先把邮箱栋数和楼房对照，如果数目不对，那么就要逐一核对，把没有邮箱的户数也算出来，没有邮箱的楼房可根据防盗门上的对讲按钮几层几户算出一栋有几户，一些旧楼房没有对讲按钮，可根据电表来算出户数

五、如何知道房价区间？

最直接也最容易的方法，在中介公司贴的标价上抄，中介公司会把每个小区的名字和平方数及价格贴在玻璃大门上。

问题1：就如何可以比较快和准确的获取商圈资料？

我们可以找邮政局帮忙。因为邮政局有比较完整的资料库，而且资料比较真实可

靠。

问题2：如何获取准确的楼盘资料？

当你想了解这个楼盘的入住情况或整个楼盘可住人口，可以先问保安入住情况，然后到售楼部咨询，就可以准确的获取楼盘资料。

第二篇：市调总结

根据最近一段时间对内邱房地产行情的了解可以获知，内邱整个房地产行业起步比较晚，20xx年春天地产的入驻才正式拉开了内邱房地产建设的序幕，随后多家房地产商争相进驻，尤其到最近几年房产建设扎堆式爆发，使当地楼市竞争异常激烈，据悉，在县城附近在售楼盘大约就有10个左右，市场均价在2400-2600不等，同质化竞争严重，在此期间进驻，无疑对我们提出很高的要求，如何在众多楼盘中运用合理的营销策略和销售政策进行差异化竞争也给我们提出了新的课题。

在售楼盘中几乎所有楼盘定位均为高端，楼盘建设大多以多层，小高层为主，但其中创想金源国际广场，福海花园等几座楼盘有26层的高层建筑，大多数楼盘都以销售期房为主，但每个楼盘都尽力的在现有的条件下打造自己的特色，放大卖点，进行差异化的销售政策其中书香府邸以6.4米宽厅为主要卖点外加自然气息和人文胜地渲染突出自己为“一座城市的信仰”；福海花园看到市政供暖的缺陷，采用先进地源热泵系统地暖并冠以“第一高楼”来吸引顾客；园丁花园则以为教师提供优质的居住环境和让孩子赢在起跑线上来突出自己所处地理位置；世纪星城一直标榜自己五证齐全，并占据内邱未来发展的核心地位房价一直居高不下；创想金源国际广场则以城市中心加商业帝国强势增值为宣传方向，同时也是我们最直接的竞争对手。所以我们在宣传过程中除了第一高楼和中心地位之外还需挖掘更加鲜明和更有特色的卖点，如270度阳光照射以及270度阳台小屋等其

他更为突出的宣传方式。

下面是我所了解到的一些市场情况

世纪星城3期

现售 4栋17层 计408户

开盘 20xx.10.2

最低价 2560元 最高价 2680元

优惠政策 全款 优惠 8000元

首付 50% 优惠 6000元

首付 35%优惠 5000元

福海花园 2期

现售 2栋11层 1栋17层 1栋26层

均价 2500元左右 （一期均价2300左右）

开盘时间 4月

优惠政策 全款 优惠130元每平米

创想 金源广场

均价约 2600—2700元

优惠政策 首付十万 优惠60元每平米

锦江华庭

均价约 2400-2500元

优惠 全款98折赠3000元

御景城

均价约 2400-2500元

优惠政策全款优惠150元每平米

建议

根据户型东西朝向的特殊性与高层在内邱的接受度差以及当地的市场状况，在定价时不可过高，同时最近几天有些顾客总有提到有关车位以及配套的问题，是否可在社区配套上做一些鲜明的和完善的举措用以弥补户型和层高给购房者带来的排斥性，这是我的一些想法。

宣传

据悉曾经在内邱磨凹矿区上班的许多村落的村民，由于矿上的煤矿已不多，许多人选择到陕西西安地区煤矿工作月收入上万，很有购买实力，但听闻他们每年只有过年时段才回来而且时间很短，宣传上不是很好控制，但已有当地一些开发商在过年时期去做过宣传，但可能花费比较大，效果亦不宜评估，不知有没有去做宣传的必要，倒是可以去那里发放单页，具体情况正在调研中。

高龙飞 20xx 10 11