市调总结分析

一、项目区域市场概况

（一）、发展优势

银川市今年主要板块为城南和城北，金色港湾位于银川城南区域，该区域又是今年开发重点区域，鲁银〃城市公园、建发〃宝湖湾、亘元〃华雁湖等超级大盘会给该区域市场增添许多色彩。随着新车站的落成，此区域的经济、人气会很快被带动起来，给市场也会带来很大的发展。

（二）、房地产发展状况

去年冬季以后，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场基本会平稳过度。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。金色港湾所占区域，周边的旧房改造，一些学校、事业单位的搬迁，一直困扰老百姓的“臭水沟”（二支排沟）的整理等工作的实施，该区域的市场也会得到更好的发展。

二、项目区位特性分析

(一)、项目概况（略）

(二)、项目周边环境分析

1、项目周边有监狱、劳教所等劳教单位，反面会给市场客户认为该区域属于“不良区域”，在心理上会有所顾虑；正面给市场以安全系数比较高的看法，因为司法系统也遍布项目周边。

2、通过市调了解金色港湾周边还没有一个大的“生活便利店”或“菜市场”，在业主生活上会受到一定的影响，项目离最近的超市和市场也需要十几分钟距离，在生活上不是很方便。

3、金色港湾周边有十九小学、新一中、附属医院、解放军五医院、经纬中学、武警医院、宁夏银行等生活、教育金融配套设施。教育和医疗资源还是比较丰富的。

4、该地段周边建筑比较乱，尤其是项目西面和南面，一些建筑已经是“面目全非”，与金色港湾很不协调。还有一些民房，更是给该区域大打折扣，整体来看该区域环境存在脏、乱、差。

(三)、项目SWOT分析

1、Strenght(优势)

在项目500米的范围内目前只有与项目没有可比性的景园、宝庆家园，也就是说该地段还没有与金色港湾有直接竞争的，在建筑风格和园林设计及物业管理方面肯定是领先这两个项目的。该地段会随着新车站的迁移，商业市场环境会得到很大的带动和发展。

2、Weakness（劣势）

在该地段建造一个西班牙风情的社区，和西班牙风情街，通过调研与周边环境形成了很大的反差，短时间里受环境影响的因素，商业部分是很难被消化的，这样就会拉长销售周期，给回款带来一定的压力。因为生活配套设施不够齐全，住宅部分在短时间被消化也会有压力。综合以上两种因素，对金色港湾价格上会产生一定的抗性，利润最大化会受到一定的阻力。

3、Oportunty（机会）

在公司已开发项目“尚景世家”的在该区域也有了一定市场影响力，希望公司能够借助金色港湾项目，继续塑造“高品质”项目的目标，通过建筑质量和物业管理挽回以往的不足，再次提高“地德人和”市场影响力。金色港湾占据银川南大门，从城南看处于领导位置，通过建筑风格，园林景观，风情街再次捕捉市场契机。在这里需要强调的是该区域目前还没有一条有特色和有规模的商业街，这无非给“金色港湾风情街”带来很好的市场机会。

4、Threat（威胁）

通过调查发现，在兴庆区与金色港湾形成竞争的项目很多，都属于大盘项目，并引进区外开发理念，肯定是要分流很大一批的客户，高端项目开发量有明显增长，今年下半年银川房地产竞争会更加激烈；金色港湾项目是公司第一个独立开

发的项目，在施工管理和推广经验上还存在不足。综上因素，金色港湾项目市场竞争力还是非常大的，怎样树立项目口碑和企业品牌，需要我们更深一步的调查和分析。

销售部

20xx年x月x日

第二篇：市调结果总结与分析

市调总结与分析简要

·时间：20xx·12·4——20xx·12·5

·地点：老城、南河

·业态：小商品批发、化妆、精品零售、儿童玩具等

·目标商圈：南河农产品交易中心、南河小商品批发市场、老城永隆百货、老城温州商场。

·走访商家总数：32家。

·成功访问数量：19家（具有代表性的）。

·商家访谈纪要综合：

1、“百利城”现在的人流量太小，根本就不适合投资商铺经营；

2、地理位置相对老城和南河而言，感觉太远，而且有点偏；

3、东坝整个区域人流太“散”，很难聚集成流；

4、大家对于“百利城”的了解太少，不知道百利城是干什么的或者是具体位置在哪里，没有影响力，没有名气，没有投资欲望和投资信心；

5、大家都相信在今后“百利城”可能会发展的很好，但是需要很长的时间，在这一段时间里没有投资到百利城的欲望；

6、商户们都看到了“国际商贸城”的现状，在一定程度上形成了心理阴影，感觉在今年这样的市场背景下，投资到商场很危险，尤其是新开发的，投资信心大受打击，不希望自己成为国际商贸城的商户们的续演者；

7、大多都处于观望状态，对市场没有一个前瞻性。

8、大多数认为：“永隆百货”现在已经成为了广元老百姓心目中的的购物中心的新标杆，只要提到购物，繁华，热闹，档次等，大家都会想到“永隆百货”。感觉“永隆百货”已经是在短时间内不可能被超越的一个商圈。摩尔天成与之争先恐后。影响力太大，吸引了太多消费者。很多小的商家都是依赖它而生存。

9、很多小商品批发商家感觉自己档次不够，而东坝大多数人是广元地区比较富有的人群，不会购买他们这一类不够档次的商品，或者是自己的这个进不了商场，进去了也做不走的担心；

10、以前的温州商场的商户们都很乐意投资到商场，因为他们感受到了自从温州

商场被烧毁后，搬到蜀门市场后，与以前的经营状况所形成的鲜明的对比，希望有一个大型的商场收纳，但是在租金，管理等方面要合理，在他们的承受范围之内。意向性很浓。最感兴趣的是在“百利城”这边做“副业”。主要业态就是儿童乐园和与之相配套的儿童玩具城。

11、希望能够通过专业详细的关于百利城的资料来对百利城有一个有深度的，全面的，详细的了解。知根知底，才敢寻求合伙投资人，投资某个项目。

综上所述，我们可以总结出以下几点：

1、广元大影响力的商圈：永隆百货，摩尔天成，温州商场，南河小商品批发城。

2、主要竞争对手：永隆百货、摩尔天成、温州商场。

3、负面影响：国际商贸城（a、前期的宣传很是夸张，宣传力度大，大家都有着一定的投资热情；b、进场后经营一段时间发现经营状况和最初的预想相差太大，形成了严重的落差；c、到目前，国家商贸城已经是一种“鸡肋”的形象，食之无味，弃之可惜。甚至有商家说道：即使不收取任何费用，也不远道国际商贸城去开铺做生意。感觉新开发的这种商场存在很多不可预想的不理想的问题。） 根据以上信息，我们要在百利城做小商品批发为主打的综合业态项目，必须做到几点：

1、深入了解竞争对手，找出我们之间的差异，形成差异化优势；

2、解读国贸城，找出差异，优胜之处，寻找到自己的闪光点，与国贸城给人们带来的负面影响形成对比，提升投资者的投资信心，对百利城没有误解或者是没有形成和国贸城一样的负面影响。“知己知彼，百战不殆”。

3、做出一个符合实际的，具有实际依据的，说服力的可行性研究报告。

“标杆”解读

“永隆百货”

注 ：五楼：总府茶楼，配有咖啡，西餐。属高档消费 六楼：四川永隆集团办公区 七至十三层位星级酒店（凤凰大酒店）

广元永隆百货是四川永隆集团投入巨资打造的复合型纯商业地产项目，是广元首座集休闲、购物、娱乐为一体的纯商业购物中心，配有中央空调、自动扶梯、大型停车场等，总建筑面积5万平方米。负一层为大型超市和地下停车场，一至四层为精品百货，五层为美食休闲广场，七至十三层为商务酒店。该项目作为我市灾后重建市场服务体系第一个，也是最大一个重点项目，被国务院列入灾后重建市场体系专项规划。永隆购物中心作为一个实实在在的商业载体，以经营为导向，从建筑规划到环境景观，从购物环境到业态组合，对购物中心进行系统打造。 项目四面临街，多条步行街连接贯通，该地区人口稠密，商业气氛浓厚。商城周边蜀门北路、北街、政府街、大西街、新华街、市场街等道路纵横交错，1、 2、3、5、6、8、9等多路公交穿城而过，交通极为便捷。且商城四周分布有老城商业中心广场、温州商城、美好家园超市、文化大厦商场、女皇影城、新华通讯一条街、小西街美食街、市场街、商业步行街等商业设施，形成广元传统核心商业圈。

成功分析简要：

1、四川在线广元讯（文/图 记者 刘彦谷）今（30）日，秋雨绵绵，永隆商业广场人头攒动，鼓声阵阵，广元首座大型纯商业城市公共设施项目—永隆百货购物中心隆重开业。市委副书记王菲、市政协主席唐全林、副市长元方等领导出席开业典礼。（有着政府的支持和关注）

2、永隆商业广场是广元老城商业中心的重点项目之一，地理位置优越，人气商气旺盛，是广元市首家集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店为一体的大型城市商业综合项目。

3、业态丰富，有着以前的温州商场为其打下的高人气的强大基础，而且，该商场地处商业黄金地段。

4、项目四面临街，多条步行街连接贯通，该地区人口稠密，商业气氛浓厚

5、商城周边蜀门北路、北街、政府街、大西街、新华街、市场街等道路纵横交错，1、 2、3、5、6、8、9等多路公交穿城而过，交通极为便捷。

6、商城四周分布有老城商业中心广场、温州商城、美好家园超市、文化大厦商场、女皇影城、新华通讯一条街、小西街美食街、市场街、商业步行街等商业设施，形成广元传统核心商业。

7、老城市以前广元的商业，人口聚集区，而永隆百货恰好坐落于老城的核心商

业地段。

8、永隆百货的消费档次基本是中高档消费，高于一般商城，又低于广元的摩尔天成，再结合广元地区人们的消费水平。

综上所述：永隆百货有着地理位置，交通，人气，文化气息，经营档次，业态丰富，政府支持与关注等多种有利因素，从而形成了今日的气候。

徐平

20xx.12.5