禾峰乾莊市调总结

一、市调目的

客观深入的走访调查，了解嘉兴市房地产市场供需空间和价格趋势，确定禾峰乾庄项目目标群体、收入及消费习惯、主要获取信息渠道、竟争楼盘的优劣势分析。通过调查树立良好形象，创造城市未来，打造不一样的品质，从而实现项目投资效益回报的最大化。 二、市调楼盘内容 （一）、嘉兴周边楼盘的调查 〈1〉、楼盘：万科金域缇香（占地面积：85000㎡/建筑面积：136000㎡）

开盘时是报纸、网络宣传为主，后期是企业自身的品牌效应

主要的购买群体还是以当地居民为主，联排的客户群主要是政府官员、秀洲开发区区域内的私企老板为主

参观联排样板房，户型感觉方正，连贯性比较好，一层平面大气。地下一层庭院采光很好，没有潮湿感。小区虽然还没有交付，但开发商已经提前开放了会所内部的游泳池，并且在每周六为准业主提供小型啤酒畅饮。值得一提的是万科的物业服务非常到位，礼仪、引导都很不错。很感动的一幕是，他们为看房的客户提供了车辆防晒罩，而且很用心的记得哪辆车是哪位看房的客户，离去时，会早早的站在车前为我们服务。包括接待大厅的泰式装修和小区的东南亚园林风格融为一体，很能加深客户的印象。目前比较不足的事该案离秀洲区的商业圈相对偏远，后期规划的市政配套还需要很长的一段周期才能完善。同时离嘉兴的墓地也比较近，可能给那些比较讲究风水的那些高端

〈2〉、楼盘：华地晴湾（占地面积：80000㎡/建筑面积：210000㎡）

以路段广告、开盘前期主要集中在网络、报纸宣传为主。后期主要是场景提前营造，显现品质效应

主要的购买群体以当地居民购买以改善型为主，小面积50平米-80平米的房源购买主要集中在外来人员

通过参观样板房后，发现开放商通过前期申报项目时采用的擦边球（入户花园、室内飘窗）等区域的变通，交房后，可以增加了房屋的使用面积。从赠送的面积角度计算，单价可以降至到6000多，这也吸引购买者的眼球。而且样板房选用了3间朝南的大尺度的开间户型，采光充足，觉得整个户型很实用，没有浪费太多。玄关、过道都没有过于繁琐。让看房者感觉的到了户型的完美同时，又看到了赠送面积的合理利用。较之于万科金域缇香，周边商业配套更加完善写，距离大润发超市5分钟车程，生活相对还是比较便利。比较不足的是，生活、教育配套不完善。学区划分较远，在城

南小学，开车也要15分钟左右。据说梁林小学今年下半年开始招生，后期教学优势是否能体现，还

〈3〉、楼盘：英伦都市（占地面积：133340㎡/建筑面积：300000㎡）

老客户的资源丰富。口碑传播产生了非常好的效应。销售员会定期拜访老客户这点在销售上，起到了明显的作用。

主要的购买群体以嘉兴当地居民和周边的企业主

小区花了2个亿打造全石材外立面，彰显气派，气派的同时也增加了建筑成本，使单价居高不下。地下采用全开挖模式，大大增加了地面的绿化面积。800米长如游泳赛道般的泰晤士河，21000方的皇家公园—海德公园，内部配置给高端人士提供了工作之余休闲生活的场地。后期的怡城也提供了6大特色服务（订餐、管家，孩子上学接送等等）。较之于内部自身的完善，外围配套相对就比较不薄弱了。周边的商业氛围、生活配套都比较远。目前剩余房源面积大，学区无优势（东北师大

〈4〉、楼盘：金都夏宫（占地面积：112005㎡/建筑面积：168000㎡） 企业自身品牌效应，开盘时的单价较低位宣传主打。

主要购买群体为本地居民，周边郊区的居民（目前在嘉兴工作的）

金都夏宫在地理优势上明显优于英伦都市，首先学区划分在北师大附中，加之金都的品牌效应，无论投资客，还是改善型购房者，都是比较看好此楼盘的。由于当前利好的销售行情，价格也比前期长了很多，联排的价格也要12000多左右。

（二）、余新周边楼盘的调查 〈1〉、楼盘名称：桃源小镇（占地面积：100050㎡/建筑面积：100002㎡）

分销，外围路段广告及销售人员定期前往上海推广宣传。

住宅：凤桥、余新、嘉兴居民，部分上海投资客。别墅：本地居民为主。

小区呈现江南水乡千百年来粉墙黛瓦、小桥流水、曲巷幽弄等诸多天人合一的建筑风貌。整体外立面色系以白色涂料为主、黑色线条为辅，中规中矩。但弊端是显而易见的，外立面不耐脏，销售现场无物业配套服务显现。参观联排样板房后，感觉地下一层，中庭采光度较差，房间比较潮湿。地面一层以上的房屋层高偏低，基本3米左右，感觉比较压抑。由于产品自身存在的无法避免的缺陷，开发商在后期的物业也增加了一些特色服务促进销售。凤桥比较有名气的桃花洲景区是由代建，代管。购买小洲的业主，今后入住后，可以凭业主卡，免费3人同游景区，并且可以电话通过物业订购景区的农产品。免费租用自行车，景区内租赁10平米左右的土地（第一年免费，第二年120元／年）种植自己喜欢的农作物，瓜果等等。享受工作之余的休闲生活。

〈2〉、楼盘名称：信达南郡（占地面积：114000㎡/建筑面积：190000㎡） 网络、路段广告轩窗加上老客户口碑效应。

购买人群以余新本地、嘉兴市区为主，外地投资客占少许比例。

信达南郡以简欧风情为蓝本，并以人性化产品体系高标准品质、营造风情典雅的水景园林，

配备豪华气派的会所、游泳池、网球场。东临余新镇政府，周边教育（余新小学、中学）配套比较完善，交通便利，公交101、108路将通往城市各个商业街区。19分钟通达高铁南站，去上海、杭州游玩都比较方便。同时信达凭借以往在嘉兴历年来打造了多个优秀的楼盘，也在老百信心中存在一定的知名度，树立了较好的口碑。自身也是央企企业，实力雄厚，后期不会出现资金断链现象等

优势进行全面营销。小区目前感觉最不理想的是小区主入口的3处高压电线，据销售员介绍，镇府已出台文件，今后会地埋。地埋具体时间不确定。并且小区不人车分流，这将大大增加了居住负担。联排地下一层层高2.2米至局部2.8米，按照正常面积单价购买，增加了居住成本。私家停车位只有一个，在地面，如果两辆车，还要另行租买。如果从这个角度来计算单价，那居住成本要超过单价

三、余新扫街市调 （一）、调查余新本镇人对禾峰乾莊的了解

在项目前期来说，户外广告还没有发布的情况下，已有很多一部分人知道我们的项目是件很不错的事情，同时也说明余新居民居住比较集中，口碑效益很重要。经过详细的筹划，列出了一些问题，进行余新几条大街的调查

（二）、调查余新本镇人对于自己的一些居住习惯

余新有一部分居民购房的时候会选择在嘉兴南湖区这一块，但还是有很大一部分会选择在余新本镇上居住，还是以本镇为中心。因此我们接下来的主体客户群还是以余新本地人为主，打造一个适合余新人民居住休闲娱乐的综合商住区。

（三）、调查余新本镇人对于现在余新镇的需求

通过一些和客户对面的了解，余新人还是以本地消费为主，消费以新市街为主，向余北大街和余贤埭街扩散，在对目前消费的场所普遍居民都认为缺少一个集中的商业中心，以及品牌购物街。这给予我们商业氛围的营造很大信心。

（四）、调查居民对于小区品质的要求及对户型的

通过面对面的交流，反馈过来现在消费者的观念还是相当理性，在硬件上的绿化建筑高要求的同时，物业服务等软件上的服务也很重视。因此我们在日后的销售前期，物业的前期介入还是值得重视的问题。关于户型，一般居民都认为商铺不需要特别大，主要经济实力也起到一定的因素。按照项目的规划，禾峰乾莊面积设计居多，非常适合大面积，小面积各业主的需求。

调查表：

（五）、调查客户会从哪些渠道了解到一个楼盘的讯息

通过对这个问题的调查，知道余新口碑效益相当重要，因此在细致服务这一块一定要加强，让余新居民感受到我们的热情俞真诚。也让工作做的更加有针对性。

（六）、对于禾峰乾莊的售价

通过一些数据的显示，余新居民心里的价位与目前市场价基本符合。这对我们日后定价起了很大作用。

调查表：

第二篇：市调个人总结

河北科技师范学院

市场调查与预测教学实习鉴定

（2010——2011学年第一学期）

系（部）： 工商管理学院 专 业： 市场营销 班 级： 0801 姓 名： 张岩

个 人 总 结