商业物业的概念

商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。 商业物业是生产与消费的桥梁和纽带。 商业物业的属性

经营性——为业主直接或间接参与经营，以赢利为目的 公众性——为公众服务，完全或有限向公众开放 服务性——第三产业 商业物业的类型

办公物业——写字楼、商务楼 酒店物业——客栈、旅馆、酒店、度假村

商贸物业——商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展 娱乐休闲物业——社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房

商业物业的物业服务模式：自建自管、自营与专业物业服务相结合、委托经营。

按写字楼建筑面积分

小型写字楼：1万平方米以下 中型写字楼：1万～3万平方米 大型写字楼：3万平方米以上 超大型写字楼：10万平方米以上 按功能分

单纯型写字楼 商住型写字楼 综合型写字楼 按智能化程度分 智能型写字楼 （办公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA) 非智能型写字楼 按惯例分

甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼 营销租售管理

1、规划定位 调研——定位——规划

2、租售方案 租金测算（净租金+物业费）、客户选择 3、促销活动 促销组合： 人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、 营业推广（招商管理、公关活动）

4、合同管理 商场物业从建筑规模上划分：市级购物中心（3—10万）、地区购物中心（1—3万）、居住区商场（0.3—1万）写字楼的营销推广活动分类 1、 写字楼的客户公关活动 2、 写字楼的社会公关活动 商场物业的特点

1、 建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色 2、 设施齐全、先进 3、 客流量大

商业物业招商的特点：

1、 目标客户主次分明 2、租金高低悬殊，租期长短不一 3、招商时间长

4、招商难度大 5、招商技术要求高 招商部门的组织结构

房屋租赁合同的法律特征：1、双务合同2、有偿合同3、诺成合同4、要式合同5、继续性合同

1、业态型组织模式 2、片区型组织模式 3、复合型组织模式 购物中心业态比例，零售：餐饮：娱乐=5:2:3 零售业的发展趋势：超大、超全、超值。

零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。 租户选择的因素

1、声誉 2、财务能力 3、租户组合与位置分配 4、租户需要的服务

租金确定于调整的因素

1、基础租金（最低租金，每月没平方米） 2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分） 3、代收代缴费用和净租约 4、租金调整（一般五年调整一次） 零售物业的费用测算

1、日常费用测算：公共耗能费（约40%）、设备维修费、工资及

福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金

2、 开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置

费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。 购物中心的分类

一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式

1、物业型购物中心：物业型购物广场（5—10万平方米、业态业种复合度不够）、物业型摩尔购物中心Mall（15—30万、业态业种

复合度高度齐全）

2、百货公司型购物中心（10—15万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）

3、连锁摩尔购物中心Mall（自营比例高【50%--70%】、业态业种的复合度极度齐备）

二、按购物中心的商场面积规模分类

1、巨型、超级购物中心（24万平方米以上） 2、大型购物中心（12—24万平方米）

3、中型购物中心（6—12万平方米） 3、小型购物中心（2—6万平方米）

三、按购物中心的定位档次分类（中、高、低档的比例为 3:5:2） 1、以高档商品为主（面积不超过10万平米） 2、以中高档商品为主（3:5:2）

3、以中低档商品为主（低档品不超过60%） 购物中心的基本功能

1、售卖功能 2、生活（社区）功能 商业街的分类

1、中心商业街（商业特别发达、有较高的社会知名度、辐射整个城市）

2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）

3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）

评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估

第二篇：物业总结

前期物业工作总结

前期物业自组建，只有短短几个月时间，通过公司领导的关心帮助、其它部门的通力协作、全体物业人员的齐心合力，使前期物业的工作走上正轨，取得了较好的成绩。

一、办公室管理人员

物业办公室及物业库房自从有内勤专人管理后，办公室的整洁文明及库房的物料补充、盘存等工作都有序的开展。管理人员同时担负着项目品质保障检查工作，实现了定时定人巡展工作，及时发现问题、解决问题的良好的工作习惯。同时也注重企业文化的宣传，关心物业员工的工作、生活情况。在物业办公室外的白板上，不仅有相关管理制度、通知、排班表等信息，还有员工生日祝福等栏目，员工生病后及时关心慰问，让物业员工感受到企业关怀，提倡“快乐工作”。物业管理人员还积极组织和开展员工培训，先后进行了专业知识、礼仪礼节、销讲知识培训等，使物业员工的工作能力、服务意识等都得到了增强。针对物业的班长、领班等基层管理者，通过会议、讨论及进行管理能力培训等方式，提高管理能力、增加部门协作性。在新的一年，管理人员应在物业物资的采购、预算成本的控制方面再多下功夫。同时巡展制度还应更强化，更注重细节和品质。培训也应该更有计划性和针对性。

二、销售中心

销售中心服务员共四人（含领班一名、副领班一名），承担起销售中心日常服务及活动期间的服务工作，通过不断的培训和强化服务意识，吧台服务员在过去的半年里，服务主动、对待客户热情，多次受到客户及领导的表扬。并在服务中，提出提高服务品质的一些重要建议，比如桌布和围裙的更换，餐具的更换等。这些从硬件上提高了整个楼盘的品质，也被公司接纳并运用。从软件上不断提高自己的服务质量及服务意识，要其做到没有最好只有更好。在过去的半年里，积极配合销售部和策划部的工作，认真做好每一次的活动，就算在参加活动的客户再多再忙碌时也要让来到海悦蓝庭的客户都有宾至如归的感觉。由于服务员的年龄都偏小、工作经验不足，所以在自律性方面还有待提高。服务标准也应该有所加强。在20xx年里，把好的一面继续保留，改掉20xx年的一些不足，把以后的工作做得更好。

服务员在活动中认真服务

二、机电维修部

虽然机电维修部目前只有一个员工，但通过合理排班、制定开启标准、内部人员协作，还是较为顺利地将工作开展起来。特别是游泳池和配电箱管理，严格遵守《安全守则》，游泳池的卫生管理情况良好，通过环境事务部的协作，没有发生过水质污染造成水源浪费的现象，给海悦蓝庭的环境建设及为公司节约成本方面作出了贡献。水景的水质也得到了较好的保持。销售中心、样板区的灯具开启也严格按照公司的规定进行。但是由于物业的维修设备和维修工具还严重不足，在进行维修保养时还受到很大的限制，及时性及反应速度不能得到保证。

三、安全事务部

（一）、主要工作业绩：

1、确保了辖区上半年无安全管理事故。

安全事务部在从20xx年x月x日组建开始就脚踏实地抓好辖区日常安全管理工作的落实，加强辖区日常安全巡检和巡检监督管理，做好经常性的安全大检查，确保了下半年无偷、盗、消防等安全管理事故，保障了辖区正常的工作和生活秩序。

2、 季节性和阶段性工作得到有效落实。

针对每阶段的情况，安全部对季节性和阶段性工作提前做好充分准备，对节假日、及雨季期间出具详细管理方案和计划，严抓具体工作的落实，使各季节和阶段性工作得到安全有序的开展。

3、积极跟进前期准备工作。

安全事务部在下半年与各相关部门配合积极跟进前期准备工作，出台各项管理制度，制定安全保卫管理方案，跟进辖区交通道路协调和车辆管理次序维护工作，现已基本完成。

4、安全管理工作顺利开展。

根据公司发展需要，我部在6月x日开始安排安全人员进驻，负责所属区域的安全管理工作，并根据现场情况增减岗位，现已由刚开始进驻时的8人增加到23人，确保了现场安全管理工作的顺利开展。

5、 在做好本职工作的同时，努力发挥“管理员”职能。

在做好日常安全管理工作的同时，不定期地对辖区公共区域和销售中心及重点区域进行全面巡检，对清洁绿化公共设备设施存在的各类问题进行记录汇总，，报各部门进行整改，并跟进整改情况，同时安全事务部积极配合各相关部门的工作，从物品搬运、送水送物资到配合各部门的巡检、监督及临时工作等，在保证本职工作的同时，力所能及的都主动、全力予以配合。安全事务部实际上已基本担任了一个“管理员”的职责，在安全管理工作外配合各部门所产生的工作量已占安全整体工作量相当大的一个比例。

6、 管理制度的调整和修改完善。

为适应管理情况的变化和形势的发展，安全部对现有的管理制度和操作流程进行了大量的调整，以使制度和操作流程应具有实操性，为保障工作顺利有序开展奠定了基础。

7、 内部管理方面的进步。

（1）安全部在6月份将8小时工作制调整为12小时工作制，有效缓解了招聘压力和降低人事费用支出，解决了xx年下半年至xx年度长期影响安全部管理的严重缺编、缺岗、积休多问题，单个岗位每月可节约费用500元左右，实行12小时工作制的6至12月份可为公司节约人事开支超过5万元。同时我部针对12小时工作制与8小时工作制的差异，对部分管理制度进行了适度调整，以确保在工作质量与标准不下降的前提下实现人事费用支出的缩减和促进队伍稳定。

（2）队伍稳定性增强，安全人员流动率稳步下降。xx年下半年，安全部把队伍的稳定列为重点工作来抓，积极加强与员工的沟通及引导工作，转变员工的心态和思想，同时提高管理人员的管理技巧，使人员流动率稳步下降，与同行业人员流动率相对比降低了近6个百分点。

（3）上半年，安全部调整培训思路，培训的重点侧重放在队伍的整体形象、礼节、服务意识，以及工作主动性、原则性与灵活性的应用上，促进员工在处理岗位问题时能逐步达到“理”与“礼”相结合，“原则性”与“灵活性”相结合，取得了一定的成效。

（二）、主要存在的不足和问题

1、面对应急周围事件及安保权限时，它反映出安全部在以往管理中存在的误区、法律意识的淡薄及处理问题时原则性与灵活性结合的严重不足，导致工作由主动变为被动状态，给公司造成了影响，这对安全部是一个深刻长期的工作，在诸多事件后，虽经过一系列强制性的意识灌输和实操培训，在整体上有所好转，但部分员工在实操能力上仍比较欠缺。

2、作为安保管理部门，在确保首要职责“安全保卫”得到有效落实，保障辖区的整体安全秩序的前提下，队伍的形象、礼节、工作与服务态度，以及处理问题的主动性、原则性与灵活性是决定一支队伍整体形象与口碑的关键所在，安全部在下半年队伍全面稳定后的7月和8月份在这些方面做了大量的工作，虽有一定的进步，但离目标与要求仍相差甚远，员工在实际操作中不是很顺畅，基础不扎实，营造的氛围仍不牢固，而做好培训与绩效考评是解决这些问题的关键所在，这对于安全部来讲是一个长期的工作。

3、智能化系统的实际应用效果。

一期的智能化系统仍须完善状态，打点安检系统的安装有效的缓解的巡逻工作的完善。二期的智能化系统需要尽快作好准备工作，辖区仍处于依靠人防管理状态，这是下一步安全部需协同工程、客服共同跟进解决的问题。

（三）、xx年度工作计划

1、将安全管理工作列为第一重点，了解辖区和周边安全动态，抓好日常安全管理工作的落实、检查、监督工作，确保辖区的安全与秩序。

2、与员工建立良好的沟通渠道，提高管理能力，加强与员工的沟通，掌握员工动态，及时采取措施，以促进安全队伍的进一步稳定。

3、积极配合公司行政管理工作，实行绩效管理制度，使奖惩得到有效落实，以此提高员工的工作积极性与竞争力。

4、加强对员工的培训力度，有计划地开展培训工作，以解决员工的形象、礼节、工作与服务态度及处理岗位问题的主动性和灵活性为主，从而提高部门的整体素质，使安全事务部在整体上有所突破。

5、 全力配合公司发展需要，加强安全管理工作，确保现场安全管理工作有序开展，对外将积极树立安全形象、服务与管理窗口。

6、 实行辖区出入车辆管理及消防工作的准备，逐步在09交房前完善辖区停车场及车辆管理。

7、 加强辖区消防安全管理工作，确保辖区消防安全。

8、 跟进各项智能化系统的维修整改和使用管理工作，采用“人防”、“物防”与“技防”相结合的方式，确保辖区处于安全有序状态。

9、 发挥部门人员及工作特性优势，对辖区实行全方位监管，在做好本职工作的同时，积极配合各部门的工作，使安全岗位作为“管理员”的职能尽量得到发挥与改进。

安全员礼貌回答客户问题

四、环境事务部

（一）

、由于目前处于冬季且大部分绿化还在保养期，目前前期物业仅有一名绿化

工，另采用了一名凯尔兴基的绿化工。两名工人按时对绿化进行浇水、养护。特别是草花的管理，按要求及时摘枝，使项目的草花比其他楼盘的花期都更长，通过主动的合理调配，将种植密集的草花移栽至花坛，有效的为公司节约了成本，增加了效益。

（二）、前期物业的保洁员的编制由最初的16人优化为12人，通过将保洁员分为三个小组分管三个区域，仍将工作有效地开展起来，并且采用周末和节假日不安排休息的方式，即满足了忙时的人员配置，也为公司节约了人力成本。同时实行互相监制，即安全员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督安全员的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励，也取得了显著的效果。但是在马路的清洁方面和的清理方面，由于条件的限制和人员的不足，仍不能让人满意，需要骋请专人针对马路、池塘进行有效的管理。保洁的消杀工作也应该及时的开展以保证整个项目的文明卫生状况。

网友评价 “擦试得很干净的花坛”

我们知道，虽然目前前期物业在环境卫生、治安消防、设备维修、企业文化、形象宣传等方面取得了可喜的成绩，但这些仅是物业管理的外在形式，而不是它的真正内涵，物业管理工作，不仅仅是满足业主和客户满意的目标，它的更大的目标是要给所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产品价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品，一个物业项目的升值不能简单地依靠房屋结构、设备设施等建筑因素，更需要后期物业项目的功能开发利用和服务的到位，从而吸引更多的需求居住和使用者。海悦蓝庭前期物业的目标就是“超赶龙湖”，希望业主都以成为“海带”为傲，希望我们的物业管理也能成为今后客户购买公司产品的重要引导因素。