中信启航专项资产管理计划
目录：
一、中信启航专项资产管理计划发行的背景... 1
二、中信启航产品简介及特点... 2
（一）中信启航产品简介与参与方... 2
（二）中信启航产品特点... 4
三、中信启航上市物业资产分析... 4
（一）上市物业分析... 4
1、两处物业估值情况... 4
2、两处物业租金收益情况... 5
（二）投资商业地产市场的优势... 6
四、中信启航交易分析... 7
（一）中信启航交易结构... 7
（二）中信启航退出安排... 7
五、中信启航存在的风险和启示... 8
（一）中信启航计划存在的风险... 8
（二）中信启航计划的影响... 8
一、中信启航专项资产管理计划发行的背景
2014 年 5 月 21 日，中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）于 20##年 5 月 21 日在深交所综合交易平台挂牌交易，交易将面向持有深圳 A 股证券账户或基金账户的机构投资者。“中信启航专项资产管理计划”成立于 20## 年 4 月 25 日，总规模逾人民币 50 亿元，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。该基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出时，该基金计划将所持物业出售给由中信金石发起的交易所上市 REITs 或第三方。
中信启航的发行及挂牌交易，标志着中国第一单权益型 REITs 产品的顺利破冰，在中国市场上具有里程碑式的意义。它是我国第一支真正的权益类REITs 产品。该计划募集的证券投资基金是新《证券投资基金法》实施以来第一单非公开募集证券投资基金；其管理公司成为证监会批准的第一个专注于 REITs 等不动产金融业务的基金管理公司。
中信启航的成功挂牌交易离不开中信证券的经验与努力。
1、中信证券在推动国内REITs业务方面处于绝对的领先地位，自20##年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs市场建设，先后配合有关监管部门研究工作，完成了50余份研究报告，并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表，全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定。
2、在国内申请参与REITs试点的地区和企业大部分都聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商。
3、20##年4月，在香港为长江实业成功发行全球首支以人民币计价的REITs——汇贤REITs。
4、7年来中信证券在国内REITs业务的推动上始终坚持不懈，力争建立国内首个REITs业务平台，为企业提供更具竞争力的创新金融产品。
二、中信启航产品简介及特点
（一）中信启航产品简介与参与方
图1：中信启航计划参与方:
（二）中信启航产品特点
本产品通过投资非公募基金收购核心商圈的稀缺物业，为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益，是国内首支投资优质不动产资产的专项资产管理计划。产品具有以下几个特点：
1、中信启航是境内不动产投资的稀缺创新产品，国内长期缺乏不动产投资金融产品，仅有直接投资、信托投资及少量投资于海外不动产的QDII产品。中信启航是投资优质物业、获得稳定收益、风险可控的产品，向机构投资人、高端投资人投资优质物业提供了市场机会。
2、结构设计匹配投资人风险与收益需求。产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求，同时为优先级投资人提供内部增信，优先级部分外部评级达到AAA。
3、首只次级档份额可交易的专项资产管理计划。本产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易，便于投资者灵活掌握进入和退出时机，提高产品流动性。
三、中信启航上市物业资产分析
（一）上市物业分析
中信启航计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业——北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。
1、两处物业估值情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的市场价值评估报告，目标资产北京中信证券大厦评估值为35.11亿元，深圳中信证券大厦评估值为15.27亿元，目标资产合计估值50.38亿元（如图2所示）。
图2：中信启航物业资产价值评估
2、两处物业租金收益情况
在中信启航计划存续期间，目标资产每年的租金总额预计从20##年的4.0亿增长到20##年的4.5亿（如图3所示）。
图3：中信启航物业资产租金收益情况
这两处物业地处一线城市，写字楼价格稳健。均处在各城市的核心商圈，属于稀缺物业。且租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。
1、北京中信证券大厦地处燕莎商圈核心地带，交通便利，外企聚集，紧临使馆区，配套完善。20##年燕莎商圈写字楼平均空置率在2.5%。
2、深圳中信证券大厦厦地处福田CBD核心地段，金融企业聚集，商业氛围浓厚，配套完善。20##年三季度末，福田区甲级写字楼空置率5.6%
（二）投资商业地产市场的优势
1、经济增长速度：20##年我国实现7.7%的经济增速，仍保持着较快的发展速度，这为写字楼市场的发展提供了有力的经济面支撑。
2、房地产调整政策：限购令迫使资金由住宅市场投资转向商业地产投资，写字楼作为地产投资的价值洼地，受到投资者的青睐。
3、市场供需结构：市场需求稳定，新增供应量增速缓慢，尤以甲级写字楼供应趋紧，各地空置率持续下降；20##年起北京写字楼租赁市场也迎来了快速增长阶段，20##年趋于放缓。20##年-20##年主要一线城市累计涨幅：北京136%、深圳77%、广州47%、上海23%（如图4所示）。
图4:20##-2013北上广深写字楼租金走势
四、中信启航交易分析
（一）中信启航交易结构
中信启航组合了不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接非公募基金共同投资优质不动产资产。由中信证券的全资子公司中信金石基金管理有限公司进行基金管理。托管人为中信银行股份有限公司天津分行。
关于中信启航流动性的安排是：优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通。为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易时，每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍。
（二）中信启航退出安排
中信启航计划在到期时将会以REITs方式退出。退出时点，非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的交易所上市REITs。根据当前沟通，对价的75%将以以现金方式取得，剩余25%将以REITs份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下，优先级投资者将在IPO时点以全现金方式全部退出，相应次级投资者获得部分现金分配及REITs份额。
除REITs方式退出外，基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未来五年预计有较好的升值空间，出售给第三方是REITs退出方式的重要补充。
五、中信启航存在的风险和影响
（一）中信启航计划存在的风险
中信启航计划存在以下三方面的风险：
1、宏观调控以及行业周期的影响都会给写字楼市场供给和需求带来不确定性，最终给投资人造成风险。且最后退出时，如以出售方式处置目标资产本身或持有目标资产的项目公司股权，由于目标资产的公允价值可能受到当时不动产市场景气程度的影响，导致售价出现不确定性，从而影响专项计划获得的现金流规模，进而导致受益凭证持有人初始认购金额的损失。
2、在专项计划存续期间，计划管理人如出现严重违反相关法律、法规和专项计划文件有关规定的情形，计划管理人可能会被取消资格，深交所也可能对受益凭证采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给投资者带来风险。
3、目前专项计划是证券市场的创新产品，和专项计划运作相关的法律制度、配套政策仍在不断调整和更新的过程之中。如果有关法律制度、配套政策发生变化，可能会对专项计划产生不利影响。同时本专项计划分配时，受益凭证持有人获得的收益将可能被要求缴纳相应税负。如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向受益凭证持有人征收任何额外的税负，这可能会给专项计划受益凭证持有人带来额外的税务支出风险。
（二）中信启航计划的影响
1、健全资本市场体系，丰富证券投资品种。REITs 是成熟资本市场的重要组成部分。作为以不动产为基础设计产品，REITs 将缺乏流动性的不动产转换为在金融市场上可以流动的证券产品，从而能够满足投资人的多元化需求，推动资本市场体系的多元化发展。
2、促进产融结合，推进实体经济发展。房地产是我国经济的重要组成部分，多年来累积了数十万亿的资产。通过盘活沉淀资产，REITs 帮助市场实现资产端和资金端的对接，为实体经济拓宽资金来源渠道。
3、引导房地产市场稳定健康发展。REITs 产品的投资收益大部分来源于房地产租金收入，要求购买房地产持有期限不得低于一定年限，并禁止频繁买卖。同时，REITs 产品有利于改变房地产市场投资结构，加大基金等专业投资机构的参与力度，引导市场的投资理念走向成熟，对房地产投机炒作产生有效的分流作用。
第二篇：中信启航专项资产管理计划Q&A
中信启航专项资产管理计划Q&A
一 关于本产品
1 产品设计
Q 产品一年几次付息？付息时点是？
1年1次付息。付息时点为产品存续期内每年的最后一个工作日，最后一次付息 A 日为专项计划终止日
Q 优先级期限几年？
A 预期3年，不超过5年
Q “基金有权提前结束”安排的原因？具体如何操作，决策流程是什么？
由于公募REITs存在3年内推出的可能性，若3年内推出公募REITs，且届时市 A 场情绪良好，基金管理人出于投资人收益最大化的考虑，经投决会通过，即可安
排产品提前结束
Q 次级投资的投资收益（派息及权益投资回收）分配是怎样的？
日常派息是每年源自物业租金的收益扣除各项税费后优先支付优先级受益凭证 A 固定基础收益之后的剩余部分，权益投资回收是在基金退出投资后专项计划所持
基金份额增值部分扣除相关费用和当年优先级基础收益后的剩余部分的90% 2 产品收益
Q 优先级收益率低于同信用等级金融产品，溢价合理性？
本产品的优先级产品并非纯粹的固定收益产品，由于其能为投资者分享未来物业增值部分，故其实质上为附带认股期权的夹层产品，该期权的内在价值将对其收 A 益率提供补偿。若以目前测算来看，其退出时所获得的的综合收益水平将优于同信用等级金融产品
3 产品风险
Q 优先级是否有本金损失的风险？
考虑到作为目标资产的两栋房产地理位臵优越，资产价值较高，未来价值出现下滑的可能性较小；承租户主要为中信证券及其关联公司，租户资质优良，未来租金收入稳定。根据中诚信评级报告测算显示，北京和深圳写字楼售价的历史数据显示，近5年写字楼售价最大跌幅均发生在20xx年，即全球金融危机爆发时期，跌幅分别为17%和13%。在此基础上，评级机构按照非公募基金退出方式的不同，将上述最大跌幅分别放大1.4倍和1.6倍，即以上市方式退出时，北京物业和深圳物业公允价值累计减值分别为23.8%和18.2%；以收购方式退出时，北京物业 A 和深圳物业公允价值累计减值分别为27.2%和20.8%。在上述极端压力场景下，测算专项计划现金流对兑付专项计划税费及优先级受益凭证本息所产生的影响。结果显示专项计划的现金流入仍能覆盖当期计划所产生的税费支出及优先级受益凭证本息兑付。从而中诚信对优先级给予AAA评级，即表明该优先级基本不受不利经济环境的影响，本金的减值风险极低
同时，由于物业估值采取的是20xx年的评估值，目前已经有约10%的增长，再加上30%次级档的支撑，优先级本金的安全垫约有40-50%
4 产品政策
Q 证监会取消专项计划产品审批对本产品是否有影响？
A 根据目前与证监会及交易所沟通，本产品不受影响
1
Q 非公募基金是证券投资基金吗？和基金子公司专户有何区别
本非公募基金是新基金法实施后获批的唯一一支非公开募集证券投资基金，该产 A 品与基金子公司专户适用法规有所不同
Q 国内推出REITs有无时间表？可能性多大？取决于哪些因素
REITs作为房地产市场中一支重要的金融工具，一直以来各监管部门都予以了高度重视。启航私募REITs产品作为中信证券发起的一支准公募REITs产品，是在证监会的指导下为公募REITs产品推出而准备的试点产品，其交易结构的搭建到 A 目标资产的准备都是按照公募REITs标准设立。目前证监会已着手进行公募REITs细则的起草与制定。中信证券作为国内REITs研究小组主要参与方也与会里保持着紧密的沟通，预计年内有很大可能取得突破
Q 国内REITs的形式？与国外有何差别？
A 预计采用信托型REITs结构，与国外主流REITs产品没有本质差别 Q REITs是否仍然面临双重征税问题？
A 预计公募REITs产品推出时相关税负问题会得到妥善处理
Q 基金能否投专项资产管理计划？
可以投资。根据证监基金字[2006]93号《关于投资基金投资资产支持证券有关事 A 项的通知》，证券投资基金可投资中国证监会批准的企业资产支持证券类品种，
本产品属于该品种
Q 专项资产管理计划的流动性怎样？ 目前交易不够活跃，但由于本产品具有对于未来REITs开闸的预期，对催生市场A 的交易意愿有正向作用
二 交易与管理
交易方利益冲突 1
Q 各参与方是否存在利益冲突的问题？
根据与证监会相关沟通，为尽可能降低试点产品的投资者风险，选择了以中信系金融机构作为主要承租方的优质物业，各参与方存在一定的关联交易，但产品本身设臵了多项措施以有效防范利益冲突对投资者利益的损害
首先，中信证券已承诺认购次级份额的10%，本产品的次级部分是优先级份额的安全垫，通过持有次级，中信证券将与投资人共担风险，保持利益一致 A 其次，为保证租金定价和资产估值的公允，项目团队引入独立第三方机构对交易 的公允性提供充分证据以有效避免可能的不利影响。在未来物业运营和处臵环 节，基金管理人也将充分利用独立第三方的专业服务机构，将物业管理服务外包 并聘请专业资产评估机构进行全面评估
再者，本产品引入持有人大会的决策机制。根据本次专项计划标准条款的约定，本专项计划的受益凭证持有人有权知悉专项计划投资运作的信息及专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况，有权要求计划管理人作出说明，并可以通过召开持有人大会的形式对有关专项计划资产的相关决策进行表决
2 购买资产交易环节安排
Q 购买资产及管理主要的税费有哪些？交易费用、期间费用
A 购买资产涉及印花税，运营管理阶段涉及印花税、营业税、房产税和所得税 Q 交易的完成是否有不确定性？预计何时完成
本项目相关物业资产的过户重组以及租赁合同的签署都已完成。产品一旦成立后 A 续工作都将顺利完成，预计将于产品设立后一个月内完成
2
Q 完成交易的时间长短，是否影响优先级和次级投资人的收益？
完成交易的时间长短，不影响优先级收益，优先级的基础收益是从交割日开始计 A 算，如果完成交易时间超过预计时间，会影响到次级投资人的收益
Q 交易环节是否存在税务、法律风险？
交易过程中的每个环节，都是有会计师、律师参与交易文件的设计以及相关合同 A 撰写，并出具专业意见，确保整个产品合法、合规。
Q 在中信证券的报表上楼宇的价值是多少？
建议投资人查阅20xx年9月27日中信证券董事会决议公告。北京中信证券大厦 A 资产原值2,310,486,204.86，深圳中信证券大厦资产原值660,200,516.54 （建议投资人查阅公告，资产原值模糊表述）
Q 作为基础资产的两栋楼，打了多少折 本产品的本质是真实资产交易，并非以资产信用为支持的债务融资，因此从产品A 设计上不涉及通过估值打折的方式进行增信的概念。
3 基金管理
存续期分配中，“目标资产各项税费”主要包括哪些，税费规模和计算原则？“基 Q 金层面各项税费”主要包括哪些，税费规模和计算原则？
A 目标资产：房产税、营业税、租金印花税、保险费、维修费、所得税等，净租金 基金层面：基金管理费等
Q 租金支付日到产品利息分配日之间的租金收入如何管理投资？
项目公司可在有效控制风险、保持流动性的前提下，以现金管理为目的，将闲臵 A 资金投资于依法公开发行的国债、央行票据、投资级公司债、货币市场基金及保
本型银行理财产品等风险较低、流动性较强的证券或用于银行存款。
如果未来房地产市场不景气，优先级和次级持有人对于产品退出方式意见发生分Q 歧如何解决？
在3年时间内，产品的退出都以REITs上市为目标，3年期满，即使存在未来REITs上市的可能性，基金管理人也将通过向第三方出售的方式卖出资产退出。在此大A 原则下，基金管理人会根据届时市场情况，以投资人收益最大化为原则，选择退出时点。
在法律层面，物业是否已经实现真实出售给基金，在极端情况下，投资者是否可 Q 以，以及在什么程度上实际控制物业？
法律层面上，物业真实出售给基金。份额持有人大会，如获半数以上投票可选聘 A 基金管理人，实质上控制物业
4 资产管理
Q 资产管理人员的构成？有无资质要求
启航项目专门设立了资产管理部，特聘有资深管理经验团队对两栋大楼资产进行 A 管理工作。同时，原物业管理人也将继续承担其物业管理职责，从而保证了物业
管理的专业性和延续性
Q 租户、租约在期间是否可能调整，会对收益有何影响？
该项目主力租户为中信证券和中信银行，占到总租户的90%以上，均签有可覆盖 A 产品期限的长期租赁合同，且租约每2年上调6%，完全匹配产品设计需求。剩
余小租户租金水平也将按照市场化水平进行优化调整
三 目标资产
1 物业产权
Q 两栋楼为何是部分楼层？
3
A 两栋楼一层部分作为共有物业分摊到其他楼层面积中，不是部分楼层 2 资产收益
Q 楼宇目前租金在市场属于什么水平？
根据DTZ的市场租金水平调研，北京物业所处燕莎商圈周边顶级写字楼租金水 A 平在319-480元/M2/月；深圳福田中心区写字楼租金为165-250元/M2/月。所持两
栋楼目前平均租金水平均在市场平均公允范围内
Q 物业的资产收益率是否具有市场竞争水平？
A 目前物业的毛租金收益率水平约为8%，显著高于市场平均水平，具备竞争优势。
3 租约
Q 每2年6%的租金上涨如何设定的？
A 比照租赁市场惯行的调租周期并参考公允租赁租金上涨幅度确认 Q 中信证券签订的租约的起止时间 A 2013.3.1-2019.2.28
Q 中信证券的6年租约到期后，如何继续招租？
A 中信证券在原租约基础上延续租约
Q 非中信租户的租金占比？
深圳的非中信系统租户贡献的租金占比为6.2%，北京全部为中信系统承租 A 非中信系统租户贡献的租金占整体租金的比例约为1.2%
Q 租金水平是如何确定的？
A 根据市场调研机构对周边物业的可比市场租金水平确定
四 市场
1 市场走势
Q 如何看房地产市场走势及风险？
首先是经济增长速度，虽然GDP的增长速度略有放缓，但仍保持着较快发展，这为房地产市场的发展提供了经济面支持。我国持续推进产业结构调整，房地产A 作为第三产业重要组成部分将迎来快速发展的重要机遇期 当前房地产市场可能存在结构性风险，在部分区域的特定业态面临供大于求的情形，存在价格调整空间，但核心地块的优质写字楼物业的空臵率持续走低，是地产投资的价值洼地，将会受到持续追捧
Q 写字楼市场走势如何？
根据DTZ对北京、深圳写字楼市场历史数据及未来租金、售价的预测情况，北 A 京未来5年写字楼平均年化增长率为8%-11%，深圳市场也将保持5%-8%的温和
增长趋势
Q 支持两处物业估值上涨的主要理由是什么？
从市场来看，目前甲级写字楼供应趋紧，各地空臵率持续下降，租金稳步增长。 A 从地理位臵上来看，两栋物业均位于一线城市的黄金地段，具有极强的地域稀缺
性。且两栋写字楼所处商圈均为城市核心区，周边拥有大量成熟商业配套 Q 目前测算增长10%的依据何在？
A 根据评估机构在评估写字楼本身价值及市场走势的基础上形成的预测参考
五 退出
1 REITs估值
Q REITs市场估值如何预计？ 测算资本增值的口径？
根据国际市场的估值方式，以派息收益率水平进行预计，根据对成熟市场办公楼 A REITs产品的估值分析，预计派息收益率在2%-4%
4
派息收益率以外，REITs上市后从PE角度如何进行估值？海外市场波动水平如 何？
REITs产品不适用PE估值方式，同PE角度类似的专用于REITs的估值倍数为P/FFO（FFO即净经营现金流），这个指标在净利润之后对于公允价值增长率、递延所得税等项目做了调整。（由于FFO有专属的计算方式，不建议向客户提起） A REITs在海外市场上的整体波动水平较小，在美国市场，REITs从19xx年到20xx年的平均Beta系数为0.56，也就是说，REITs的波动性只有标普500的0.56倍。金融危机时REITs的波动性有所提高，但是也表现出了相对于大盘指数的抗跌性。 一旦以REITs形式上市，75%的份额可立即变现，是否会对估值和走势产生影Q 响？
REITs上市时，75%现金+25%份额的对价只是对私募基金的支付方式，对于公募
其100%的份额都是由市场投资人持有的（只是在第一年有25%A REITs基金而言， 的投资人是原私募基金投资人），和REITs估值和股价走势没有关系。
Q 美国、香港市场REITs上市后的波动情况如何？
A 美国REITs市场规模大，资产优质，交投较香港市场更活跃
Q 香港市场的估值水平、流动性情况如何？
由于监管较为严格，且备选资产有限，香港自20xx年首只REITs上市后，发展 A 到现在市场上只有10只REITs，总市值约225亿美元
选取美国及中国的市场数据作为估值参考，选取的时间段有限，没有跨周期，是 Q 否造成高估？
从美国19xx年开始的长期的REITs指数表现来看，综合收益率较纳斯达克、标 A 准普尔等有较大优势，因此REITs是典型的长期投资收益品种，由于兼具稳定收
益和股票的资本利得双重投资属性，受到养老金、保险等大型机构投资者的青睐 2 第三方收购情形
Q 次级投资人的盈亏平衡点是对应什么退出价格？
5年退出情境下，次级投资人的盈亏平衡点为物业估值51.72亿元，3年上市情景 A 下,次级投资人的盈亏平衡点为物业估值50.56亿元
Q REITs退出情形下，次级投资者获得现金分配及REITs份额的比例怎样？ A 根据届时不同的估值情况会有不同，无法统一描述
Q 如果发生回购，估值由哪方来做？
A 估值可由交易双方各自聘请，并协商确定最终交易价格
Q 如果启动第三方收购，目前是否已有机构表达收购意愿？如果卖不出去怎么办 第三方收购只是出于产品完备性的考虑做出的安排，产品的最终退出还是以公募REITs为目标，目前没有对接收购机构
A 届时该产品若以第三方收购方式退出，将以当时市场公允价值作为产品标的向市 场邀约。鉴于一线城市写字楼供不应求的市场局面和本产品基础资产的稀缺性和高收益性，市场出售达成交易的难度较小。
Q 关于退出，正常及保守情形退出概率分别是多少
我们认为正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退 A 出概率低于10%
六 投资人
1 投资人认购
Q 次级投资人有无资质要求？需要如何办理手续
A 机构投资人即可，可在大宗交易平台上进行交易 Q
5
Q 次级无评级，保险资金可否投资？
A 保监系统对投资的监管措施建议咨询各自的风控合规部门
Q 优先级、次级分别作为什么金融资产入账？
根据管理意图不同，可作为持有至到期、可供出售金融资产等入账，具体建议咨 A 询会计部门
2 产品交易
Q 次级是否可以在交易所交易？
A 可以在深交所综合协议交易平台交易
Q 产品交易活跃度怎样？
A 该产品私募阶段为大宗撮合交易，活跃度取决于投资人对项目的认识与理解 Q 优先级能否质押？
A 目前不能，不排除未来质押可能性
七 产品创设背景
Q 中信证券出售该资产的初衷是什么？
首先，中信证券作为投资银行，利用杠杆最大化提升资金使用效率是首要的经营战略。以前中信证券公司整体的杠杆率只有1.6倍，与国际投行有较大差距，无法有效利用杠杆；在过去的一年里，公司通过发行美元债、短期融资券等方式积极扩大杠杆，目前达到2.0倍水平，但仍然较低，因此公司整体战略上考虑，出售资产是公司进一步盘活存量资产的有效方式，目前公司还在推动两融资产的证券化，进一步盘活存量资产。此外，中信证券历史上一直是市场化的方式租用办公物业，在办公用房需求急剧扩张情况下才于近年购买物业，公司整体倡导轻资 A 产、高资产运用效率的经营理念。
其次，对中信证券来讲，以自有物业资产作为基础资产创设产品的战略意义及可能带来的业务机遇远大于资产能带来的增值收益。目前国内积累了大量的固定资产投资，通过证券化方式盘活沉淀资产具有巨大市场空间。REITs、信贷资产证券化、企业资产证券化都是中信证券在覆盖的重点业务方向。
此外，为配合产品试点，促成资本市场的重要创新突破，中信证券以自有物业创设更具有成功的把握性，也更具备示范意义
Q 中信证券认购次级是处于何种考虑？
从中信证券的角度来讲，次级产品是最具投资价值的，但是证监会为了保证产品 A 的权益价值，也为了测试市场上对于此种权益型产品的影响程度，要求中信证券
认购次级的比例最高为次级份额的10%
Q 中信证券卖楼是否缴纳所得税？ A 中信证券会对楼宇增值部分全额缴纳所得税 Q 中信证券此次卖楼是否涉及国有资产处臵？ A 中信证券为公众持股的上市公司，不涉及国有资产处臵问题
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