房地产融资在困境中艰难前行

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。今年伊始，国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重，资金成为一个房地产企业生存与发展的最重要因素，能否有效融资，选择合适的融资渠道成为房地产企业生死存亡的关键。通过对湖南房地产企业的走访和调研，简要总结一下目前湖南房地产融资的现状、格局和未来发展趋势。

一、 房地产融资规模缩减，渠道增多。

第一．.融资规模持续缩减。今年开年以来，房地产行业的调控政策频出：1月26日，国务院推出新国八条； 2月，银监会下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，要求各金融机构严控地方平台贷款和房贷增量，仅允许地方平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。20xx年上半年房地产开发企业资金来源的统计数据显示，房地产业的融资规模持续走低，资金来源总量不断下降。

第二．银行信贷是融资主导。20xx年以来，中国人民银行继续发挥存款准备金工具深度冻结银行体系多余流动性的功能，分别于1月20日、2月24日、3月25日和4月21日4次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点，累计上调2个百分点。为抑制货币信贷快速增长，中国人民银行于20xx年2月9日和4月6日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，1年期存款基准利率由2.75%提高到3.25%，累计上调0.5个百分点；1年期贷款基准利率由5.81%提高到6.31%，累计上调0.5个百分点。加上20xx年第四季度两次利率上调的累计效果，金融机构对非金融性企业及其他部门贷款利率逐步上升，对于调节贷款需求，起到了一定作用。受宏观调控政策的影响，银根紧缩，银行信贷增长幅度一路下滑，但是银行信贷在房地产融资中仍占据主导地位。

第三．债券与增发成为上市房企重要融资渠道。在宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，房地产企业的资金短缺问题日益严重。房地产行业IPO在今年将

持续低迷，债券和增发将成为上市房企日益重要的融资渠道。湖南房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模难以超过20xx年的水平，从融资方式上来看，最近5年来IPO融资规模持续下降，与此同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，增发融资规模从2007至20xx年逐渐扩大，

第四．民间借贷是房地产中小企业融资的重要组成部分。民间融资是一种直接融资的方式，在房地产融资中所占比例和份额较小。在间接融资趋紧的情况下，民间借贷就相应活跃起来，成为很多间接融资困难的中小企业的融资方向和融资选择。民间借贷行为与银行信贷资金运作密切相关。当民间借贷活跃时，银行信贷资金来源减少，企业正规渠道融资难度加大，从而促进民间借贷活动，呈现恶性循环。相反，当民间借贷受抑制时，银行信贷资金来源增加，信贷投入力度加大，企业正规融资规模增加，从而平抑民间借贷，信贷资金运作呈良性循环。 湖南省民间借贷历史悠久，在缺少外源资金注入和正规金融供给不足时，企业向民间融资是民间借贷的主要形式之一。湖南很多房地产中小企业流动资金不足时，就会向民间融资寻求帮助，以度过资金紧张的局面。

二、 房地产融资被套上镣铐，银行信贷是跳舞主角。

第一．银行信贷是房地产融资的主要方式。银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资和房地产基金都是房地产融资的方式，国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金都是房地产开发资金的来源。受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响， 20xx年上半年，房地产开发资金来源增幅出现回落，但是在房地产开发资金的来源构成中，来自于国内贷款的银行信贷仍占到60%左右，是房地产融资的主要方式。这种单一独大的融资模式，使房地产融资对商业银行有极强的依赖性，会出现两个方面的问题，一是房地产行业因为政策和市场的调整和变化引起的波动和转折，会让银行系统承受极大的风险负担，二是由于融资渠道单一，银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，从而造成房地产企业的贫血。

第二．金融体系有待健全。房地产金融体系是一个大的生态系统，这个系统的高效有效运行需要体系内的各种因素都具备优良的状态，但是目前房地产金融体系不够健全，有很多地方有待优化。首先是没有多层次的金融体系，缺少专业

房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场。其次是金融产品少，房地产融资的融资自由度和可供选择行都比较低，从而限制了房地产融资的灵活性和效率。金融机构应该根据市场的需求和特点，分析不同客户的不同需求，突破传统贷款业务范围，推出一系列包括买方信贷、保函、信用证、理财等综合服务产品，并积极发展信托融资、租赁融资和有特色的理财产品。然后是监管调控不完善，房地产金融市场的发展有点粗放和野蛮，当问题越来越多的时候才发现调控和监管必须走马上任。目前的金融法规和制度建设相对落后，十分不完善，不能有效地引导房地产金融市场向健康有序的方向发展。

第三．房地产融资的门槛较高。随着通货膨胀和房地产的过热发展，金融系统的稳定性受到影响和冲击，为了规避风险，国家进行了政策调控，央行于20xx年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈。上市是房地产融资一个有效途径，但是提高了门槛。中国证监会于今年5月13日下发《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，规范、引导借壳上市。借壳上市将执行首次公开发行趋同标准，拟借壳资产需持续两年盈利。同时，支持上市公司重大资产重组与配套融资同步操作。只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市，那些盈利能力、信用水平都存在较大的问题中小房地产企业多想通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题几乎不可能。在房地产信托贷款的发放上，信托公司和银行已经完全一致，即项目必须“四证”齐全，开发商必须具备二级以上资质 ， 自有项目资本金必须达到30%至35%以上。

三．房地产融资在实践和探索中蜕变。

第一．房地产融资多元化。银行信贷的紧缩，大部分房地产企业倍感资金压力，迫切需要寻求新的融资渠道来缓解现金流的枯竭。上市融资的门槛太高，非一般的实力房企很难实现债券融资，这就需要房地产金融建立一个多方向多层次

的金融体系，为满足不同规模和实力的房地产企业的资金需求。随着金融市场和房地产行业的发展，房地产融资的的方式和渠道会逐渐多元化并达到一种平衡。除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，房地产信托业务管理办法也有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

第二．房地产融资产品多样化。一个没有创新的市场是缺乏生机和活力的，一个不能满足需求的市场是不能健康持续发展的。所以房地产金融市场必须在满足客户需求的前提下大胆创新金融产品，达到规避风险的目的，提高融资的效率，促进房地产金融的繁荣发展。所以，房地产金融的融资产品在未来会十分丰富和完善，一是全面满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。

第三．房地产融资国际化。经济已经全球化，任何一个产业和商品都不是封闭的独立的，任何一个金融的因素都可能是国际化的。房地产金融是国家的支柱产业，在经济和社会发展中起到举足轻重的作用。房地产融资就不局限于国内的钱国内的金融市场，它已经把融资范围扩展到大陆以外的其他地区或国家，它把融资对象从国内扩展到全世界。当然，正因为房地产是国家的支柱产业，房地产融资过程中应该对金融安全和金融风险作出客观的评价和管理，严防国际“热钱”对我国房地产市场造成太大的冲击，以维护国家的经济利益和经济安全。

第二篇：房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。

1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。20xx年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4．银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷对于我国的房地产企业而言依旧是首选，它便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5．房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。

6．上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大、投资期限较长，上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。从企业规模上看，由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业，一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7．房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够

迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。20xx年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8．联合开发：联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。因此对于中型开发企业来说，选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障，避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的，对商业特性和商业规律的把握存在着偏差。套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来，这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位，并且地产商与经营商强强联合，可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况，使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9．开发商贴息贷款：开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题，使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭

贷款抵押给银行，获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租：售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资：海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁：根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用，承租人交付租金，出租人通过收取租金获得收益。在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单、快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股——私募股权融资：受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，20xx年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资：夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄，房地产开发商融资的15%至30%是靠夹层融资来补足的。对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整，股权进去后还可以向银行申请贷款，资金回报的要求适中；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全；投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言，还款方式灵活，投资风险比股权小，退出的确定性较大，比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资：由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种

方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点。因此，对于大型的商业房地产项目，可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。