目 录
一、公司介绍〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃1
二、项目分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃4
三、市场分析〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃10
四、管理团队〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃16
五、财务计划〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17
六、融资方案设计〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃17
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一、公司介绍
公司简介
大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。
成立时间：19xx年12月30日
注册资金：2000万元（人民币）
企业法人：***
注册地址：建设路
公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁
大连市某房地产有限公司管理架构设臵科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设臵五个职能部门，分别为：
1.综合部：负责行政、人事和后勤服务
2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭
3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续
4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度
5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件
公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物 - 1 -
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业管理等设臵，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。
公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。
公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。
公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。
公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。
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公司现状
公司现有总资产5,692万元，其中固定资产2,100余万元，流动资金3,553万元。详细见附表。
历史业绩
公司经过几年的发展，努力开创业务，积极参与城市建设。截止目前已经累计开发商品房建筑面积48,000平方米。取得了良好的经济效益和社会效益。以下是公司开发的主要楼盘：
1.繁荣街商住综合楼。
2.商贸局南院9#楼。
3.**小区10#、24#楼。
4.武警支队底商综合楼。
5.新城区***。
资信程度
多年来,公司在不断地做大、做强的企业规模的同时，遵守国家的法律和法规政策，一直将“诚信”做为企业的发展根本，与行政、金融、地产行业等社会各界建立了良好的关系。20xx年度，被大连市工商行政管理局授予“守合同、重信用”企业，被大连市城建委授予“房地产开发先进单位”。
董事会决议
20xx年9月15日，公司召开董事会，就“****”项目融资事项进行了讨论，经董事会全体成员和总经理一致同意，会议通过了《大连市某房地产有限公司就“****”项目融资决议》。
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二、项目分析
项目基本情况
“****”项目位于大连市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“****”项目规划用地面积17,319.6㎡（26亩），总建筑面积55,000㎡，其中地上建筑面积45,000㎡，地下建筑面积10,000㎡；住宅建筑面积35,000㎡，商业及配套建筑面积10,000㎡；容积率2.59，绿化率20%。项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是臵业安居的理想住宅区。拟建的“****”将能容易吸引有识人士的购房欲望，市场前景良好。
项目来历
按照辽宁省委、省政府提出的大连要“建设大城市、发展大工业”的总体要求和纳入中原城市群的战略部署。大连市委、市政府果断提出了大连“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于20xx年7月19日在大连市国土资源局通过竞标的方式取得了“****”项目用地，地块编号：***地（2007）005宗地。取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。
根据大连市房地产市场需求，合理利用资金，做到效益和效率兼顾，公司拟将“****”项目的开发工期控制在22个月。工程 - 4 -
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进度安排如下：
项目资金测算
本项目占地面积17,319.6m2，总建筑面积约为55,000 m2，项目可销售面积 52,650㎡，开发期为22个月。
该项目投资估算：
土地成本：26*170=4,420（万元）
获取土地相关费用：4,420*1.2%=53(万元)
从购地到项目销售结束的利息支出:
9,473*(1+7.5‰)22-4,473=799(万元)
土地总成本:4,420+53+799=5,272(万元)
建造成本预算(单方造价:1,400元/m2)：
55,000*1,400=7,700(万元) - 5 -
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建筑师、预算师等专业人员费用：
（7,700+616）*0.0075*16=997(万元)
建造总成本:
7,700+616+997=9,313(万元)
销售成本:22,700*3.5%=7,940(万元)
预期销售净收入：
(35,000*3,200+10,000*8,500+3,000)*（1-3%）
=22,019(万元)
开发周期: 22个月
开发利润: 22,019-(794+9,313+5,272)=6,640(万元)
利润率: 6,640/15,379*100%=43.2%
平均年利润率：21.6%
资金投入
“****”项目的总开发成本约15，379万元，项目资金结构如下： 单位：万元
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外部资金来源：
目前我公司已通过银行融资1000万元，另外公司还将通过以办理“银行承兑”等业务来提高资金使用效率，降低资金使用成本。
项目风险分析
根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。
1.近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，对有多次臵业意向的人士产生负面影响。
2.近一阶段银行存贷利率不断调整。
3. 大连市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济适用房建筑面积的投放量20多万㎡。
4.工程可能因不确定因素延期
风险规避
尽量提前开工完工，缩短工期；尽快进行认购和预售房屋，与金融机构签订固定利率合同来减少利息支出；与建筑公司签订固定预算合同通过承包合同中延期罚款条件来减少建筑费用；单价不变适当减小套型建筑面积，缩小总房款来增加二次臵业者的购买欲望。
市场定位
根据我们公司的调研，对“****”项目进行准确定位。
定位依据及原则：
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1.新城区楼盘空缺时间差。
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。
3.高水平开发、高起点规划。
4.符合市场需求。
5.大连市近期规划。
项目整体定位：具有城市属性的高档居住区
居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构。物业类型：小高层。
定位原因：建设小高层公寓，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层在大连属于较高档次的物业形态，小高层之间的间距较大、绿化率高。
客户定位：大连市中高收入阶层
1.大连市中上层收入水平（家庭收入在4,000元/月以上）的家庭和个人。
2.发展较好的中小私企骨干。
3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。
4.矿主和煤矿经营者。
5.周边范围县高收入者。
6.大连市有灰色收入的部分人士。
7.个体经营者。
价格定位
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目前，临近水库的中高档楼盘森林半岛、水岸豪庭等高层售价都在2,900元/M2，并且都呈劲升趋势。“****”项目规划设计为临江高档住宅区，因此，在售价上也可比较森林半岛、水岸豪庭、蝶湖湾等楼盘。根据比较分析后，“****”项目初售均价定为3,200元/ M2左右，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和转大的增值潜力。
三、市场分析 - 9 -
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（一）地方宏观经济分析
地理状况：大连位于辽宁省中部，19xx年建市，总面积7,882平方公里，总人口490万。市区面积70多平方公里，人口91.2万。大连工业基础雄厚。形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。
交通情况：四通八达，快捷顺畅的交通联系对城区的建设必将起到积极的带动作用。
经济状况：20xx年，国民经济持续快速协调发展，经济总量和人均水平迈上新台阶。全年实现地区生产总值671.9亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长15.8%，经济总量跃上600亿元的新台阶。其中，第一产业实现增加值73.4亿元，增长7.4%；第二产业实现增加值416.1亿元，增长18.4%；第三产业实现增加值182.4亿元，增长13.7%。人均生产总值继20xx年突破1,000美元后今年达到13,580元（人民币），比上年增长15%。三次产业结构由上年的11.9：60.1：27.9变化为10.9：61.9：27.2，二三产业比重比上年提高1个百分点，工业化建设进程有新的加快，保障和社会服务能力继续提高和完善。非公有制经济实现增加值310.4亿元，占生产总值的比重为46.2%。
城乡居民生活稳步提高。20xx年全市城镇居民人均可支配收入9,898元，比上年增长13.5%；人均消费性支出7,056元，增长13%。全市在岗职工平均工资16451元，增长13.2%；农民人均纯 - 10 -
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收入3,150元，增长17.2%。年末城镇居民每百户拥有彩电118台，冰箱85台，空调器111台，洗衣机103台，家用电脑40台。每百户农民拥有彩电89台，冰箱24台，空调器14台，洗衣机84台，摩托车51辆。
20xx年上半年，全市经济继续高位平稳运行,呈现出又好又快发展的良好势头。初步核算，上半年全市完成生产总值382.2亿元，按可比价格计算，增长15.8%，其中第一产业增加值38.8亿元 ，增长5.7%，第二产业增加值238亿元，增长17.9%，其中工业增加值223.9亿元，增长18.7%，第三产业增加值105.4亿元，增长15.3%。 城乡居民收支同步较快增长。上半年，全市城镇居民人均可支配收入5,948元，比去年同期增长14.8%。城镇居民人均消费性支出4060元，同比增长15.1%，收支同步较快增长。预 计全年城镇居民人均可支配收入可突破12,000元。
（二）房地产市场分析
房地产业发展现状：20xx年，我市建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值24.1亿元，比上年增长13.9%。资质等级三级及三级以上独立核算建筑施工企业完成房屋建筑面积524万平方米，比上年增长35.1％；竣工面积160.3万平方米，同比增长60.5％。住房交易市场活跃，新建商品房销售3,554套，合同备案建筑面积42.5万㎡，比20xx年增长84.7%。
20xx年上半年，全市城镇在建项目累计到位资金194.89亿元，比上年同期增长87.5%，高出全市投资增速53.2个百分点， - 11 -
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其中自筹资金99.3亿元，增长155.5%。房地产开发结构进一步优化，市场销售良好。1—6月份，全市房地产开发投资9.8亿元，比去年同期增长97.5%。其中，住宅投资完成5.96亿元，增长39.4%；办公楼投资0.3亿元，增长946.5%；商业营业用房投资0.9亿元，增长90.9%。
从规划局了解到：大连市20xx年将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，20xx年供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。可见未来几年大连市的房地产市场潜力很大。
房地产价格走势：20xx年至今，受国家经济增长过快和外来资本进入大连房地产市场的影响，大连市房地产业增长迅猛。20xx年和20xx年至今我市商品房的状况：
如下表所示：
有以上情况可以看出：20xx年至今，我市商品房价格上升很快，高层价格增副高达28%，多层价格增幅高达33%。其原因有下：
1.以前我市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费结构不合理。
2.我市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。
3.随着外来房地产开发商进驻大连市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。
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4.我市居民收入提高，住房改善条件需求增长。
5.市委、市政府的政策引导。
（三）竞争对手和可比较案例
典型住宅项目:
1. 建业〃森林半岛
占地：204亩 起价：2980元/㎡
物业类型：小高层 主力房型：130-160㎡ 70㎡左右
楼盘情况：小区整体规模较大，有多层、小高层、商铺、别墅等，配套有幼儿园，健身房等设施，楼间距在25米左右，物业为辽宁建业物业管理公司管理，知名度较高。一期已售完，二期已售完，三期小高层，目前已基本售完，仅剩下两套花园洋房和138㎡、163㎡的几套高层。
2. 0375〃首府
占地：100亩左右 均价：2,500元/㎡、2,800元/㎡不等 主力房型： 120-150㎡
楼盘情况：深圳朗曼房地产开发公司开发，楼盘档次较高。运用理念较前卫、时尚。操作手法多样，定期举办活动、沙龙、PARTY、酒会等，建立0375俱乐部，颠覆了传统的房地产造作手法。吸引了大批大连高端人群，销售已经完成。
3.水岸豪庭
占地：91亩左右 起价：2,860元/㎡左右
主力户型：100—130㎡
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楼盘情况：大连金世纪房地产开发有限公司开发。属于高档楼盘，物业由TOWNHOUSE、小高层公寓、多层花园洋房，共计552户，绿化率39.2%，容积率1.38。配套有会所、游泳池、健身房、咖啡厅、西餐厅等配套。该公司在新城区建有大连市金世纪中学。现在二期的小高层销售估计有80%。
4.蝶湖湾
总建筑面积：55251.2㎡ 均价：2,500元/㎡（估计）
层数：17层 主力户型：100——138㎡
楼盘情况：大连市帝荣房地产开发公司开发。有三栋高层组成。配套小区内有部分商业，车位，率先采用人车分流。一期的一栋高层已经售完，二期现在正在排号，估计10月底公开发售。
小结：通过对新城区房地产住宅市场分析，综合各项目资料分析，大连市商品房住宅逐步走向现代化、成熟化。城市发展改变的不仅是大连的城市形态，更改变了鹰城人居生活的都市形态。
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四、管理团队
（一）人员构成
1.董事长兼财务部经理：***，具有高级经济师职称，投资开发过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目。
2.总经理：***，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富的管理经验。
3.副总经理：***，具有中级工程师职称，负责过“翠林蓝湾〃尚郡”、繁荣街商住楼等项目，兼任工程部经理一职。，
4.开发部经理：***，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富的实践管理经验。
5.综合部经理：***，从事办公管理工作多年，具有丰富的管 - 15 -
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理经验。
6.营销部经理：***，从事房地产营销6年，具有丰富的经验。
（二）组织结构
五、财务计划（详见附表）
六、融资方案设计
对于开发“****”尚存在3,800万元的资金缺口我公司将采取外部筹集债务性资金方式解决。
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