房地产企业融资计划书

项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

第二篇：项目融资商业计划书

××项目

融资商业计划书

××公司

年   月    日

目录

1摘要

   1.1公司简介

   1.2项目概况

   1.3公司宗旨

   1.4市场定位和营销策略

   1.5技术与管理支持

   1.6公司及管理

   1.7财务预测

   1.8融资需求及投资回报

2项目介绍

   2.1项目来源

   2.2项目选址

   2.3项目特点

   2.4项目技术难点及解决方案

   2.5项目目标及进度安排

3市场分析

   3.1 市场现状综述

   3.2市场化分

   3.3目标市场选择

   3.4市场定位分析

4营销计划

   4.1产品组合

   4.2计划与控制

   4.3价格决策

   4.4营销渠道

   4.5沟通与促销

   4.6广告宣传

   4.7销售队伍与管理

5财务预测

   5.1项目成本费用分析

   5.2销售收入预测

   5.3资金运用分析

   5.4现金流量分析

   5.5损益分析

   5.6敏感性分析

   5.7建设实施现金流量控制

6融资要求及说明

   6.1项目投资需求

   6.2投资组合建议

   6.3项目融资目标

   6.4融资后的相关财务分析

7风险因素

   7.1经营历史的限制

   7.2市场竞争风险

   7.3住宅消费贷款政策风险

   7.4资金计划的实现风险

   7.5市场认知

××项目融资商业计划书

1摘要                                                         

1.1公司简介

Ø  ……

Ø  ……

1.2 项目概况

……

1.7财务预测

   本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.9%，投资回收期1.3年，净现值（Ic=15%）为24，450万元人民币，累计利润为36，693万元，参悟前景非常看好。

图表：建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意：销售收入、总成本费用、税后利润）

1.8融资需求及投资回报

   项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设工程，分期收回利润的方法实施。

1、融资需求

计划融资5850万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为5.31%。

计划贷款期1年。

其他资金由公司投入，计划投资3.5年。

2、全部投资的投资回报

税后财务内部收益率：292.9%

投资回收期：1.3年

全部投资的投资利润率：313%

3、融资后股本的投资回报

税后财务内部收益率：1290.7%

股本投资回收期：1.1年

股本的投资利润率：623%

2项目介绍

2.1项目来源

………

5财务预测

5.1项目成本费用分析

   本项目估算总投资91533万元，如表1和表2所示。

表1 成本费用构成表

表2年度成本费用表

5.2 销售收入预测

   总销售收入154728万元，收入构成如表3：

5.3 资金运用分析

    项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表4

表4 资金来源于运用表

5.4 现金流量分析

1、基础数据

基准收益：Ic=15%

营业税：5%

城市维护建设税：7%

教育费附加：3%

所得税按33%（按免征增值税计）

2、评价指标及结论：

税后内部收益率：FIRR=292.9%

财务净现值（Ic=15%）：24450万元；

投资回收期：1.3年

税前内部收益率：FIRR=418.1%

财务净现值（Ic=15%）：36899万元

投资回收期1.2年。

全部投资的投资利润率=（36638÷11710）*100%=313%。

     根据评价指标项目财务上可以接受，详见表5所示的年度现金流量表。

表5 年度现金流量表

                         税前            税后

财务内部收益率           418.1%        292.9%

财务净现值（Ic=15%）     36899万元     24450万元

投资回收期                1.22年        1.29年

5.5损益分析

   本项目累计税后利润达36638万元，损益分析如表6所示

表6损益表（万元）

建设经营期的财务预测如图：历年财务状况示意图（柱图）：销售收入、总成本费用、税后利润

5.6敏感性分析

   本项目内部收益率对销售价格和单位平方米造价很敏感，临界点为-36.6%和+62.4%，对土地费用相对不敏感，临界点为+792%，因此项目实施中必须充分掌握市场行情，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制建筑工程投资，使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7

表7敏感性分析表

5.7建设实施现金流控制

   建设投资进度计划、销售进度计划和建设实施现金流量控制详见附表1、2、3

6 融资要求及说明

6.1 项目投资需求

   1、投资与滚动发展

   项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施

   2、资金平衡

   根据项目建设方案和销售方案，项目于第2年第2季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4个季度为资本投入期，其后收入逐渐大于支出为资本盈余期。

  3、资本投入期费用（单位：万元）

Ø  土地征用费用                         5840

Ø  30%项目前期费                       832.8

Ø  开办费（项目准备金10%）             525

Ø  20%项目准备金                       1051.6

Ø  10%管理费                           394.4

Ø  销售大厅（小区会所建设费60%）       348.0

Ø  市政工程费（大市政费30%）           461.4

Ø  预售准备金（销售费20%）             389.6

Ø  样板楼建设费                        1721.0

                                 合计：11573.8

6.2 投资组合建议

Ø  土地方（万元人民币）：     5850  占50%

Ø  建设经营方（万元人民币）： 5850  占50%

Ø  税后财务内部收益率：            292.9%

Ø  投资回收期（年）：                1.3

Ø  全部投资的投资利润率：          313%

6.3 项目融资目标

计划融资5850万元人民币，占项目股权50%，计划投资期1年，融资方式为银行贷款，贷款年利率为5.31%。即第二年底还清本息共计;6161万元。

6.4 融资后的相关财务分析

项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款；1434万元为自筹资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表8

表8  资金来源与运用表

  2现金流量分析

1、基础数据

Ø  基准收益率：Ic=15%

Ø  营业税：5%

Ø  城市维护建设税：7%

Ø  教育费附加：3%

Ø  所得税按33%（按免征增值税计）

2、评价指标及结论：

Ø  税后内部收益率：FIRR=1290.7%

Ø  财务净现值（Ic=15%）24，956万元，

Ø  投资回收期：1.08年

Ø  税前内部收益率：FIRR=1897%

Ø  财务净现值（Ic=8%）:37328万元

Ø  投资回收期1.05年

Ø  自筹资金（股本）的投资利润率=（36431÷5850）*100%=623%

根据评价指标项目财务上可以接受，详见表9所示的年度现金流量表。

表9年度现金流量表(万元)

                           税前         税后

财务内部收益率         1897%           1290.7%

财务净现值（Ic=15%）   37328万元       24956万元

投资回收期             1.05年           1.08年

3损益分析

本项目累计税后利润达到36431万元，损益分析如表10

表10 损益表

建设经营期的财务预测如图（柱图：1-4年 销售收入、总成本费用、税后利润）

7风险因素

7.1 经营历史的限制

   本公司成立于20##年，虽然项目发起人有着丰富的房地产开发经验和科学管理经验，但是………

7.2 市场竞争风险

7.3 住宅消费贷款政策风险

7.4 资金计划的实现风险

7.5 市场认知风险

…………

高强:你好!

   附件是融资商业计划书的框架和主要部分

   投资方会非常注重项目财务预期收益的分析,并且会追求每个数据的可靠来历.

   所以准备资料时,请客观的进行分析和计算,每个数据都要能自圆其说,能够有足够的说服力.他们对这种分析的专业性\严谨性和客观性非常看重.

   商业计划书上用到的数据应该有对应的计算书. 如果他们要深究可以随时提供.

   计划书中的很多部分的工作你们已经做的挺好了,可能还需要营销策划\工程前期\预算及财务的参与, 公司项目折现率的确定理论上应该参照集团其他项目历史数据来定.

    财务分析中的敏感性分析\现金流测算\现金流折现等计算可能需要学过相应知识的人来做,可以找了解这个项目又有专业知识的人配合.