房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。今年伊始，国家出台多项宏观调控和货币政策，以限制国内房地产行业过热的发展势头。在中央政府宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重，资金成为一个房地产企业生存与发展的最重要因素，能否有效融资，选择合适的融资渠道成为房地产企业生死存亡的关键。通过对湖南房地产企业的走访和调研，简要总结一下目前湖南房地产融资的现状、格局和未来发展趋势。
房地产融资规模缩减，渠道增多
第一、融资规模持续缩减。今年开年以来，房地产行业的调控政策频出：1月26日，国务院推出新国八条； 2月，银监会下发《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，要求各金融机构严控地方平台贷款和房贷增量，仅允许地方平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍。20xx年上半年房地产开发企业资金来源的统计数据显示，房地产业的融资规模持续走低，资金来源总量不断下降。
第二、银行信贷是融资主导。20xx年以来，中国人民银行继续发挥存款准备金的作用深度冻结银行体系多余流动性的功能，分别于1月20日、2月24日、3月25日和4月21日4次上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点，累计上调2个百分点。为
抑制货币信贷快速增长，中国人民银行于20xx年2月9日和4月6日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，1年期存款基准利率由2.75%提高到3.25%，累计上调0.5个百分点；1年期贷款基准利率由5.81%提高到6.31%，累计上调0.5个百分点。加上20xx年第四季度两次利率上调的累计效果，金融机构对非金融性企业及其他部门贷款利率逐步上升，对于调节贷款需求，起到了一定作用。受宏观调控政策的影响，银根紧缩，银行信贷增长幅度一路下滑，但是银行信贷在房地产融资中仍占据主导地位。
第三、债券与增发成为上市房企重要融资渠道。在宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，房地产企业的资金短缺问题日益严重。房地产行业IPO在今年将持续低迷，债券和增发将成为上市房企日益重要的融资渠道。湖南房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模难以超过20xx年的水平，从融资方式上来看，最近5年来IPO融资规模持续下降，与此同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，增发融资规模从2007至20xx年逐渐扩大， 第四、民间借贷是房地产中小企业融资的重要组成部分。民间融资是一种直接融资的方式，在房地产融资中所占比例和份额较小。在间接融资趋紧的情况下，民间借贷就相应活跃起来，成为很多间接融资困难的中小企业的融资方向和融资选择。民间借贷行为与银行信贷资金运作密切相关。当民间借贷活跃时，银行信贷资金来源减少，企业正规渠道融资难度加大，从而促进民间借贷活动，呈现恶性循环。相反，
当民间借贷受抑制时，银行信贷资金来源增加，信贷投入力度加大，企业正规融资规模增加，从而平抑民间借贷，信贷资金运作呈良性循环。
湖南省民间借贷历史悠久，在缺少外源资金注入和正规金融供给不足时，企业向民间融资是民间借贷的主要形式之一。湖南很多房地产中小企业流动资金不足时，就会向民间融资寻求帮助，以度过资金紧张的局面。
房地产融资被套上镣铐，银行信贷是跳舞主角
第一、银行信贷是房地产融资的主要方式。银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资和房地产基金都是房地产融资的方式，国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金都是房地产开发资金的来源。受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响， 20xx年上半年，房地产开发资金来源增幅出现回落，但是在房地产开发资金的来源构成中，来自于国内贷款的银行信贷仍占到60%左右，是房地产融资的主要方式。这种单一独大的融资模式，使房地产融资对商业银行有极强的依赖性，会出现两个方面的问题，一是房地产行业因为政策和市场的调整和变化引起的波动和转折，会让银行系统承受极大的风险负担，二是由于融资渠道单一，银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，从而造成房地产企业的贫血。
第二、金融体系有待健全。房地产金融体系是一个大的生态系统，这个系统的高效有效运行需要体系内的各种因素都具备优良的状态，但是目前房地产金融体系不够健全，有很多地方有待优化。首先是没有多层次的金融体系，缺少专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场。其次是金融产品少，房地产融资的融资自由度和可供选择性都比较低，从而限制了房地产融资的灵活性和效率。金融机构应该根据市场的需求和特点，分析不同客户的不同需求，突破传统贷款业务范围，推出一系列包括买方信贷、保函、信用证、理财等综合服务产品，并积极发展信托融资、租赁融资和有特色的理财产品。然后是监管调控不完善，房地产金融市场的发展有点粗放和野蛮，当问题越来越多的时候才发现调控和监管必须走马上任。目前的金融法规和制度建设相对落后，十分不完善，不能有效地引导房地产金融市场向健康有序的方向发展。
第三、房地产融资的门槛较高。随着通货膨胀和房地产的过热发展，金融系统的稳定性受到影响和冲击，为了控制风险，国家进行了政策调控，央行于20xx年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈。上市是房地产融资一个有效途径，但是提高了门槛。中国证监会于今
年5月13日下发《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，规范、引导借壳上市。借壳上市将执行首次公开发行趋同标准，拟借壳资产需持续两年盈利。同时，支持上市公司重大资产重组与配套融资同步操作。只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市，那些盈利能力、信用水平都存在较大的问题中小房地产企业都想通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题几乎不可能。 房地产融资在实践和探索中蜕变
第一、房地产融资多元化。银行信贷的紧缩，大部分房地产企业倍感资金压力，迫切需要寻求新的融资渠道来缓解现金流的枯竭。上市融资的门槛太高，非一般的实力房企很难实现债券融资，这就需要房地产金融建立一个多方向多层次的金融体系，以满足不同规模和实力的房地产企业的资金需求。随着金融市场和房地产行业的发展，房地产融资的方式和渠道会逐渐多元化并达到一种平衡。除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，房地产信托业务管理办法也有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。 第二、房地产融资产品多样化。一个没有创新的市场是缺乏生机和活力的，一个不能满足需求的市场是不能健康持续发展的。所以房地产金融市场必须在满足客户需求的前提下大胆创新金融产品，达到规避风险的目的，提高融资的效率，促进房地产金融的繁荣发展。所以，房地产金融的融资产品在未来会十分丰富和完善，一是全面满足
企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。
第三、房地产融资国际化。经济已经全球化，任何一个产业和商品都不是封闭的、独立的，任何一个金融的因素都可能是国际化的。房地产金融是国家的支柱产业，在经济和社会发展中起到举足轻重的作用。房地产融资就不局限于国内的金融市场，它已经把融资范围扩展到大陆以外的其他地区或国家，它把融资对象从国内扩展到全世界。当然，正因为房地产是国家的支柱产业，房地产融资过程中应该对金融安全、金融风险作出客观的评价和管理，严防国际“热钱”对我国房地产市场造成太大的冲击，以维护国家的经济利益和经济安全。
第二篇：项目融资--商业房地产融资的发展方向
项目融资--商业房地产融资的发展方向
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用，一直是国际金融界关注的热点之一。
“项目融资”是一个特定的金融术语。中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上”。
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
商业房地产开发融资的特点
从20xx年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，20xx年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2-3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于3大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。
在进行房地产项目融资模式设计时，应考虑以下主要内容：
(1)如何实现有限追索。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
(2) 如何分担项目风险。风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第3方间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
(3)如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本。商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
(4)如何实现投资者对项目百分之百的资金要求。项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
(5)如何处理项目融资与市场安排之间的关系。对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
(6)如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略。长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到重新融资问题，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
(7)如何实现投资者非公司负债型融资的要求，这是商业房地产项目融资的核心内容。一般而言项目融资模式有以下3个特征：
A.在贷款形式上。(a)一个有限追索或无追索的贷款；(b)购买项目一定的资源储量和产品。
B.在信用保证上。(a)要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制;(b)要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行;(c)要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金;(d)对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证;(e)市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”性质的市场合约安排。
C.时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：(a)投资者直接安排融资的模式;(b)投资者通过项目公司安排融资的模式;(c)以“设施使用协议”为基础的融资模式;(d)以“杠杆租赁”为基础的融资模式;(e)以“生产支付”为基础的融资模式;(f)以“黄金贷款”为基础的融资模式;(g)BOT 项目融资模式。
笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式：
(1)通过项目公司安排融资
由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
(2)通过项目子公司安排融资
建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。
(3)通过合伙制项目安排融资
通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件，项目资产的所有权集中在项目公司，便于管理，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。