香港考察报告
一、APM ........................................................................ 1
二、朗豪坊...................................................................... 4
三、太古广场 ................................................................. 6
四、IFC ........................................................................... 6
APM
一、简介
APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
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二、商场各层业态分布
卡啦
OK
电影院
大型酒楼、影音数码
人气美食通
运动休闲
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无印良品、生活品位
美食广场、时尚服饰
品牌服装
化妆品、品牌服饰
交通楼层
吉之岛
三、运营情况
此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。商场运营优势主要表现 3
在以下几方面:
1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，
每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开#5@p等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
2、平台信息化管理:首先VIP管理主要以网络服务管理为主,商场通过网络公布
商场促销活动及部分品牌店铺的折扣促销,而不同于内地商场积分与打折功能的VIP。同时商场主要通过800信息平台推广服务管理，从而获取更多的员工、顾客及商户的意见及建议,归纳汇总,并针对问题客户以网络／广播／回馈函的方式进行反馈,同时记录存档.同时令商业服务走向信息时代化的潮流。
3、人性化的细节设计:为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化
的细节设计，如设置婴儿护理间；快速扶手电梯；影像等候区；购物便利柜等区域。
4、强劲的品牌推广活动:为了扩大APM的知名度，吸引客源，APM进行强劲的
品牌推广。在传统节日举办一些活动，在节日以外，还不定期邀请一些明星举办签唱会，并不时创办展览会、
举行趣味比赛。这些活动使得年轻人在APM不仅能享受购物的乐趣，
还能近距离接触明星和观看趣味节目，使得APM迅速在年轻人中名声鹤起。
5、清晰的导示系统及便利的交通规划：直梯、扶梯、地铁站及各相关出入口均
朗豪坊
一、简介
朗豪坊位于香港旺角砵兰街，总面积达16.7万平方米。是该区的著名地标建筑。朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由购物商场——朗豪坊购物商场、酒店——朗豪酒店以及办公室大楼——朗豪坊办公大楼组成。朗豪坊的三个项目 4
有互惠互补的特点，大型商场设有大量商店、餐饮及娱乐设施，而高级写字楼和五星级酒店则分别为商场带来高消费力的上班族及旅客，形成一个稳定的消费链。朗豪坊购物商场楼高15层，商场最大特色是连接4A写字楼与8字楼的“通天电梯”，该扶手电梯可算是香港最长的商场扶手电梯之一。
总 体 量：达16.7万平方米，是九龙区内备受瞩目的大型三合一项目，其中 一幢59层的甲级商厦，高255.1米
一幢42层高的五星级朗豪酒店，高170米
15层高大型购物商场，高83米
发 展 商：鹰君集团
商业规模：总面积达约600000 平方呎
商业比例约为36%
商户数量: 约300间国际品牌商户
定 位：年轻时尚一族的消费基地
商场属性：综合型购物中心
商场楼层: 15层
二、商场各层业态分布
1/F至3/F时尚品牌汇聚，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺； 4/F美食广场是疯狂购物后最佳的充电地方，因为这里有齐中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。5/F至7/F主打年轻服饰流名店，8/F至12/F Spiral潮流特区是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋式设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩 5
意、服饰和摆设。12/F及13/F Ozone娱乐专区是商场另一个特别区域，位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”的最佳位置。（如上图示）
太古广场
一、简介
座落于港岛中区心脏地带的金钟，面积约五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一。位于金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，给游人带来无限的交通便利。太古广场共分成四层，是香港名媛、年轻才俊的聚脚点，精华所在广场三楼，一如世界各地著名的名店大道，荟萃了国际名牌时装、古玩珍藏和高级奢侈精品，搜罗了逾130多个世界知名品牌。商场采用全天候式设计，环境优雅宽敞、经常有明星光顾的Cova咖啡店，另外广场每层都有特色餐饮，提供美、法、意、日、泰、粤、京及沪菜选择，或到“香港西武”内的美食广场。名店林立，尽显尊贵气派。
IFC
一、简介
IFC是香港最时尚的购物休闲中心。地处香港金融区中环的黄金地段，与香港最高的新地标国际金融中心相连，不仅如此，它还处在维多利亚港旁，附近的天星码头、香港大会堂和爱丁堡广场是香港的著名旅游点。此外，由于其下通香港机场地铁站，因此交通十分便利。商场一期楼高四层，总面积达8万平方米，二期总面积达成20万平方米。商场内名店林立，商户组合多样，汇聚国际品牌名店100余家，其中多家为香港的旗舰店或总店。店面经国际名师设计，各具特色。多个国际知名的时装、美容精品品牌入驻其中，如Hugo Boss、 Ermenegildo Zegna、 ESCADA、 Lanvin、 Montblanc、 Prada、 Salvatore Ferragamo、 VALENTINO等，包罗万象，是香港旅游购物的首选。商场运营优势主要表现在以 6
下几方面:
地 址：位于香港岛中环金融街8号
总 体 量：全港最高楼,总楼面面积达43万6千平方米 ,分两期 国际金融中心一期：39层，210米,7.28万平方米 国际金融中心二期：88层，420米,18.58万平方米 发 展 商： 新鸿基地产、港铁公司、恒基兆业、
香港中华煤气及中银香港
商业规模：总面积达约80000 平方米
商业比例约为18%
商户数量: 约220间国际品牌商户
定 位：为全港提供一流的生活娱乐体验
商场属性：高档综合型购物中心
商场楼层: 三层,局部四层
二、各层业态分布
L4F
主力店有：特色餐饮、酒吧
L3F
主力店有：连卡佛、 Agnes b.LOGGIA百货、酒楼
其它业态：时尚服饰、珠宝首饰、特色餐饮、健身美容、工艺品等
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L2F
主力店有：Agnes b 、Dymocks Booksellers
其它业态：国际一线品牌服饰及珠宝首饰、特色餐饮
L1F
主力店有：影院、CITY SUPER超市、ZARA
其它业态：时尚服饰、珠宝首饰、化妆品、休闲餐饮
三、运营情况
1、人力方面：商场运营人员觉为充足,总人数约200多人次,其中工程人员约占
50%左右,同时考虑到项目体积的庞大及全方位的安全管理,商场在每个出入口及重点位置都安排了定点的保安岗位,便于统一管理;
2、特色的客服管理:另在每个楼层设置了精美的导示系统,并在每个系统旁安置了一名固定的商场导示客服人员,便于为每位客人提供近距离贴切的服务,体现商场人性化服务管理的特色。
3、规范的仪容仪表:商场内每位导示客服员统一着装、丝袜及皮鞋,从而体现出
良好的精神面貌,再从女孩们职业的妆容及统一的微笑服务手势中,又可体现出商场统一的规范培训。
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第二篇：太原市商业市调报告
太原市商业市场调研
一、榆林东沙区商场经营情况
为了研究榆林东沙区商场的经营情况，我们调查了市场上15个商场，在此基础上作如下分析。（详见太原市各大商场一览表）
我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次：
1．1 高档商场
1） 该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等 市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；
2） 以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；
3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%—30%抽成，进场费和保证金一般在10000元—15000元；
4） 该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。
1．2 中档商场
1） 该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；
2） 基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可；
3） 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%—27%抽成，进场费和保证金在5000元—10000元之间；
4） 该类商场采用大卖场和店中店的模式。
1．3 低档商场
1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单；
2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。
3）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/ m2.天—3元/ m2.天。
4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10 m2—20 m2的小间。
点评：经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。
但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商，如华宇·国际、开元·盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场、柳南商贸中心等。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。
并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。
1．4 各大商场平均单位产出情况
为了考察各大商场的经营情况，我们有选择的对太原市中、高档商场的单位产出进行调查。从表中可以
看出目前太原市中、高档商场的单位产出平均值为1.43万/年.m2，各大商场以1万m2计算，平均年销售额为1.43亿元，按目前太原市27%的联营扣率计算，各商场的平均年毛利润在3800万元左右。
其中年毛利润最高的是华宇购物中心，平均单位产出高达2.8万/年.m2，按目前华宇购物中心1.8万m2计算，其年销售额达到5亿元，以目前27%的联营扣率计算年毛利润为1.35亿元。
单位产出较低的是天龙大厦为0.6万/年.m2，按其经营面积1万m2左右，其年销售额约为6000万元，毛利润在1500万左右。
点评：正因为有象华宇购物中心这样的大型赢利商场的成在，使得很多开发商纷纷上马中高档大型商场项目。但是，随着大型商场的增加，客户的分流，大型商场的利润将出现下滑的局面。因此，如在钟楼街改
造项目上大型商场，后期的不可测风险将会大大增加。
二、太原市商铺、商场租金情况
从上表可以看出目前太原市中心的整体租金水平，市中心的柳巷、解放路、开化市街、钟楼街周边是租金最贵的。由于现在钟楼街周边以小商铺为主，而且此类商铺多为老房子，周边没有大型商场，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。
三、太原写字楼租金情况
为了更详细了解太原市的商业情况，我们特此对部分写字楼的租金做调查。
目前太原市场上的写字楼不是很多，但随着城市的发展，越来越多的国内外知名公司将进驻太原，因此太原和同等省会城市的写字楼比较（如合肥），租金价格偏高。
四、在售、在建商业供应格局
为了研究目前太原市在售的商业供应格局，我们调查了15个项目。在此基础上作如下分析。
我们首先把市场上现有的项目，根据项目的特征，分为步行街模式、大商场模式、沿街商铺模式。
4．1 步行街模式（详见楼盘调查表）
该模式目前在市中心柳巷周边有2个项目，分别是柳巷商业步行街和鼓楼世纪广场。我们以项目的特点作以下分析：
■ 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商业中心的两边，地理位置得天独厚，但柳巷商业步行街的位置更加优越。
■项目规模：总建面积都超过7万m2 ，而柳巷商业街达到26万m2
■ 销售价格：1层15000元/ m2—20000元/ m2
2层12000元/ m2—15000元/ m2
3层 3000元/ m2—10000元/ m2
■销售面积：以沿街商铺1—3层一开间为销售单位，鼓楼世纪广场必须购买1—3层，其总面积在100 m2—300 m2：而柳巷商业街可以单独买1层，也可两层连买，其面积在60 m2 以上。
销售情况：从柳巷步行街接受预订（以有638个客户预定或登记）的情况看，市场普遍看好步行街模式。
点评：步行街模式的建成将极大丰富太原市的商业格局，在大型商厦几乎饱和的情况下，采用店铺式的格局必定会吸引投资者前来投资。
值得重视的是，钟楼街的改造项目将受到这两个项目的双重竞争，而且他们在时间和客户争夺上更有优势。因此，钟楼街的改造项目在规划设计上应充分参考该类步行街的设计方案。
4．2 大商场模式（详见楼盘调查表）
按大商场的规模和建成后的档次以及经营的品牌，可把大商场模式分为高档和中档。
4．2．1 高档大商场模式
目前在售、在建的高档大商场共有5个项目，分别是超世纪商贸广场、华宇·国际、开元·盛世、中联假日广场、柳南商贸中心，下面根据这些商场的特征作以下分析。
■ 地理位置：主要集中在柳巷商业中心周边和朝阳街服饰批发一条街附近，这些位置都是目前太原市最繁华的地段。
■ 项目规模： 总建面积一般都在3万m2 以上，而超世纪商贸广场达到9万 m2 。
■ 销售价格：1层14000元/ m2—23000元/ m2
2层13000元/ m2—22000元/ m2
3层 11000元/ m2—21000元/ m2
■销售面积：基本都以店中店的模式进行经营，面积在20m2—100 m2不等。
■ 销售情况：除了超世纪商贸广场销售较好超过80%外，其余各商场销售形势不好。
点评：从高档大商场的销售情况看，整个市场对高档商场的接受度下降。原因主要有：目前同类高档商场较多，各商场的赢利不乐观；总价过高，当地投资客很难购买；市政府的南移将左右一部分的投资客向城南投资；后期商场的回租投资回报率过低；商场后期经营的不确定因素。
但超世纪商贸广场由于采用了批发为主的经营模式，这又区别与其他大商场以零售为主的模式，而且招商力度很大，在全国展开，特别把温州的客户为招商重点。因此，超世纪商贸广场销售超过80%。
4．2．2 中档大商场模式
目前在售、在建的中档大商场共有5个项目，分别是丽阳城、基磊鸿金宝、金色100、逸居时代、东港嘉园，下面根据这些商场的特征作以下分析。
■ 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商业中心的边缘地带。
■ 项目规模： 总建面积一般都在6000m2 —20000 m2 。
■ 销售价格：1层8000元/ m2—16000元/ m2
2层6600元/ m2—10000元/ m2
3层 5000元/ m2—6000元/ m2
■销售面积：有店中店和大卖场两种模式，销售面积在30m2—160 m2不等。
■ 销售情况：除了位于城南的东港嘉园销售较好超过60%外，其余各商场销售形势不好。
点评：和高档大商场一样，目前中档商场也出现了供过于求的状况，因此销售形式并不乐观。
4．3 沿街商铺模式（详见楼盘调查表）
我们调查了3个在建项目的沿街商铺，分别是怡花苑、凯旋大地、金港国际商务中心，我们将对此作以下分析：
■ 销售价格：1层、2层均价12000元/ m2—16000元/ m2
■销售面积：130m2—160 m2。
■ 销售方式：一开间一、二层连卖
■ 销售情况：一般都超过80%，凯旋大地达到100%，怡花苑达到90%
点评：我们走访了太原市区的很多地方，很难找到这种商铺。在大商场盛行的太原市，目前这种楼上楼下的商铺正在被越来越多的投资客接受。因此，我们了解到这种商铺的销售率很高。
结尾语：
综上所述，太原目前城市中心的商业设施是较齐全的，并且建设中的商业项目也非常多，在本案的项目周边已存在的可比性大型商建项目有：
柳巷商业步行街。卖点：一站式购物、吃、喝、玩、乐，浓缩世界风情全景观的超级SHOPPINGMALL。 鼓楼世纪广场。卖点：4个3层扇形商铺组团及一幢5层商场组成的商业区，主要经营种类：古玩、花鸟、礼品等。
二者项目与本案用地处于同一个商圈内，竞争不可避免。如何连动三个项目关系形成具有特色的步行街大商圈，如何通过合理策划规避重复突出本案的优势，将是本次工作的重心。
建议：规划商业品牌形象一条街。
目的：迅速聚集品牌经营户，提高本案地块的商业价值，树立企业开发形象与实力。
客户群：服装行业男、女装知名品牌的生产或经营商。及其他品牌商品经营商。
分析：
1．现在商业品牌特别是服装品牌越来越注重形象设计。在太原这种具发展战略经营的城市，品牌的形象经营更需要突出，但长期以来，由于受到经营面积、区域等多重因素的制约，难以树立一个完整完美的形象推广旗舰店，也同时使在各地区的市场推广受到一定的影响，
2．目前国内很多行业的品牌经营商在完成了原始积累后，发展其他产业成为一种趋势，其中就包括了地产经营。在经营产品的同时，通过收购营业地的产权或使用权，来创造双赢的经济效果。
例如：雅戈尔现在在省级城市的直营店一般采用经营用地产权购买的方式，并产生明显的经济价值。 运作：
特殊手段：首期开发区域中，有限的与优秀品牌厂商或经营商联系，根据不同品牌需求，结合实际情况，规划特定的专项店面。
常规手段：通过规划出让店面及其他商业用房。
优势：
1．在柳巷商业步行街与鼓楼世纪广场都先与本案建成发售的前提下。预约优秀品牌客户群，为带动项目的后续操作作铺垫。
2．资金回收提前化
3．项目品牌化