郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的

通 知

郑政文?2007?103号

各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:

现将《进一步规范城中村改造的若干规定》印发给你们,请认真遵照执行。

二○○七年六月十二日

进一步规范城中村改造的若干规定

第一章 总则

第一条 为保证我市城中村改造依法、健康、有序的进行,加快城市化进程,提升城市形象,根据有关法律、法规规定,结合我市实际情况,制定本规定。

第二条 本规定所称城中村是指在本市建成区范围内(不含郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区)使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条 本规定所称村(组)是指改造范围内的行政村、享有对集体资产处置权的村民组(自然村)或转制后的股份制公司;本规定所称村民,是指我市户籍改革前在册的农业人口。

第四条 本规定所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准,区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村(组)办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。

第五条 城中村改造的安置开发比为1:2。本规定所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

第六条 城中村改造的基本目标:通过城中村改造,把原农民聚居村落变成现代化城市社区。

第七条 城中村改造的基本方针:坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案,条件成熟一个,审批

改造一个;以旧村改造带动配套房地产开发,配套房地产开发为城中村改造提供资金保证。

第八条 城中村改造的方式:经区人民政府批准,村(组)可以自行筹集资金进行改造;也可以通过招标、拍卖、挂牌方式确定房地产开发企业参与改造;条件成熟的,也可由区政府会同有关部门统一拆迁改造。在村(组)所有土地统一规划的前提下,可以一次性改造,也可以分步实施改造。自行改造的村(组)应成立全资集体性质或全体村民合股性质的房地产开发企业,经村民(股东)大会或代表大会授权具体运作本村(组)改造的相关事宜,严格依法履行相应的权利和义务。

第九条 市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下,具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、市政、房产、公安、发展改革、财政、城市管理行政执法、人防、土地储备、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自的职责范围内,做好城中村改造的管理和服务工作,按法定程序办理城中村改造的各种手续。

第十条 城中村改造应按照统一政策、统一规划、因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、分步实施的原则,充分调动各方面的积极性,依法保护村(组)及村民的合法权益,统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益,达到村民、开发企业、政府“三满意”。

第二章 规划管理

第十一条 城中村改造的范围为市人民政府公布的建成区范围内的村(组)。

第十二条 有多个村民组的自然村,应以自然村或村民组为改造单位;村(组)或自然村内的所有土地,应统一规划、统一改造;土地面积不足改造需要的村(组)可对周边旧城区进行连片改造,但应统一规划、统一改造。

第十三条 城中村改造总体规划的编制及审批。市规划部门应会同市国土资源、建设、市政、土地储备等部门及区人民政府,依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改

造总体规划,报经市人民政府批准后,作为指导全市城中村改造的依据。

第十四条 城中村改造详细规划的编制及审批。

(一)各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和城中村控制性详细规划设计条件,以片(区)、村(组)为单位,组织编制控制性详细规划,报市规划部门审核批准后,作为城中村改造分期实施的依据。

(二)区人民政府应组织承担安置房建设的开发企业,委托有相应设计资质的规划设计单位,充分听取村民意见,以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划,报市规划部门审核批准后实施。

第十五条 城中村改造规划编制的要求。

(一)规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

(二)总体规划的编制应从实际出发,根据城市发展的需要,对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

(三)控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》要求的内容进行编制,除依据国家规定的强制性内容外,还应明确以下内容:

1.城中村改造的用地范围;

2.根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素,合理确定的拆迁安置用地性质和规模,核定村民安置用地、配套开发用地的面积;

3.根据城市总体规划要求,合理确定的其余用地(含政府储备土地)的土地位置、用地性质和规模;

4.根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

第十六条 城中村修建性详细规划的编制,应以控制性详细规划为依据,注意与开发建设项目相结合,要达到国家规定的规划编制深度要求。城中村改造的配套开发商品房,应严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发?2006?37号)套型面积控制比例的规

定执行。

第十七条 城中村改造安置房和配套开发商品房的规划设计审批,在充分考虑改造城中村具体情况的基础上,本着积极推进、可操作性强的原则,合理确定城中村改造用地的各项指标,并按照国家有关规范要求合理配套公共服务设施和市政基础设施。

第十八条 城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目,应严格按照经批准的城中村改造控制性和修建性详细规划进行。 第十九条 城市管理行政执法部门和区人民政府应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度,保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

第三章 土地管理

第二十条 村(组)使用的土地,经村民(股东)大会或代表大会同意,区人民政府审核确认,按土地利用现状依照法定程序转为国有后,依法确认国有划拨土地使用权,办理国有土地使用证。村(组)使用的土地,应当以村(组)为单位,一次性全部按《土地登记规则》规定的程序办理申请和登记发证手续。

第二十一条 安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。规定安置开发比以外的土地,纳入市人民政府统一收购储备,收益由市、区两级人民政府分成,比例由市人民政府另行确定。

第二十二条 凡未转为国有的城中村土地,有关部门不得为其办理规划、建设手续,并不得转让、出租、抵押;未经批准私自进行开发改造的,按违法用地查处。已登记发证的城中村土地或已经依法办理出让的城中村土地,在安置房未完成之前,未经村民(股东)大会或代表大会同意,不得转让、出租、抵押。

第二十三条 土地偏少的村(组)可由区人民政府协调与有富余土地的村(组)联合进行改造。

第四章 建设和拆迁安置

第二十四条 对违反本规定开工建设的,规划、建设、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村

(组)应当予以制止,并由建设和城市管理行政执法部门按违法建设工程予以查处。

第二十五条 城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理,统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第二十六条 实施拆迁前,拆迁人与被拆迁人应按照村民(股东)大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。

第二十七条 城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆除住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择。

第二十八条 原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

第二十九条 对村(组)合法的办公用房、砖混结构的集体经济组织经营用房和其他用房进行拆迁,以建筑面积为依据按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。

第三十条 拆除城中村房屋以外其他附着物的补偿安置,应按照市人民政府现行国家建设征收土地补偿安置标准执行。 第三十一条 城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照本市相关规定执行。 第三十二条 20xx年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿安置。 第三十三条 城中村改造中连片改造的旧城区拆迁,应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续,制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第三十四条 在旧村实施拆迁之前,区人民政府应组织对被

拆迁人的房屋所有权证登记造册、统一收集整理,到市房管部门备案;拆迁后及时到市房管部门办理房屋所有权证的注销手续。 第三十五条 安置房和配套开发商品房建设用地、政府储备用地应纳入本市年度房地产开发供应计划。

第三十六条 城中村改造应优先进行安置房的建设,自行改造的村(组),安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划,第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。房地产开发企业参与改造的,原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内;确需对安置房分期进行建设的,应该在前两期建设计划内全部建成,第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%,其商品房销售款及按揭抵押贷款应优先用于第二期安置房的建设。

第三十七条 城中村改造采取先安置后拆迁方式的,在安置房竣工验收分配后,被安置人应在3个月内搬迁入住,原有住房应及时拆除。

第三十八条 安置房未竣工而出售的商品房销售款及按揭抵押贷款应进入专用帐户,与市人民政府拨付的补贴资金一并由区人民政府严格进行监管。

第五章 优惠政策

第三十九条 建设安置房享受以下优惠政策。

(一)除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

(二)市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 第四十条 村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 第四十一条 规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策。

(一)所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

(二)建设安置房的规费减、免政策。

第六章 城中村改造的审批程序

第四十二条 改造条件成熟的村(组),应以文件形式向所在乡(镇)、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府应按照市政府统一要求,组织对该村的基本情况进行调查,会同市土地储备部门与村(组)协商后,拟定城中村改造方案和土地储备方案,经村民(股东)大会或代表大会形成决议,在村(组)予以公示,以文件形式向市人民政府呈报。经市人民政府组织审核后,批准该城中村改造享受本规定优惠政策。 第四十三条 申报、审批城中村改造应提供的资料:

(一)经属地公安派出所或乡(镇)、街道办事处审定的村民详细统计资料。

(二)村(组)范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料。

(三)经村民(股东)大会或代表大会讨论通过的村(组)的改造方案、土地储备方案等资料。改造方案中应包括村(组)改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析。

(四)村民(股东)大会或代表会议做出的对本村、组进行改造的决议。

第四十四条 区人民政府应组织调查认定村民详细统计资料、各类建、构筑物统计资料和安置房的建筑面积及所需用的土地面积,公示核准后,市人民政府有关部门按有关程序核算出规定安置开发比内土地使用权出让金和有关规费的数额,报市人民政府批准后,执行补贴拨付和有关规费的减、免。

第四十五条 在办理国有土地、规划、房管、建设等有关手续时,均需所在区人民政府出具文字报告,上报市人民政府有关部门审核办理。

第四十六条 市、区城中村改造工作机构具体负责城中村改造的政策咨询、资料审核、督促指导、监督检查等相关工作。 第四十七条 在城中村改造工作中,相关工作人员及村(组)干部有弄虚作假、依权谋私等违规、违纪行为的,依党纪、政纪予以处理;触犯法律的,移交司法部门依法处理。参与城中村改造的房地产开发企业有违法行为的,依国家有关法律、法规予以处

理,五年内不得参与郑州市政府投资项目建设;触犯法律的,移交司法部门依法处理。被拆迁人采取围攻、漫骂、殴打工作人员,无理阻挠拆迁工作正常进行的,由司法部门依法处理。

第四十八条 本规定自下发之日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的,按本规定执行。

第四十九条 郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况,另行制定政策上报市人民政府批准后实施。

第二篇：郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法(试行)的通知

郑政〔2004〕35号

各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位:

现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。

二○○四年四月五日

郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法

（试行）

为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。

一、规划管理

（一）城中村改造范围

郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、

东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。

（二）城中村改造规划管理原则

坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。

（三）城中村改造规划的编制和审批

1．城中村改造总体规划的编制及审批

市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政

等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。

2．改造详细规划编制及审批

（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。

（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。

（四）城中村改造规划编制的要求

1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。

2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。

3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：

（1）城中村改造的用地范围；

（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；

（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。

（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。

4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。

（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。

（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。

（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。

城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。

（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。

该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。

（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。

（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。

（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。

该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。

（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

三、拆迁管理

（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。

（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。

（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。

（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。 采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。

采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。

（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案：

1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。

被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。

3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在20xx年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。

4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。

5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。

6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（19xx年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。

8．20xx年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。

（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。

（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。

（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。

拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。

（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。

（十）本办法未尽事宜，由各区政府和开发区管委会根据郑政〔2003〕32号文件规定，结合本区实际，研究制定相应政策。