关于协调解决高新区城中村改造有关问题的函

郑开管文[ 2010 ] 101号

市城中村改造办公室：

现将郑州高新区城中村改造工作汇报如下，请帮助协调解决有关问题。

一、高新区城中村基本情况

高新区规划面积70平方公里，下辖两个办事处、39个行政村（76个自然村），总人口约20万。目前建成区面积33平方公里，该范围内分布着近20个行政村，即所谓的城中村，随着高新区的不断开发建设，城中村的数量将会不断增加。

高新区建成区内大量的城中村人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。城中村问题已成为高新区城市化进程的“痼疾”，不利于城区整体规划和建设，严重阻碍了精神文明建设的普及与发展。若不加快城中村改造，今后改造任务将越来越重，成本将越来越高。

二、高新区城中村改造工作的依据

高新区城中村改造工作经市政府多次研究，并明确有关规定。

（一）20xx年12月19日，《郑州市城中村改造工作领导小组关于高新技术产业开发区所属城中村纳入郑州市城中村改造范围的批复》（郑村改〔2006〕18号），同意高新区对辖区内所属城中村进行改造建设，并纳入郑州市城中村改造计划。

（二）20xx年6月12日，《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）第四十九条规定：郑东新区、经济技术开发区、高新技术开发区可结合本区实际情况，另行制定政策上报市人民政府批准后实施。

（三）20xx年4月22日，《郑州市人民政府关于郑州高新区城中村改造政策等问题的会议纪要》（〔2008〕36号）第一项指出：郑州高新区城中村改造工作按照《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号）及相关政策规定执行，该区域城中村改造工作与各区一致，纳入全市统一管理。

（四）20xx年6月29日，《郑州市人民政府关于金水区沈庄城中村改造等问题的会议纪要》（〔2009〕38号）第四项指出：关于郑州高新区城中村改造控制性详细规划问题，郑州高新区城中村改造项目的控制性详细规划方案由市规划局统一组织编制和批复。

三、高新区城中村改造的进展情况

市政府相继于20xx年12月批准了付庄村，20xx年7月批准了五龙口村、兰寨村、东史马村、郭庄村、布袋李村，20xx年11月批准了堂李村、大谢村等我区8个村庄实施城中村改造。其中，付庄村、郭庄村、东史马村、布袋李村已开工建设。随着高新区的快速发展，洼刘村、祥营村、五龙口村、陈庄村、兰寨村、堂李村、大谢村已被列入近期急需改造的范围。

（一）市政府已批复并被列入郑州市42个遗留问题的4个村庄的进展情况

1．付庄村改造进展情况

高新区石佛办事处付庄自然村位于石楠路以东、梧桐街以南、丁香里以西、药厂街以北，属于秦庄第五村民小组，共计259户、853人。该村原有建筑7.817万平方米，于 20xx年12月经市政府批准进行城中村改造，村庄所属集体土地与20xx年经确权转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，目前已拆除1.35万平方米（其中村民住宅0.54万平方米、村集体用房0.81万平方米），共计需建设安置房 12.92 万平方米。建设规模为25.84万平方米，已建开发房9.47万平方米、安置房4.98万平方米（其中住宅405套、4.314万平方米，集体用房0.667万平方米），20xx年3月30日已交付。

2．郭庄村改造基本情况

高新区沟赵办事处郭庄自然村位于西四环路以东、梧桐街以南、腊梅路以西、药厂街以北，由3个村民小组组成，共计248户、1193人，原有建筑 13.8万平方米。该村于 2008 年5月经市政府批准进行城中村改造，村庄所属集体土地于20xx年经确权转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除3.9万平方米（其中村民住宅1.2万平方米、村集体用房2.7万平方米），共计需建设安置房14.22万平方米。建设规模为42.5万平方米，已建开发房开发建设5.8万平方米、安置房3.8万平方米（其中住宅216套、3万平方米，集体经济用房0.8万平方米，已于20xx年12月份交付）。

3．东史马村改造进展情况

高新区沟赵办事处东史马行政村位于雪松路以东、新龙路以南、牡丹路以西、莲花街以北，由4个村民小组组成，共计498户、1920人，原有建筑22．1万平方米。该村于20xx年5月13日经（郑政〔2008〕138号）文批准进行城中村改造，现村庄所属集体土地于20xx年经征收转为国有。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除6．6万平方米（其中村民住宅3．6万平方米、村集体用房3万平方米），共计需建设安置房24．6万平方米。建设规模为74万平方米，其一期已建开发房4．3万平方米、安置房228套3万平方米，已于20xx年交付村民使用（一期使用的建设用地是高新区管委会已报批转为国有的建设用地,尚未办理供地手续）。

4．布袋李村改造进展情况

高新区沟赵办事处布袋自然村位于位于冬青街以南、合欢街以北、腊梅路以东、长椿路以西，由两个村民小组组成，共计270户、1236人，原有建筑13.37万平方米。该村于20xx年7月经（郑政〔2008〕138号）文批准进行城中村改造，现村庄所属集体土地正在按征收转为国有，相关征收报批资料已上报市国土资源局。该村改造实行边拆迁边建设模式，已拆除村民房屋约2万平方米，共计需建设安置房14.5万平方米。建设规模为43.5万平方米，已建开发房2.2万平方米、安置房304套3.8万平方米，所建房屋拟于20xx年10月份交付使用。

以上4个已开工建设的城中村，共拆除村民及村集体房屋10.85万平方米，总计开工面积约38.75万平方米（其中安置房约15.58万平方米，开发房约23.37万平方米），施工过程中，高新区工程质量和安全生产监督管理部门已介入。付庄、郭庄城中村改造用地已确权给该村村委会，控制详细规划已编制完成并经市两区两级规划联合审查，急待市政府审批；东史马村的控规已编制完成，待市区级规划部门联合审查后报市政府审批；布袋李的控制性详细规划正在编制中。4个村庄开工部分均符合郑州市、高新区总体规划。鉴于该情况，4个村庄于20xx年12月份均被列入市政府正处理的遗留问题之列。

（二）高新区急需改造的城中村进展情况

1．拟于20xx年启动村庄

（1）洼刘行政村：该村位于高新区已建区域的中心位置，南临高新区景观大道科学大道，西邻长椿路，地处规划中的地铁1号线和3号线的交叉口，与郑州大学新校区隔路相望。省、市领导到高新区视察，多次要求要加快洼刘村的改造，高新区管委会已把洼刘城中村改造作为20xx年“五大项目攻坚”之一。该村庄的改造，对带动高新区城市品位、改善城市环境和规范高新区城中村改造具有重要的示范作用。洼刘村改造得到了全村90%以上村民的同意，改造工作已全面启动。该村城中村改造用地正在办理征收审批和实施工作，其中涉及的农用地征收审批手续已从上级政府批回，正在制定补偿方案；涉及建设用地的征收审批手续已从省政府批到郑州市。在征收工作全部完成后，即可实施供地；目前该村改造的控规编制工作基本完成，并确定了参与改造的开发商，对整个村庄的前期拆迁已基本准备就绪，急需控规编制完成后能够尽快审批。

（2）祥营行政村：该村处于西四环和高新区主干道科学大道的交叉，20xx年西四环的拓宽工程已拆除该村近百户村民住宅，20xx年拟开工的科学大道西延工程也需要迁移上百户村户。因此，祥营村的拆迁改造列入了近期管委会的工作重点。该村城中村改造用地已经征用转为国有，在实施征收补偿后，即可开展供地工作，改造的控规编制工作即将启动。今年计划完成控规、修规的编制及土地招拍挂手续及前期的拆迁准备，于20xx年年初进行村庄整体拆迁。

2．其他列入重点改造村庄

（1）五龙口行政村：该村位于郑州市西三环以内，由于涉及到郑州市重点道路东风路的西延，急需通过实施改造来缓解东风路西延带来的阻力，目前村庄控规正在编制（河南建业住宅集团有限公司于20xx年已介入该村改造）。

（2）陈庄行政村：该村处于正在改造的西流湖区域，为确保省市重点工程西流湖的改造及与改造后的西流湖公园周边环境相适应，同时避免该村及周边企业向改造后的西流湖公园排污，高新区管委会把陈庄村作为重点推进改造的村庄之一，等待市政府确定西流湖整体规划后，即可启动改造工作。

（3）兰寨、堂李、大谢等３个已于20xx年经市政府批准列入郑州市城中村改造计划的村庄，根据情况也将逐步启动改造。

四、建议

市政府已确定高新区的城中村改造工作与市内五区一致，并执行《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）、《关于〈郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知〉的调整补充意见》（郑政文〔2009〕326号）及其他相关政策、规定，结合我区城中村改造的现状，现提出如下建议，请帮助协调解决。

（一）恳请贵办协调，对已列入郑州市遗留问题、土地确权已经完成、控规已编制并经市规划局审批的付庄村、郭庄村的控制性详细规划能够尽快进行联审联批。

（二）恳请贵办协调市规划局，对即将完成控规编制的高新区20xx年重点改造的洼刘村、已完成控规编制的东史马村（列入了郑州市42个正在处理的遗留问题村庄）及高新区其他待改造村庄在控规编制完成后能够能够尽快进入审批程序。

二〇一〇年四月二十三日

第二篇：郑州市城中村改造专题报告

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郑州市城中村改造

专题报告

20xx年12月

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目 录

一、 城中村概况...............................................................................4

1.1、城中村的定义...........................................................................................................................................................................................................................4

1.2、城中村的特征...........................................................................................................................................................................................................................4

二、 城中村改造概况...........................................................................5

2.1典型城中村改造模式..................................................................................................................................................................................................................5

三、 郑州城中村改造...........................................................................6

3.1郑州市城中村改造概况..............................................................................................................................................................................................................6

3.2郑州市城中村改造历程..............................................................................................................................................................................................................7

四、 郑州市城中村改造案例分析................................................................11

4.1郑州市已批准实施城中村（组）改造一览表........................................................................................................................................................................11

4.2郑州市部分已交易城中村土地一览........................................................................................................................................................................................13

4.3已改造城中村代表性项目部分指标分析................................................................................................................................................................................17

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21世纪对全人类最具影响的两件大事，

一个是新技术革命，

另一个是中国的城市化。

-------20xx年诺贝尔经济学得主约瑟夫·E·斯蒂格利茨

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一、 城中村概况

1.1、城中村的定义

城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式已经向城市转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。

1.2、城中村的特征

城中村与周边城市地区相比，其特征主要有：

? 土地特征：城中村土地属于集体所有制土地，以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失。 ? 建筑特征：城中村建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率较高（部分位于闹市区的城中村极

高），违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施。

? 人口特征：城中村的本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成

相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系，社会治安难度大。

? 经济特征：城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，

部分在本村从事商业经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

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由于缺乏统一规划，城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足；因为管理薄弱，城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止，环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出。

随着我国城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村的改造，成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。

二、 城中村改造概况

2.1典型城中村改造模式

城中村问题是各地城市发展进程中遇到的共性问题，城中村改造不仅是一个拆迁和建设问题，更是一个复杂的社会系统工程。目前我国关于城中村改造方面的法律政策还不够系统，各地城中村改造工作的做法也各具特色。

? 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定

基本政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地由房地产商筹资开发）、村集体（城中村股份合作企业自行组织改造），以及村集体与房地产商联合。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府在财政上进行支持。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准“一村一策”。

? 珠海模式：珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、

出台改造优惠政策的作用。房地产商为改造的主体，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由房地产开发商筹集资金完成改

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造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1：1（补偿标准以内）和1：1.2（未达规定面积）。

? 广州模式：广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定基本

政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。村集体和村民为改造的主体，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，由城中村自行改造开发，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。

? 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着主导和具体实施作用，市政府负责

城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后，由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，土地出让金的35%上交市政府，65%返还区政府用于全区城中村改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。

三、 郑州城中村改造

3.1郑州市城中村改造概况

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郑州市城中村改造，最早开始于20世纪90年代。19xx年，河南华诚房地产开发公司取得位于郑州市东太康路附近的杜岭街道张砦村约103亩土地，由于缺乏开发经验等原因，是这块土地在其后长达六年的时间内闲置，到20xx年10月份，沪资郑州长江置业有限公司与华诚公司达成合作协议，20xx年7月份，双方联合开发的郑州大上海步行街正式动工。如今已建成“大上海步行街购物中心”的新型商业业态，几经周折，这成为了郑州市第一个城中村改造项目。

20xx年9月，郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。20xx年10月，西史赵村委会与房地产商信和（郑州）置业有限公司签订了《合作开发协议》，20xx年7月，河南新田置业有限公司开发的西关虎屯村改造项目正式启动，20xx年3月，燕庄改造进入实质性阶段。

据不完全统计，截至20xx年一季度，郑州市共批准95个村（组）实施城中村改造，总投入资金约166亿元。根据规划，郑州市将在282平方公里建成区内对10万亩土地上的30万常住人口居住的143个城中村进行改造，其中三环以内119个城中村在20xx年前将全部改造完毕。

3.2郑州市城中村改造历程

? 郑州市城中村改造探索阶段

从20xx年起，郑州市的城中村改造处于“摸着石头过河”阶段。在政府主导下，城中村改造模式主要分为两种形式：一种是以路寨村为代表，让村民入股实行股份制公司化模式运作，城中村自我改造；另一种是以西关虎屯、燕庄为代表，由开发商直接投资、独立建设。

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在城中村改造的探索中，既有西关虎屯、燕庄改造顺利、成功的典型，也有西史赵村先村委会与开发商合作开发、又因故变更为土地招拍挂出让的反复，路寨村实行股份制模式自我改造流产的失败经历。为了规范、引导全市城中村改造，郑州市政府先后出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》（郑政【2003】32号）、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法》（郑政【2004】35号）等城中村改造专项文件，确定了郑州市城中村改造的基本框架。这一框架可以称之为郑州市城中村改造第一阶段模式（20xx年9月-20xx年5月）。

? 郑州市城中村改造定型阶段

经过五年时间的探索和借鉴，20xx年6月份，郑州市人民政府出台了《进一步规范城中村改造的若干决定》（郑政文【2007】103号），随后又出台了公布了《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》（市长办公会纪要【2007】100号）、《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》（郑政文【2007】208号）、《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》（郑政文【2007】209号）、《关于印发〈郑州市城中村改造工作流程（试行）〉的通知》（郑政文【2008】120号）等一系列文件，形成了相对成熟的新的城中村改造模式，即郑州市城中村改造新模式。

新的城中村改造模式，首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停“小产权房”建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，更是创造性地将城中村改造和小户型、廉租房建设联系在一起。

? 郑州市城中村改造新旧模式对比

郑州市城中村改造新模式与旧模式相比，在改造目的，拆迁方式、城中村改制等方面基本相同，但又有较大的进步和不同，具体如下：

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集体经济组织经营用房和其他用房按建筑面积“拆一还一”给予安置。（一般各城中村组会将3层以上的宅基地建房按其他用房的标准处置要求给予拆一

还一的安置,但一般按照拆四补一标准补偿。）

首次确定了按照1：2的建筑面积比分别建设安置房和配套开发商品房，安置房和村集体经济用房用于出租部分要优先规划建设小户型，简装修房，在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品住宅房中60平方米以下小户型住

开发企业和村集体要分别提供5%的小户型改建房主要建设原居民安置用房（享受经济适用房优惠待遇），开发企业建设商业用宅面积均不得小于其总面积的30%，

简装修住宅以每平方米5元/月的标准出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房屋情况 房和用于出租房屋的，需补缴土地出让金，

房源，分别租期为开发企业5年，村集体10年。开发企业利用城中村多余土地建设廉租房和周转房的，可享受城中村改造中安置房建设的“安置开发比

1:2”政策和有关规费减免政策。

“小产

权房”

问题

非本村村民占用集体土地建设房屋或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国未通过公开出让方式取得土地，房地产开发企业和村委会以城中村改造名义利有土地使用权证和房屋所有权证；不符合改造规划的应予拆迁，由拆迁人按被用城中村土地进行商品房开发的，将进行查处，构成犯罪的追究刑事责任。 拆迁房屋的重置建安价给予补偿。

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四、 郑州市城中村改造案例分析

4.1

郑州市已批准实施城中村（组）改造一览表

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郑州市政府已批准实施城中村改造村(组)名单

截止到20xx年年底，郑州市已批准95个村（组）（含144个自然村）实施改造，约占城中村总数的63%。其中，已实现集体土地转国有的有46个村（组）（含69个自然村），已完成改造规划编制工作的有38个村（组），已通过招拍挂出让改造用地的有19个村（组）

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（含34个自然村）。

20xx年，郑州市城中村改造审批放缓，重点推进已审批城中村改造项目的安置房建设工作，并保证全市统一规划前提下，逐一落实已通过改造审批的城中村总体规划方案。

20xx年9月16日，郑州市人民政府批准二七区齐礼阎村实施城中村改造，这是自20xx年年底以来，郑州市政府批准实施改造的唯一一个城中村改造新项目。

4.2郑州市部分已交易城中村土地一览

供

地（亩） 方

式 342.246 180.717 35.943

挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌

成交价格 成交亩（万元） 单价

容积率

时间 项目名称 地块位置 使用权人

2009/5/15 凤凰台城中村改造项目 2009/5/15 2009/2/13

王庄城中村改造项目 任寨城中村改造项目

郑汴路南、未来路东、陇海铁

路北、商贸路西 燕凤路东、中州大道西、郑汴

路南、世纪欢乐园北 红专路南、红旗路北、黄河北

街东 未来路西、魏庄西街东、耿庄

北路北、石油公司南 北三环以南、铁路编组站以西

62686 32362 7209.09

河南捷宏置业有限公司、河南省鑫山

实业发展有限公司 郑州市永恒万通置业有限公司、河南

省清华房地产开发有限公司

郑州广厦置业有限公司

6.8 6.6 7.5

芦邢庄城中村改造项目

2008/6/19 （芦邢庄，张家门，陈

家门，罗坟） 2007/11/12

南阳寨村城中村改造

345.42 64730 河南正商置业有限公司 4

239.3175 46400 河南利海房地产开发有限公司 4

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小李庄城中村改造（杨

2007/12/26 庄，老赵砦，潘张，小

李庄，关帝庙） 2009/9/1

十二里屯城中村改造项

目 白庙城中村及科技市场

改造 沈庄城中村改造项目 城中村改造项目（朱屯，

冉屯，董寨）

淮河路南、航海路北、淮南街

东、新甫西街西 农业路北、刘砦路南、丰乐路

东、丰庆路西 文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北，渠

西路西、姜寨明沟北 沈庄北路南、未来大道东 秦岭路东、冉屯南路南 航海东路北、城东路两侧 中州大道以东、机场高速路以

西、航海路两侧

381.288

挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌

140920 郑州尚锦房地产开发有限公司 9

229.089 41842

河南开祥置业股份有限公司、河南新

阳光房地产有限公司、河南商益华实

业有限公司 郑州市金水建设综合开发总公司 河南金林置业有限公司、金泰利置业

（北京）有限公司 郑州九龙城房地产有限责任公司

河南正商置业有限公司 河南美景鸿城置业有限公司 郑州九龙城房地产有限责任公司 郑州市六合置业有限公司 郑州康桥房地产开发有限责任公司

郑州鼎盛置业有限公司

6.21

2009/9/3 278.526 78003 6

2009/9/28 2009/12/7

217.752 64.074 105.0465 328.731 182.478 10.977 174.6975 296.4915

46519 5568 12572 42468 19161 3083 41307 37538

86.90 236.45 6.77 2.93 7.7 9.3 4.9 6.76 5.46 3.17

2009/2/23 弓庄村城中村改造项目 2009/2/25 七里河城中村改造项目 2010/3/10 2010/3/4 2010/3/11 2010/3/17

冉屯城中村改造（朱屯，秦岭路西、冉屯南路北、冉屯

冉屯，董寨） 路和化肥厂东路两侧 焦家门城中村改造项目 路砦城中村改造项目 尚庄城中村改造项目

大学路西、桃源路北 陇海路以南、大学路以西、淮

河路以北、金水河以东 果园南路北、尚庄路西；果园南路南、岗东路东；尚庄南路

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南、金岱路东北

2010/6/7

周新庄、罗庄村城中村改造配套开发区一期 尚庄城中村改造二期 王庄城中村改造项目 姚砦城中村改造项目 西史赵村城中村改造 燕庄城中村改造 燕庄城中村改造 菜王城中村改造

秦岭路西、华山路东、中原西

路两侧 未来路以东、航海路以南、腾飞路以西、南三环以北 燕凤路以东、中州大道以西、郑汴路以南、货栈街以北 黄河路北、中州大道西、红专

路南、姚砦路东 索凌路以西、金杯路以东、海

洋路两侧 未来路东、金水路两侧 未来路东、金水路两侧 中原路南、大学路东、菜王西

街西、康复后街北

135.1695

挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌

26602

郑州煜盛房地产开发有限公司、啟福

置业股份有限公司、中国石油化工股

份有限公司河南郑州石油分公司 47.89

郑州鼎盛置业有限公司 河南省清华房地产开发有限公司、郑

州东泽置业有限公司 郑州金成时代广场建设有限公司 信和（郑州）置业有限公司 河南升龙置业有限公司 河南升龙置业有限公司 郑州学都置业有限公司

9.1

2010/6/8 2010/9/9 2010/11/17 2004/12/29 2006/1/25 2006/1/25 2008/3/28 2008/6/24 2008/2/4 2008/2/4

269.9535 144.3795 270.657 990.858 176.811 187.95 27.735 900.264 57.051 550.8795

36343 30122 80335 47452

4.3 7 7.5 --- --- --- ---

30737.89 --- 14350 91810 20636 155100

--- 佛岗城中村改造（佛岗，开发路以东、冯庄东路以西、

张家门） 端午路以南、南屏路以北

岗杜城中村改造 惠济区王砦城中村改造

南阳路东、卫生路西、海滩南

街南、优胜北路西段两侧 南阳路与北三环立交桥四周

---

河南中联创房地产开发有限公司 河南宏益华房地产开发有限公司 郑州天中房地产开发有限公司

--- ---

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2008/2/28 2008/2/28

王马庄村黑庄城中村改

造 尚庄村刘南岗城中村改

造

杨君北路北、中州大道西、黄家庵北路西、金牛路北 中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西

华山路东、淮河路北

96.918 290.496

挂牌 挂牌 挂牌 拍卖

15200 49565

河南利达置业有限公司 河南民安房地产开发有限公司

--- ---

小岗刘城中村改造（小

2008/9/26 西耿河，于砦） 2007/9/21

小杜庄城中村改造

247.3305 49237 郑州元龙房地产开发有限公司 ---

农业路南、天明路西 127.8555 37100 290.17 徐州市怡丰贸易有限公司 ---

从上表可以看出，郑州市城中村改造拿地成本相对国有建设用地来讲，价格并不算太高，这主要是由于城中村前期改造的拆迁安置成本较高决定的。

据初步的调查，以中原区的东耿河（嵩山路以西，金水河以东，汝河路以北，陇海路以南）城中村改造—康桥·溪山御府项目来说，其村民的安置补偿核算原则为：3层以下（含3层）为拆一补一，4层以上拆四（平方米）补一；除此之外，开发商要求在实施拆迁以后，安置房建成入住之前的两年时间内，对每户村民给予核算补偿面积为基数，每天每平米8元的生活安置补助。

按一般城中村自建房屋400平方米补偿面积计算，单就每户村民两年生活安置补偿费用就达到了400*8*365*2=233.6万元，并且，如果安置房延期一天交付村民，则双倍予以赔偿。由此可见，郑州市城中村改造的土地成本，与一般国有建设用地成本不同，更多的费用是在城中村的拆迁安置成本上面。城中村改造项目对开发商的资金要求明显要高于一般建设用地的房地产开发。

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4.3已改造城中村代表性项目部分指标分析 【总体规模】

项目名称 总占地（亩） 总建筑面积（㎡）

项目名称 总占地（亩） 总建筑面积（㎡）

项目名称 总占地（亩） 总建筑面积（㎡）

曼哈顿广场 176.81 80万 怡丰·新都汇

127.86 40万 美景鸿城 328.73 150万

宏益华·香港城

57.05 30万 升龙国际中心 381.29 120万 九龙城 430 100万

广厦·城市之巅

79.95 40万 中原新城 534.6 180万 正商·幸福港湾

224.99 60万

升龙凤凰城 506.66 185万 橄榄城 900.26 135万 利海·托斯卡纳

239.32 43万

普罗旺世 1604.39 160万 橡树玫瑰城 290.50 60万

从选取的14个城中村改造项目来看，城中村改造的体量普遍较大，超百万平方米的项目过半，最小也有30万平方米。从其实施改造的先后顺序上来看，环线外城中村改造项目也因为高层建筑逐步成为郑州市场供应主流而较以前的环线外项目大大提高，例如橡树玫瑰城的60万平方米体量和美景鸿城的150万平方米体量，两者地块位置和面积相差不大，但建筑面积却差了两倍多。主要原因，还是受不同时期开发成本高低所决定的。

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【物业形态】

项目名称

曼哈顿广场

宏益华·香港城

广厦·城市之巅

升龙凤凰城

普罗旺世

教育地产+地中海风情住

形象定位

城市综合体

物业形态

公寓，星级酒店

项目名称 形象定位 物业形态

商业

项目名称 形象定位 物业形态

楼，商业街区，公寓

层商业街，写字楼，

商业，

美景鸿城 人文主题城市综合体 板式高层住宅，TOWNHOUSE,写字

楼，公寓，星级酒店

九龙城 住宅社区

多层，小高层，高层住宅，底

字楼，底层商业 正商·幸福港湾 品牌地产+高档品质社区 纯高层住宅，公寓，底层

花园洋房，高层住宅，商业街，

写字楼，酒店式公寓 利海·托斯卡纳 品牌地产+地中海风情住区

底层商业街，公寓

怡丰·新都汇 精品高档住宅社区 高层住宅，公寓，写字楼，临街

升龙国际中心 城市综合体

高层住宅，商业街，办公写字

高层住宅，商业街，

商业街 中原新城 城市综合体 高层住宅，星级酒店，写

业,星级酒店 橄榄城 低密度生态样板城

高层住宅，商业街 橡树玫瑰城 北美风情住区

普通住宅社区

时尚主题社区

城市综合体

区

高层住宅，写字楼，公寓，高层住宅，公寓，写字楼，商

多层，小高层高档住宅，商业，郑州市已改造城中村项目受地理位置和市政配套资源的影响，环线以内城中村改造上，商业，办公物业形态所占项目的比重大大超出了环线以外项目，更多的呈现较为独立对外的区域性商业，办公场所，而环线以外的城中村改造项目当中，商业更多的仅以满足

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社区居住需求，作为居住的必须配套出现。

物业形态上，环线以内项目多为高层住宅+底层独立商业街区+独立办公写字楼为主要物业类型，较为单一。环线以外项目则较为丰富，花园洋房，TOWNHOUSE,多层电梯洋房，小高层，板式高层等。

【容积率】

部分代表性项目容积率对比图

9876543210

哈顿广场城中心城世城城

龙凤凰罗旺橄榄原新

树玫瑰景鸿城

普国际

中曼升升龙橡美九龙城

从上表可以明显看出，环线以内的城中村项目因拆迁成本高，容积率均高于4.5，介于5-7之间，宏益华·香港城项目容积率最高达到了7.89,

而环线以外的城中村改造项目容积率普遍在3.0以下，介于2-3，容积率最低的，是普罗旺世项目，究其原因，主要是受开发投资成本影响。

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【建筑风格】

项目名称 总建筑面积（㎡）

建筑风格 项目名称 总建筑面积（㎡）

建筑风格 项目名称 总建筑面积（㎡）

建筑风格

曼哈顿广场 80万

宏益华·香港城

30万

广厦·城市之巅

40万

升龙凤凰城 185万

普罗旺世 160万 地中海建筑风格 橡树玫瑰城 60万

ArtDeco建筑风格 现代主义建筑风格 现代主义建筑风格 怡丰·新都汇

40万

升龙国际中心

120万

中原新城 180万

橄榄城 135万 新德式建筑风格 利海·托斯卡纳

43万 地中海建筑风格

现代简约建筑风格 现代主义建筑风格

美景鸿城 150万 新中式建筑风格

九龙城 100万

正商·幸福港湾

60万

现代简约建筑风格

在建筑风格选取上面，三环线以外城中村改造项目较为注重建筑风格的差异化路线：同是北区的两个地中海风格建筑一个走的普罗旺世，一个走托斯卡纳，差异明显，其他的还有新德式建筑风格，新中式建筑风格，新古典简约建筑风格等等相继出现，将其作为项目的一个加分点，也相对更容易区隔市场。

相对三环线以外城中村改造项目的差异化建筑风格，三环线以内，市区繁华地段的城中村改造项目在建筑风格选取上显得较为单调，多采用现代简约建筑风格。

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【配套】

项目名称 曼哈顿广场 宏益华·香港城 广厦·城市之巅 升龙·凤凰

城

占地面积（亩） 176.81 57.05 79.95

建筑面积（万㎡） 80万 30万 40万

配套

小区配套

商业街，休闲会所，影城，商超，数码广场，星级酒店，智能化电子安防，空中花园，地下停车位，地暖，背景音乐 幼儿园，临街底商，市政暖气，地下停车位，电子安防

电子安防系统，市政暖气，主题商业街

一所中学，一所小学，三所幼儿园，文化活动中心，70万㎡建材家居SHOPINGMALL，空中花园，地下停车位，智能化电子安

防，

区域配套

BRT交通线，地铁一号线 影城，儿童医院，小学，中学，人民公园，市购书中心，二七

商业圈，省体育馆，银行，菜市场

教育，医疗，休闲，金融，生活配套齐全，

506.66 185万 美凯龙家居广场，酒店用品批发市场，东建材城，

普罗旺世 怡丰·新都

汇 升龙国际中心 中原新城 橄榄城

1604.39 160万

3.5万㎡私家公园，5万㎡社区商业广场，双语幼儿园，郑州

市八中分校，地暖，智能化电子安防，星级物管，77中，

私家车库 立体水景园林，4万㎡名店街，华润万家商超，世邦魏理仕国

际物管，地下停车位， 空中花园，地下停车位，智能电子化安防，大型商业配套，部

分市政暖气 特德式架空园林，小学，幼儿园，底层商业，地下停车位，市

政暖气，智能安防，底层国际风情商业街区， 新德式风情园林，9所幼儿园，4所小学，1所中学，20万㎡

风情商业，市政暖气，地上停车位，车库

水上乐园，生活，教育配套齐全，BRT交通线，地铁5号线 大型商超，市政单位，郑州市二院，古玩城，火车头体育场，

鞋城，BRT,京沙快速路） 教育齐备，市政单位云集，医疗，生活配套齐全，绿城广场，儿童公园，休闲设施，地铁一号线，五号线 南三环京广路周边多个批发市场，南水北调运河段，地铁2号

线，京沙快速路，新汽车南站，第六人民医院，

127.86 381.29 534.6 900.26

40万 120万 180万 135万

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橡树玫瑰

城 290.50 60万 会所，北美走入式立体园林，6万㎡风情商业街，幼儿园，小

学，中学，地温中央空调，地下，地上停车位

会所，地下停车位，智能化电子安防，水景园林，底层临河商

业街，小学，幼儿园，中学 世纪欢乐园，航海体育场，金沙高尔夫训练场，中州大道，航空港区，大商千盛百货广场、富田东方国际家具广场，七里河公园， 七里河滨河公园，世纪欢乐园，金沙高尔夫球场，大商千盛百货广场、富田东方国际家具广场，河南广播电视中

心，地铁四号线，五号线 美景鸿城 328.73 150万

九龙城

正商·幸福

港湾

利海·托斯

卡那 430 224.99 239.32 100万 60万 43万 龙型水域景观，新中式围合园林，15万㎡商业街，地上停车位， BRT交通 幼儿园，会所，立体式景观，分组团主题景观，底层商业，地下停车位，电子安防， 会所，幼儿园，独立商业街，意大利风情园林景观，智能电子

安防，星级物管，地下停车位，地上车位，车库， 教育，医疗，金融，生活配套齐全，地铁二号线，五号线，BRT交通 西流湖，高新区大学科技园区，秦岭路，北环，受到物业开发比重的影响，三环线以内的城中村改造项目在配套上因其大体量的商业和办公，主要侧重在停车位，物业安防，交通出行等硬件配套上，而三环线以外的城中村改造项目在配套上则相对注重景观园林的规划，建筑风格的标新立异，以及一些资源性配套上（例如：教育）。

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【项目推广】

项目名称 曼哈顿广场 宏益华·香港

城 广厦·城市之

巅 升龙·凤凰城 普罗旺世 怡丰·新都汇 升龙国际中心 中原新城 橄榄城 橡树玫瑰城 美景鸿城

整体定位 城市综合体 普通住宅社区 时尚主题社区 城市综合体 教育地产+地中海风情

住区 精品高档住宅社区 城市综合体 城市综合体 低密度生态样板城 北美风情住区 人文主题城市综合体

配套

诉求点

地段，区域配套，升值潜力， 户型创新，教育配套，休闲配套，开发商

开发商，教育配套，婚房概念

交通，规模，开发品牌，升值潜力，区域配套， 景观规划，教育配套，物业形态的稀缺性 地段，社区教育配套，社区商业配套，

地段，区域配套，社区商业规模，开发商品牌，交通配套（京沙快速路，

BRT交通线） 区域市政配套，户型，景观园林规划，低密度生活样板，开发品牌，规模 建筑规划，建材配套，景观规划，居住理念，户型设计创新，地段，

地段，建筑规划，户型创新，区域配套，开发商品牌，

推广主题语

金水路·80万平方米中心生活城 人民公园旁·港派双气精品社区

挚爱城市，心灵乐土 城中央185万㎡价值联邦体 买房，看了普罗旺世再决定

农业路，水上乐园旁，40万平方米都市街区生

活主场

120万㎡都市复合型地标 180万㎡国际生活共同体 135万㎡·新德式·生态样板城 60万㎡北美风情花园住区 150万㎡新中原精神城邦

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九龙城

正商·幸福港

湾

利海·托斯卡

那 人文住宅社区 品牌地产+高档品质社区 品牌地产+地中海风情住区 规划，地段，区域配套，开发商，户型 交通，建筑品质，区域配套，开发品牌，户型，价格， 开发商品牌，建筑风格，园林景观，配套，建材，户型创新 看好西区，看好九龙城 内环内·双地铁·60万㎡品质生活城 43万㎡意大利风情小镇

结合城中村改造项目定位来看，郑州三环线以内的城中村改造项目多走城市综合体的开发模式，多凭借其优越的地理位置和城建配套来作为项目主要卖点，结合自身大体量的市场供应和较为丰富的物业类型进行宣传；项目自身的投资价值得到了极大的彰显，市场接受度较高。最成功的当属升龙置业的燕庄城中村改造项目-曼哈顿广场，小李庄城中村改造项目-升龙国际中心，小岗刘城中村改造项目-中原新城三个项目，其在宣传升龙开发品牌的同时，将城中村改造项目甚至提升到了城市运营的角度。值得一提的是任寨城中村改造项目-广厦·城市之巅，该项目前期由于土地问题，实施的是先改造，后挂牌取得的土地，项目在入市形象的卖点诉求上面，主推“爱”的主题，结合周边优越的市政资源配套，先后推出婚房置业诉求，青年恋爱主题的“情人街”商业项目。今天回过头来看，做的颇不顺利，撇开土地问题的因素，作为一个市中心繁华区域的体量中等的城中村改造项目，一开始试图走精品社区，人文主题住宅的思路对今后的城中村改造项目定位有一定的借鉴意义。

郑州市三环线以外的城中村改造项目，一则是体量较大，一则是市政配套资源差，相对于市区内环线的城中村改造项目来说，自身产品创新和建筑规划的差异化特色是其主要的项目卖点，凭借一站式的教育资源配套，特色园林景观，以及户型上的创新和居住的低密度为主打，结合自身差异化的建筑风格，成为引领片区的特色大盘。即便如大体量的七里河城中村改造项目-美景鸿城来说，从物业形态上来看，属于典型的城市综合体项目，但受其所处地段的影响，项目在入市形象上仍旧走人文主题的特色大盘概念，持续强调项目的居住属性和卖点，弱化项目的商业，办公属性。

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附件：城市综合体项目开发模式

严格来讲，城市综合体的开发模式是复合式地产开发模式的新变种。复合式地产是一种综合性的、充分整合社会自然资源的房地产开发模式，它将各种物业形式有机组合、从而达到充分利用资源、提升居住层次的目的，区别于传统商住概念的物业形式。

而城市综合体的开发模式则是在统一城市规划前提之下，充分整合城市片区资源，提升片区城市功能定位的复合式地产开发模式，打破以往地产开发中的单一理念支撑，以地产为载体，整合多种产业，创造一种全新的地产经营模式。

复合式开发模式将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。对消费者的意义在于，它既能满足于人们对于住房的基本需求，同时又能满足了人们对居住以外其它的需求，给人以多重满足。

复合式地产实际上早已在西方发达国家普便存在，物业形式包括住宅、酒店、公寓、商场等，与传统的商住楼有相似之处，却能更充分地利用各种资源，使业主的居住形态与生活层次也大大地高于传统商住物业形式。

The end!

20xx年12月2日