郑州市人民政府关于《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见

二○○九年十二月三十一日

各县(市、区)人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

城中村改造是城市发展到一定阶段的必然趋势。通过合理调配城市资源，有效解决城中村改造中的问题，以完善城市功能、提升城市品质、优化人居环境、促进城市更新、确保城中村改造健康进行、推动城市经济社会又好又快发展。依据有关法律、法规和《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文〔2007〕103号)，制定本意见。

一、城中村和改造用地范围界定及批准权限

(一)城中村是指在郑州市中心城区建成区范围内的村(组)。

(二)城中村改造项目用地，原则在村(组)属居住及其它建设用地范围内进行。

(三)市政府组织相关部门对申请实施改造的城中村进行可行性论证并批准。

二、城中村控制性详细规划和修建性详细规划编制

(一)市规划部门应依据城市总体规划及相关规划，以片(区)、村(组)为单位，组织编制城中村改造控制性详细规划。

(二)区人民政府负责组织城中村修建性详细规划的编制工作。应依据控制性详细规划和规划设计条件，按照《城市规划编制单位资质管理规定》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位编制修建性详细规划，依法批准后，作为城中村改造实施的依据。

(三)修建性详细规划应按照《城市规划编制办法》要求的内容进行编制。除依据国家规定的强制性内容外，还应严格按照郑州市中心城区控制性详细规划全覆盖、旧城改造规划成果及规范要求配建公共服务设施和市政基础设施，确定合理的开发强度，优化城市空间布局。

(四)编制修建性详细规划应执行以下程序：

1.编制修规所需的基础资料由各区人民政府(开发区管委会)负责提供。

2.修规编制前，在控制性详细规划和城市规划设计条件的指导下，区人民政府应组织征求乡镇、村(组)的改造意见。

3.修规方案编制完成后，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议通过，依法按程序报批。

4.市政府对确定的修规方案，组织测算土地、建设、配套等各项经济指标，确定该村改造的具体政策。

5.修建性详细规划批准前严禁实施城中村拆迁。

三、改造方案确定及改造方式

(一)城中村改造方案经市政府组织审核并批准后，由各区人民政府负责组织实施，市直各相关部门做好督促检查工作。

(二)改造方式：经区人民政府批准，可以由村两委组织，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议通过，自行筹集资金进行改造；也可由房地产开发企业参与改造；或由区人民政府会同有关部门统一拆迁改造。其土地出让可一次性出让，也可以按照国家政策分期进行出让。

(三)房地产开发企业参与城中村改造项目时，应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发建设规模。企业开发建设的配套商品房可分期开发；安置房原则上优先并一次性予以建设。

(四)在控制性详细规划规定的建筑总量范围内，拟摘牌企业根据控制性详细规划做经济评估后，由所在区人民政府协调确定安置和开发建筑面积，安置开发比最高不得超过1∶2。

四、城中村改造项目土地及土地出让金管理

(一)城中村土地，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议同意，区人民政府审核确认，依照法定程序征收为国有土地后，按照政府储备的国有土地进行登记。

(二)城中村土地出让时，安置用地自办出让的，土地出让金政府收益部分必须一次性全额缴纳。配套开发用地挂牌交易时，应缴纳交易起始价的40%作为土地竞买保证金，土地摘牌后，摘牌人首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%(竞买保证金转为土地出让金)，剩余部分分次缴纳，在60日内缴足为止。

(三)土地出让金中的拆迁安置补偿资金即缴即返，拨付到区人民政府，全额用于拆迁补偿和安置房的建设。

土地出让金中的政府收益部分实行封闭管理，专项用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防等公共设施和基础配套设施的建设。

(四)对于城中村改造中公共管理及公共服务等基础设施用地，凡符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。

(五)市人民政府批准的城中村改造方案中连片改造及调配捆绑改造的其它用地，与城中村改造项目地块一并出让。

(六)城中村改造项目用地，可采用净地和现状两种形式进行土地出让。

(七)被拆迁群众安置用地，可采用挂牌出让、自办出让形式取得土地使用权。

(八)区人民政府应建立、完善城中村改造拆迁建设安置专门机构，依法负责监督房屋拆迁、组织群众过渡、监管群众安置房建设资金、组织监督工程进度和质量及指导房产证办理等各项工作，市人民政府组织相关部门做好指导督查工作。

(九)城中村改造控制住房标准，按相关规定执行，关于60平方米以下小户型不得低于30％及配建廉租房的规定不再执行。

五、其他

(一)严格城市规划和土地管理，对未获得规划、土地等部门的相关批准手续，擅自进行城中村改造建设，及严重违反城市规划和土地法有关规定的行为，要依法查处。

(二)为促进城中村改造，在制定年度城建计划时应优先安排涉及城中村改造的道路、水、电、燃气、热力、通讯等基础设施建设。

(三)为确保安置房建设顺利推进，同期配建的配套开发商品房的建筑面积应在核定的安置开发比以内。

(四)各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

六、本意见自下发之日起实行，本意见实行之前的城中村改造文件中与本意见不符的以本意见为准

第二篇：即墨市人民政府关于规范城中村改造工作的意见

即墨市人民政府关于规范城中村改造工作的意见

即政发?2009?11号

各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛旅游度假区管委，市政府各部门，市直各单位：

为规范和加强我市城中村改造工作，提高城市规划建设和管理水平，根据国家、省、青岛市有关法律法规及青岛市委办公厅、青岛市人民政府办公厅《关于规范城中村改造工作的意见》(青办发[2006]12号)、青岛市人民政府办公厅《关于城中村(居)改造项目招拍挂工作有关问题的通知》(青政办发[2006]90号)等有关文件规定，结合我市实际，现就规范城中村改造工作提出以下意见：

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，根据构建社会主义和谐社会的要求，以尊重群众意愿、保证村民切身利益为基础，以改善旧城区环境、推进城市化进程为目标，着眼于土地节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，高起点规划、高标准建设，依法、有序、高效地推进城中村改造工作，进一步改善群众生活环境，改变城市面貌，完善城市功能，提升城市品味，早日将我市全面建设成为大青岛现代新区。

二、改造范围

城中村改造范围是指华山一路以东、青烟一级路以西、青威路以南、即墨与城阳界以北城市中心区域的村庄。

区域范围之外的村庄，具备城中村改造条件，经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，可参照本意见执行。

三、基本原则

(一)统一规划、成片开发原则。在全市城市总体规划的指导下，高起点编制城中村改造修建性详细规划。大力提倡组团式规划，科学、合理地进行规划布局，节约、集约、高效利用土地资源。按照分类整合、成片开发的要求，合理确定城中村改造范围，避免基础设施和公共设施的重复投资建设，实现资源优化配臵和城市资源共享。

(二)总量控制、分步实施原则。要有计划、有步骤地分期实施城中村改造工作，确保我市房地产开发市场持续、稳步、健康发展。市住宅建设主管部门

要结合市委、市政府年度重点工作，根据国民经济计划、土地利用规划和指标以及城市总体规划，制定全市房屋拆迁年度计划、住房建设年度计划，严格控制年度开发改造总量，防止一哄而起、遍地开花，确保城中村改造工作稳妥有序进行。

(三)区域统筹、合理配臵原则。有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村改造村庄进行统一摸底，按区域统筹的原则，结合建设社会主义新农村的目标，与农民(安居)住房建设相衔接。既可以单独进行城中村改造，也可以与农民(安居)住房建设结合进行。

(四)惠及群众、持续发展原则。城中村改造必须充分考虑群众的切身利益和村庄经济的持续发展，统筹安排城中村改造中的居民安臵用房、村庄集体经济发展用房、社区公共服务设施和市政公用设施等，完善城中村改造后的城市功能。同时，应充分考虑改造后村民的养老保险、医疗保险、最低生活保障以及村庄集体经济的发展等问题，使村庄经过改造实现经济社会持续协调发展。

(五)依法办事、公开透明原则。涉及城中村改造每一个环节的各项政策都要公开、公正、公平，并按程序进行公示，确保群众有知情权、参与权和监督权，争取广大群众的理解和支持，做到成熟一片、改造一片，防止因政策不透明造成社会不稳定。

四、改造条件

(一)村“两委”领导班子必须坚强有力，具有良好的群众基础，村庄社会环境稳定。

(二)城中村改造必须符合绝大多数村民的意愿，同意进行城中村改造并签订改造意向的村民户数须达到被拆迁村民总户数的95%以上。

(三)城中村改造项目用地必须符合城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划及各相关专业规划要求。

(四)城中村改造项目必须符合全市房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。

(五)城中村改造项目应实现自身盈亏平衡并制定可行的实施方案。

五、审批程序

(一)规划

有关街道办事处(经济开发区)要对辖区内城中村情况进行调查摸底，结合城市总体规划和土地利用总体规划，并根据规划部门确定的规划范围和规划条件编制辖区内城中村改造修建性详细规划，按规定程序公示，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按规定程序报批。

(二)计划

有关街道办事处(经济开发区)要根据辖区内改造区域的村庄状况、基础设施配套情况、拆迁面积、建设规模、投资额度等统一编制城中村改造项目的年度改造计划，上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审查同意后，按程序列入房屋拆迁年度计划和住房建设年度计划。

(三)预审

对列入城中村改造计划的项目实行预审制。凡具有进行城中村改造意向的村庄，须先经村“两委”研究，召开村党员大会和村民代表大会，并经被拆迁村民总户数95%以上同意后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织起草城中村改造计划、拆迁安臵补偿方案，向全体村民公示，在广泛征求全体村民意见的基础上形成书面意见，由街道办事处(经济开发区)报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审后，方可正式提报申请。

(四)申请

城中村改造项目经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室预审通过后，由街道办事处(经济开发区)会同村庄制定城中村改造项目的具体实施方案，并将改造申请及实施方案上报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室。城中村改造实施方案应包括以下内容：

1.基本情况。城中村改造项目的名称、项目四至位臵、占地面积、拆迁面积、拆迁户数、村庄土地调查表、年度用地计划、现状地形图、拟报规划方案及投资分析、村委会及村民代表大会决议等。

2.拆迁安臵补偿方案及拆迁安臵成本测算分析报告(包括：总拆迁户数及面积、拆迁计划、拆迁年限、拆迁安臵办法、拆迁补偿标准、土地权属、资金来源、资金量化分析等)。

3.土地调查数据及用地计划。

4.修建性详细规划。

5.经济效益测算和分析。

6.改造建设计划及存在问题的解决预案。

7.改造区域内村民的社会保障方案(包括参加社会保险情况、社会保障补贴办法、社会保险单位编号、社会保险登记证、劳动力安臵情况等)。

8.环境影响评价文件。

9.村庄所得净收益分配方案、安臵区域内集体资产使用方案。

(五)审查

市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室组织领导小组各成员单位对上报的城中村改造实施方案进行统一审查会签。

1.市城乡建设局对城中村改造项目修建性详细规划方案进行审查。

2.市国土资源局对城中村改造项目进行建设项目土地预审，根据规划部门的规划意见进行地价评估，并根据评估地价拟定项目标的额和收缴方式、报批供地方案。

3.市住宅发展保障办公室对城中村改造项目的拆迁安臵补偿方案、拆迁安臵成本测算、项目的经济效益测算和分析、项目的开发建设计划、存在问题的解决预案等进行审查。

4.市劳动和社会保障局对城中村改造项目的社会保障方案进行审查。

5.市环境保护局对城中村改造项目的环境影响评价文件进行审查。

6.市发展和改革局对城中村改造项目提出核准意见。

(六)审批

市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组办公室将各部门审查通过的城中村改造项目实施方案，报市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组审批。

六、土地处置和项目实施

城中村改造工作应按照市政府组织协调为主导、街道办事处(经济开发区)和村庄具体实施为主体、各部门密切配合为保障的工作要求，由街道办事处(经济开发区)会同市国土资源局及相关部门，按市场运作的方式进行项目土地处臵和项目实施。

(一)土地处臵

1.城中村改造以项目综合“招拍挂”出让为主，即将拆迁安臵作为条件与土地使用权捆绑，进行项目综合“招拍挂”，通过公开、公平、公正的方式，

竞争确定项目建设主体。具体工作程序按照青岛市人民政府办公厅《关于城中村(居)改造项目招拍挂工作有关问题的通知》(青政办发[2006]90号)执行。

2.城中村改造项目也可采取土地“招拍挂”方式进行处臵，即由街道办事处(经济开发区)会同村庄组织城中村改造区域的拆迁补偿安臵，剩余用于房地产开发用地按照经营性用地出让有关程序办理。

3.村民安臵用地以及安臵区域内的社会公共事业、公用设施用地，继续保留集体所有土地性质，核发《集体建设用地使用证》。

4.城中村改造在规划确定的旧村址(含村内空地，村庄周边的沟、坎、荒地，未利用地)范围内进行，原则上在被拆迁村民住宅用地的1.5倍内规划城中村改造项目用地，拆迁安臵后剩余土地使用权经“招拍挂”出让所得收益，在扣除土地储备成本、农业土地开发资金、国有土地收益基金、社会保险储备金和廉租住房保障金等有关费用后，全额返还街道办事处(经济开发区)，主要用于村民安臵补偿、村民生活保障、兴办公益事业和村庄集体经济发展。如果旧村改造村庄与相邻村庄在城中村改造范围内有土地交叉情形，则城中村改造项目用地由街道办事处(经济开发区)会同国土资源管理部门在相邻村庄范围内调剂解决。

5.城中村改造涉及企事业单位房屋的拆迁，按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关规定办理；经企事业单位申请，并经市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组批准，也可按即墨市人民政府《关于进一步加强土地补偿工作的意见》(即政发[2008]30号)的有关规定办理。

(二)项目实施

1.土地处臵后，项目竞得人依法向市住宅发展保障办公室申领《房屋拆迁许可证》，委托项目所在村庄实施房屋拆迁工作，负责办理房屋评估、签订《房屋拆迁补偿协议》、拆除旧房、办理回迁安臵等工作。村民回迁安臵区由街道办事处(经济开发区)、村庄负责实施规范化管理。

2.城中村改造项目拆迁住宅的安臵补偿，原则上按照被拆迁房屋的《集体土地使用证》上载明的土地使用面积进行安臵补偿。

3.城中村项目的实施必须首先建设村民安臵房屋，确保被拆迁村民及时回迁安臵。

4.进一步规范村庄集体资产管理。城中村改造村庄所得收益，由市财政直接支付给村庄所在街道办事处(经济开发区)，由街道办事处(经济开发区)按照村级财务管理的有关规定进行监督管理；规划建设的作为村庄集体资产的商业服务设施和公共服务设施，一律不得对外销售。若违反规定擅自对外销售房屋的，不予办理相关手续，并由相关部门依法进行查处。

5.城中村改造项目中的村民回迁安臵部分，免缴城市基础设施配套费(供热、供气收费除外)、墙体节能费、散装水泥专项资金、土地登记费、房产登记费等市级财政行政事业性收费；用于房地产开发的部分，仍按照房地产开发有关规定办理。

七、组织领导

城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及面广、政策性强、工作量大，各级各部门要统一思想，提高认识，切实加强领导。

(一)城中村改造工作在市委、市政府的统一领导下进行，成立即墨市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组，负责协调城中村改造工作的重大问题，制定相关政策，研究批复改造方案，指导整个城中村改造工作稳步推进。领导小组下设办公室，办公室设在市住宅发展保障办公室，负责领导小组日常工作。

(二)街道办事处(经济开发区)是城中村改造工作的组织主体和实施主体，负责规划设计、组织协调、具体推进和监督检查，确保项目按规划开发建设。要严格把好辖区内城中村改造计划的初审关，认真分析研究城中村改造的可行性；严格把好城中村改造条件的审查关，深入细致地审查实施城中村改造必须具备的条件，确保实事求是、真实可靠；严格把好城中村改造收益资金的使用关，确保专款专用。要开拓创新，把城中村改造与“村改居”、“集体经济股份化”相结合，推进村庄管理体制和集体经济组织管理体制改革。要制定城中村改造突发事件应急预案，建立城中村改造信访评估和预警机制，做好辖区内城中村改造工作中的信访稳控工作，确保社会稳定。要制定城中村改造民主监督制度，确保城中村改造各项政策公开、透明。

(三)进行城中村改造的村庄，应在街道办事处(经济开发区)的指导下，稳妥做好城中村改造的各项工作。要认真分析村庄现状，广泛发动群众，按程序召开有关会议，研究制定城中村改造的计划、拆迁补偿安臵方案、社会保障方

案、净收益分配方案、集体资产管理使用方案等，扎实有效地推进城中村改造工作。同时，村庄要密切联系群众，关注群众思想动向，作好村庄稳定工作。

(四)各有关部门要明确责任，各司其职，密切协作，做好监管、政策性指导和服务工作，同时严格审批程序、提高审批效率，确保城中村改造工作顺利开展。市监察部门要加强对城中村改造工作的监督，对工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊造成严重后果的，依法依纪追究相关部门主要负责人的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

本意见自发布之日起施行，以前文件中有与本意见不一致的，按本意见执行。

附件：即墨市城中村改造和农民经济适用住房建设工作领导小组成员名单

即墨市人民政府

二○○九年三月二十四日

附件：

即墨市城中村改造和农民经济适用住房建设

工作领导小组成员名单

组 长：张德平 市政府市长

副组长：郑德雁 市委常委、市政府副市长

吕 涛 市政府副市长

成 员：江海涛 市政府办公室副主任、市政府法制办公室主任

谭 春 市发展和改革局局长

高 峰 市公安局局长

于 波 市监察局局长

孙公伟 市财政局副局长、城市资产经营中心主任 张仁峰 市劳动和社会保障局局长

杨乃君 市城乡建设局局长

李 健 市国土资源局局长

刘明洲 市环保局局长

李仕松 市审计局局长

万发启

袁瑞先

康 新

姜修亭

慈有显

张正顺

宫传春

领导小组下设办公室，

室主任。 市信访局局长 市广播电视局局长 市住宅发展保障办公室主任 市房产管理处主任 环秀街道办事处主任 通济街道办事处主任 经济开发区党工委副书记、潮海街道办事处主任 康新同志兼任办公办公室设在市住宅发展保障办公室，