郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知

郑政〔2003〕32号

各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：

现将《郑州市城中村改造规定（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。 二ΟΟ三年九月三十日

郑州市城中村改造规定（试行）

第一章 总 则

第一条 为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条 本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。

列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。

第四条 市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。

各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。

第五条 城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。

第二章 城中村转制

第六条 城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。

第七条 城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。

第八条 列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。

第九条 禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。 城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：

（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；

（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则；

（三）兼顾长远发展和近期利益。

第十条 城中村转制前，农村集体经济组织的资产应依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，可组成由村组干部、村民代表和专业技术人员参加的清产核资小组，具体负责清产核资工作，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资小组组成人员应经村民会议或村民小组会议同意。 清产核资应按照国家有关农村集体资产清产核资的规定执行，清产核资结果应经村民会议或村民小组会议确认。

农业、财政、审计等部门应加强对清产核资工作的指导、监督。

第十一条 集体资产清产核资后，村民委员会、村民小组应根据各自的实际情况，制定具体的资产处置方案和股份化方案，经村民会议或村民小组会议讨论通过后实施，并报区人民政府备案。

集体资产处置应当提取一定比例的资金，专项用于保证五保供养对象的正常生活和城中村改造遗留问题的处理，该项资金的提取、管理和使用办法，由区人民政府制定。

第十二条 城中村村民委员会、村民小组撤销的同时，分别组建股份制企业，村民委员会、村民小组的 集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股，集体法人股原则上不低于40％。达不到单独组建股份制

企业条件的，经原村民会议或村民小组会议决定，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。

转制后组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担原集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。

第十三条 集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按应参与分配的农业人口一次性配置股份，固化股权。

原农村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应首先用于为原集体经济组织成员办理社会保险；剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。

原集体经济组织成员个人持有的股份，可以转让、继承、赠与。

个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

第十四条 转为股份制企业资产的集体股部分，由原集体经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按原集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应接受成员会议的监督。

第十五条 城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。

因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。 第十六条 市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，应为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。

技术培训所需经费由区财政负担。

第十七条 城中村转制后组建的股份制企业，应当为本企业职工办理社会保险，按规定缴纳社会保险费，保证本企业职工依法享受养老、失业、医疗等社会保险待遇。

城中村转制后，符合本市最低生活保障条件的居民，享受最低生活保障。 第十八条 城中村转制后，村办学校的人、财、物统一移交所在区教育行政主管部门管理，其占用土地的使用权及校舍所有权依法确认给该学校。

任何单位和个人不得挪用、侵占村办学校的土地、校舍及其他资产，已被挪用、侵占的，应予退还。

第三章 规划管理

第十九条 市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准。

城中村改造总体规划，应当符合城市总体规划。

第二十条 城中村改造，应在各区人民政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。

编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见，实行一村一案。

第二十一条 城中村改造的各项建设应严格按照城中村改造详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。

对未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

第四章 土地管理

第二十二条 城中村的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。

第二十三条 城中村集体土地转为国有土地，土地的合法使用人、土地用途不变。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业；宅基地使用人可继续使用原宅基地，城中村按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证；其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。

城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。

第二十四条 转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用。

第二十五条 城中村异地建设需要的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入本市土地储备。

第二十六条 因实施城市规划，转为国有的土地需要收回使用权的，对原有的土地使用人，按原土地用途的评估价给予补偿。

涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。 第二十七条 转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规规定办理手续。

转为国有的土地使用权首次转让或土地用途改变的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

第五章 建设和拆迁安置

第二十八条 自本规定公布之日起，列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。

对违反前款规定进行建设的，城市规划、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当予以制止，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

现有不符合城中村改造规划要求，又无法采取改正措施的建筑物、构筑物，改造时应予拆除。

第二十九条 城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

第三十条 城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。 城中村改造应首先安排好原村民居住用房。

第三十一条 城中村改造所需资金可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。

按照规划改造城中村的，可以享受市人民政府规定的优惠政策。

第三十二条 转制后组建的股份制企业在符合城中村详细规划的前提下，可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为企业资产按股份量化到个人，也可以出售或分配给原集体经济组织成员。开发建设商业用房和用于出租的房屋的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

第三十三条 城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第三十四条 城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房，按建设经济适用房享受优惠政策。

第三十五条 城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

第三十六条 城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积为依据。基准建筑面积根据河南省宅基地面积标准结合本市城市住宅小区容积率控制标准，确定为每户228平方米。

第三十七条 拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。未超出基准建筑面积的，按市场价格补偿；超出基准建筑面积的，超出面积按重置建安价结合成新给予补偿。 拆除住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋的建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，所调换房屋面积大于实际建筑面积的部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算；被拆迁房屋面积大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予适当补偿。

实行产权调换的安置住宅，建筑面积不得超过基准建筑面积，超出的面积被拆迁人应当补缴土地出让金及有关税费。

第三十八条 拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物，由拆迁人给予补偿，不再安置。

原宅基地上住宅房屋的附属设施按重置建安价结合成新给予补偿。

第三十九条 转制后组建的股份制企业自行改造城中村的，可根据本村实际情况，按照本章规定的拆迁补偿安置原则自行决定拆迁补偿安置方案，经原集体经济组织成员大会讨论通过后实施，并报城市建设拆迁管理部门和区人民政府备案。

第四十条 20xx年8月9日前原集体经济组织成员在其合法宅基地上建设的住宅，符合城中村改造规划，未超过基准建筑面积（一户多宅的合并计算）的，在城中村改造完成后，予以核发房屋所有权证；超过基准建筑面积的，超出部分补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。

20xx年8月9日后原集体经济组织成员未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿。

第四十一条 非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国有土地使用权证和房屋所有权证；不符合改造规划的，应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予补偿。

第四十二条 已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的，应当补缴土地使用权出让金和有关税费。

第六章 附 则

第四十三条 本规定所称原村民，是指城中村转制时在册的农业人口。

第四十四条 各区人民政府及市人民政府有关部门可根据本规定制定实施细则，报市人民政府批准后实施。

第四十五条 本规定自20xx年 11月1日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行。

第二篇：郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见

郑州市人民政府关于《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见

二○○九年十二月三十一日

各县(市、区)人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：

城中村改造是城市发展到一定阶段的必然趋势。通过合理调配城市资源，有效解决城中村改造中的问题，以完善城市功能、提升城市品质、优化人居环境、促进城市更新、确保城中村改造健康进行、推动城市经济社会又好又快发展。依据有关法律、法规和《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文〔2007〕103号)，制定本意见。

一、城中村和改造用地范围界定及批准权限

(一)城中村是指在郑州市中心城区建成区范围内的村(组)。

(二)城中村改造项目用地，原则在村(组)属居住及其它建设用地范围内进行。

(三)市政府组织相关部门对申请实施改造的城中村进行可行性论证并批准。

二、城中村控制性详细规划和修建性详细规划编制

(一)市规划部门应依据城市总体规划及相关规划，以片(区)、村(组)为单位，组织编制城中村改造控制性详细规划。

(二)区人民政府负责组织城中村修建性详细规划的编制工作。应依据控制性详细规划和规划设计条件，按照《城市规划编制单位资质管理规定》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位编制修建性详细规划，依法批准后，作为城中村改造实施的依据。

(三)修建性详细规划应按照《城市规划编制办法》要求的内容进行编制。除依据国家规定的强制性内容外，还应严格按照郑州市中心城区控制性详细规划全覆盖、旧城改造规划成果及规范要求配建公共服务设施和市政基础设施，确定合理的开发强度，优化城市空间布局。

(四)编制修建性详细规划应执行以下程序：

1.编制修规所需的基础资料由各区人民政府(开发区管委会)负责提供。

2.修规编制前，在控制性详细规划和城市规划设计条件的指导下，区人民政府应组织征求乡镇、村(组)的改造意见。

3.修规方案编制完成后，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议通过，依法按程序报批。

4.市政府对确定的修规方案，组织测算土地、建设、配套等各项经济指标，确定该村改造的具体政策。

5.修建性详细规划批准前严禁实施城中村拆迁。

三、改造方案确定及改造方式

(一)城中村改造方案经市政府组织审核并批准后，由各区人民政府负责组织实施，市直各相关部门做好督促检查工作。

(二)改造方式：经区人民政府批准，可以由村两委组织，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议通过，自行筹集资金进行改造；也可由房地产开发企业参与改造；或由区人民政府会同有关部门统一拆迁改造。其土地出让可一次性出让，也可以按照国家政策分期进行出让。

(三)房地产开发企业参与城中村改造项目时，应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发建设规模。企业开发建设的配套商品房可分期开发；安置房原则上优先并一次性予以建设。

(四)在控制性详细规划规定的建筑总量范围内，拟摘牌企业根据控制性详细规划做经济评估后，由所在区人民政府协调确定安置和开发建筑面积，安置开发比最高不得超过1∶2。

四、城中村改造项目土地及土地出让金管理

(一)城中村土地，经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议同意，区人民政府审核确认，依照法定程序征收为国有土地后，按照政府储备的国有土地进行登记。

(二)城中村土地出让时，安置用地自办出让的，土地出让金政府收益部分必须一次性全额缴纳。配套开发用地挂牌交易时，应缴纳交易起始价的40%作为土地竞买保证金，土地摘牌后，摘牌人首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%(竞买保证金转为土地出让金)，剩余部分分次缴纳，在60日内缴足为止。

(三)土地出让金中的拆迁安置补偿资金即缴即返，拨付到区人民政府，全额用于拆迁补偿和安置房的建设。

土地出让金中的政府收益部分实行封闭管理，专项用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防等公共设施和基础配套设施的建设。

(四)对于城中村改造中公共管理及公共服务等基础设施用地，凡符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。

(五)市人民政府批准的城中村改造方案中连片改造及调配捆绑改造的其它用地，与城中村改造项目地块一并出让。

(六)城中村改造项目用地，可采用净地和现状两种形式进行土地出让。

(七)被拆迁群众安置用地，可采用挂牌出让、自办出让形式取得土地使用权。

(八)区人民政府应建立、完善城中村改造拆迁建设安置专门机构，依法负责监督房屋拆迁、组织群众过渡、监管群众安置房建设资金、组织监督工程进度和质量及指导房产证办理等各项工作，市人民政府组织相关部门做好指导督查工作。

(九)城中村改造控制住房标准，按相关规定执行，关于60平方米以下小户型不得低于30％及配建廉租房的规定不再执行。

五、其他

(一)严格城市规划和土地管理，对未获得规划、土地等部门的相关批准手续，擅自进行城中村改造建设，及严重违反城市规划和土地法有关规定的行为，要依法查处。

(二)为促进城中村改造，在制定年度城建计划时应优先安排涉及城中村改造的道路、水、电、燃气、热力、通讯等基础设施建设。

(三)为确保安置房建设顺利推进，同期配建的配套开发商品房的建筑面积应在核定的安置开发比以内。

(四)各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

六、本意见自下发之日起实行，本意见实行之前的城中村改造文件中与本意见不符的以本意见为准