郑州06年15个城中村改造项目分析报告（组图）

http://hn.house.sina.com.cn 20##年09月30日07:55  经济视点报

　　郑州，城市已经进入跨越式发展的时期，城市框架在不断拉大；城中村像现代化城市的“疮疤”一样，成为城市扩张中的不和谐因素。鉴于此，郑州市政府于20##年9月出台了《郑州市城中村改造规定(试行)》(以下简称《规定》)，这标志着郑州市城中村改造正式启动。

　　其实郑州市的城中村改造，可以追溯到上世纪90年代初，当时华诚集团拿下东太康路100多亩的土地，由于没有经验，使得这块土地整整闲置六年。直到20##年10月，上海来的郑州长江置业有限公司(以下简称长江置业)与华诚集团达成合作协议，于20##年7月，双方联合开发的郑州大上海城步行街正式动工。看来，在城中村改造方面，外来企业比本土企业更大胆，他们不仅尝到这块蛋糕的甜头，也为以后的城中村改造做了示范。

　　郑州市城中村改造主要分为两种形式，一种是以路砦村为代表的自己改造，一种就是开发商直接介入。目前开发商直接介入占据绝对的主导地位。自20##年“8.31”土地大限以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但介入城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方一直鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。但是，在郑州目前还没有成功的案例可循，在日益严峻的房地产市场形势下，城中村改造成了开发商的新奶酪。

　　郑州市城中村改造项目的地段大多数在市区的黄金位置，本身的商业价值极高。但由于涉及拆迁量大、改造周期长等原因也使得一些开发商敬而远之。目前已经接手城中村改造项目的公司，普遍面临拆迁难的问题。郑州市

窗体顶端

窗体底端

长城房屋开发有限公司董事长申仕禄说：“我公司从20##年接下中原区5个村的城中村项目，改造面积达1582亩，由于拆迁规模及难度比较大，直到20##年年初才开始动工；如果以这样的速度进行的话，原计划开发三到五年的工期，一定会往后延迟。”

　　拆迁难的问题，说到底还是拆迁补偿问题。按郑州市政府规定的补偿标准：三层以下拆一补一，三层以上按折扣补偿，因此，在涉及改造的城中村，私搭乱建的现象随处可见；这样不仅给城市带来极大的安全隐患，也为开发商设置了障碍。

　　为了杜绝这方面的问题，郑州市副市长丁世显就城中村加盖民房问题进行现场办公时要求，所有加盖的民房必须无条件停工。下一步，政府将出台一系列措施控制城中村违章建房，其中包括下放强制拆除权、不符合安全标准的民房不允许出租及自住等。

　　随着金水区西关虎屯、燕庄的拆迁完毕，其他区域城中村改造项目如火如荼地进行，一场轰轰烈烈的城市改造运动已经开始。

　　城中村改造典型项目分析

　　长城?阳光新干线

　　位置

　　项目地：处秦岭路建设路沿线。

　　用地状况

　　项目建设涉及旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村5个自然行政村。总占地面积1582多亩，村民5065人，村民居住面积56.6万平方米。目前，三关庙、岗坡已经动工，该项目全部是城中村，拆迁量大。

　　项目规划地上总建筑面积190万平方米，整个项目预计投资人民币近25亿元，建筑类型为多层、小高层、高层住宅。

　　地块价值分析

　　中原区旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村5村地处50年文化基奠的郑州西区。随着政府西区的规划改造及新财富大道秦岭路的南北贯通，长城?阳光新干线价值将飞速飙涨。长城?花样年华、长城?阳光新干线二期怡景阁、豪景阁推出以来，备受购房者热捧，区域供应量主要集中在秦岭路和建设路周围，多为后续项目，供购房者选择。

　　郑州国贸中心

　　位置

　　项目：地处花园路和农业路交会处。

　　用地状况

　　项目建设用地70多亩，主要涉及西关虎屯村。拆迁全部完成，20##年11月16日动工。

　　规划指标

　　项目总建筑面积50万平方米，整个项目预计投资人民币7.6亿元，建筑类型为商业、写字楼和住宅综合体。

　　地块价值分析

　　西关虎屯地处郑州市城市核心位置，周边配套设施成熟，右倚贯通郑州南北的迎宾大道花园路，北枕纵贯东西的总部大道农业路，南向面临郑州三大商圈——二七商圈、紫荆山商圈、黄河路商圈组成泛中心商业带，西北处为中原硅谷—文化路科技市场和高等学府组团的科技、文化带，沿花园路向北则是呈十字形的汽车商业带，所处地段的特定性，使郑州国贸中心承载着提升中心城区形象和城中村改造示范等重任，标志性和窗口效应都非常明显。

　　信和?普罗旺世

　　位置

　　项目位于索凌路与海洋路交会处。

　　用地状况

　　占地1606亩，主要涉及西史赵村，海洋路以北拆迁完毕，海洋路以南20##年底开始拆迁。

　　规划指标

　　总建筑面积130万平方米，整个项目预计投资人民币近30亿元，计划分四期，在五年内完成，建筑类型以别墅住宅为主。

　　地块价值分析

　　西史赵村位于索凌路与海洋路交会处，随着郑州“北扩东移”战略的实施，临近北环的地方逐渐成为郑州市一道靓丽的风景线。信和公司还将不惜巨资打造景观，为社区提供最优质的居住环境。在信和公司提供的规划里，不仅有村民回迁区，而且规划有村民第二家园即“租赁式楼群”和沿街的商铺，这些都作为西史赵村民永久的物业，为西史赵村民提供充足的物业设施、就业机会和发展空间。

附一：郑州部分城中村开发项目

附二：下半年推出城中村项目

第二篇：城中村改造项目工作排期

城中村改造项目

一、 基础工作

1.组建城中村改造项目成员小组；（地产公司）

2.制定城中村改造项目的初步计划；（地产公司）

3.协调村中相关人员；（地产公司、村委会）

4.收集郑州市关于城中村改造项目的相关规定和资料；（地产公司）

二、 前期工作

1.与城中村所在街道办事处建立沟通机制，促进整个项目推进；（地产公司、办事处）

2.办事处相关人员协助公司人员进驻村中，逐户进行入户调查；（地产公司）

3.对村中土地、房屋现状进行取证留底；（地产公司）

4.出具基本摸底情况汇总表（拆迁补偿面积、户数、人数、房屋权属状况）；（地产公司）

三、 协议签定

1.公司起草关于城中村改造项目意向；（地产公司）

2.与村委会干部和街道办事处相关人员沟通，听取村委会和街道办事处的意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

3.公司根据街道办事处和村委会对于意向的意见反馈，撰写城中村项目改造的合作协议书；（地产公司）

4.无异议后，公司与街道办事处和村民委员会签署城中村改造项目的合作协议书；（地产公司、村委会、街道办事处）

5.起草城中村项目拆迁安置补偿方案；（地产公司）

6.与村委会干部和街道办事处相关人员开会，对拆迁安置补偿方案进行讨论并形成修改意见；（地产公司、村委会、街道办事处）

7.公司根据街道办事处和村委会的意见对拆迁安置补偿方案进行修改；（地产公司）

四、 村委会协调村民代表形成决议

1.街道办事处起草“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（街道办事处）

2.街道办事处派人协助村委会选取村民代表（10户1代表）；（街道办事处、村委会）

3.召开村民代表大会对合作协议书和拆迁安置补偿方案的内容进行讨论和传达；（街道办事处、村委会、村民代表）

4.征得村民代表的同意后签署“XX村民代表大会关于城中村改造的决议”；（村委会、街道办事处）

5.决议签署后，进行公示；（村委会、街道办事处）

五、 上报郑州市城中村指挥部纳入计划

1.公司准备需要上报市城中村改造项目的资料（1、村、组领导班子名单；2、村、组改造工作机构人员名单；3、村、组各类土地、人口、建筑物等基本情况调查统计资料；4、村、组改造建设方案；5、开发商的资质等级证明、工商执照、资金证明、开发业绩等；6、村、组与开发商签订的联合改造协议；7、拆迁安置补偿方案及经济分析；8、村民大会或代表会议决议；9、街道办事处意见；10、土地部门手续办理进度情况）；（地产公司、村委会、街道办事处）

2.街道办事处将相关资料上报区政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

3. 街道办事处将相关资料上报市政府、指挥部讨论通过；（街道办事处）

4.区、市政府、指挥部下发城中村改造项目的批复；（区、市政府指挥部）

六、土地确权

1.提供测量、确权等相关资料；（区土地局）

2.土地局工作小组进驻村里测量；（区土地局）

3.土地局出测绘数据和定界图；（区土地局）

4.以村里名义向土地局申请土地确权工作；（区土

地局）

5.协助土地局下发四邻确权通知书；（区土地局）

七、用地控规设计

1.公司准备申请设计要求所需要的资料（1、市政府关于城中村改造项目的相关批复；2、城中村现状基本资料，包括村人口、户数、改造总用地面积、各种用地面积；3、土地部门确认的村、组现有土地面积，使用性质等；4、拆迁安置补偿方案；5、合作协议书）；（地产公司）

2.区城中村指挥部对基础资料进行审查后提出书面意见；（区城中村指挥部）

3.受到申请后，规划分局工作进行现场踏勘，拟写设计要点，报市规划局用地处及主管领导签字；（区规划局和市规划局）

4.委托测绘队现场测量定界；（市规划院）

5.出具规划定界图；（市规划院）

6.签订设计合同；（市规划院）

7.与设计单位交流，现场踏勘，收集资料；（市规划院）

8.下发设计任务书；（市规划院）

9.提出控制性详细规划初步方案；（市规划院）

10.控规初步方案审查，反馈意见，设计院修改；

（市规划院）

11.控规中期方案（修改过）；（市规划院）

12.区规划局组织市规划局进行评审；（市规划院）

13.出具控规文本（定稿）；（市规划院）

14.市规划局下达控规批复；（市规划局）

15.办理建设用地选址意见书；（市规划局）

16.办理建设用地规划许可证；（市规划局）

八、项目可行性研究

1.项目前期的实地踏勘，周边环境及配套调查；（地产公司）

2.周边市场楼盘调研；（地产公司）

3.项目测算；（地产公司）

4.出具项目可行性研究报告；（地产公司）

九、集体土地变国有土地

1.上报市土地局的资料整理；（区土地局）

2.市土地局地籍处受理；（市土地局）

3.对土地面积进行核准；（市土地局）

4.土地利用处审核；（市土地局）

5.出土地边界图；（市土地局）

6.讨论审核；（市土地局）

7.领导签批；（市土地局）

8.大厅公示；（是土地局）

9.办理国有土地证（土地从集体变为国有）；（市土地局）

十、土地挂牌

1.整理相关资料上报土地局；（市土地局）

2.土地储备中心受理；（土地储备中心）

3.土地交易中心受理；（土地交易中心）

4.设定唯一条件挂牌；（土地储备中心）

5.交纳保证金；（地产公司）

6.摘牌；（地产公司）

7.交纳契税；（地产公司）

8.签订土地出让合同；（地产公司）

十一、拆迁

1.取得土地使用权证；（地产公司）

2.成立拆迁指挥小组（街道办事处、村委会、地产公司）；

3.逐户签订拆迁补偿安置协议；（地产公司、村民、街道办事处）

4.由拆迁指挥部牵头，进行拆迁；（地产公司、村民、街道办事处、村民）