上海市徐家汇公园调研报告

一、徐家汇公园简介

徐家汇公园地处繁华的上海市徐家汇城市副中心，是一座开放式公园绿地。公园占地面积约为8.47公顷，分三期实施建设：一期为原大中华橡胶厂地块，约为3.3公顷；二期是原中国唱片厂地块，约为3.7公顷；三期为宛平路周边旧居民住宅地块，约为1.47公顷。徐家汇公园的设计以生态理论为指导，以绿为主，特别突出与原有徐家汇繁华商业圈以及衡山路殖民地时期的花园别墅风格的融合。

图1徐家汇地理位置

徐家汇公园的建设开创了上海市中心城“三废”企业拔点和生态环境建设相结合的成功范例。其划设计方案采用向社会公开征集方式，由徐汇区人民政府、上海市城市规划管理局、上海市绿化管理局主办，通过新闻媒体向社会征集，从而选出最佳方案。这种形式当时在上海公园绿地建设中尚属首次。公园名字也是通过社会征集后定名为“徐家汇公园”。

二、公园景点

1)老城厢

老城厢以黄浦江的形状来勾勒，配合黄浦江缩影水系，在小河的环抱中划出一个旧上海的印象。其布局构思嵌入城市记忆元素，再加上位于上海县城内外交接的位置，在此处设置老城厢花园，并且用青砖铺地的小径给人以历史的感怀。

2)新一代

由美国著名雕塑家曼纽尔·卡博内尔（Manuel Carbonell）制作、授权的大型雕塑新一代，于20##年4月6日落址于本园。雕塑由法国知名人士柴立伟女士等捐赠给上海文化发展基金会。卡博内尔是世界著名雕塑家之一，雕塑新一代是大师1988年的作品，寓意新生命的诞生。

图2新一代

3)纪念烟囱

纪念烟囱原高28米，原为大中华橡胶厂的排烟设备，建于1926年。

徐家汇公园建造时，在烟囱表面包裹了一层类似纤维布的特殊材料，用以防蚀加固。并且将烟囱加高11米，在其顶部安装一个 不锈钢锥状、镂空且内部布满光导纤维的新装置。

4)希望之泉

20##年5月16日，上海友好城市法国马赛市政府送来的中法文化交流年礼物—“希望之泉”大型雕塑，选定落址于此。雕塑高9米，宽6米，坐落在面积达240平方米的喷水池内。

雕塑造型宛若一本展开的书，上面有一页用不绣钢材料镂空的大树截面。雕塑前方下面有26根水柱，可组成3种不同的曲线型水幕。雕塑为1999年马赛建城2600周年纪念，由著名设计师贝尔纳·于埃设计。本雕塑是根据马赛市的同名雕塑，在上海特别复制的。

5中唱小红楼

该别墅位于公园中北部，始建于1921年，最初是“英商百代公司”的别墅，故又称“百代小楼”，后作为原中国唱片厂录音楼。其东侧有一矩形的欧式下沉花园，南侧保留了一株百年古樟。

图3中唱小红楼

三、公园调研

1)环境剖析

公园湖面左侧为蛀牙活动空间，相对于开敞的画面另一侧由景观植物带包被，植物带由草坪—灌木、小乔木—乔木构成，十分具有层次感。湖面右侧的草坡上的植物十分丰富，起到衬托水边植物的作用，又有分屏的效果，营造一个优雅宁静的空间。

但公园景观还不够丰富，水边的草花、水生植物等用得太少，使得滨水空间的色彩过于单调，层次也不够鲜明。

图4框景的运用

图5蜿蜒河道

图6空中廊道

2)公园设施

公园开放式活动场地内设置有3座休息凉亭，可以群体使用也可以个体使用。沿河可观赏对岸景观，凉椅为木质。而靠近河岸一侧设置的石桩，既可作为防护安全设施，又可作为休息座椅。河边由天然石块组成的驳岸或者是台阶式的亲水平台，也都有供人休息闲坐的功能。

图7休息亭的座椅

图7小径边的石椅

公园中由绿篱围合的场地内座椅设置较少，主要集中在中央广场上，有两种形式的座椅—具有设计感的单人座和普通的多人长条形石凳。但在炎热的天气下，由于广场中遮蔽较少，选择这两种座椅的人很少，人们反而不选择传统的座椅而喜欢坐在绿篱中。

同时，公园内的服务设施也较为完善，设有多处自动贩卖机、垃圾桶、厕所，等等。

但是，公园内服务设施设施有些突兀，在总体上显得有些不协调。服务设施在布局上要因地制宜，要善于利用地形，结合自然环境，在满足使用功能需求的同时需要考虑造型的艺术性、统一性以及环境的协调性，等等。

四、总结

徐家汇公园作为一个开放性的现代城市公园，其主要作用是要发挥生态效益，改善局部环境，为市民在闹市区提供一个安静、休闲的场所。同时，还能减低城市噪音。树冠越密，植物配置合理，吸声能力强。并且，徐家汇公园美化了徐家汇地区景观，把徐家汇城市副中心和高级住宅有机连接，从功能、景观上发挥了过渡作用。

徐家汇公园，拓展了徐家汇地区的公共活动中心功能，进一步增强了徐家汇地区的综合经济实力、综合服务功能以及综合环境的发展。

总体上，徐家汇公园设施基本完全，环境也优雅静谧，是一个休闲娱乐的好地方。

第二篇：上海徐家汇商圈分析

市级商圈专题研究：徐家汇商圈

——最多样的市级商圈

文/ 上海中原研究咨询部

1. 徐家汇商圈介绍

1.1 商圈范围

徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪90年代开始进入飞速发展的阶段，徐家汇商圈是上海的城市副中心和市级商业中心。徐家汇商圈规划占地总面积120—125万平方米，其核心区域为24万平方米，北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路，西至宜山路。按照规划，商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。

徐家汇商圈示意图

1.2 徐家汇商圈发展历史

徐家汇名城的来源于晚明科学家启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以命名为“徐家汇”。

十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，多的是零零散散的小铺子，第六百货已经算是徐家汇最大的商场了。城镇居民消费能力的增长、政府的市政建设发展使得徐家汇商业功能逐渐增强，地铁一号线的建设是徐家汇商业发展的一大机遇。十几年的发展使得徐家汇在形

成了8个大的商业网点以及1000多家小型商业网点。

19xx年至19xx年，是徐家汇商业建设的第一期，东方商厦、太平洋百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、汇联商厦等 10大商家就在此期间完成建设。二期工程于19xx年完工，建筑面积130万平方米，其中港汇广场、美罗城等商场已经成为了上海西南部新的标志性建筑。

1.3 徐家汇内部环境

ü 主要商业物业

百货商场——东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇联商厦 Shopping mall ——美罗城、港汇广场

专业市场——太平洋数码广场、百脑汇、宜家

地铁商铺——徐家汇地铁商城分上下两层，占地8000平方米左右，约有200多家商铺。有迷你南京路之称。

ü 写字楼

港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十几幢乙级写字楼在列。

ü 宾馆

徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有40家左右，主要有光大会展中心国际酒店、青松城大酒店、莫泰168宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒店徐家汇店等等。

ü 住宅

徐家汇也是高档住宅比较集中的板块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新花苑是比较有代表性的楼盘。

除了大量商业、居住设施外，徐家汇文化氛围浓厚，上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海交通大学、上海社会科学院以及众多的科研机构都落户于此，9万平方米的徐家汇公园也是徐家汇的一景。

1.4 徐家汇交通现状及规划设计

l 徐家汇交通现状

徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有1号线和三号线、公交线路有公交线路43、15、42、

72、44、50、56、732、93等，约60多条公交路线。主要的交通要到包括肇家浜路、虹桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往全市其它区域。 l 徐家汇轨道规划设计

未来9号线（松江——徐家汇），11号线将经过徐家汇，与1号线形成3线换乘。其中1号线有14个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。

2. 徐家汇商圈特征分析——多样化、错位经营

每个商圈都有其自身的特点，对于市级商圈徐家汇来说也不例外，由于其所处的地理位置、发展历史决定了徐家汇商圈目前的特征：多样性、错位经营性。 2.1 多样性

徐家汇的多样性主要表现在商业业种繁多，经营业态各异。

业种多样主要表现在，在徐家汇，服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、家具、建材、餐饮、休闲娱乐各种产品和服务应有尽有。

业态多样主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异，包括百货商场、专业市场、特色商业街、shopping mall、卖场、地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可以在这里找到。 2.2 错位经营

尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱。从定位上来说，各有侧重。目前徐家汇商圈主要形成了以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、上海第六百货、汇联商厦、港汇广场、美罗城、吉买盛八大商业物业为主体、1000多个零散的商业点为辅的商业布局，下面以徐家汇商圈一些比较有影响力的商业项目为例进行分析。错位经营的具体表现在经营档次、经营产品特色、目标客群以及商场经营细节的方方面面。

各大商场错位经营比较表 商场名称 东方商厦

档次 高档

经营产品特色

经营不少国际品牌，曾推出过万元的裤子，数千元的皮带，在引进世界品牌方面做得比较好。品牌职业装是它的主打产品，而经营品种丰富的各类男装，也是其特色之一。

太平洋百货

中档

引入港台成熟的大众流行与时尚品牌

主要针对时尚青春的青年男女

以潮流引导者的形象出现，播放的是欢快的动感音乐

目标客群 服务于成熟顾客

其他 商场内播放优雅的古典音乐

六百 中档 六百以国产名牌尤其是上海本地品牌为

主 年龄偏大及较传统的人

群

中年白领 老牌商家是这个商场吸引客源的重要因素 门前广场是徐家

汇商家秀场，聚集

人气。商场内播放

港台的流行曲。 汇金百货 中高档 以中外合资的品牌为主打

美罗城 中高档 娱乐、休闲、文化消费为主。设有快餐店、来徐家汇以

书店、电影院、健身俱乐部、KTV等。地文化娱乐为

人群 消费目的的下还有小吃中心和游戏机房等娱乐场所。商场外墙漂亮的银色球体是标志

港汇广场 高档 占地5000平方米的“潮流街”儿童用品

城和女鞋城,500平方米的超市，4000平

方米的名店运动城，200多间专卖店，

5000平方米美食广场以及永乐影院。 白领一族 儿童乐园和亲子中心是特色以及5000平方米的潮流街

汇联商厦 中低 中型百货，底楼的食品柜台和小吃铺 面向普通大

众 底楼的食品在上海很有名气，2002

前曾修缮过

资料来源：上海中原研究咨询部

2.3 徐家汇错位经营的原因

错位经营的益处在于差异化的竞争容易形成良性的竞争关系。

首先，目前徐家汇商圈有50万平方米左右地商业面积，内部的商业项目如果不采取错位经营的手段，则难以生存与发展。这是徐家汇商圈错位经营的必要性。

其次，从可行性来说，错位经营在徐家汇商圈也是可行的。统一经营对于一个大规模的商业项目来说是至关重要地，这个道理放在一个商圈的经营上也是如此。尽管像徐家汇这样一个大规模的市级商圈，其区内所有商家不可能统一经营。但是是由于徐家汇商城股份有限公司旗下拥有上海六百、汇金百货、汇联商厦、太平洋百货、美罗城、美罗大厦、港汇广场等大型商场，所以该集团公司在整个商圈中具有绝对地话语权；此外，集团也可以对旗下内部商场之间的经营作规划与协调。

3. 徐家汇商圈竞争力分析

3.1 优势

n 良好的商业基础

凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。 n 便捷的交通体系

交通便捷对一个商圈的支撑作用是不言而喻的，可以说，任何一个商圈的成功兴起都以交通便捷为必要条件，由于城市副中心和交通集散中心的双重身份，徐家汇地区的日均客流量超过65万人次，公交线路承担着其中20万人次/日的运量。巨大的人流带来了广阔的商机。 n 周边写字楼物业林立

徐家汇是上海写字楼聚集的一大板块，港汇双塔工程20xx年进入市场给徐家汇地区增加了12万平方米的甲级写字楼面积，是徐家汇商圈发展的一大利好因素。写字楼的投入使用一方面增加了当地办公的人群，这类人群的消费能力一般比较强；一方面商务往来的人群也会对徐家汇的商业消费有较大的促进作用。

3.2 机会

n 多条轨道交通的规划

未来轨道交通9号、11号线建成，将给徐家汇带来更大的人流量，使其成为交通枢纽、城市副中心。

n 未来周边人口剧增

目前及未来很长一段时间内，市郊地区大型住宅区的开发是房地产市场的一大重点，徐家汇周边的七宝、莘庄、虹桥以及徐汇区南部板块住宅区都会再兴建不少楼盘，徐家汇商圈将会有更多的消费人群支撑。

n 居民消费能力增长

上海近年来GDP在总量领先的情况下，发展速度也超过全国平均水平，上海城镇居民的可支配收入日益增多，作为上海一大知名市级商圈，城镇居名消费能力增长对徐家汇商业发展有着举足轻重的促进作用。

3.3 挑战

n 周边商圈的强力竞争

郊区商业竞争——郊区商业配套比较匮乏、徐家汇强大的商业辐射力，使得不少市郊区域的居民在双休日、假日也前来消费。但郊区的商业配套情况在不断的改进当中，随着南方商城、七宝商圈等郊区新城商业中心的兴起，并且不少规划及在建的大型商业项目也处于市郊区域 ，因此徐家汇商圈会受到一定的挑战。

市区商业竞争——竞争对手的挑战不仅来源于原本不起眼的郊区，市中心其他商圈不断提升功能，资源整合也对徐家汇商圈造成威胁。北部的南京西路、淮海中路等商圈在规模、品牌方面的影响力与日俱增，目前徐家汇商圈也针对具体情况对商城内的经营做出调整，包括对

一些老化的建筑物外观进行整修、对商城内一些品牌进行更换，以期望提升徐家汇商圈的竞争力。此外，由于上海市区北部的虹口、杨浦不少地区没有直达徐家汇的公交车，而却有直达人民广场的公交车也对徐家汇商圈的营业收入有负面影响。

n 交通枢纽所带来的混乱隐忧

交通便捷带来大量人流的同时，也是整个商圈的环境变得过于嘈杂，这对于提升徐家汇商圈的档次来说具有负面的影响。由于目前站台的设置过于集中，带来了拥堵、无序的气氛，虽然根据交通部门的计划将会对一些公交路线进行合并、部分线路分流到周边其他道路等各种措施，但营造一个相对宽松的购物环境对于徐家汇商圈来说会比较难。

4. 结论

徐家汇没有淮海路的高档，也没有不夜城的杂乱，没有豫园那样的沧桑历史感，也没有四川北路商业街那样十足的平民气息，正因为和其他市级商圈不同，所以徐家汇有着自己的特色。它既有亲和力，也张扬着个性；它既洋溢着活力，也有内敛的一面。尽管目前领先上海的其他商圈，但在激烈的市场竞争面前，徐家汇在做着不断的调整。一个多功能、国际化的市级商圈——徐家汇，它的未来将更加精彩。