戒台寺景区创5A升级改造项目可行性研究报告
为尽快保护和修缮戒台寺景区部分历史文物，提高景区整体水平争创 5A 级景区，北京京西风光旅游开发股份有限公司（简称“公司”或“北京旅游”）戒台寺景区分公司拟实施戒台寺景区创 5A 升级改造项目。本项目计划投资总额 5,725.02 万元，其中 4,285 万元拟通过向中国华力集团控股有限公司非公开发行股票筹集，不足部分由公司自筹解决。
戒台寺景区创 5A 升级改造项目经北京市门头沟区发展和改革委员会《关于戒台寺大悲院罗汉堂修缮工程立项核准的批复》（门发改[2010]239 号）、《关于戒台寺景区旅游基础设施改造工程项目立项核准的批复》（门发改[2010]240 号）、
《关于戒台寺千佛阁复建工程项目立项核准的批复》（门发改[2010]241 号）文件批准和经北京市门头沟区环境保护局《关于北京京西风光旅游开发股份有限公司建设项目环境保护登记表的批复》（门环保审字[2010]0090 号）文件批准。
一、戒台寺景区基本情况
企业名称：北京京西风光旅游开发股份有限公司戒台景区分公司 地址：北京市门头沟区新桥大街35号 负责人：李秋文 经营范围：许可经营项目：零售国家出版的国内版书刊；一般经营项目：旅游开发、服务；停车场收费；销售旅游纪念品、花木、香、百货、工艺美术品。 戒台寺是北京现存最为古老的皇家寺庙之一，全国重点文物保护单位。因建有中国最大的戒坛而闻名于世，该戒坛是可授佛门最高等级的戒律-菩萨戒的戒坛，因此得名“天下第一坛”。戒台寺是一个具有历史、文化、宗教、科普、观光、休闲度假等丰富内涵的 4A 级风景名胜区，千年奇松、百年古花比比皆是，具有极高的人文与自然观赏价值。悠久的历史、神秘的宗教文化色彩与其他丰富的旅游资源，使戒台寺每年吸引数十万旅游者前往，成为北京乃至全国、全世界知名的旅游景区。旅游事业的发展为戒台寺带来旺盛的人气和经济效益的同时，也为戒台寺的基础设施及整个景区的持续发展带来考验。戒台寺景区的基础设施基本上都已有数十年的历史，基础设施的薄弱和缺乏，使景区大量丰富的旅游资源无法得到应有的保护和开发。戒台寺的历史人文遗迹中，千佛阁已经年久失修，有结构性的问题， 1965 年开始落架至今修建计划尚未实施；而五百罗汉堂也因年久失修，屋面漏雨严重，此两项古迹修复项目已分别于 2003 年 3 月和 2009 年 4 月得到国家文物局和北京市文物局的批准。
二、戒台寺景区的经营情况
戒台寺景区分公司主要经营景区观光门票销售、导游讲解服务、旅游产品的销售、停车场收费等。戒台寺景区门票根据北京市门头沟区发展和改革委员会通过的
《关于调整戒台寺景区门票价格的通知》（发改[2009]第 244 号）定价为 45 元每人。具体经营项目情况如下表：
价格
序号 经营项目
团队 散客
1 门票 30 （元/人） 45 （元/人）
2 导游服务 100 （元/次） 60 （元/次）
3 停车场 5 （元/小时） 5 （元/小时）
20xx年、20xx年、20xx年和20xx年1-6月戒台寺景区营业收入分别为427.75
万元、638.86万元、523.28万元和187.17万元，净利润分别为175.04万元、
356.68万元、172.03万元和44.14万元。游客结构上，散客、境内游客为主，团队游客占比不足10%，境外游客占比很低，收入结构上，以景区门票收入为主，其他收入占比较小。
基本情况见下表：
项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 1-6 月
接待人数（人次） 97,940 10,4331 89,884 47,001
团队 7,800 8,100 7,968 3,671
散客 90,140 96,231 81,026 43,330
其中
境内 96,710 102,991 86,229 45,921
境外 1,230 1,340 2,765 1,080
营业收入（万元） 427.75 638.86 560.76 270.83
门票收入 300.26 606.96 523.28 187.17
其中
其他收入 127.49 31.9 37.48 83.66
净利润（万元） 175.04 356.68 172.03 44.14
三、戒台寺景区的市场竞争力分析
（一）优势
1、悠久雄厚的历史文化
戒台寺始建于隋朝开皇年间（581-600 年），至今已有 1400 多年历史，是北京现存最为古老的皇家寺庙之一。因建有中国最大的戒坛而闻名于世，该戒台可授佛门最高等级的戒律菩萨戒的戒坛，因此得名“天下第一坛”。寺内肇建于辽代的戒坛，与杭州昭庆寺、泉州开元寺戒坛并称中国三大戒坛，戒台寺戒坛居首，故戒台寺素有“天下第一坛”的美称。因戒台寺持有辽代道宗皇帝亲笔手抄的金字《大乘三聚戒本》，成为“镇寺之宝”，从而奠定了戒台寺律宗圣地的崇高地位。再者由于寺内可授佛门最高戒律——菩萨戒，更成为了中国佛教的最高学府之一。1957 年，戒台寺被列为北京市文物保护单位，1980 年，北京市政府拨款对戒台寺进行了为期两年多的大规模整修，1982 年 12 月25 日，正式对游客开放，1996 年 12 月，戒台寺被批准为全国重点文物保护单位，并于 1997 年初，经有关部门批准，僧团进驻，恢复为宗教活动场所。
2、独具特色的建筑和风景
戒台寺坐西朝东，海拔300 余米，占地面积4.4 公顷，整个建筑依山势层层高升，错落有致，寺内景致古朴清幽，既有北京寺庙的巍峨宏伟，又兼有江南园林的精致清雅，瑰丽异常。戒台寺不仅胜于千年古韵的佛门渊源，更得满园古木苍翠的清新幽雅，四季宜人。春来香花烂漫，姹紫嫣红。夏至松涛连绵，云蒸霞蔚。秋及天高云淡，层林尽染；冬临银装素裹，分外妖娆。真可谓“青山无墨天作画，美景不言自为诗。”如此胜景自然吸引了不少名家墨客驻足留连，不少社会名流也与戒台寺结有善缘，国画大师溥心畬、京剧大师谭鑫培、杨小楼、梅兰芳等人就经常来戒台寺小住怡情。
3、稳定的客源市场
宗教文化旅游作为一种高层次的文化旅游，满足了游客“求新、求异、求乐、求知”的心理需求，已经成为旅游行为和旅游开发的重要内容之一，已经成为京西地区的佛教活动中心。另外，游客对宗教仪式、场所、设施和宗教建筑中所渲染神秘气氛的猎奇心理，也会促使他们把对旅游的兴趣和对宗教的兴趣自然地结合在一起，从而发挥景区宗教特色的优势。
（二）劣势
1、发展问题：
初级观光朝拜产品，可朝拜的内容常规，特色戒坛没有得到充分的应用，造成游客量多年增加缓慢。
2、竞争问题：
以佛教严肃的戒坛为吸引点，略显高处不胜寒，对大众的吸引力打折，无法形成市场规模。
3、开发问题：
大量空间限制，包括部分古建仅存遗址未加修复。
4、收入问题：
现有的餐厅停业整修，大部分收入来自门票。
（三）机遇
1、政策鼓励引导
21 世纪旅游业作为世界最大产业之一，保持着高速发展势头。国家高度重视旅游业的发展，出台了《国务院关于加快发展旅游业的意见》；北京市委、市政府也努力把北京旅游业打造成重要支柱产业，实施了一系列创新举措，促使北京旅游持续增长。
2、整体经济发达
北京市整体经济发达, 2009 年全市地区生产总值达到 11865.9 亿元，比2008
年增长 10.1%，人均地区生产总值超过1 万美元；完成地方财政收入2026.8 亿元，增长 10.3%。城镇登记失业率为1.44%。城镇居民人均可支配收入26738
元，农民人均纯收入 11986 元，实际增长9.7%和 13.4%。
3、门头沟吸引游客具备天时、地利和人和的优势
随着现代化的交通设施不断完善，大量的外地游客和市内居民涌入门头沟，客源出现了迅速增长的势头。此外，门头沟区全力建设首都西部综合服务区的发展思路也为本项目的建设提供了扎实的理念基础。
（四）威胁
1、目的地形象不突出、旅游要素不全
门头沟经济发展较好，但区域整体形象不突出，总体知名度不高。此外，门头沟区旅游要素不全，是制约全区旅游产业快速全面发展的重要因素。
2、区域竞争激烈
目前，旅游业的区域竞争变得越来越激烈。门头沟旅游业发展相对滞后，知名度不高，和周边旅游业发展比较早的旅游发达地区相比，面临的挑战则显得非常突出。门头沟的特殊区位决定了要面对房山、石景山和海淀后山等地的竞争。
3、旅游开发的负效应
旅游为当地带来了可观的经济效益，但对于如何处理好旅游与环境、文物保护等方面的关系仍存在不少问题。如部分景区没有做好管理保护工作，文化古迹遭游客践踏破坏，或者景区容量严重超载，造成对原生态环境的损害、污染现象。
综合以上分析，戒台寺改造升级，应对寺内接待设置全面升级，与戒台寺的市场对应。同时恢复古建稳定增加祈福朝拜市场。考虑到戒台寺的空间限制，无法承受大规模大众观光市场，故需突破宗教传统产品形式，向休闲度假转型。紧紧抓住目前时尚的清修市场，从低端市场跳级到中高端，以质量取胜获得差异优势。
四、本次改扩建的目的和意义
（一）是加快发展第三产业，实现产业结构优化升级的需要
大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。发展旅游业，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。通过开展涉外旅游，一方面可以增加外汇收入，同时还能有效地改善投资环境，吸引外资。目前，旅游业正越来越多地受到各级政府的重视和扶持。国务院于
2009 年 12 月颁布的《关于加快发展旅游业的意见》明确提出，“要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，这标志着旅游产业正式进入了国家战略体系，并对旅游业服务质量提出了新的更高的要求。
本项目拟通过复建千佛阁，修缮五百罗汉堂，在重现历史风貌的同时，逐步完善戒台寺景区的旅游基础设施，改善戒台寺景区的旅游条件和旅游环境，并升级至
5A 级景区，使戒台寺景区成为北京乃至世界旅游最具吸引力的景区之一。本项目是贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》的具体表现，通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平，促进景区经营由粗放型向集约化转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业快速发展起到示范作用，为实现产业结构优化升级具有积极的意义。
（二）是符合北京市产业政策及规划要求，进一步拓展北京旅游业发展空间的需要
旅游业是体现首都特点和发挥首都优势的重点产业，近几年发展迅猛，在北京市国民经济中的重要地位日益凸现，被列入北京市“十一五”时期大力发展和培育的现代服务业六大重点行业之一。《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》明确提出要继续大力发展旅游业，促进区域经济发展。潭柘寺-戒台寺宗教文化旅游区被列为重点建设的 35 个旅游景区之一，工作重点为全面修复文物古迹，完善旅游配套设施。
本项目建设是完善戒台寺景区旅游配套设施的重要举措，属于《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》中的重点建设内容。同时，本项目建设符合北京市产业结构调整指导目录（2007 年本）》中鼓励类第二十五条“其他服务业”中第 21 款“旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发”以及第 22 款“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游、科技旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的鼓励范围。本项目通过兴建和改造一批旅游基础设施，并复建千佛阁，修缮五百罗汉堂，适当增加戒台寺景区游览亮点，改善景点的交通和联络条件，有利于提升服务质量，优化旅游发展环境，构造完整的旅游资源体系，提升区域旅游竞争优势，进一步拓展北京旅游业的发展空间。
（三）是符合当地旅游发展规划，带动门头沟区域经济发展的需要
《北京城市总体规划》将门头沟区的基本功能定位确定为生态涵养发展区。生态涵养区产业调整要优先发展旅游业，以带动全市经济社会协调发展。根据《门头沟旅游业十一五发展规划》，门头沟区将推进旅游主导产品开发，以潭戒两寺为龙头，突出自然风光和历史文化两条主线，深挖历史文化内涵。其中，利用戒台寺在佛教历史上的重要作用，突出三大戒台受戒等级之首，着重挖掘戒台寺在佛教历史上的重要影响，以及戒台寺与大清王朝的渊源关系打造成知名的国际品牌。“十一五”期间恢复重建千佛阁。
本项目是门头沟区旅游发展规划的重要内容，完全符合生态经济发展区功能定位的要求，符合生态环境保护和全民休闲游憩的绿色需求。旅游业是一个综合性的服务行业，需要满足游客的吃、住、行、游、购、娱、保健强身等多方面的要求，因此发展旅游业可以促进其他行业的发展，活跃当地市场。本项目建设有利于带动全区旅游业发展，拉动全区经济增长，确保全区在煤炭停产后的收入，改善当地的生活环境，推动山区特色经济的协调发展，培育出新型的主导产业，促进区域的产业结构调整和社会经济的协调发展。
（四）是保护历史文物，传承中华宗教文化的需要
保护古建，保持民族文化及宗教历史的传承，是连结民族情感纽带、增进民族团结和维护国家统一及社会稳定的重要文化基础，也是维护文化多样性和创造性，促进人类共同发展的前提。当前，由于保护不利许多古建筑遭到破坏，甚至遭到毁灭。历史是不可以复制的。古建所包含的历史信息比同时代的其他文物更为丰富和综合，因而具有特殊的保护价值。尊重历史，延续文脉，是发展当代先进文化的应有之义。
戒台寺是国家重点文物单位，作为人类文明发展史的见证，展示了中华民族的悠久历史、古老都城的神奇魅力，具有纪念意义、教育意义和史料价值。本项目以发展“绿色旅游”为主导，在保护环境的基础上发展旅游业，在完善景区旅游基础设施的同时，也为古建提供了有力的保护措施，并深入挖掘其历史及宗教价值，进一步丰富现有戒台寺的文化、体验旅游产品体系，发挥历史文化遗产传承中华文化的作用，对促进社会主义先进文化建设具有积极意义。
综上所述，本项目建设符合国家及北京市产业政策及规划的要求，是拓展北京旅游业发展空间，传承中华历史文化，实现产业结构优化升级的需要，有利于人文自然景区的可持续发展，因此是十分必要的。
五、戒台寺创 5A 升级改造项目的建设内容
基于戒台寺景区的旅游基础设施现状及景区自然、人文旅游资源，根据戒台寺景区的交通可进入性、旅游接待能力和安全系数、旅游景区的经济效益以及相关政策文件精神，确定本项目的具体建设内容。
戒台寺景区建设的募集资金预计将用于三大工程建设：戒台寺的旅游基础设施改造、戒台寺千佛阁复建工程、戒台寺大悲院罗汉堂修缮工程。
（一）旅游基础设施改造工程
1、景区供水线路改造
2、景区排水系统更新改造工程
3、供电系统改造工程
4、景区消防设施改造工程
5、景区内道路铺装工程
6、景区防洪治理工程
7、景区环境支持系统改造工程
8、景区安防监控系统建设工程
9、景区标识系统改造工程
10、景区避雷系统建设工程
11、公厕改造工程
（二）千佛阁复建和罗汉堂修缮工程
在千佛阁原址进行复建，千佛阁总占地 504 平方米，建筑面积约 1000 平方米，其中高 30 余米、宽21 米、进深24 米。
在罗汉堂原址进行修缮，总建筑面积 790 平方米，具体建设内容包括台基、地面、大木、墙体、屋面、装修、油饰彩画修复以及添配罗汉像和配套工程。
六、投资估算
根据本项目总体建设内容，对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本项目建设投资 5425.02 万元，其构成见下表：
估算价值（万元）
占投资
序号 项 目 设备购置 其它费
建安工程 合计 比例
及安装 用
一 工程费用 1382.20 3516.97 0.00 4899.17 90.3%
(一) 基础设施改造工程 345.70 1558.62 0.00 1904.32 35.1%
(二) 千佛阁复建工程 760.00 1510.00 0.00 2270.00 41.8%
(三) 罗汉堂修缮工程 276.50 448.35 0.00 724.85 13.4%
二 工程建设其他费用 271.32 271.32 5.0%
三 基本预备费 254.52 254.52 4.7%
四 建设投资 1382.20 3516.97 525.85 5425.02 100.0%
本项目建设期为2 年，建设期无银行贷款，不发生建设期利息。本项目总投资为5,725.02 万元，其中建设投资5,425.02 万元，流动资金300 万元。
七、资金来源与投资方式
本项目计划投资总额 5,725.02 万元，其中 4,285 万元拟通过向中国华力集团控股有限公司非公开发行股票筹集，不足部分由公司自筹解决。
八、投资效益分析
（一）经营期内各年接待量预测
1、景区接待量预测
本项目经营期内景区新增接待量测算以 2009 年数据为基数，即接待游客数量为8.9 万人。
由于现状基础设施差，景区综合治理过程中，景区基本处于停业状态，本项目
实施后，景区接待流量将出现井喷之势，经营期第一年，接待游客数量较 2009 年
增加 60%，经营期第二年、第三年增长幅度为 30%，之后进入平稳期，按照增幅
15%计算。戒台寺门票平均单价按40 元/人计算。详见下表：
运营期内景区接待量表
基准 经营期
指标
年 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
游客数量（万人） 8.9 5.34 6.94 9.02 11.73 13.49 15.52 17.84 20.52 23.60 27.14 31.21 35.89 41.27
门票收入（元） 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40
2、景区商品销售额预测
据景区初步统计，2009 年，景区商品销售额不到景区总额的 5%。随着景区
环境、旅游产品开发的逐步加强和深入，游客对景区商品的关注度将明显提高。预
计本项目实施后，景区商品销售增加 35%左右。
运营期内景区商品销售基础数据表
经营期
序号 服务项目 指标 单位
第 1 年 第2 年 第 3--13 年
新增消费人数 万人 景区接待游客的35%
1 商品销售及其他
平均消费水平 元/人 50 50 50
（二）新增成本估算
序号 项目 金额
1 原辅材料 121 万元/年
2 折旧及摊销 431 万元/年
3 燃料动力成本（不含税） 5 万元/年
4 工资及福利费用 40 万元/年
5 修理费 129 万元/年
6 其他费用 30 万元/年
经营成本 325 万元/年
总成本合计 756 万元/年注：固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按 30 年进行折旧，留残值 5%；设备按10 年进行折旧，留残值 5%；待摊投资按10 年进行折旧。修理费按年折旧费的 30%计提。
总成本费用包括经营成本、折旧、摊销、利息支出。正常年总成本费用为 756
万元。经营成本包括燃料动力费、工资及福利费、修理费及其他费用。本项目正常年经营成本为325 万元。
（三）新增营业收入(不含税)估算
正常年营业收入 1388 万元，详见下表：
序号 项目 单位 正常年收入
1 门票 万元 621
2 商品销售 万元 768
合计 万元 1388
（四）财务盈利指标估计
1、投资利润率，资本金净利润率
总投资收益率是息税前利润（利润总额+利息支出）占项目总投资比率。
本项目总投资收益率：9.6%。
资本金净利润率是净利润占项目资本金比率。
本项目资本金净利润率：7.2%。
2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期
经测算，财务评价指标如下表:
财务内部收益率 财务净现值 投资回收期（年）
指 标
（%） （I=10%）万元 （含建设期2 年）项目现金流量
14.2% 1853 9.7
（所得税前）项目现金流量
11.9% 765 10.2
（所得税后）
（五）财务评价结论
综上，本项目（正常年）年营业收入 1388 万元，利润总额547 万元，净利润
410 万元，总投资收益率 9.6%，资本金净利润率7.2%，税后财务内部收益率为
11.9%，财务净现值（I=10%）765 万元，投资回收期 10.2 年（含建设期2
年），本项目具有一定的盈利能力。因此，本项目从财务角度看是可行的。
九、结论
通过以上的分析，戒台寺景区的升级建设既符合门头沟区政府对其地方旅游资源的整体规划和提升，也符合公司的发展战略，有利于完善其旅游产业链及提升其综合经济效益。
北京京西风光旅游开发股份有限公司董事会
二〇一〇年八月二日