广元新民棚户区改造项目可行性报告
中金建设有限公司
二零##年七月
目录
一、 项目案名 3
二、 项目位置 3
三、 项目简介 3
四、 市场分析及发展前景 4
4.1 城市地位特征 4
4.2 产业结构特征 7
4.3 地产投资拉动效应明显 7
4.4 人口消费特征 8
五、 项目的发展前景分析 8
六、 项目规划设计 9
七、 项目主要经济技术指标 10
八、 返迁安置面积 11
九、 开发步奏与分期 11
9.1 工程地块介绍 11
9.2 项目分期 12
9.3 开发节奏 12
9.4 一期工程主要经济技术指标 12
十、一期启动资金及回款测算 13
10.1 启动资金框算 13
10.2 一期资金回笼余额测算 14
十一、项目整体投资测算 14
十二、结论 15
一、 项目案名
二、 项目位置
广乐铁路以南，商业街至嘉陵路。项目东侧为广元市烟草专卖局；南面为公园街，距广元市政府，人大，政协办公大楼约500米；西侧为规划住宅区；北面是环城北路，广乐铁路。
三、 项目简介
该项目位于广元市中心北坝新民街与嘉陵路交汇处，总占地133亩，其中净用地102.4亩，属公开招标棚户区改造项目，由广元市新大地房地产开发有限公司于二〇##年十二月二十八日中标，土地出让金7010万元。项目需拆迁住户520户，拆迁住房面积约50000㎡，商业用房约10000㎡，办公用房约10000㎡；所有拆迁房原则上原地还建，住房按1:1.2还房，商业和办公用房拆一还一。原招标方案规划容积率指标不大于3.5，实际建设中容积率可提高到4.5。按4.5的容积率规划，总建筑面积387201.5㎡，其中住宅230550.5㎡，商业30000㎡，农贸市场11252㎡，商务中心31391㎡，底层配套用房4008㎡，地下建筑面积80000㎡。总投资约110208万元，前期投资自由资金约1.5亿，其余滚动开发，由销售收入再投入；项目销售总收入约165642万元，利润约44452万元，自有资金回报约296%（见后面经济测算）。
四、 市场分析及发展前景
4.1、城市地位特征
Ø 中国十大资源城市
天然气资源
新发现了九龙山、元坝、龙岗西三大气田。据了解，这三大气田20##年已探明储量达4000亿立方米，20##年将累计探明储量达8798亿立方米。
水土资源
广元市现有耕地面积234.4万亩(习惯亩，国土详查面积为480万亩)，其中田103.1万亩、地131.3万亩。全市森林面积1364.4万亩，宜林荒山113万亩，森林覆盖率43%。全市水域面积89.47万亩，水资源总量67.42亿立方米，地表水资源总量57.8亿立方米。
生物资源
境内分布野生动物400余种，其中大熊猫、金丝猴、牛羚等国家和省级重点保护野生动物就达76种(据99年统计仅大熊猫就多达60余只)。分布境内野生植物2900多种，仅珍贵野生木本植物832种。
矿藏资源
广元境内目前已发现矿种95种，有矿产地480处，已查明资源储量的矿床378处。
药材资源
广元是全国中药材主产区之一。现有药用植物2500多种，药用动物90余种。
Ø 中国历史文化名城
广元古称利州，已有2300多年的建城历史。素有“ 女皇故里”、“蜀北重镇”、“ 川北门户”和“ 巴蜀金三角”之称。是历来川陕行政的首府。中国历史上唯一的女皇武则天的故乡，四川省旅游资源最富集的地区之一。
Ø 国家新型工业化基地
有色金属产业
有色金属产业是该市重点发展产业。以铝业为重点，广元已形成年产电解铝12万吨、阳糭准素12万吨、铝合金棒5万吨、铝卷板1.2万吨的生产能力。同时，大力支持工业硅扩能生产、多晶硅材料生产等项目建设，积极培育石墨碳素、电解锰等产业的发展壮大。
能源产业
该市具有丰富的煤、电、气等能源资源。煤炭储量达4.64亿吨，水能蕴藏量290万千瓦，天然气预计储量在5万亿立方米以上。
农副产品加工业
该市生态农业基础雄厚。现已建成标准化基地126万亩，农业标准化示范区22万亩。拥有各类国家级、省级水果基地、干果基地、名贵中药材基地和畜禽基地。农、林、畜等产品产量丰富，极具开发价值。其中，核桃、油橄榄优势明显。
医药产业
该市是全国、全省中药材的重要生产区域。中药材资源丰富，蕴藏天然药用植物2000多种。道地中药材总面积80万亩，总产量4.5万吨，总产值4.5亿元。
纺织产业
纺织工业是该市传统支柱产业。经过60余年的发展，现已形成年产纱14400吨、布7600米等纺织产品的生产能力。
机械电子业
机械电子业是该市发展的骨干产业之一。市内大型机械电子企业是国家老三线建设时期布局的军工企业。以081集团为龙头的电子工业集群拥有一支高素质的科研人才队伍，具有很强的科研研发能力和市场竞争力。
建材产业
该市林产品资源和矿产品资源种类多、储量丰富，为发展建材产业提供了得天独厚的优势条件。特别是林产品加工、陶瓷、水泥、石材等产业的原材料十分丰富且市场空间较大。
商贸物流业
该市地处川陕甘三省结合部，历史上就是连接三省、辐射三省的交通枢纽和物资集散中心。
Ø 中国最佳旅游城市
Ø 中国国家园林城市
Ø 联合国改善人居环境最佳范例城市
4.2、产业结构特征
20##年经济呈快速增长，全市实现地区生产总值（GDP）403.54亿元，比上年增长15.6％。其中，第一产业增加值83.80亿元，增长4.4％；第二产业增加值180.16亿元，增长26.2％；第三产业增加值139.58亿元，增长11.6％。三次产业对经济增长的贡献率分别为6.68%、65.62%、27.70%，分别拉动经济增长1.04、10.24、4.32个百分点。
4.3、地产投资拉动效应明显
20##年1-12月年固定资产投资425.37亿元，增长6.6%。；其中房地产开发投资35.13亿元，增长87.6%。商品房屋施工面积410.26万平方米，增长31.8%。商品房屋竣工面积76.17万平方米，增长20.0%。商品房屋销售面积96.16万平方米，增长16.62％，其中现房销售面积13.67万平方米，增长7.1％，期房销售面积82.49万平方米，增长18.4％。商品房销售额43.90亿元，增长54.8％。商品住宅销售7801套，增长17.3%。
保障性住房开工23302套，完工14440套，分别增长130.0%和112.0%。，占投资总额的27.5%、同比20##年增长27%
4.4、人口消费特征
20##年末全市户籍人口311.25万人。20##年城市化率为65.9%
城乡居民收入增长较快。全年城镇居民人均可支配收入14635元，增长17.0%；人均消费支出10796元，增长18.5%。农民人均纯收入4895元，增长21.3%；人均生活消费支出3961元，增长16%。发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。
五、 项目的发展前景分析
基于GDP与房地产的关系分析，目前广元房地产处于稳健向发展阶段过度期，未来市场空间潜力大；从人均GDP与房地产发展的关系来看，目前广元地产市场已初步进入品质与高数量并重开发阶段。
结合国家先进城市城市化经验，广元目前正处于城市化快速发展阶段；城市发展向旧城区，棚户区，郊区快速溢出
1、旧城改造，棚户区改造，郊区化已经形成
特征：城市正处于快速改造升级阶段
启示：总价务实与高投资价值的房地产产品是中短期内地产消费主力需求
2、产业衍生需求未来旺盛
特征：广元二三产业是主力，增长速度快
启示：产业升级与城市地位提升将加快广元中短期内城市化居住、商贸投资需求
3、房地产为广元支柱产业之一
特征：广元房地产支柱地位依然牢固
启示：中短期内，政府依然会依赖房地产来拉动地方GDP增长与提升城市化进程
六、 项目规划设计
上图为招标方案图
项目主要面棚户区居民，为切实改善市城区棚户区居民居住质量，进一步优化人居环境，完善城市功能，提升城市品位，以项目完善配套和便捷交通优势为客群提供便捷的居家生活享受，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的项目环境，专业的物业管理，为商家提供舒适、方便、高质生活环境。
七、 项目主要经济技术指标
注：以下经济技术指标按照4.5容积率进行规划测算。
1、净用地面积：68267㎡(102.4亩)
2、总建筑面积：387201.5㎡
（1）新建地上建筑面积307201.5㎡
住宅：230550.5㎡
底层商业：30000㎡
农贸市场：11252㎡
商务中心:31391㎡
底层配套用房：4008㎡
（2）新建地下建筑面积：80000㎡
3、建筑密度34%
4、容积率4.5
5、绿地率30%
6、总户数2500套
7、停车位1800个
八、 返迁安置面积
1、有房户还房面积：（50000-9500）Ｘ1.2 = 48600㎡
2、商业返迁面积：约10000㎡
3、办公用房返迁面积：约10000㎡
九、开发步奏与分期
开发策略：分三期滚动开发，先开发拆迁量少、拆迁难度小的地块
开发周期：3-5年
上图为工程分期示例图
9．1 、工程地块介绍
一期工程地块：现为武警消防支队用地
二期工程地块：现为农贸市场用地
三期工程地块：现为居民楼，棚户区
9．2、 项目分期
一期工程：农贸超市及7、8、9、10号楼
二期工程：商务中心
三期工程：1、2、3、4、5、6、11号楼，派出所、社区活动中心、居委会
9.3、 开发节奏
一期工程建设：一期工程是部队用地，拆迁补偿较少，首先开发，便于资金回笼与利用。
二期工程建设：一期建设完工后，将二期建设用地上的农贸市场，迁入一期新建农贸市场，再对该地块进行拆迁开发。
三期工程建设：三期工程因为棚户区、居民楼居多，因此拆迁补偿较繁琐，所以建议二期工程开始修建与三期工程的拆迁征地工作并行，待二期开发完成，资金回笼后再开工建设三期工程。
9.4 、一期工程主要经济技术指标
1、 净用地面积：29亩（19333.343 m2）
2、 总建筑面积：58000.029m2
3、 农贸市场：11252㎡
4、 住宅面积：46748.029m2
5、 容积率：3
6、 土地出让金：约2000万元
7、 房屋建筑成本：11600万元， 58000.029x20##元/㎡（含土建、装饰、水电气、消防、电梯、总平、绿化及其他配套设施设备）
十、 一期启动资金及回款测算
一期为武警消防支队地块，29亩，几乎不涉及拆迁或拆迁量及难度都很小。如首期容积率按3.0规划，建筑面积58000㎡，其中农贸市场11252㎡，住宅46748㎡。地下车库约35000㎡，700个车位。
10.1、启动资金框算
1、 拆迁补偿200万：主要是消防支队临嘉陵路底商停业及装修补偿
2、 分摊29亩土地出让金：约2000万
3、 要约配套建设费：1500万
4、 项目履约保证金：1000万（交给政府）
5、 城建公司代建安置房：约2500万
6、 前期地勘、建筑设计费用：约700万（按项目总设计费支付到50%计）
7、 土建工程：约6000万（修到正负零）
8、 推广包装费用：500万（含销售部、样板房建设及装修）
9、 其他费用500万（管理费及不可预见费）
合计：14900万元
10.2、一期资金回笼余额测算
1、销售额：38426万
（1）农贸市场：11252㎡Ｘ70%Ｘ12000元/㎡ = 9452万（返迁30%）
（2）住宅：46748㎡Ｘ5000元/㎡ = 23374万
（3）地下车库：700个Ｘ8万/个 = 5600万（可抵押融资）
2、投资额（建安成本）：20000万
（1）住宅：58000㎡Ｘ2000元/㎡ = 11600万
（2）车库：35000㎡Ｘ2400元/㎡ = 8400万
3、一期资金回笼余额：18426万
十一、项目整体投资测算
备注：1、项目所有拆迁安置按原地返迁核算；
2、房屋销售价格按广元东坝市场水平估计。
十二、 结论
1、该项目拆迁量大，返迁房面积多少对投资收益影响很大；目前具体返迁面积不详，导致估算结果差异较大；
2、方案建议：
农贸市场可考虑规划在11号楼位置或其他地方，原保留3栋建筑拆除，将原方案农贸市场地块规划为城市综合体、区域商业中心，包括商场、超市、酒店、写字楼等；商务中心地块调整为住宅。
3、该项目拆迁虽存在不确定因素，但经济测算可行，可以储备。
二〇##年七月
第二篇：棚户区改造项目可行性研究报告
xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
xx县xxx公司xxx棚户片区改造保障性安居
工程
可行性研究报告
二零xx年x月
第1页
xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ................................................. 1
1.1项目概要 ............................................................ 1
1.1.1项目名称 .................................................................................................................. 1
1.1.2建设性质 .................................................................................................................. 1
1.1.3项目承担单位名称 .................................................................................................. 1
1.1.4项目承担单位法定代表人及通讯地址 .................................................................. 1
1.1.5项目承担单位的主管部门 ...................................................................................... 1
1.1.6项目建设地点 .......................................................................................................... 1
1.1.7项目建设规模 .......................................................................................................... 2
1.1.8项目投资估算及资金来源 ...................................................................................... 2
1.1.9项目建设期限 .......................................................................................................... 2
1.2编制依据 ............................................................ 2
1.3编制原则 ............................................................ 3
1.4研究范围 ............................................................ 4
1.5结论 ................................................................ 4
1.6主要经济技术指标 .................................................... 4
第二章 .项目背景及建设的必要性 ............................... 6
2.1项目提出的背景 ...................................................... 6
2.2项目建设的必要性 .................................................... 6
2.2.1县棚户区改造是社会经济发展的需要 .................................................................. 6
2.2.2项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要 .. 6
2.2.3项目建设是xxx县构建和谐社会的需要 .............................................................. 7
2.2.4项目建设是xxx县城市建设发展的迫切要求 ...................................................... 8
2.3项目建设的可行性 .................................................... 8
第三章 项目建设地点 ......................................... 10
3.1建设地点 ........................................................... 10
3.2区域位置 ........................................................... 10
3.3地形地貌 ........................................................... 11
3.4气象水文 ........................................................... 11
3.5地质条件 ........................................................... 12
3.6抗震设防标准 ....................................................... 12
3.7历史文化条件 ....................................................... 13
第四章 建设规模与项目构成 ................................... 14
4.1建设规模 ........................................................... 14
4.2项目构成 ........................................................... 14
第2页
xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
第五章 建设标准 ............................................. 15
第六章 总平面布置及公共系统 ................................. 16
6.1总平面布置 ......................................................... 16
6.2建筑方案 ........................................................... 16
6.2.1设计依据及范围 .................................................................................................... 16
6.2.2总平面设计 ............................................................................................................ 17
6.3建筑设计 ........................................................... 19
6.3.1设计依据 ................................................................................................................ 19
6.3.2建筑高度及造型控制 ............................................................................................ 19
6.3.3平面设计 ................................................................................................................ 20
6.3.4立面设计与建筑造型 ............................................................................................ 20
6.3.5剖面设计 ................................................................................................................ 20
6.3.6室内交通 ................................................................................................................ 20
6.3.7垂直交通 ................................................................................................................ 21
6.3.8无障碍设计 ............................................................................................................ 21
6.3.9墙体及屋面防水 .................................................................................................... 21
6.4结构设计 ........................................................... 21
6.4.1设计规范执行 ........................................................................................................ 21
6.4.2工程地质及自然条件参数 .................................................................................... 22
6.4.3地基与基础 ............................................................................................................ 23
6.4.4建筑结构设计 ........................................................................................................ 23
6.5公共配套设施 ....................................................... 24
6.5.1给排水 .................................................................................................................... 24
6.5.2给水 ........................................................................................................................ 25
6.5.2.3消防用水 ............................................................................................................. 26
6.5.2.4卫生洁具 ............................................................................................................. 27
6.5.3排水 ........................................................................................................................ 27
6.6强电 ............................................................... 28
6.6.1设计依据 ................................................................................................................ 28
6.6.2设计范围 ................................................................................................................ 28
6.6.3负荷等级 ................................................................................................................ 29
6.6.4供电电源 ................................................................................................................ 29
6.6.4无功功率补偿 ........................................................................................................ 29
6.6.5用电负荷 ................................................................................................................ 29
6.6.6计量方式 ................................................................................................................ 29
6.6.7低压配电 ................................................................................................................ 30
6.6.8动力 ........................................................................................................................ 30
6.6.9保护及接地 ............................................................................................................ 30
6.6.10防雷保护和接地 .................................................................................................. 30
6.7弱电 ............................................................... 31
6.7.1弱电系统 ................................................................................................................ 31
6.7.2设计依据 ................................................................................................................ 31
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xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
6.7.3综合布线系统 ........................................................................................................ 31
6.8 通风 .............................................................. 31
6.8.1 设计依据 ............................................................................................................... 31
6.8.2通风 ........................................................................................................................ 32
第七章 环境保护、消防及安全卫生 ............................. 33
7.1环境保护 ........................................................... 33
7.1.1环境保护有关法律、法规、标准 ........................................................................ 33
7.1.2项目污染源分析 .................................................................................................... 34
7.1.3环境保护措施 ........................................................................................................ 34
7.1.4结论 ........................................................................................................................ 35
7.2消防 ............................................................... 35
7.2.1有关依据 ................................................................................................................ 35
7.2.2消防安全措施 ........................................................................................................ 35
7.3安全卫生 ........................................................... 36
第八章 资源利用及节能措施 ................................... 37
8.1建筑节能 ........................................................... 37
8.2节电 ............................................................... 37
8.3节水 ............................................................... 38
第九章 项目实施进度安排 ..................................... 39
9.1建设工期 ........................................................... 39
9.2项目实施进度安排 ................................................... 39
9.3项目建设进度横道图 ................................................. 39
第十章 项目组织管理 ......................................... 40
10.1项目建设管理 ...................................................... 40
10.1.1项目建设管理的原则 .......................................................................................... 40
10.1.2管理机构设置 ...................................................................................................... 40
10.1.3工程建设管理措施 .............................................................................................. 40
10.2招投标 ............................................................ 41
10.2.1招标主要依据 ...................................................................................................... 41
10.2.2招标组织原则 ...................................................................................................... 41
10.2.3招标范围 .............................................................................................................. 42
10.2.4招标组织形式 ...................................................................................................... 42
10.2.5招标方式 .............................................................................................................. 42
10.3建设项目拆迁安置管理 .............................................. 42
第十一章 投资估算、资金筹措 ................................. 43
11.1投资估算 .......................................................... 43
11.1.1投资估算范围 ...................................................................................................... 43
11.1.2 投资估算依据 ..................................................................................................... 43
11.1.3投资估算范围 ...................................................................................................... 43
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11.2资金筹措 .......................................................... 43
11..3投资估算结果 ..................................................... 43
第十二章 社会效益分析 ....................................... 47
第十三章 结论与建议 ......................................... 48
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第一章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
xxx县xxxxxx棚户片区改造项目
1.1.2建设性质
改造项目
1.1.3项目承担单位名称
主办单位：xxx县xxx公司
1.1.4项目承担单位法定代表人及通讯地址
法定代表人：
通讯地址：
联系电话：
邮政编码：
1.1.5项目承担单位的主管部门
xxx县人民政府，xxx局
1.1.6项目建设地点
xxx县xxxxxxxxx棚户区
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xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
1.1.7项目建设规模
xxx县棚户区住房改造建设项目建筑面积14260.52m?，占地面积2257.46 m?，结构类型为框架结构，层数为六层，建筑总高度约20.5m。
1.1.8项目投资估算及资金来源
按照xxx县棚户区住房改造建设内容进行投资估算，总投资包括建筑工程、设备购置及安装工程、其他费用、预备费等共计xxx万元，其中建筑工程费xxx万元，设备及安装工程费用xxx万元，其他费用xxx万元，预备费用xxx万元，铺底流动资金xxx万元。
本项目总投资资金人民币xxxx万元人民币，资金来源为自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设自20xx年5月至20xx年11月，项目工程建设工期共计7个月。
1.2编制依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》；
2. 《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
3. 《xxx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4. 《国家产业结构调整指导目录（20xx年版）》；
5. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
6. 国家发改委《投资项目可行性研究指南》之《公共建设项目初步
可行性研究报告编制大纲》；
7. 《xxx县政府关于文庙街道办事处城市棚户片区改造等项目列入
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xxxxxxx棚户区改造项目 可行性研究报告
我县保障性安居工程建设项目的通知》
8. 国家和xxx省的有关规范、标准；
9. 工程技术人员实地踏勘收集的资料；
10. xxx县建设局提供的基础资料和附件；
11. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.3编制原则
1、科学规划，分步实施。根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。
2、因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。
3、统筹兼顾，配套建设。棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。
4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。
5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的
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发展战略。
6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。 1.4研究范围
根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在xxx县建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。 1.5结论
xxx县棚户区改造以科学发展观为指导，以改善民生，推进城市化进程建设，和谐发展新巧家，促进经济社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力解决改善棚户区居民生活条件，提高城区整体环境质量，全面加快xxx县城市建设步伐，是一项真正的民生工程，德政工程。 1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标
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第二章 .项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.2项目建设的必要性
2.2.1xxx县棚户区改造是社会经济发展的需要
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从20xx年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
随着社会经济的快速发展，xxx县城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段xxx县社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合xxx县社会经济发展的要求。
2.2.2项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要
中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保
[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》、《国务院
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关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知，财综〔2010〕46号等文件和xxx省有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。
2.2.3项目建设是xxx县构建和谐社会的需要
党的十六大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。十六届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。胡锦涛同志年初在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
20xx年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
（一）城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，
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提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（二）城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（三）城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了xxx县党委和政府着力构建xxx县和谐社会的决心和信心。
2.2.4项目建设是xxx县城市建设发展的迫切要求
目前xxx县xxxxxxxxx棚户区居民有100户，总建筑面积3000.52平方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为了改善xxx县城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动xxx县的城镇化建设，提升xxx县城市的整体形象。因此项目的实施具有必要性。
2.3项目建设的可行性
xxx县城市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消
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费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。
xxx县委、县人民政府高度重视县城棚户区改造工作。主要领导和分管领导经常过问，亲自到现场抓工作。县委、县政府在收到xxx县住建局xxxxxx棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土资源局等部门作了专题研究，决定对xxx县住建局xxxxxx棚户区进行改造建设。
在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于县城区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。且xxx县当地有较强的建筑施工队伍，能保证工程建设内容按时，按质，按量完成。
综上所述项目建设具有可行性。
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第三章 项目建设地点
3.1建设地点
项目建设地点位于xxx县xxxxxxxxx棚户区
3.2区域位置
略。。。。。。。。。。。，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，
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3.3地形地貌
xxx县境内地势东高西低，东部多为低山、丘陵，西部多为平原。主要地貌类型有低山、丘陵、平原和水面。
建设场地为xxx县xxxxxxxxx棚户区，经专家现场勘测认为场地地貌属于河谷地貌。土层主要由第四系人工填土层、冲湖积地组成，各建设场地地基土类型根据承载力评价属中软场地土，未发现土洞、大规模地面沉降等地质灾害，场地稳定，适宜建筑。
3.4气象水文
xxx气候属暖温带半湿润季风气候，年均日照2679.3小时，年平均气温13.4°C，无霜期199天，年均湿度为0.6，年均气压1009.4百帕，最大冻土深度30cm。
1．土地资源
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xxx县地壤普查总面积xxx亩，其中可利用面积xxxxx亩，占总面积的xxx%。可耕地xxxxxxx亩，占总面积的xx%。
2．水资源
全县年平均地上、地下水资源总量为38047万立方米，其中地表水166.13万立方米（包括引汶河水），地下水2143万立方米。可利用水资源28031万立方米。抽样化验，xxx地下水矿化指标在0.4克/升以下，总硬度为10—20德度，PH值在6.7—7.3之间，绝大多数为中性水。
3．矿藏资源
境内初步探明的金属和非金属矿藏有30多种，主要有煤、铁、金、石英石、钾长石、水晶石、云田、铝土、硅石、石膏、花岗岩、石灰岩、硫磺、陶土、耐火土、砂子等。其中优质煤储量达5亿吨以上，花岗岩储量5000万立方米以上、钾长石储量860万吨以上，具有很高的开发价值。
3.5地质条件
场地范围内地下水较为丰富，在勘探深度范围内，地下水属潜水型孔隙水，上层滞水，水位在地表以下10.5～12.5米之间。根据水质分析试样，本区地下水和土壤对混凝土及其内钢筋无腐蚀性，对外露钢筋具有弱腐蚀性。
3.6抗震设防标准
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，xxx县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，所属的设计地震分组为第一组，场地类别为2类。
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，xxx县棚户区改造项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照7度进行抗震设防
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设计。
3.7历史文化条件
xxx县有着两千多年的历史，文物古迹遍布境内，有全国、省级、县级文物保护单位多处。xxx县的历史上曾发生多次军事战役，也出现了许多著名的人物，因而xxx县有着深厚的历史文化。xxx境内自然条件优越，人类起源早，文物丰富。迄今发现重要古遗址有143处。其中，新石器时代大汶口文化遗址20处，商周遗址42处，春秋和汉代城址8处，汉代遗址37处，隋到宋元古瓷窑址36处。
但在本项目建设用地范围内没有发现国家珍稀保护动物、珍惜植物、文物古迹等。
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第四章 建设规模与项目构成
4.1建设规模
xxx县xxxxxxxxx棚户区改造项目共建设住房100套，每套平均建筑面积112.5平方米，总建筑面积14260.52m2共4幢，其中：2幢六层各三个单元，合计72套，2栋五层一个半单元，合计30套。
4.2项目构成
xxx县棚户区住房改造建设项目住房包括:
2幢，每栋3个单元，六层，一梯二户，每套设客厅、3个卧室、卫生间、厨房、阳台。
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第五章 建设标准
（1）本项目以“适用、经济、安全、美观”的原则进行设计。
（2）建筑物的耐火等级为二级。
（3）建筑平面布置应功能分区明确、使用方便、布局合理。
（4）应合理确定门厅、走廊等面积，提高建筑面积使用系数。建筑总使用面积系数不应低于60％。
（5）廉租住房宜建设为多层，标准层层高不宜超过3m，室内净高不应低于2.6m。
（6）建筑防火应符合国家有关建筑设计防火规范的规定。
（7）房间应采用直接采光。照明应采用普通节能灯具，楼梯间可根据需要采用节能装饰灯具。
（8）房间应采用自然通风换气方式。
（9）根据《中国地震动参数区划图》（18306-2008）划分xxx县地震动峰值加速度为0.1g，地震基本烈度为7度，按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2005）中建筑物重要等级划分，建筑属于丙类建筑物。
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第六章 总平面布置及公共系统
6.1总平面布置
xxx县xxxxxxxxx棚户区住房改造的总平面设计应根据工程建设规划、规模、用途等因素，合理确定各建筑单体的位置、防火间距、消防水源和消防车道等。该项目根据总体功能分区明确，路线清楚、建筑布局紧凑合理，交通便捷，管理方便的原则布置，见总平面图。
6.2建筑方案
6.2.1设计依据及范围
6.2.1.1设计依据
1）xxx县建设局关于本工程的设计要求和提供的有关资料
2）建设部门《关于xxx县棚户区建设初步设计的批复》
3）现行国家及行业颁布的有关法规、规范、标准
6.2.1.2设计规模和设计范围
1）设计规模
xxx县棚户区住房改造建设项目建筑面积14260.52m?，结构类型为框架结构，层数为六层，建筑总高度约20.5m。
2）设计范围
本可行性研究报告工程设计内容包括建筑、结构、给排水、强电、弱电、消防、总图等专业的设计方案。
在可行性研究报告阶段，对室内装修设计提出方案性的规定；其它供电电源、通讯线路、煤气、市政工程设施等均由相应的专业设计部门承担。
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6.2.2总平面设计
6.2.2.1总平面设计原则
（1）功能分区合理、明确、方便使用和管理；
（2）道路结构清晰，交通顺畅；
（3）环境优美；
（4）注重可持续发展。
6.2.2.2 设计指导思想
（1）严格执行相关设计标准和规范；设计严格执行国家建设标准。
（2）xxx县棚户区住房改造建设项目的整体布局应提供一个安静、舒适、优美、清洁的环境。单体建筑在节约用地的同时，尽可能的安排绿化面积，使棚户区住房改造建筑环境庭院化、公园化。建筑的朝向应兼顾日照和自然通风要求。
6.2.2.3场地概述
本工程用地位于xxx县xxxxxxxxx棚户区。该区域地理位置适宜，交通便利。工程规划建设用地面积约为2257.46m?。
场址用地形状规整，场地地形平整，地面高差不大。
项目区域内地质构造稳定，无不良地质现象，适宜建筑。
6.2.2.4建筑红线退界控制
建筑物前退最小距离为3m以上，满足规划要求。
6.2.2.5 平面布置
xxx县棚户区住房改造项目建筑共计4幢，在院区设大门，作为主入
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口。院内布置环形通道，采用混凝土路面。
场址内主出入口左右两侧设置地面停车场。
院内分区布置合理，交通流线清晰。
总平面布置详见附图。
6.2.2.6 竖向设计
1、场址地面标高
项目场址地形平整，底层地面高于室外场地标高0.30m。
2、场地竖向规划
从组织场地排水、污水排放方向和合理利用场地自然地形遵循安全、适用、经济、美观的基本原则，充分发挥建设用地潜力，做到节约用地，减少建设过程中的土石方、填挖方及挡墙工程量，保护生态环境。根据建设用地性质、使用功能和建筑总体布局，确定规划范围内的道路坡度、控制点高程、建筑室内外地坪设计标高、室外场地放坡及排水方向。
规划以xxx县城市建设总体规划路网为骨架，结合本项目地块现状开设内部车行道、步行道，合理布置建筑单体，力求少量的填、挖土方工程量，并基本实现土方平衡。
室外场地排水坡向以现状自然排水为依据，使规划范围内场地无一积水区域，所有雨水均进入雨水管网，向西自然重力流排至城市雨水管网中。
3、建筑竖向高程确定
以规划范围内部道路控制点标高、道路坡度、坡向设计为依据，结合场地自然条件，确定建筑室内、外地坪设计标高。规划建筑室内地坪设计标高，比室外地坪放坡坡地标高值最小相差0.45米。建筑散水处尽可能少设或不设挡墙，而采用场地自然土质放坡种植绿化方式处理，减少室外基
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础工程投资，又有利于绿化景观的打造。
6.2.2.7交通组织
在规划用地内部增加机动车道满足交通需要外，适当增加人行路径，人行路径宽最小值为1.5米。
6.2.2.8绿化
为了达到绿化景观美化环境，建设场地内预留了一定面积的集中绿地，机动车和非机动车的停放场地使用植草砖美化景观，尽力使地块内的绿地率达到35%以上。
6.3建筑设计
6.3.1设计依据
《住宅设计规范》GB50096-2003
《建筑防火设计规范》 GB50016-2006
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《屋面工程技术规范》GB50345-2004
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
国家及行业现行的主要法规、规范、标准
6.3.2建筑高度及造型控制
xxx县棚户区住房改造建筑设计为组团建筑，六层，标准层层高3.0
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米，室内外高差0.30米，建筑总高20.5 m；建筑造型以现代建筑风格为基调，使用现代建筑材料（钢筋、水泥）构筑。
6.3.3平面设计
各单体由主入口进入门厅，各层平面布置为一梯二户设三单元（二栋）和一个半单元（二栋），每建筑单元设置楼梯。
外墙为外墙漆，窗户为塑钢窗。房间光线充足，空气流畅，适合居住、休息。
6.3.4立面设计与建筑造型
建筑顺应城市规划建设的脉络，使建筑具有科技倾向和鲜明的时代感，也需要能放松紧张情绪的绿色生态共享空间。
建筑形象定位于简洁明快的现代建筑风格，体现建筑的时代感和文明性。
总体造型风格力求简洁、朴实、大方、采用点窗，现代而富有力度，同时利用材料的适当变化，丰富立面效果。
建筑立面和造型设计通过形体的变化和不同材质的组合，赋予了建筑变化的节奏，灵动而有序。采用乳胶漆贴面，使其具有轻巧的视觉效果。
6.3.5剖面设计
棚户区住房改造建设项目层高3.0m。建筑室内外高差根据地形取0.30m。
6.3.6室内交通
棚户区住房改造每单元设楼梯1部，梯段净宽1.2m，一梯二户
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6.3.7垂直交通
棚户区住房改造项目每单元设一部楼梯。
6.3.8无障碍设计
根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，本工程在各建筑单体一层入口处设无障碍坡道。
6.3.9墙体及屋面防水
墙体采用240厚页岩砖砌块，防火分区隔墙为240厚页岩砖。
屋面做法执行《屋面工程技术规范》GB50345-2004国家标准。建筑物防水等级为Ⅱ级，防水材料采用高聚合物改性沥青防水卷材、合成高分子防水涂料、普通防水砼等材料。
6.4结构设计
6.4.1设计规范执行
《工程建设标准强制性条文》（ 房屋建筑部分）（20xx年版）
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(20xx年版)
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008
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《中国地震动参数区划图》GBl8306-2008
6.4.2工程地质及自然条件参数
建筑采用以下工程地质及自然条件参数：
1、基本风压
根据《建筑结构荷载规范》《GB50009—2001（2006版）》规定，选择项目场地基本风压值为0.35kN/m2。
2、地震烈度及设防标准
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2008）和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）确定，xxx县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度0.05g，所属的设计地震分组为第一组，场地类别为2类。
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）划分，xxx县棚户区改造建设项目建筑抗震设防标准为标准设防类，按照7度进行抗震设防设计。
3、主要设计取值参数
荷载取值，以《建筑结构荷载规范》GB50009—2001（2006版）为基本依据，根据本工程实际情况，各楼面荷载取值如下：
客厅、厨房、卧室：2.0KN/ m?；
卫生间：2.5KN/ m?；
疏散楼梯间：2.5KN/ m?；
不上人屋面：0.5 KN/ m?
4、工程地质
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场址位于xxx县城区，勘察场地地貌属于河谷地貌。勘察场地现为居住用地，地形平坦。适宜建设。无不良地质现象。
5、本工程结构使用年限为50年。建筑结构抗震安全等级为二级。
6.4.3地基与基础
框架结构基础根据地质勘察报告和本工程的实际情况选择土条形基础。基础底进入持力层的深度，根据地质条件、荷载及施工工艺确定。
6.4.4建筑结构设计
1、结构设计
1）主要构件尺寸(mm)：
2) 构造柱截面尺寸：最大300×650
3) 圈梁截面尺寸：250×500
4) 楼板厚度：100
2、主要结构材料选用
（1）钢筋：构造柱、圈梁选用ф-HRB335级钢筋;fy=300N/ mm2；楼盖屋面选用ф-HPB235级钢筋fy=210N/mm2；
（2）钢板和型钢：一律采用Q3号钢。
（3）焊条：采用E43型，E50型和E55型。
（4）承重墙材料：均采用普通烧结页岩砖。
（5）混凝土强度等级：构造柱砼强度等级C25，梁、板砼强度等级C25。
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6.5公共配套设施
6.5.1给排水
6.5.1.1设计标准
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
（4）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（6）《室外排水设计规范》GB50014-2006；
6.5.1.2设计范围
室内生活给水系统、热水系统、排水系统。
建筑灭火器配置设计
室外给水，排水及消防系统设计
6.5.13给排水系统的原则
（1）院区内的给水系统其用水量应满足院区内全部用水需求，其水压满足最不利配水点的水压要求，室外给水系统尽量利用城镇给水管网的水压，直接供水。
（2）生活给水管道不宜与输送燃气或有害气体的管道同管沟敷设，且生活给水关于排水管之间的净距平行埋设时不小于0.5米，交叉埋设时不宜小于0.15米。
6.5.1.4场地给排水设施
水源为市政水源，由市政给水管网引入两条DN150自来水管向本项目
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供水。两条给水干管从不同方位引入，给水引入管至红线内经水表后为生活、消防合用环状管网相连接，且表后设“倒流防止器”。
城市自来水接口处压力为0.30Mpa，市政供水水压满足且稳定，水质符合国家饮用水卫生标准。
场址附近侧设有市政雨水管和污水管，可接纳院内排出的雨水和经处理后的污水。
6.5.2给水
6.5.2.1生活用水
（1）用水量计算
最高用水量Qd=152.8m?/d，最大小时用水量Qd=6.79m?/h。
（2）给水系统
区内主水管沿区内道路呈环状布置，由环状主水管供建筑的生活用水，室外生活、消防给水合一的供水系统。
由环状主水管供给棚户区住房改造的屋顶水箱，再由屋顶水箱供给房顶水表箱至各住户。
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给水干管管径为DN150，建筑单体入户管主要设计为DN50、DN25。室外给水管材采用PE塑料管，电热熔连接。室内给水管采用PP-R塑料管，热熔连接。
公共绿地和道路需设洒水栓，洒水栓间距不宜大于80m。
6.5.2.2热水系统
（1）用水量计算
棚户区住房改造项目主要采取全天太阳能热水供应，其用水取值标准为：
热水量表
最高日热水量为Qd=20.4m?/d，最大小时用水量Qd=0.85m?。
（2）供水系统
热水采用各单元集中太阳能热水供应系统。当太阳能不能满足要求时，用电或煤为辅助加热。热水管采用PP-R管(热水型)，热水系统采用自然循环的方式，供水温度为60度。
热水主要供应棚户区住房的卫生间、厨房等部位使用。
6.5.2.3消防用水
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一次火灾室外消防用水量为72m?，因此，室外一次火灾最大用水量为72m3。室外消防为低压制，由城市消防车自室外消火栓取水加压灭火。
6.5.2.4卫生洁具
卫生间设台式洗脸盆和双管成品沐浴器和自动式冲洗阀的蹲便器。
6.5.3排水
6.5.3.1雨水
1)场址附近设有城市雨水管道，允许本工程雨水排入。
2)雨水量计算：雨水量按xxx县暴雨强度公式进行计算。
3)室外道路两侧设置平箅式雨水口，收集道路、人行道雨水。屋面雨水经雨水管汇集后排入室外明沟，明沟雨水接入室外雨水管网。
4)本工程红线范围内雨水设两根排出管，排入附近城市雨水管道，排出管管径为DN400。
5)雨水管采用HDPE双壁波纹排水管，弹性密封橡胶圈接口。管道接口处设混凝土基础，管道底部设混凝土垫层，混凝土标号C10，厚度100mm。
6)雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。
6.5.3.2污水
棚户区住房改造设置独立的污水排水系统，根据实际情况本工程采用污水排放合流制，将粪便污水、洗涤废水等排至化粪池处理，处理达标后排入市政污水管网。
2．污水排水系统
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1)按最高日给水量的85%计，生活污废水排放量为129.88m?/d。
2)管网布局：污水主管道沿道路地埋设置，全部污水管采用重力流排放。
3)污水管径：DN400。
4)管材：采用HDPE双壁波纹排水管。
5) 建筑物内生活污水经排水管道汇集并经化粪池处理后，排入城市污水管道。
6.6强电
6.6.1设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008
（2）《住宅设计规范》GB50096-2003
（3）《建筑物防雷设计规范》BG50057-97（2000版）
（4）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000
（5）《供配电系统设计规范》GB50052-2009
（6）《低压配电设计规范》GB50054-95
（7）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93
（8）《建筑照明设计标准》GB50034-2004
（9）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004
6.6.2设计范围
棚户区住房改造供配电、照明，防雷、接地等
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6.6.3负荷等级
水泵房、配电箱、应急照明二级负荷。其余均为三级负荷。
6.6.4供电电源
由市政电力网引入一路三相四线电为本工程电源，配备柴油发电机组作为应急电源，设置400千伏安变压器供给项目用电。
6.6.4无功功率补偿
所有灯具设就地补偿电容器，补偿后高压侧功率数大于0.90。
6.6.5用电负荷
按照照明功率密度值。
起居室、厨房、卫生间照度100lx；
卧室照度75lx；
餐厅照度150lx。
该项目按照《住宅设计规范》GB 50096-1999(20xx年版)划分，住宅分类应为2类，按照每户2.5KW用电负荷进行估算，估算用电负荷为450KW，用电在区内物业管理的统一考虑下进行。以负荷系数0.7计算，计算负荷为297.5KW，经功率自动补偿，补偿后功率因素达0.90以上。配置相应变配电设施，就可保证项目用电需求。
6.6.6计量方式
总配电箱处总计量，低压侧分户分别计量。
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6.6.7低压配电
低压配电柜采用固定分格式低压配电柜。低压配电为放射式和树干式混合供电方式。由配电房分别对每幢总配电箱供电。
6.6.8动力
棚户区住房改造主要电力设备包括：消防设备、通讯及监控设备等，对其中消防、应急照明用电采用双回路（应急电源）电源供电末端自动切换。三级负荷采用放射——树干式混合供电方式。
6.6.9保护及接地
本工程低压配电接地系统为TN—C—S，采用总等电位联接，利用基础钢筋及沿建筑物围边敷设—60×6扁环形接地体用接地装置，接地电阻≤1Ω，卫生间设局部等电位联结。
6.6.10防雷保护和接地
（1）防雷建筑物等级的划分和防护措施:根据相关防雷设计规定该项目各建筑物划分为三级防雷保护建筑物。采用避雷带作为接闪器防止直接雷。进户线采用电缆沿沟引入方式以防止雷波的侵入，建筑物屋面和内部的所有金属设备的外壳、金属构架、金属钢管均应与防雷装置作等电位电气连接以防感应雷。
（2）低压配电系统保护接地方式采用“TN-C-S”系统，设置专用保护接地线（既PE线），配电线路的线制均为三相五线制。
（3）按规范要求进行总等电位联接，且在消防及弱电机房等独立电源控制箱处设置接地端子。设有洗浴设备的卫生间设局部等电位联结。
（4）接地方式；采用保护接地及防雷接地共用接地装置方式，其接
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地电阻不得大于1欧姆。
6.7弱电
6.7.1弱电系统
棚户区住房改造弱电系统由综合布线系统构成
6.7.2设计依据
（1）《电话通信设施设计标准》YD/T2008-93
（2）《共用电线电视系统设计规范》GBJ120-88
6.7.3综合布线系统
（1）棚户区住房改造内设信息插座，数据线采用6芯超五类线至各个标准信息插座；每个卧室设一个双孔插座；
（2）有线电视系统：系统采用星形布线方式布线。客厅等设一个电视插座；
（3）电话系统：采用直接接入市话网的方式。客厅、卧室内设置电话插座。
6.8 通风
6.8.1 设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》 GB50019-2003
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调、动力》(20xx年版)
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《通风与空调工程施工质量验收规范》 GB50243-2002 《民用建筑隔声设计规范》
《公共建筑节能设计标准》 GBJ118-88 GB50189-2005
GBJ87-85 参考《工业企业噪声控制设计标准》
6.8.2通风
厨房等设机械排风，经竖井排至房面。
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第七章 环境保护、消防及安全卫生
7.1环境保护
7.1.1环境保护有关法律、法规、标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《中华人民共和国大气污染防治法》
（3）《中华人民共和国水污染防治法》
（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
（5）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）
（6）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）
（7）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环
[1993]015号）
（8）《大气环境质量标准》（GB3095-96）二级
（9）《地表水环境质量标准》(GHZB1-1999) IV类
（10）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类
（11）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）二级
（12）《建筑施工界噪声值》（12523-1990）
（13）《中华人民共和国环境影响评价法》
（14）《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2000）
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7.1.2项目污染源分析
本项目在建成后的运行中，产生的环境污染物主要有：
废水：生活污水、雨水。
固体污染物：建筑垃圾、生活垃圾。
废气：烹饪油烟、燃煤烟气。
噪声：交通噪声、室内噪声。
7.1.3环境保护措施
（1）排水系统采用合流制，粪便污水经化粪池处理后与生活污水由污水管排入市政排水管道，统一由市政生活污水处理站处理，经处理达标后排放。
雨水直接排入市政雨水管道。
（2）生活垃圾设固定堆放点，由环卫部门统一集中处理，建筑垃圾由施工单位按照环保部门要求处理。
（3）烹饪油烟按照《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2000）排放，尽量使用含硫较低的燃料。
（4）对于交通噪声采取种植绿化带减少噪音影响，结合地形及建筑物造型种植绿化带、绿地，栽种各类花卉、常绿乔木、灌木、花坛，形成乔、灌、草相结合的景区，建成优美的环境。
（5）施工区间要做好相关的防护措施，文明施工，尽量减少对环境的影响和污染。
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7.1.4结论
主要是生活垃圾和污水，为此，楼内设置完善的收排设施；生活产生的噪音分贝值不高，对环境干扰不大。
工程选址所在地为棚户区拆迁改造范围，周围无工厂污染源，所处的地理位置优越，周围环境不会对住宅楼造成污染，建设项目规划优良，总图布置合理，重视生态建设，人与自然和谐，具有优美的环境。建筑产生的污染物均有适宜的处理净化措施，不会给周围环境带来不利的影响。
7.2消防
7.2.1有关依据
1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
2、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
3、《建筑物灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
4、《工业与民用电力装置的接地设计规范》(GBJ65-83)
5、《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)
6、《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）
7.2.2消防安全措施
消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。
（1）建筑物之间间距要严格按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）所要求的标准设计，各建筑物均应有道路相通构成环状路网，满足消防车道要求。
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（2）室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。
（3）室内按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的有关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源24小时供水，水量均能满足建筑物灭火需要。
（4）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。
（5）各建筑物均按规范设置楼梯、门的宽度及安全疏散距离。
室外消防用水按同一时间内火灾次数为1次，火灾延续时间为2小时，消火栓用水为10L/s，每次火灾用水量为78m3。
7.3安全卫生
安全卫生是该项目正常运转的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高居民的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。
（1）给水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的规定。
（2）建筑物的防雷接地系统应符合现行国家标准《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）的有关规定。
（3）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切安全事故的发生。
（4）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。
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第八章 资源利用及节能措施
昭通市xxx县位于鲁中偏西，泰安市南部。本工程以《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）为依据，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。合理利用资源，达到节能减排的要求。具体措施如下：
8.1建筑节能
（1）外隔墙作隔热保温处理，屋顶选用良好的隔热保温材料，门窗采用密闭性能好的材料以减少能耗，外墙立面造型尽量少采用或不采用玻璃幕墙，窗地比满足规范要求。
（2）充分利用建筑空间，采用自然排风及排烟方式，节省设备购置费和用电量。在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，总能耗应减少50%。
（3）优化平面设计，注重建筑朝向。根据当地的实际情况进行平面布置，以达到节能的目的。
8.2节电
节约能源是我国经济建设中的一项重大政策，节电按照国家现行标准《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）有关规定执行。本工程节能设计包括下列几方面：
提高变电所的功率因数，采取无功补偿措施，使功率因数达到0.9以上，采用高效率电力变压器。
照明采用高效电光源和高效率的灯具，采用功率因数高的设备，合理配置照明灯具的密度，室内走道灯采用声光控自熄开关，室外道路照明采
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用时钟自动控制方式。
各走道采用紧凑型节能灯，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。
8.3节水
水系统选用变频泵和平衡阀，采用国家推荐的节水器具和节水型冷却塔，根据不同用途及分区设置适当数量的水表以节约用水和进行平衡测试。从控制冲水量和选用节水配件方面达到节水目的，加强管理，防止跑、冒、滴、漏等现象，同时对本项目水处理构建物采取严格的防渗措施，定期检查污水处理设备及排污管道，出现渗漏、损坏应及时修复。水龙头均采用陶瓷芯片水嘴，防治滴漏水。在以后的使用中还要设专人负责给排水日常运营管理，发现异常时及时修理以保证给排水系统的正常运行。
建立中水回收利用系统，积极响应国家的节水政策，充分提高水资源利用效率，实现水资源的循环利用。
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第九章 项目实施进度安排
9.1建设工期
本项目建设工期为：20xx年5月-20xx年11月，共计7个月，其中项目前期工作可交叉进行。 9.2项目实施进度安排
可行性研究及审批：7个工作日 地质勘查工作：5个工作日
初步设计、施工图设计及审批：10个工作日 招投标工作：10个工作日 建安工程：7个月 竣工验收：7个工作日 9.3项目建设进度横道图
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第十章 项目组织管理
10.1项目建设管理
10.1.1项目建设管理的原则
（1）建设资金实行统一管理，由财务单独立帐、核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关部门的监督和检查。
（2）合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好建设前期的各项工作。
（3）为了确保建设工期，质量和资金的合理使用，实行以主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制。
（4）严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期，质量和资金关。
（5）严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。
10.1.2管理机构设置
xxx县委，县政府高度重视该项目建设，已成立工作领导小组。做到责任明确、任务落实、政策配套、资金到位，按项目要求认真组织实施，从组织上保证项目的顺利实施。
10.1.3工程建设管理措施
（1）严格按照基本建设程序进行审批，实事求是，从严控制项目建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好各项前期工作。
（2）项目资金一律存入法人单位开设的财务专户，不许挪用。严格财务管理和监督，严防控制违规违纪行为发生。
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（3）为了确保项目建设的工期、质量和效益，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制，并成立人员精干的工程建设办公室，处理日常工作事务。
10.2招投标
根据《中华人民共和国国家发展计划委员会》第9号令，设计、勘察、施工、监理及设备采购的各个建设环节均须按照国家有关招标法律进行招投标，择优选定承接方。
10.2.1招标主要依据
（1）《中华人民共和国招标投标法》
（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令）
（3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第4号令）
（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会第5号令）
（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）
（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第11号令）
（7）《中华人民共和国政府采购法》
10.2.2招标组织原则
（1）严格执行国家及xxx省招标制度。
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（2）遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，保证潜在招标人平等、便捷地获取招标信息，保证评标活动地公正性。
10.2.3招标范围
根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，该工程达到了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目招标的项目。
招标范围为：xxx、主要设备和材料采购。
10.2.4招标组织形式
（1）根据《中华人民共和国政府采购法》，凡在政府采购范围内的采购项目均按政府采购实施办法采购，委托组织招标。
（2）基础设施建设按建筑安装、主要设备和批量材料分别并采用自行组织招标。
（3）对于不适于集中招标采购的设备和材料，按照“货比三家”、竞争性谈判的原则进行采购，不组织招标。
10.2.5招标方式
严格按照《中华人民共和国招投标法》进行招投标工作。
10.3建设项目拆迁安置管理
本项目拆迁安置及拆迁户回迁严格按照《xxx县人民政府关于xxx县文庙街道办事处城市棚户片区改造拆迁安置实施方案》执行。
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第十一章 投资估算、资金筹措
11.1投资估算
11.1.1投资估算范围
（1）工程费：包括棚户区住房改造建设及相关基础设施所需的费用。
（2）其它费用：与本项目有关的其他费用。
（3）预备费：为基本预备费。
11.1.2 投资估算依据
（1）投资估算按xxx县现行工程造价及目前的物价水平进行分析，按xxx县近期同类建筑工程造价估算。
（2）设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。
（3）其它费用按现行有关规定和要求进行估算。
11.1.3投资估算范围
本项目属于原址拆迁建设项目，拆迁和安置费用不在本报告投资估算范围之内，因此不计列。
11.2资金筹措
本项目建设投资估算为1280.00万元，由xxxxxx自筹。
11..3投资估算结果
本项目属于原址拆迁建设项目，拆迁和安置费用不在本报告投资估算
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范围之内，因此不计列。
按照xxx县棚户区住房改造建设内容进行投资估算，总投资包括土建、给排水、电气室外工程等为1280.00万元，其中建筑工程费694.01万元，设备及安装工程费用388.50万元，其他费用57.19万元，预备费用60.294万元，铺底流动资金80.00万元。
详细投资情况见下面投资估算表：
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第十二章 社会效益分析
xxx县建城年代久远，主要地貌类型有低山、丘陵、平原和水面。xxx县属暖温带湿润季节性气候区，一年四季分明。县城地理位置特殊，县城区由于历史及其他原因，大量建筑结构老化，基础设施配套条件差，不能满足现阶段及以后社会经济发展对住房条件的要求，严重影响了整个xxx县城城市规划建设及城市形象的提升，为了从更本上解决县城棚户区居民生活、居住条件，搞好城市形象，落实现阶段社会经济发展对住房条件的要求。因此xxx县建设局提出对棚户区住房改造建设项目。
实施棚户区改造是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施，是完善城市功能的客观要求。城市和国有企业棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。同时，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。xxx县县城棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。
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第十三章 结论与建议
（1）本项目实施后，有助于全面提升xxx县的民生工程，使xxx县住房保障的水平与当地社会经济的快速发展同步，为维护人民群众的生活、安全提供更加有力的保障。
（2）为了改善xxx县棚户区住房基础设施落后，居住条件差，房屋破旧，不能适应当地经济快速发展的局面，进行xxx县住建局xxxxxx棚户区住房改造是十分必要和紧迫的。
（3）xxxxxxxxx棚户区住房改造建设条件已经具备，应尽快实施，及早建成投入使用，以满足城市低收入居民对改善居住条件的迫切需求。
（4）本项目属于社会公益性项目，建议业主单位积极争取各级政府部门的政策支持和资金支持。
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