目     录

第1章  总  论. 4

1.1. 项目背景. 4

1.2. 项目概况. 9

1.3. 主要技术经济指标. 11

1.4. 分析结论及建议. 11

第2章  需求分析. 13

2.1. 需求分析. 13

2.2. 建设规模与建设内容. 16

第3章  场址选择. 18

3.1. 地址现状. 18

3.2. 场址基本条件. 19

3.3. 选址适宜性与优势. 21

第4章  项目建设概念性方案. 23

4.1. 建设指导思想与原则. 23

4.2. 土地用途. 23

4.3. 项目建设目标. 24

4.4. 定位与功能. 24

4.5. 主要经济技术指标建议. 26

第5章  环境保护、消防与劳动安全. 27

5.1. 环境保护. 27

5.2. 消防. 27

5.3. 劳动安全. 28

第6章  项目运作与管理方案. 29

6.1. 运作模式. 29

6.2. 运作方式. 30

6.3. 项目管理主体. 31

第7章  项目拆迁方案. 33

7.1. 拆迁责任主体. 33

7.2. 拆迁安置方式. 33

7.3. 拆迁规模. 33

第8章  项目工程进度计划. 34

8.1. 建设工期. 34

8.2. 项目实施进度安排. 34

8.3. 项目管理. 34

第9章  项目工程招投标. 37

9.1. 项目招投标. 37

第10章 投资估算与融资方式. 38

10.1. 估算依据. 38

10.2. 估算对象和范围. 38

10.3. 估算说明. 39

10.4. 投资估算. 41

10.5. 融资方式. 41

10.6. 配套政策支持. 42

第11章 项目收入与平衡测算. 44

11.1. 项目收入测算. 44

11.2. 项目平衡测算. 45

第12章 社会效益评价. 47

12.1. 项目社会效益. 47

第13章 项目主要风险. 49

13.1. 资金风险. 49

13.2. 社会风险. 49

第14章 结论与建议. 50

14.1. 结论. 50

14.2. 建议. 50

附件:各估算明细表

  

第1章   总  论

1.1.    项目背景

1、项目名称：

长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程

2、承办单位概况

单位名称：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司

单位性质：国有企业

法人代表：李文达

法人组织机构代码证号：78088403-7

单位住所：长沙市开福区芙蓉中路一段518号芙蓉大厦4楼

注册资金：人民币壹仟万元整

法人代表简介：李文达，男，1964年3月出生，中共党员，研究生；1983年7月参加工作，曾任长沙市农财研究会秘书长、长沙市拍卖行总经理、长沙市政府采购中心书记及主任。20##年12月起任长沙城投铁路站场迁建开发有限公司董事长兼总经理。

单位概况：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司，成立于20##年，属于国有独资的有限责任公司，注册资本1000万元。公司以市场经济为指导，以国家的产业政策为依据，充分运用现代化管理手段和先进技术、设备，行使授权范围内开发建设火车南北货站迁建职能，高效运营国有资本，促进长沙的城市建设和社会发展。公司经营范围：城市基础设施项目的投资开发建设、房地产开发经营、建筑材料销售、工程项目技术咨询及营销策划、园林绿化工程。公司系长沙铁路南北货站迁建工程项目的法人营业单位，主营业务是全心全意搞好长沙铁路南北货站迁建开发营运。

3、项目建议书编制依据

（1）与委托方签订的协议；

（2）委托方提交的项目城市开发概念性要点；

（3）长沙市总体规划与控制性详规；

（4）市规划局《关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融商务中心用地有关问题意见》；

（5）市政府金融证券办公室《关于将火车北站为中心的地段在规划上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示》；

（6）《中华人民共和国土地管理法》；

（7）国土资源部财务司关于《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的通知；

（8）中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》；

（9）长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令；

（10）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（11）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（12）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。

4、编制范围

本报告的研究范围主要是对项目建设背景、需求分析、建设规模、建设场址、建设概念要点、拆迁方案、安置方案、项目管理与运作方案、投资估算和资金筹措方案、经济效益与社会效益等进行分析论证。

5、项目建设的必要性

长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程项目的建设，主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区进行拆迁，并对拆迁后的地块进行整理，使其达到六通一平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金融商务中心服务，其建设的必要性主要体现在以下几个方面：

①整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动长沙经济迅速发展的有效手段

近年来，长沙市经济健康、持续、稳定发展，20##年全年实现地区生产总值(GDP)2190.25亿元，全年地方财政收入262.52亿元。长沙市社会经济发展已跨入了新的战略起点，进入了面向全球，加快经济转型，促进统筹协调发展的新阶段，承载着建设小康社会，率先实现中部崛起的战略任务。

资金是主要的生产要素之一，芙蓉北路现有的丰富金融单位资源是资金高效供应和流动的平台，是区域金融业发达的重要标志。金融业正成为我国现代经济的主导产业和经济发展的持续推动力，金融的超前发展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形成交易的聚集和产业的扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。要加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置、经济结构调整、城市功能强化等方面的作用。建设好芙蓉北路金融商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域的聚集和有效配置，最大程度满足发展对金融服务的需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支撑。

②加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要

长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜的改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济的示范和带动作用。

③有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位

目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有的火车货运北站的阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力的形成主要原因，削弱了其作为北城中心的区域辐射力。因此依托本区域现有资源和优势条件，充分整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能增强长沙的综合竞争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型商务平台，加速北城城市内核力的形成，强化北城影响力与辐射力。

④金融机构集中，利于催生经济乘数效应

长沙作为长株潭的中心城市和湖南改革开放的前沿，金融服务业占有非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。截至20##年底，长沙市有银行金融机构17家（营业网点1229个），证券公司3家，证券咨询公司1家，期货公司4家（营业部43个），证券服务部9个，保险机构29家。银行机构存款余额达到3267.46亿元，贷款余额达到2982.40亿元，分别占全省存贷余额的35.69%和48.44%；24家A股上市公司总股本96.57亿元，证券化率为105.2%，比全省平均水平高出50多个百分点；保险机构（其中外资保险机构1家），保费收入达52.8亿元，赔付支出达15.84亿元。

从分布形态看，大部分金融机构集中于芙蓉中路（开福区内），随着长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力，便于形成金融机构集中、金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。

诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与一个成熟的金融中心相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速、健康地成长，有着巨大的增长空间，另外，一个金融中心的正式建成，需要一、二十年时间，有理由预期，二十年后的长沙经济总量将达到3、4万亿，到那时拥有一座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造（一期土地整理）工程，是当前项目建设的务实之举和首要任务。

1.2.    项目概况

1、拟建地点

长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路以西、伍家岭以南、长沙银行以北合围范围，规划面积1828.35亩。长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程范围为芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区。

2、建设规模与建设内容

① 规模

可改造土地总面积：321.31亩；

共需拆迁房屋建筑面积为163185.67平方米。

②建设内容

对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿；

对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。

3、主要建设条件

◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。

◇棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路、供电供水等条件具备。

4、总投资

经投资估算，该项目总投资：若综合容积率按4.0计算，总投资324590万元，其中拆迁补偿230740万元、其他费用13521万元、税费80329万元；若综合容积按率6.0计算，总投资需328146万元，其中拆迁补偿230740万元、其他费用13521万元、税费83885万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

5、建设进度

本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等总面积为321.31亩的十三块零星棚户区进行拆迁，并通过整理使之达到六通一平可用地标准，从而达到全面提升土地价值的目的，总工期规划为两年（20##年3月－20##年3月）。

1.3.    主要技术经济指标

备注：项目建设容积率为4时，总投资324950万元；建设容积率为6时，总投资328146万元。

1.4.    分析结论及建议

1、结论

项目具有长期发展战略性特性，项目的建设与使用具有很好的社会效益。有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。虽然项目投资大、协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益,均有着不可估量的广阔前景。

2、建议

积极做好各项项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；完善法律文件；抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度。促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标的要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到6以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。

第2章   需求分析

2.1.    需求分析

1、长沙市简况

①总体概况

长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其中,长沙市市区城镇人口220万人。

20##年，长沙市全年实现地区生产总值(GDP)2190.25亿元，比上年增长16.0%。其中，第一产业实现增加值138.80亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值984.83亿元，增长17.0%；第三产业实现增加值1066.62亿元，增长16.5%。按常住人口计算，人均GDP 达33711元。全年城市居民人均可支配收入16153元，比上年增加2229元，增长16.0%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长10.6%。城市居民恩格尔系数为34.9%。

20##年，全市全年完成全社会固定资产投资1445.18亿元，比上年增长32.6%；全年实现社会消费品零售总额1037.03亿元，比上年增长19.8%。

②城市发展目标

在“两型社会”的推力作用下，至20##年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“3+5”城市群城。至20##年，长沙市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。

2、市场需求

①城市发展与经济发展的需求

随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

②城市结构多核化，功能专业细分化的需求

现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。其城市功能结构呈现多样化与专业化。

③以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求

20##年12月，中国便遵循WTO的承诺，加快金融业的开放进程。标志着中国金融业全开放时刻来临。基于中国金融市场开放的进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。

未来10年将是外资金融机构进入中国城市的活跃期，也是中国金融业的快速发展期。目前，长沙市主要金融机构呈“带”型沿芙蓉中路分布，向北（项目区域）延伸发展。意味着未来随着更多金融机构的涌入，对其符合要求的城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求，进而促进城市经济的发展。

④人口日趋膨胀的需求

长沙市至20##年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。由此带来的刚性住房需求至少达到4500万平方米，进而对城市用地，产生2.4万亩的需求。

⑤搭建“领袖”型商务平台，是大北城发展战略的需要

大北城——开福区，以“一主、一次、三组团”为引力，实现撑杆跳。大力发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流业及房地产业，未来城市建成区达70平方公里，常住人口达到60万人。因此，大北城战略迫切需要构建北城的“CBD”与城市会客厅，搭建“领袖”型商务平台，形成大北城延伸发展的后花园。

2.2.    建设规模与建设内容

① 规模

可改造土地总面积：321.31亩；

拆迁房屋建筑面积163185.67平方米。

②建设内容

对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿；

对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。

第3章   场址选择

3.1.    地址现状

1、项目地点与地理位置

长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路以西、伍家岭以南、长沙银行以北合围范围，规划面积1828.35亩。长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程范围为芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区。项目周边现代楼宇云集，配套完善。如湘雅附一医院、中南大学湘雅医学院、华悦大酒店、锦绣华天、湖南日报社、喜来登大酒店以及各大银行机构等。

2、土地利用现状

拟建场地主要火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区，总面积约321.31亩。

3.2.    场址基本条件

1、自然条件

长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。年平均气温16－18摄氏度，年平均日照1300－1800小时，无霜期345天，年平均降雨量1200－1500毫米。全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。

2、气象条件

长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下：

气温：                     年平均       17.3℃

                           最高         40.6℃

                           最低          -11.3℃

相对湿度：                 年平均       80%

                           最热月平均   75%

                           最冷月平均   81%

降水量：                   年平均       1389.8毫米

蒸发量：                   年平均       1382.2毫米

最大积雪厚度                            20厘米

年平均降雪日数                           8.8天

全年日照时数                            1677.2小时

无霜期                                   274.7天

最大风速                                    20米/秒

主导风向                  全年为西北风，夏季为南风

3、地质条件

据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为II类，为抗震一般场地。

4、地震烈度

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），长沙市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。

5、交通条件

项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道——芙蓉路、东西大通道——三一大道、营盘路以及二环与三环等。而且未来地铁一号线（南北向）在项目区域有多个站点。因此，项目建设交通条件很优。

6、施工条件

①工程用水用电条件

项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。

②场地条件

项目施工场地高差6米左右，需要回填土方与场地平整。整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。

3.3.    选址适宜性与优势

长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程主要是为建设长沙金融商务中心做准备，该项目周边经过多年建设，芙蓉路金融街已初具雏形，但是金融机构分布分散，缺少配套的金融服务机构。该路段是商贸的黄金地带，商贸建筑和设施密集，若对金融机构和金融服务机构进行大规模聚集，形成高效的金融产业链难度很大。因此，在金融街周围建设一座现代化芙蓉北路金融商务中心的构想得到各界认同，金融街和芙蓉北路金融商务中心相辅相成，共同构成长沙打造区域性金融中心的核心内容。

1 、具有浓厚的金融氛围

选址呈矩形形状，芙蓉路——火车北站以北至好来登以南路段，属芙蓉路金融街的北段。20##年以来，金融街以芙蓉广场为中心，向北延深，汇集了众多国有银行、股份制商业银行和众多证券、保险、期货、信托公司等大小金融机构超过70家，初步形成了金融产品集聚的态势。选址承袭了初具雏形的芙蓉路金融街的金融脉络，是芙蓉路金融街的进一步延伸和扩展，也是芙蓉路金融街由线向面的转换，是整个金融产业聚集与发散的背景与腹地。

2 、可供面积大，满足芙蓉北路金融商务中心用地需要，可减小芙蓉北路金融商务中心的建设成本

本项目所整的土地面积为321.31亩，在长沙市的建成区内再难选取如此大块和具有类似区位优势成片开发用地。由于涉及火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区的改造，较之征商业设施和高档建筑密集的土地，拆迁成本小，从而降低了芙蓉北路金融商务中心整体建设成本，增加了对银行总部机构和开发商的吸引力，有利于加快芙蓉北路金融商务中心的开发建设。

3 、商业繁华地带、资源和资本要素的天然聚集区，易于实现金融与经济的融合

选址四边的芙蓉路、营盘路、东风路和伍家岭均是长沙商业（贸）最发达的区域之一，紧邻长沙芙蓉中央商务区协调区，距核心区约500米。随着长沙芙蓉中央商务区建设的推进以及近期营盘路的拉通，项目选址的商业繁华程度被加速提高，为芙蓉北路金融商务中心创建打下了坚实的经济基础。

4、 交通发达，通达性好

选址区域内外部交通十分通达。周边的芙蓉路是长沙南北交通大动脉，营盘路是东西向的城市主干道，三一大道是贯通河西、河东的进出城通道；项目内部有湘春路、德雅路（规划拉通）和潘家坪路（规划拉通）横贯东西，另规划有一条南北走向的干道。项目距火车站仅五分钟车程，上下高速公路以及到达机场非常便捷。

第4章   项目建设概念性方案

4.1.    建设指导思想与原则

1、以人为本、功能完善、特色鲜明。

2、高起点、超视野规划。

3、注重美观、节能、节水、节材、安全和环保。

4、注重城市空间层次，以及建筑密度与容积率的适宜性。

5、符合长沙市总体规划与区域控制性详规，与周边建筑协调和谐。

6、突出文化特质、注重文化内涵。

7、采用现代建筑风格，鼓励大胆创意。

8、符合国家相关规范要求。

4.2.    土地用途

金融地产，包括金融总部大楼，以及与分支机构及金融产业链配套的专业写字楼、公共设施、商住楼等；城市基础设施；公共绿化。

4.3.    项目建设目标

通过本次土地整理项目的实施，目的是把芙蓉北路金融商务中心建设成为一个金融机构集中、金融市场发达、金融设施先进、金融服务高效、金融信息畅通，影响面广，辐射力涵盖长沙市“3+5”城市圈，交易灵活，渠道畅通，金融产品丰富的金融产品市场和高效优质的金融服务市场，成为长沙的区域性金融机构集聚中心、区域性银行业务中心、区域性保险业务中心、区域性资本市场业务中心、区域性产权产易中心、区域性金融信息中心、区域性征信服务中心和区域性金融人才中心。

4.4.    定位与功能

1、总体定位

金融聚集区、商务酒店区、商业区、文化娱乐区、休闲餐饮区、高尚居住区，“六区合一”，构建湖南“曼哈顿”。

2、分项功能定位

①金融聚集区

为芙蓉北路金融商务中心基础功能区和主要功能区，进驻银行、证券、期货、保险、信托、财务公司、基金、租赁等金融机构，主要包括：①省内金融机构总部，包括长沙银行、省信用联社等；②花旗、摩根大通、渣打等国际性金融机构新来长沙设立的分支机构或办事处；③华厦、民生、深发展等国内全国性银行新来长沙设立的省级分支机构；④已驻长沙金融机构增设的分支机构；⑤国内各大银行省级分行的中心支行。

②商务酒店区

构筑5A级高档写字楼与五星级酒店聚合区，塑造高层次商务平台。吸引众多金融服务业态的中介机构涌入，如资产管理公司、风险投资公司、担保公司、信用征信公司、保险公估公司以及投融资咨询机构、社会审计机构、资产评估机构、会计事务所、律师事务所等；同时力争相关金融监管机构进入，如保监局、银监局、证监局以及银行协会、证券业协会、注册会计师协会、资产评估协会、律师协会等行业自律组织。

③商业区

形成各种大中小层次专业商业集中区，为大区域提供商业服务，体现城市繁华景象。

④文化娱乐区

集合剧院、多功能影院、酒吧、歌厅、书店、各种游戏等，构成项目配套服务文化区。

⑤休闲餐饮区

将各种特色餐馆、快餐店、咖啡茶艺店，以及按摩、足浴、美体、美发等异形产品集中，形成项目产品的配套生活休闲区。

⑥高尚居住区

以现代高层建筑的集合体，打造项目区域高尚居住区。并开辟CEO公寓与外商公寓生活专区。

4.5.    主要经济技术指标建议

1、建筑密度：＜18%。

2、容积率：4-6。

3、绿地率＞45%。

4、停车位数量按国家标准计算。

第5章   环境保护、消防与劳动安全

5.1.    环境保护

1、环境现状

本项目改造区域周围无污染性企事业单位。项目改造时，主要是生活污水、粉尘与噪音。

2、环境影响

本项目的建设不会对原有环境状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。

3、环境保护措施

在项目改造期内，机械及运输车辆将产生不同程度的粉尘和噪音，改造施工时，将采取专业运输设备，并采取洒水措施冲洗，避开休息时间段施工，力争将粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，噪音控制在80分贝之内。

5.2.    消防

1、原则

消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火考虑。

2、消防措施

配备消防管制专职人员，建立防火管理制度，配备各种手提式灭火等消防器材，以确保项目改造时的消防安全。

3、消防外协

消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。

5.3.    劳动安全

1、建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育

项目改造期内，要求所有施工企业应具备符合法律法规规定资质证书，并对法人实行责任管理制，各企业必须建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育。

2、编制劳动保护措施，并落实

所有施工企业必须编制劳动保护措施，并落实，如劳动及安全保护用具、劳动安全保险购买、劳动者特种行业上岗证；编制施工工艺流程，并加以监督；配备专职安全监护员；施工前应断电断气。

第6章   项目运作与管理方案

6.1.    运作模式

目前，在城市改造实践中有如下几种较为成功的运作模式：

1 、政府推动，市场运作。

政府推动，市场运作，即政府进行规划和基础配套设施建设，并对土地进行一级开发，二级开发项目向社会公开招标，中标人在规划控制条件下进行开发建设。这种方式的优点是政府易于控制建筑布局和开发进度；缺点是招商引资工作量大，财政投入大，建设期长。

2 、开发商整体开发

向国内外公开招引势力雄厚的开发商，对芙蓉北路金融商务中心进行整体设计和开发，政府通过审批进行控制和引导。优点是开发商积极性高，建设速度快；缺点是政府参与度不高，容易偏离目标。

3、 国有资本与民营资本共同开发

通过招商引资，引进颇具资力的开发商，与国有资本组建项目公司进行开发建设。优点是政府适度参与，易于控制项目建设进程，可以获取开发利益；缺点是国有资本投入大，风险大。

根据现行土地政策，总结长沙历次大型项目开发经验，综合考虑本项目对我市经济社会发展的重大意义，以及开发期长，投资巨大等特点，建议选用第一种运作模式，即政府进行整体推动，并组织国有资本进行土地一次开发，通过招商引资或公开招标的形式，引进势力雄厚的金融机构和开发商进行房地产开发。一次开发的范围包括拆迁、土地平整和基础设施建设，使开发用地达到挂牌转让的条件（本咨询报告以一次开发作为研究对象，与文中所称项目相同）。

6.2.    运作方式

项目按照“分级负责，统一运作，分步开发，封闭管理，项目平衡”的原则进行市场化运作。

分级负责即市、开福区政府分级负责，市政府负责规划区内基础设施投入，开福区政府负责棚户区拆迁安置。

统一运作是指市、区政府双方分别派出代表公司共同组建项目法人公司对项目进行统一运作。

一是要将片区内可开发用地进行统一开发，这是项目成败的关键，也是保证芙蓉北路金融商务中心建设目标顺利实现的基础，另外，随着区域内基础设施投入加大、土地变性以及周边环境改造，火车北站占地必将逐步增值，这部分增值主要是由于项目开发改善了该地的区位条件，理应用来弥补项目开发投入的资金缺口；

二是进行统一规划，市规划部门要将整个片区规划为金融用地，并限制在长沙其它地段进行金融性建设；三是统一由项目管理公司进行拆迁安置；四是统一融资，以项目管理公司的名义进行融资和偿还本息。

分步开发，即按照先西片后东片，先中间后两厢的顺序，分项目或功能区向各大金融机构以及房地产开发商进行招标，达成开发意向后，再对该地进行拆迁安置和土地平整，通过定向招标确定开发商进行二次开发（成熟期可考虑采用公开招标的形式，增加兑价程度）。

封闭管理，是指对项目资金收支进行专款专用，所有拆迁安置等项目费用，以及土地挂牌收入、融资收入和土地出让金、税费资金返还等项目收入，进行专户管理，封闭运行。

项目平衡，即项目力争做到项目投入与收支平衡，这是项目财务可行的主要内容，也是项目开发要达到的目标之一。一般来说，单纯的城市拆迁安置项目都是亏损的，必须通过争取特殊政策方能实现项目平衡，本项目拟通过三项措施来增强项目的平衡能力：一是通过提高土地容积率，通过带规挂牌的方式，增加转让收入；二是争取项目一级开发（包括挂牌转让）过程中实现的出让金、地价差、基础设施配套费和土地增值部分，全额返还项目管理公司；三是火车北站用地增值部分划归项目管理公司。

6.3.    项目管理主体

项目的运作主体为长沙城投铁路站场迁建开发有限公司。

1 、项目由长沙城投铁路站场迁建开发有限公司运作，因其是开福区政府的国有代表公司，执行长沙南北货运站迁建的法人营运单位。对项目用地情况非常熟悉，容易落实建设政策，展开拆迁安置工作，并能够使项目与广州铁路（集团）公司的协调工作变得简易、顺畅。

2 、长沙城投铁路站场迁建开发有限公司是市政府指定的国有代表公司。项目由其组织实施提高了项目管理的规格，便于传递和落实市政府的指示精神，协调项目与市级部门的工作衔接。

第7章   项目拆迁方案

7.1.    拆迁责任主体

以长沙城投铁路站场迁建开发有限公司作为拆迁责任主体。拆迁根据二次开发的需求情况，分片拆迁，分步实施。

7.2.    拆迁安置方式

拟采用货币安置方式；如操作过程中，拆迁户不愿接受货币安置方式，则对住宅采取实物安置方式，对商业建筑和其它设施采取货币安置方式。

7.3.    拆迁规模

拆迁房屋建筑面积163185.67平方米，涉及火车北站以北，好来登经南沿线的东风路长铁总公司装卸机械厂、潘家坪加油站、疾控中心宿舍、长胜房地产、浩林房地产等单位和国庆新村部分等13块棚户区，土地面积321.31亩。

第8章   项目工程进度计划

8.1.    建设工期

长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程计划从20##年3月开始到20##年3月全部工程完工，总建设周期为两年。

8.2.    项目实施进度安排

20##年3月-20##年5月，完成项目前期的各种手续；

20##年6月-20##年12月，完成拆迁户摸底并完成拆迁前期准备工作；

20##年1月-20##年9月，完成拆迁工作；

20##年10月-20##年3月，完成土地整理工作，使之达到六通一平可用地标准。

8.3.    项目管理

工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题：

1、质量管理

从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。

2、进度管理

要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。

3、合同管理

合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。

4、资金管理

本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。

5、现场管理

工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。

第9章   项目工程招投标

9.1.    项目招投标

本项目改造建设工程本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。

1、招标范围

本项目设计、施工、监理均为招标的范围。

2、招标组织形式

对项目设计、施工、监理采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。

3、招标方式

根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标方式或邀请招标方式。

4、招标公告发布

根据国家招投标法及湖南省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

第10章 投资估算与融资方式

10.1.   估算依据

1、 法律法规依据

①《中华人民共和国土地管理法》；

②《中华人民共和国城市房地产管理法》；

③《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》；

④ 中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》；

⑤ 国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[20##年]225号）；

⑥ 长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令；

⑦ 湖南省人民政府、长沙市人民政府以及省市土地管理部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等。

2、 取价依据

①《长沙市市区基准地价更新技术报告》（2005.4）；

②《长沙市国有土地有偿使用规定》（长政发[2006]19号）。

10.2.   估算对象和范围

以对火车北站片区可开发用地进行一次开发作为测算对象。测算范围包括：

1、 土地取得费，土地出让金；

2 、基础设施配套费，土地交易契税；

3 、场地六通一平（道路、供水、排水、供电、通信、燃气和场地平整）工程费用；

4、 财务费用；

5、 国家规定的各种规费。

10.3.   估算说明

1 、拆迁安置按照实际调查数据和长沙市现行拆迁安置政策测算。根据长沙市政府2008[104]号令，住房不足45㎡的补足45㎡补偿，测算假定实物安置方式中，每户增加10㎡，另考虑3%的不可预计因素。

2、 考虑到部分住房属多房户，可能选择货币安置，就地实物安置按全部需住户的70%测算。

3、 拆迁安置按照开发进度，根据当前平均成本、社会平均物价指数以及当前至各开发期中点的时间进行测算。

4、 就地安置房以高层为主，按照类似案例，容积率假定为5。

5、片区内市政道路、公共绿化用地以及其它共用设施用地，按经验值25%估算。道路基础设施在第一期先行投入,绿化广场等按开发进度同步进行。

6、 片区内321.31亩可供开发用地，假定为住宅用地，设拟开发用地为商业用地，两者市场价格之差，全额作为补缴土地价款。在用地性质为商业用地，综合容积率为4.0的条件下，以现行的基准地价修正体系估算，得出宗地标定地价，按照规定的40%比率，估算土地出让金及相关税费。

7 、一般来说，容积率对地价的影响是容积率越高，地价越高，但超过一定值后，容积率继续提高，则因现有的技术条件的限制及其他因素，地价将呈递减趋势。容积率对地价的影响与区域经济活动强度密切相关，不同经济活动强度的城市或同一城市经济活动强度不同的地段，最佳容积率不同。片区作为芙蓉北路金融商务中心用地，象征银行财富的形象大楼必将是高楼大厦，现长沙市基准地价容积率修正最高为8，经分析该区域最佳容率为6。为了实现项目平衡目标，项目综合容积率应尽可能取最佳值。因此，设定项目规划综合容积率为6，并以平均水平4进行对比测算。

8 、公共基础设施占地面积按总可出让用地面积的25％确定，每亩需投资80.04万元估计，共需投入6429.41万元。

9、项目建设管理费用按土地整理总成本的2％估算。

10、建设期融资利息按20##年1月1日人民银行1－3年贷款现行挂牌利率5.4%估算，贷款期三年，自有资金率为25％。

11、考虑到价格增长的影响，使项目投资特别是融资成本测算变得异常复杂和没有意义。故投资测算没有包括融资成本，也仅对现时条件下的投资成本进行了静态测算。

10.4.   投资估算

10.5.   融资方式

为了保证项目拆迁进度，确保项目稳步推进，按照“分期开发，分步融资”的原则进行融资。

1、银行借款。大量建设资金将向银行借款解决，具体可通过联合贷款的形式进行，以开发银行作为主要贷款银行，先期介入，商业性银行作为辅助贷款银行。项目资金封闭运行，拆迁资金以商业性银行作为代理行进行支付，土地出让收入及政府税费返还全部进入专户用于偿还贷款本金及利息和后期建设。

2、战略投资者融资。通过向上市公司等资金雄厚的集团公司进行定向招标引进战略开发商。在一级开发阶段以固定回报的形式，向战略开发商融资，如果战略开发商摘牌，则以土地转让款抵消融资款；如果未能摘牌，则以土地转让收入归还借款本息。

3、发行债券。借鉴岳麓大道融资模式，以土地作抵押，政府财政进行担保，公开发行上市债券，融入大量资金。

4、进行集合委托贷款。借鉴岳麓大道改扩建融资经验，可以委托长沙市商业银行具体操作集合委托贷款程序，向社会广泛融通建设资金。

10.6.   配套政策支持

1、建设政策。

① 市政府协调将火车北站地块划规长沙城投铁路迁建开发公司，价格以现时评估价值为准，由项目管理公司在开发后期用项目所得归还。

② 将火车北站片区规划为金融控制用地，并在长沙市其它地块限制金融性项目的规划和建设；项目综合容积率不低于6。

③ 将该项目纳入20##年省、市重点工程，并纳入市棚户区改造范围，享受市棚改各项优惠政策。

④ 土地出让金、地价差、基础设施配套费和土地增值部分实行即征即返，全额返还至项目股份公司。

⑤ 在芙蓉北路金融商务中心落户的金融机构及其它商业性机构所产生的税收实行市区两级按比例分成。

⑥ 实施生地挂牌，熟地交付的特殊开发政策，减少融资压力。

2、招商政策

① 明确开发商土地优惠政策，启动期内按摘牌价的10%优惠，发展期内按摘牌价的5%优惠。

② 办理立项，土地审批，建设审批等手续时开辟绿色通道或一站式服务。

③ 对在项目内新落户的金融机构，免交工商注册登记费；对入驻金融机构给予一定的购房及租房补贴；新入驻企业在法律的框架内给予税收优惠，金融从业人员是社会的高收入阶层，对个人所得税予以适当返还，吸引新增金融机构和配套机构入驻；对注册资本超过一定规模的，给予一次性资金补助。

④ 通过激励政策争取金融机构在长沙设立总部或者区域性总部：一是土地挂牌出让时对建立金融机构的土地实行生地和定向挂牌；二是对在芙蓉北路金融商务中心内新设立或迁入的金融机构总部、区域性总部或省级金融机构，根据投资情况，给予一定的优惠政策。

第11章 项目收入与平衡测算

11.1.   项目收入测算

1、项目总收入

项目开发周期长，在考虑物价指数的情况下，项目总收入为：

①当项目地块容积率规划为4时，总收入为311447.13万元；

②当项目地块容积率规划为6时，总收入为364563.64万元。

二者平均值：338005.39万元。

2、项目收入来源

①土地挂牌收入

根据地块周边现行地价，结和物价指数和当前经济发展趋势，预测该地块年上涨10%，两年后，商业用途地块，容积率为4时，宗地价格为750万元/亩；容积率为6时，宗地价格为893万元/亩。

本项目可供转让用地面积为240.98亩（321.21*0.75）

当容积率为4时，该地块可取得转让收入180718.93万元；

当容积率为6时，该地块可取得转让收入215291.53万元。

②土地出让金和税费返还

当容积率为4时，土地出让金和税费返还额为114068.18万元；

当容积率为6时，土地出让金和税费返还额为131830.88万元。

③变卖等其它收入

当容积率为4时，变卖等其他收入为16660.02万元；

当容积率为6时，变卖等其他收入为17441.23万元。

11.2.   项目平衡测算

项目平衡表

当开发用地综合规划容积率为4时，项目将产生13503万元资金亏损；当综合规划容积率为6时，项目将实现36417万元资金盈余。

综上所述，为实现项目财务自我平衡，在确保规划项目综合容积率在4以上，土地出让价格达到800万元/亩，各种税收优惠政策均能兑现时，可达到预期收益。

第12章 社会效益评价

12.1.   项目社会效益

1、有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率

项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地的闲置与低效。

2、有利于提升城市形象，增强城市辐射力

项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。

3、有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益

项目的开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。

4、可促进服务业的发展，增加更多的就业机会

项目的开发，可促进中介机构发展，吸纳更多的人力资源，增加社会就业机会。

5、增加融资机会与总量，助推湖南经济高速发展

项目的开发，可吸纳更多的金融机构进驻，增加社会融资机会与总量，进而为湖南经济的高速发展做出贡献。

6、增加城市磁力，提升投资引力

项目的建设与使用，可更进一步增强长沙市城市磁力。有利于招商引资，增加全社会投资，促进经济发展。

第13章 项目主要风险

13.1.   资金风险

项目属老城棚户区改造项目，是一项系统庞大长期性战略工程。项目不仅投资大，而且更是具有较大的时间跨度。因而，项目融资及市财政将会承担一定的压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益的发挥。

13.2.   社会风险

项目改造区，社会利益多元化，千差万别，利益主体差异性大，不确定性因素较多。因此在改造过程中，一旦处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目战略功亏一篑。

第14章 结论与建议

14.1.   结论

项目具有长期发展战略性特性，项目的建设具有很好的社会效益。有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。虽然项目投资大、协调难度强；但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间，宏观经济效益显著，有着不可估量的广阔前景。

14.2.   建议

项目应积极做好各项前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；完善法律文件；抓紧落实资金与相关整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足报告中预期的目标。

项目运行应制定系统化管理制度，以保证项目运行的有序、费省。应加紧城市规划与控制性详规等技术性文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到6以上，以确保整个项目的良性运转与减少投资风险。

附表一：

拆迁补偿成本测算表（

附表二：

征地拆迁补偿过程中发生的其它费用

附表三：

装饰装修、设施及相关补偿测算表

附表四：

土地出让金及相关税费测算表