关于中国的“房产泡沫”

B1165 21115090504 李德仁

摘要

当前中国城镇经济中出现这样的怪现状:城市规模的扩张往往是政府预先设定的,而非由产业扩张来推动。所以当政府以扩张的名义圈起大量的土地时,却发现不知道该用什么实质性产业去填充这些土地,然而,一起起“造城”运动仍在继续甚至蔓延??

关键词 房产泡沫 房地产市场 泡沫经济

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可以理解为一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。引用《新帕尔格雷夫经济学大辞典》

房地产泡沫的定义

在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中，金德尔伯格对泡沫状态的描述是：“泡沫状态这个名词，随便说一点，就是一种或一系列资产在一个连续过程中突然智能管家，开始的价格上升

会是人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终”（1）。

由此可得到房地产的三层含义：1、房地产泡沫食欲房地产价格相关的2、房地产泡沫是房地产市场价格相对一般均衡价格的偏移3、这种偏移是较长时间的、非平稳的、向上的。 房地产泡沫的形成

中国房地产泡沫形成的原因非常的复杂，房地产业本身固有的特性、房地产开发企业的成本上升、个人住房贷款膨胀等导致房屋需求快速增长。住房、土地和税收制度不合理，政府行为的扭曲和一划，利益集团的核膜与市场操控，房地产购买者的有限理性，宏观经济系统中的流动性过剩和人民币汇率升值预期下下的国际游资的冲击，对中国房地产价格都产生深刻影响。（2）

由以上我们可以知道关于房地产泡沫的形成主要有以下几个因素：成本变化、人民的需求增大、制度的缺陷、相关利益集团的操纵和人们心里的因素

首先关于成本上升，主要是土地成本和项目融资成本的上升，土地成本价格的表示(6)土地价格=土地资源+土地资本价格 也可表示为土地价格=地租/利率；房地产的成本结构和特性决定了它发生价格战的可能性远远小于其他行业（6）；房产商的暴利，在价格上涨的今年内各个房地产商的得到了大幅度的上涨，这就更加不可能使销售价格降低。

银行的买房贷款和人民生活水平的提高使得房地产需求的激增，最后使得卖方市场控制了价格，加上人们手中的剩余资金的增多，国外游资（7）的加入导致了房地产业价格的畸形价格出现

中国的住房保障制度与税收制度明显跟不上市场发展的脚步，再加上地方政府财权与责任的不对等导致了地方政府被迫以基础建设和房地产开发引进外部资金发展自己，迫使其“经营城市”（3）

房地产泡沫形成的心里因素有1、羊群效应，“经济人”的优先理性是经济体系中存在一个非常著名的非线性机制，即所谓的羊群效应（8）2、博傻理论，人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。（9）

房地产“泡沫”的成因和危害

房地产泡沫紧急破坏了稳定的宏观经济环境，不利于长期投资项目，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系。凡是泡沫经济严重的国家，最终都会遭遇严重的经济危机

泡沫经济降低了社会生产效率，降低了社会资源，特别是金融资源的配置效率，严重扭曲了生产资源的配置效率。

在房地产泡沫泛滥期间，不仅投机活动占用了大量资金并导致工农业生产资金短缺，而且破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的游湖配置，从而阻碍了工农业的发展。

房地产泡沫经济泛滥会助长地下经济和非法活动

房地产泡沫经济势必在很短的时期内早就一批爆发户，同时也导致一些人倾家荡产，从而加大了社会贫富差距。

房地产泡沫经济制造了虚假繁荣，导致社会风气败坏，重投机，轻生产，奢侈浪费降低了社会储蓄率。

破坏金融只需，导致银行危机。

中国的房地产泡沫

中国的房地产

现在中国的经济状况和日本七八十年代经济的飞速发展几乎是一模一样的，现在要是想弄清楚我国有没有房产泡沫，只要从房价与实际购买力的背离程度来做分析，就可以得到了我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。19xx年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。到19xx年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。19xx年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到19xx年，日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达15年的时间里饱受萧条之苦。前车之鉴，后事之师。对比我国现在的情况：我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入wto后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率(希望出其不意地实施调整)。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤?我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。

中国房地产的风险

我们仅从资金来源的角度分析一下就知道中国房地产业面临着多大的风险

第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。中国人民银行数据显示，20xx年底中国房地产贷款达到3.07万亿元。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。

第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。

第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。

第四，社保等专项资金。社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。一旦房地产泡沫破灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。

中国房地产的主要问题

1.

2.

3.

4.

5. 市场发育不良，泡沫化程度较高 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 供需结构失衡 房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 房地产市场秩序混乱

中国的房地产泡沫（4） 中国社科院20xx年12月８日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（２０１０－２０１１）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

绿皮书通过对２０１０年９月全国３５个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为２９．５％，其中有７个城市泡沫成分占实际价格比例在５０％以上，１１个城市泡沫成分占实际价格比例在３０％—５０％之间，８个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％—３０％，９个城市泡沫成分占实际价格的比例在１０％以内。

绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的５０％以上。

住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。 对于中国房地产泡沫的解决

我认为对于中国房地产行业的解决我认为现如今最主要要做的是，第一由政府出台对于房地产价格控制的政策，稳住房市。第二，提高人民的工资和生活水平，让人民的工资上升至足够买房的水平第三建造大量的廉租和公租房保障人民的住房。只有在人民的工资上涨至现如今的房价水平时，房产泡沫就会不攻自破。

总的来说房地产的解决就是

1、 抑制房地产泡沫的制度安排，例如土地改革，保障房制度等等

2、 加强监管和风险预警，控制房地产贷款风险，例如银行控制房地产贷款的风险，房产开

发的风险

3、 利益博弈和房地产市场的调控效率，加强对房地产企业的监控和管理，增大对房地产行

业的控制，经常地对房地产进行调控（5

结束语

最后关于空城，我认为是中央政府拉动内需，以及中国不健康的房地产市场，和地方政府的干预导致了“空城现象”（10）的出现，房地产开发这门课结束了，对于这门课我理解的并

不是很深刻，因为没上多少，上面所写的薄见还忘老师指点批评建议。

参考文献

1 参见《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第306页

2参见《中国房地产泡沫研究》 李木祥 第206页

3 尹中立：《我国房地产泡沫形成的水质因素》，载《房地产世界》，2005（12）

4 《住房绿皮书：中国住房发展报告（２０１０－２０１１）》

5 向阳、夏成彬：《房地产泡沫形成机理分析》，在《重庆工商大学学报》（社会科学版），2005（4）

6 周斌林：《为什么房地产业不容易爆发价格战》，在《21世纪经济报道》网站、 7 梅新育：《中国房产市场调控需合理解决外资问题》，中国房地产信息网 8 《西方经济学》 第259页

9 博傻理论 百度百科

10 美国国《外交政·策》杂志网站2月17日文章 中国高速增长催生鬼城

第二篇：中国房地产泡沫的综合判断

２００７年５月社会科学家Ｍａｙ，２００７

（第３期，总第１２５期）ＳｏＣＩＡＬＳＣⅢＮＴＩＳＴ（Ｎｏ．３，Ｇｅ鹏ｒａｌ№．１２５）

【经济新视野】

中国房地产泡沫的综合判断

鞠方

（北京师范大学经济与工商管理学院，北京１００８７５）

摘要：科学、系统而全面对房地产泡沫的存在性进行研究对于政府管理房地产市场，成功处理房地产泡沫具

有重要的理论指导意义。本文从实体经济和虚拟经济视角，运用反映房地产市场和实体经济关系的实体经济变量，

以及反映房地产市场和虚拟经济关系的虚拟经济变量，如房价收入比、房地产价格年增长率、商品房空置率、泡沫系

数等，对房地产泡沫的存在进行综合判断。最后得出结论，认为房地产泡沫的存在是一种常态，只有大小之分，目前

我国房地产泡沫并不严重，但密切关注是必要的。

关键词：房地产泡沫；存在性；房价收入比；泡沫系数

中图分类号：砣９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１００２—３２４０（２００７）０３—００６３－０６

一、房地产泡沫测度理论评述国１９９３年沿海有些房地产公司炒卖地皮，利润率竟

达３００％，这说明房地产市场发展不正常。（２）检验房

关于房地产泡沫的界定及其检验研究是一个存地产的转手率或成交额。转手率高，或成交额不正常在巨大分歧的尚有待深入研究的难点问题。科学、系地显著增大，说明炒卖投机严重。（３）估算房地产的理统而全面对房地产泡沫的存在性进行研究对于政府论价格，看其与现实价格的差距。如果市场价格过分管理房地产市场，成功处理房地产泡沫具有重要的理超过理论价格，则可判断存在地价泡沫。（４）分析房地论指导意义。国内外围绕房地产泡沫的存在性检验问产投资是否过度。泡沫会使房地产价格高涨，开发收题展开了一些研究。Ｇａｒｂｅｒ（１９９０）曾参考了大量的文益将提高，这样会诱使投资过度、过热。（５）监测开发商献，对历史上郁金香泡沫是否存在进行了研究，他认的施工进度。如果开发商获得土地后，迟迟不肯投资为由于缺乏数据，不能得出可靠的结论。他同时提醒或施工进程特别缓慢，说明开发商可能存在待价而人们，对历史上历次泡沫事件进行检验，也许会得出估、炒地炒楼花的动机。北海泡沫中许多土地交易竟那些历史事件并不是泡沫的结论。总的说来，西方学然是炒“红线图”，连正常的土地出让手续也未办，更者提出的检验房地产泡沫的方法主要有：间接检验法勿用说投资开发了。

和直接检验法两大类。间接检验法主要是根据变量的黄正新（２００２）指出实物资产基础价值的确定不是变化趋势来判断，可分为方差上限检验法，单位根检根据现实资本的投资收益，而是由该资产的生产成本验法，协整检验法，投机度检验法等。直接检验法主要加上流通费用再加上社会平均利润计算的。李维哲和根据资产各期收益的折现值来判断泡沫的存在性，包曲波（２００２）设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生括内生性检验法、设定性检验法。其中投机度模型和产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融单位根、协整检验模型得到了较好的运用，解释能力类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为较好。名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标

曹振良等（２０００）认为判别房地产市场是否过热或过多，为实际应用带来困难。刘洪玉等（２００３）指出房地投机过度，从而可能会出现泡沫，可从以下几方面着产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二手：（１）检验房地产投资收益是否太高。房地产投资的是投资信贷的支持，并从该角度设计了三个房地产泡收益率过高，将会吸引投资（机）者加入，哄抬地价。我沫测度指标：房地产价格增长率／实际ＧＤＰ增长率、

收稿日期：２００７—０２—２５

基金项目：教育部人文社会科学规划基金（项目编号０６ＪＡ７９００９６）；湖南省自然科学基金（项目编号０５ＪＪ３０１３５）；中国博士后基金（项目编号２００６０３９００３５）

作者简介：鞠方（１９７５一），湖南长沙人，北京师范大学经济与工商管理学院理论经济学博士后。６３

万　方数据

房价收入比和住房按揭款／居民月收入。越近的年份，其统计计算的综合数值必然要大于较远

周京奎（２００４）运用投机度模型和单位根、协整检年份计算出的综合数值，这样得出的结论就是由时间验模型对房地产泡沫的存在性进行检验。周京奎决定的，而不能体现客观结果。第二，由于现在我国国（２００４）发现我国房地产销售价格与货币供应量以及民经济总量大于２０世纪９０年代，因此在较大的“基物价指数之间存在协整关系，房地产市场和整个宏观数上”即使单个指标的绝对数大于２０世纪９０年代经济各主要变量变化趋势基本相同，因此中国不存在初，也不能认为现在的房地产泡沫程度大于９２、９３年整体性投机泡沫。这是从实体经济角度判断房地产泡时期。因为，那时我国的底子薄弱，较小的“基数上”承沫存在性与否的实证研究成果之一，弥补了国内这一载力也必然较弱，因此，９２、９３年时较小的绝对数并不研究的空白。他利用投机度模型，结合上海、天津和北代表那时房地产业的发展没有问题。鉴于以上考虑，京三市ｌ９９４—２００２年的数据对三个城市房地产投机郑文的评价指标体系全部由相对数组成，包括１５个度进行检验，发现三市房地产投机度都小于ｏ．０９５，得指标。

出结论认为我国也不存在地区性或者局部性房地产童江皋（２００４）结合李维哲、曲波在《地产泡沫预警泡沫。周京奎的实证研究回答了房地产泡沫的存在性系统研究》中提出的一种功效系数法，由功效系数法问题，得出了房地产非泡沫的结论。由于周京奎主要求算综合预警系数，运用综合预警系数Ｋ对地产泡沫是从实体经济进行判断，研究方法及其所采用的数据的发生及变化程度做出判断。功效系数法能够消除预指标值得进一步探讨，研究结论也值得迸一步商榷。警系统中各个指标的量纲不统一和性质各异问题，通

还有人从研究房地产的景气状态来判断房地产过对每一指标求算功效系数Ｙ，进而求算系统的综合泡沫，将房地产泡沫等同于房地产景气的研究。有许预警系数Ｋ，作为判断地产泡沫的依据。童文对多指标可从某一方面反映房地产的景气状态，曾有不１９９４—２００３年中国房地产泡沫的预警进行了实证研同研究者从不同角度给出了不同的房地产景气指标究。综合预警系数的结果表明，经过九十年代初对房体系。典型的指标体系的构造有下面几种：第一种，袁地产业的宏观调控后，自１９９５年起，中国房地产业的贤祯在其《房地产业监测预警系统构想》一文中就其发展趋于健康，但从２０００年后中国房地产业的发展所分析的房地产业景气指标值与房地产业周期的关有了过热的倾向。

系，分为同步指标、先行指标、滞后指标三类。第二种，上述学者从不同角度探讨了房地产泡沫衡量指谭刚在其《房地产业的周期波动一房地产周期波动的标，他们的研究发现有些指标存在不易操作的问题。景气起伏》一文中，依照房地产周期波动的表征层次如房地产投资收益的测定就很难操作，房地产的转手体系，将指示指标分为三个层次。包括：表层指标、内层率的测定很难确定，房地产价格增长率与实际ＧＤＰ指标和间接指标。第三种，胡学峰在其论文《论房地产增长率的比值会随着地区和国家的发展程度和阶段统计指标体系的建立与完善》中，依照商品房屋和为的不同而相差很大，更为重要的是影响房地产价格的商品房屋的房地产开发流程的各个方面，更是把房地因素随着地区的不同差别较大，其理论价格的确定很产指标体系分为８个方面８０多个指标，其统计范围困难，存在着很多不确定的因素。因此，上述指标体系涉及到房地产开发、经营、管理、经济、代理中介服务的研究中存在着诸多的问题。为能充分反映房地产泡等各类活动。既包括由房地产企业进行的房地产业活沫的程度，我们认为在选择指标上应遵循可操作性原动，也包括由其他类型的企业和个体进行的房地产业则，并根据经验数据设定泡沫的指标值。

活动。第四种，李维哲、曲波在其《地产泡沫预警系统

研究》中，依照房地产业发展与国民经济的联动效应，二、中国房地产泡沫的综合判断而在其对房地产泡沫预警指标的分析中将指标分为

生产类、交易类、消费状况类、金融类共四类指标。童房地产是人们生存和发展必不可少的消费品，房江皋（２００４）在李维哲、曲波的研究基础上，从生产、交地产业也是国民经济重要的支柱产业之一，其运行态易、消费、金融四个层面对房地产泡沫的预警进行了势如何对国民经济和社会发展有直接影响。下面我们研究。从实体经济和虚拟经济视角，运用反应房地产市场和

郑子濮（２００４）在袁贤祯的研究基础上，对一些指实体经济关系的实体经济变量，以及反应房地产市场标进行了调整，同样使用三类指标构造了一个新的测和虚拟经济关系的虚拟经济变量，对房地产泡沫的存度房地产泡沫的指标体系，郑文把全部指标的绝对数在进行综合判断。我们运用比较法，趋势分析法和计都转化成相对数值，其理由如下：第一，随着我国改革量方法对我国房地产泡沫的存在性进行分析判断。开放的深入进行，生产力得到极大的提高，国民经济这里我们选定的房地产泡沫整体评价指标包括总量体现出不断扩大的趋势，各经济指标数值体现出房价收入比、房地产价格年增长率、房地产价格增长增长的总体态势。如果用绝对数计算，那么距离现在率与消费价格增长率之比和商品房空置率，泡沫系

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万　方数据

数，股价和房价关系等指标。费品价格基本保持稳定，其中杭州一直呈下降的趋

（一）房价收入比势，而在这一时期上海、杭州和宁波的房屋销售价格随着我国经济的快速发展，居民可支配收入大幅和土地交易价格年增长率非常高，其比值已经超过了度上升，但相比之下房地产价格上涨的速度更快，沿临界值。因此，用该指标判断的结果是上海、杭州和宁海发达省份在经济景气的推动下房价上涨速度更是波有出现房地产泡沫的迹象。

高于全国平均水平，这导致全国各地区房价收入比呈

现出非均衡的态势，《新财富》杂志在２００２年对全国表２全国部分城市消费品价格变化率⑦单位：％主要大城市的房价收入比进行了分析，见表ｌ。季度北京天津上海杭州宁波

表１２００１年我国主要城市房价收入比状况①２００２．１屯．７—１．１１．１＿ｏ．６—２．２

——１—－＿————

啥２００２．２一１．２—０．７０．９—１．５—０．４

全沈贵北杭南大西广长深青且二南上重

尔

国阳阳京州京连安州春圳岛州昌海庆２００２．３—１．９１．２１．７—１．３＿０．４

滨

房价２００２．４一ｏ．５１．１＿０．８＿０．４０．７

７８１３７Ｌ２５１２４ｎＧｌＬ－９ｌＯＥｌＯ．３ｌＯ．１９７９．６９．Ｏ８．９８９８．８８７８．５

收入比

２００３．１０．６２．１＿０．４—１．３１．５

从表１可以看出，２００１年全国房价收入比保持在２００３．２咱．８１．００．１—１．６—０．２

７．８，没有超过临界值８．５，可以说全国没有出现房地产２００３．３加．３—０．３０．２＿０．２１．２泡沫的迹象。２００１年重庆、上海、南昌、兰州、青岛、深（三）房地产泡沫和房地产泡沫系数

圳、长春、哈尔滨、广州、西安、大连、南京、北京、贵阳我们构筑三个房地产泡沫系数，ｂｕｂｕｌｅｘｉｓｈｕｌ＝和沈阳的房价收入比都在８．５以上，根据我们设定的ｄｈｌｓｐｒｉｃｅ＾ｌｌｎ币ｐ，ｂｕｂｕｌｅｘｉｓｈｕ２＝ｄｈｌｓｐｒｉｃｅ／ｄｈｌｊｒｚｃ，ｂｕｂｕｌ一临界值，房价收入比超过８．５就意味着是出现房地产商ｓｈｕ３：ｄｌＩｌｓ研ｃｅ／ｄｌｎｒｎ２，分别表示房地产价格增长泡沫的前兆，如果该比值大大高于临界值，就可以认率和经济增长率，非货币金融资产增长率，货币供应为出现了房地产泡沫，其中广州、西安、大连、南京、北量增长率之比，ｂｕｂ－ｌ表示泡沫临界值。结果发现我京、贵阳和沈阳的房价收入比都在１０以上，可以认为国１９８７，１９８８，１９８９，１９９０，１９９２，１９９７年房地产泡沫这些城市有出现房地产泡沫的迹象。比较严重。其他几年都处于正常状况。

房价收入比能否作为衡量中国房地产泡沫的指

标，存在争议。我们认为房价收入比作为衡量房地产

泡沫是通用的，可行的。从这一指标来看，中国部分城

市存在房地产泡沫。中国高的房价收入比指标值与中

国的转轨经济有关，由于房地产市场化步伐加快，房

地产价格越来越由市场供求力量来决定，虽然政府对

经济适应房进行了一定的补贴，但是这种补贴是通过

作用于土地市场和房地产开发商来体现的，而不是直ｆ二：：：：÷ｉｘｓ蠕：：’二：：：““”…３ｉ

接通过对购房者的补贴，这种补贴方式导致了明显的图ｌ房地产泡沫系数变化趋势

负效应，不是降低房价，而是导致房价高企，加上中国（四）房价变化和股价变化背离——负相关——的住房金融改革滞后，居民收入分配的货币化程度较房地产泡沫的又一证据我们利用中国１９９５．１—２００４．３低，居民收入增加有限，正是由于住房金融市场化严季度数据，发现ＬＮＳＨＩＮＤＥｘ和ＬＮＦＡＮＧＪＩＡ相关系重滞后于房地产的市场化，导致中国房价收入比偏数为一０．１８８．

高。中国房地产泡沫和住房金融改革滞后密切相关。

（二）房地产价格增长率与消费品价格增长率之比

随着经济的发展和居民收入水平的提高，商品价

格必然上升，房地产作为一种商品，其价格也必然会

随之上升。房地产泡沫作为一种价格现象，也必然要

反映在房地产价格增长率与消费品价格增长率的比

值中。中国房地产价格增长率与消费品价格增长率的

比值见表２。

从表２可以看出，２００２—２００３年间五个城市的消图２中国房价和股价变化趋势图

①资料米源：《房地产泡沫何处最大？３５个大中城市房价分析》；《新财富》，ｈ牡ｐ：／血ａｎｃｅ．ｓｉｌｌａ．ｃｏｍ．ｃＩｌ２００２年１０月２１日１０：５４：３３新浪网，资料经整理得到。杭州的数据来自于浙江省城调队。②资料米源：中国经济景气月报（２００２—２００３）。

万　方数据

表５协整检验

Ｓｅｒｉｅｓ：ＤＬＮＪＰＲＥＳＩＤＤＩＪＩＡＤＬＮＪＰｃＤＰ

Ｌｉｋｅｌｉｈｏｏｄ

５

Ｐｅｒｃｅｎｔ

１

Ｐｅｒｃｅｎｔ

Ｈｙｐｏｔｈｅｓｉｚｅｄ

Ｅｉｇｅｎｖ８１ｕｅ

ＲａｔｉｏＣｒｉｔｉｃａｌＶａｌｕｅＣｒｉｔｉｃａｌＶａｌｕｅ

Ｎｏ．ｏｆ

ＣＥ（ｓ）

０１７５７５６

１０．０５０６５

１５．４１

２０．０４Ｎｏｎｅ０

０２９６１２１．３５２６７４

３．７６

６．６５

Ａｔ

ｍｏｓｔ

１

术（丰术）ｄｅｎｏｔｅｓｒｅｊｅｃｔｉｏｎｏｆ。ｔｈｅｈｙｐｏｔｌｌｅｓｉｓ

ａｔ

５％（１％）

ｓｉ卵ｉｆｉｃａｎｃｅｌｅｖｅｌ

Ｌ．Ｒ．ｒｅｊｅｃｔｓ

ａＩｌｙｃｏｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎａｔ５％ｓｉ印ｉ６ｃａｎｃｅ

ｌｅｖｅｌ

图３中国房价变化和股价变化趋势（经过ｈｐ滤波处理）

对取自然对数的数据进行协整检验，结果发现两者并不存在协整关系。对原始数据进行协整检验，同样我们利用ｎｉｋ２２５和土地价格指数ｌａｍｄｐｒｉｃｅ进行不存在，然后我们对经过对数和差分处理的平稳变量实证，发现两者存在单向因果关系，股指是地价变动进行协整，同样没有通过检验。说明地价变化和经济增的原因。股指下降先于房价，这与中国不同。

长并不存在长期稳定的协整关系。这说明两者回归是ｈ并不一致，存在房地产泡沫。因为房地产价格回归是ｈ变化并不是经济增长所能解释的。参见表３至表５。经过ｈｐ滤波之后，发现两者存在协整关系，并且通过了置信水平为１％显著性检验，说明长期来说，两者趋势还是一致的。长期来说，泡沫并不可持续，背离只是暂时的，泡沫也是暂时的。

图４日本股指和房价变化趋势图

我们利用ｈｇｄｐ和ｌａｎｄｐｒｉｃｅ两个指标，发现两者并不存在因果关系。同样发现ｈｇｄｐ和ｌ锄ｄｐ６也不存在因果关系。通过中日比较来看中国房地产市场是否存在泡沫，日本被公认为是存在严重的房地产泡沫图５日本房地产价格变化和经济增长趋势图

的。通过对房地产价格和经济增长关系的实证，可以发现中国并不存在房地产泡沫，因为中国房地产价格表６日本数据统计特征分析（１９５５—２００４）

变化和经济增长存在协整关系。

ＤＬＮＪＰＲＥＳＩＤＤＩＪＩＡ

ＤＬＮＪＰＧＤＰ表３协整检验

Ｍｅａｎ０．０８４３８８０．０５０９７６Ｍｅｄｉａｎ

０．０７６１０５０．０４５９１８！ｒｉｅｓ：ＬＮＪＰＲＥＳＩＤｏＩＪＩＡＬＮＪＰＧＤＰ

Ｌｉｋｅｌｉｈｏｏｄ

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ｌＰｅｒｃｅｎｔＨｙｐｏｔｈｅｓｉｚｅｄＭａｘｉｍｍＯ．３２０６６９０．１２３３２８Ｅｉｇｅｎｖａｌｕｅ

Ｒａｔｉｏ

ＣｒｉｔｉｃａｌＣｒｉｔｉｃａｌＮｏ．ｏｆＣＥ（ｓ）

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－０．０５０８６５—０．０１２３２６Ｖａｌｕｅ

ＶａｌｕｅＳｔｄ．

Ｄｅｖ．

０．０９７５４４

０．０３７２５１

０．２４９０６３１４．６８４１４１５．４ｌ２０．０４Ｎｏｎｅ０ｂｓｅｒｖａｔｉｏｎｓ

４８

４９

０．０２５６６０

ｌ＿２２１７６６

３．７６

６．６５

Ａｔ＿ｏｓｔｌ丰Ｐ木）ｄｅｎｏｔｅｓｒｅｊｅｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｈ）ｒｐｏｔｌｌｅｓｉｓａｔ５％（１％）

从表６可以发现，房地产价格波动是经济增长波ｓｉ印ｉｆｉｃａｎｃｅｌｅｖｅｌ

动的三倍左右。房地产价格的波动大大超过经济增长Ｌ．Ｒ．ｒｅｊｅｃｔｓ

ａＩＩｙｃｏｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎａｔ５％ｓｉｇｎｉｆｉｃａＩｌｃｅｌｅｖｅｌ

波动，房地产泡沫是经济增长变化难以解释的。

表４协整检验

此外地价总额，ＧＤＰ指标都可以作为衡量房地产Ｓｅｒｉｅｓ：ＪＰＲＥＳＩＤＤＩＪＩＡ

ＪＰ∞Ｐ

泡沫的指标，将工资收入、地租收入和利息收入占

Ｌｉｋｅｌｉｈｏｏｄ

５

Ｐｅｒｃｅｎｔ

ｌ

Ｐｅｒｃｅｎｔ

ＨｙｐｏｔｈｅｓｉｚｅｄＥｉｇｅｎｖａｌｕｅ

Ｒａｔｉｏ

ＣｒｉｔｉｃａｌＶａｌｕｅ

ＣｒｉｔｉｃａｌＮｏ．ｏｆＣＥ（ｓ）

ＧＤＰ比例进行比较，如果三者的比例不合理或者变化、，ａｌｕｅ

较大，意味着存在问题。引申出一个指标就是地价增０．０７３５５４３．６０５２８２１５．４ｌ２０．０４Ｎｏｎｅ

长率比经济增长率，通过对比两者的变化速度来看房０．０００３０９

０．０１４５１２

３．７６

６．６５

Ａｔ

ｍｏｓｔ

１

地产市场发展和经济增长之间的关系是否协调，如果木（木木）ｄｅｎｏｔｅｓｒｅｊｅｃｔｉｏｎｏｆｔｌｌｅｈｙｐｏｔ｝ｌｅｓｉｓａｔ５％（１％）

大于１，则意味着房地产价格波动过大，存在房地产泡ｓｉ印ｉｆｉｃａｎｃｅｌｅｖｅｌ

沫危险。１９９０年日本地价总额占ＣＤＰ的比例高达ＬＲ．ｒｅｊｅｃｔｓ

ａＩｌｙｃｏｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎａｔ

５％ｓｉ咖ｆｉｃａｎｃｅ

ｌｅＶｅｌ

５．３５①，从这个指标可以发现日本存在严重的房地产泡

①黄征学：《中国城市经营中土地价格行为研究》，南开大学博士学位论文，２００３年，第１７６页。

６６

万　

方数据

沫，目前我国地价总额占ＧＤＰ比例并不高，从这个指连续几年高速增长，已经大大超过了临界值，因此可

标得不出我国目前存在房地产泡沫的结论。

以认为ｍ现了房地产洵涑．③

（五）土地价格、房地产销售价格和租赁价格增长率及其比较

房地产泡沫本身是一种价格现象，价格自身的变化直接反映了泡沫存在与否。近几年我国房地产市场又出现了繁荣景象，导致大部分地区的房地产价格和土地交易价格不断上涨，上涨的幅度见表７。

从表７可以看出，全国房屋销售价格指数变化较为平稳；上海连续３个季度增幅超过０．１０，其中２００３年第三季度与去年同期增幅达到Ｏ．２１５；宁波的房屋销售价格指数连续７个季度增幅超过０．１０，最高增幅达到０．２０６。由于这两个城市的价格指标都图６房价和土地价格变化趋势

超过了临界值，但上海是短期的快速上涨，而宁波是表９土地交易价格和房屋租赁价格上涨率比较④

连续两年快速上涨，因此我们可以认为上海有出现房年份

２００２

２００３

ｌ季度

ｌ２３４１２３４地产泡沫的迹象，而宁波现在确实已经出现了泡沫。

ｌ土地交易价格上涨率７．９５．４６．３７．８８．５７．１８．８８．９表７房屋销售价格指数＠｜（上年同期＝１００）

ｌ房屋租赁价格上涨率

Ｏ．０

１．２

１．１

０．８

１＿７

１．９

１．８

２．２

全国

北京

天津

上海

杭州

宁波

２０００．１１００．７１００．３９９．８９８．５１０２．２１０３．３另外房屋（土地）交易价格上涨率和房屋租赁价格２０００．２１０１．１９９．０１００．Ｏ９８．６１０６．９１０６．９上涨率对比，也是判断房地产泡沫的一个常用指标，２０００．３１０１．５９９．０１００．Ｏ９７．８

１０５．６１０５．２２０００．４１０１．２９９．７１００．０∞．５

１０４．７１０６．５理论上房价和房租之比在１００：１至１５０：１之间为合

２００１．１１０１．９１０１．６１００．２１００．０１０６．３１０４．７理，Ｐ＿Ｍ，其中Ｐ表示房价，Ｒ表示月房租，ｉ表示投

２００１．２１０２．５１０１．３１０２．３１０４．７１０７．２１０６．５２００１．３１０２．７１０１．１１０１．４１０７．８１０５．４１０８３资回报率，变形为Ｐ爪＝ｌ／Ｉ，进一步变形为增长率指２００１．４１０１．３１０１．０１００．７１０５．１１０４．３１０９．０标，假设投资回报率不变，则房价增长率和房租增长２００２．１１０４．３９９．９１０１．１１０５．７１０５．５１１２．５２００２．２１０２．８１０１．４ｌＤｌ．３１０６．０１０６．９１１５．９率应该大体接近，但是从我国近年来的房屋租赁价格２００２．３１０４．０１００．８１０２．２１０７．９１０８．４１１９．２２００２．４１０３．５９９．０１０１．６１０９．７１０６．６１１７．３和房屋销售价格（或者土地交易价格）上涨率并不同２００３．１１０４．８１００．２１０１．５１１１．８１０４．３１２０．６步，差别很大，房屋租赁价格比较稳定，但是土地交易２００３．２１０５．０１００．２１０２．８１１８．１１０５．４１１６．４２００３．３

１０４．１

１００．２

１０４．６

１２１．５

１０５．６

１１６．１

价格上涨明显，２００３年第一季度，土地交易价格是房从表８可以看出，全国土地交易价格指数在近几屋租赁价格的５倍左右，从该指标来看，我国房地产年稳中有升。上海土地交易价格指数从２００２年第三市场并不正常，隐含着泡沫的风险。

季度以来平均增长０．１０８；杭州土地交易价格指数从（六）商品房空置率

２００２年第一季度以来，—直保持两位数增长，最高增房屋空置率是衡量房地产泡沫的一个重要指标。长率达到Ｏ．４２；宁波的土地交易价格指数在一些年份根据一般经济学原理，判断一个商品市场的状况，主也以两位数增长。我们认为，杭州土地交易价格指数

要就是考察这个商品市场供给与需求双方力量的变表８土地交易价格指数（上年同期＝１∞）⑦

化情况。房地产市场的空置状况，是反映需求强度的年份

全国

北京

天津

上海

杭州

宁波

指标，它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势２０００，ｌ９９．２１００１００．８８９．２１００．０１０１．６２０００。２１００．２１００１００．４９４．５１００．１１００．０的判断，并根据新的预期修正其在市场中的行为方２０００，３１００．９１００１００．４８８．５１００．８１００．０２０００，４１００．５１００．０１００．４９５．２１１１．７１００．０式。当市场中的商品房屋空置面积持续上升，房屋空２００ｌ，１１０１．４１００．Ｏ１００．０１０２．２１０１．０１０１．０２００ｌ，２１００．４１００．０１００．７１０１．６１００．８１００．０置率居高不下时，就说明房地产实际上是处于供大于２００１，３１０１．０１００．０１０２．２８９．１１１０．６１００．１２００１，４１０４．１１００．０１０１．８９５．９１０９．１１０２．０求的状态，是典型的买方市场，市场力量将不利于房２００２，１１０７．９１００．０１００．５１０４．９１３０．２１１３．０２００２。２１０５．４１００．０１０２．８９６．７１２８．３１１５．６地产市场上的供给者。在这种情况下，房地产价格必２００２，３１０６．３１００．０１０２．８１１０．０１１６．９１０１．５２００２，４１０７．８１００．０１０２．８１１３．４１２４．４１０６．７然会受到很大的向下的压力，这样投资者将不得不承２００３，１１０８．５１００．０１０３．０１０８．２１２４．７１２７．７２００３，２１０７．１１００．５１０３．０１１４．０１４１．７１０６．６受由于价格下降而带来的资金紧张的困境，一部分将２００３，３

１０８．８

１００．９

１０３．０

１０８．４

１４２．０

１０６．４

不得不破产退出市场，从而减少市场供给，并恢复市

①资料来源：中国经济景气月报（２０００一２００３）。②资料来源：中国经济景气月报（２０００一２００３）。

③周京奎：《金融支持过度与房地产泡沫》，南开大学博士学位论文，２００４年，第１６０一１６１页。④黄征学：《中国城市经营中土地价格行为研究》，南开大学博士学位论文，２００３年，第１５０页。

６７

万　

方数据

场的均衡，反之亦然。然而，如果市场状况是供大于表１０中国商品房市场供求基本状况③求，房屋空置面积和空置率一直持续居高不下，但市单位：万平方米：％场价格却保持稳定，甚至不降反升，并伴之以投资膨实际房屋销空置率胀，那么市场的运行必然酝酿着越来越大的泡沫。竣工房屋面积Ａ空置面积ｃ＝Ａ—Ｂ

售面积Ｂ＝Ｃ／Ａ车１００

按照国际空置率计算，欧美国家一般在１０％上下１９８６

属于正常范围。目前，我国尚未正式公布有关商品房屋１９８７３４６１．８４２６９７．２４７６４．６２２．０８６５２空置面积和空置率的有关指标的统计标准，也没有正１９８８３９４１．０２２９２７．３３１０１３．６９２５．７２１５１式的商品房屋空置率指标的计算方法。这里，我们借鉴１９８９４３５７．６ｌ２８５５．３６１５０２．２５３４４７４１７

１９９０

陆磊（２００４）的方法①，通过对历年商品房屋施工面积、竣４５７８．９８２８７１．５４１７０７．４４３７２８８６５

１９９１５２４４．３３０２５４６２２１８．８４４２．３０９５６

工面积、销售面积等指标的计算，得到中国房屋空置面１９９２７１４３．９２４２８８．８６２８５５０６３９．９６４８９积和空置率的相关指标。具体指标计算方法如下：１９９３１２５６３．５４６６８７．９１５８７５．６３４６７６７３１

房屋空置率＝鲁墨勰×１００％房屋空置面积＝房屋竣工面积一房屋销售面积１９９４１１６３ｒ他３０．３５４４０６．６５３７．８６７５８

或者，１９９５１４８７３．８５７９０５．９４６９６７．９ｌ４６．８４６７ｌ

房屋空置率＝焉霭至熏鑫毳享焉毳‰×，ｏｏ％１９９６１５３５６．７１７９００．４１７４５６．３４８．５５４０２

１９９７１５８１９．７９０１０．１７６８０９．５３４３．０４４６２

１９９８１７５６６．６１２１８５．３３５３８１．２７３０．６３３５３

按照这样的方法②，我们利用中国１９８６—２００３年１９９９２１４１０．８１４５５６．５６８５４．３３２．０１３２８的数据计算出全国的房屋空置率，２００３年我国房屋空２０００２５１０４．９１８６３７．１３６４６７．７７２５．７６２９８置率为１８．７，与１９９６年的４８．５相比，下降了大约３０个２００ｌ２９８６７．４２２４１１．９７４５５．５２４．９６２百分点，与１９９２年的３９．９相比，下降了大约２１个百分２００２３４９７５．７５２６８０８８１６７．７５２３．３５２６１点。根据空置率为ｌＯ一１５％的国际标准，我国目前存在２００３４１４６４３３７１８７７４６１８．６８１２７房地产泡沫，但是较９０年代有所缓解（见图７和表ｌ０）。三、小结

我们认为房地产泡沫只有大小，严重之分，房地

产泡沫的存在是一种常态，而没有房地产泡沫反而变

得不正常，问题的关键在于泡沫是否严重到崩溃和不

可持续，房地产价格波动幅度过大。我们通过分析发

现，我国房地产泡沫目前并不严重，不过要注意防止

房地产泡沫的进一步膨胀。与１９９２、１９９３年相比，中

国目前的房地产泡沫尚不是很严重，但是在个别城市

图７１９８６－２∞３年中国商品房空置面积和空置率变化情况出现了房地产价格泡沫膨胀的趋势，值得密切关注。参考文献：

【１】张建伟．泡沫经济的实证分析与制度分析Ⅱ】．经济学动态，学动态，２００２，（４）．

１９９７。（３）．［６】李维哲，曲波．地产泡沫预警指标体系与方法研究Ⅱ】山西

【２】袁志刚，樊潇彦．房地产市场理性泡沫分析Ｕ】．经济研究，财经大学学报，２００２，（２）．

２００３，（３）．吲黄正新．关于泡沫经济及其测度的几个理论问题Ｄ】．世界经［３】汪祖杰．金融资产价格与经济增长的内在稳定性研究Ⅱ】．投济与政治，２００２，（１）．

资研究，２００４，（４）．［８】郭金兴．房地产虚拟性与经济波动一扰动因素还是稳定因［４】伍超明．虚拟经济与实体经济关系研究ｏ】．财经研究，２００４，（８）．素Ⅱ】．第三届全国虚拟经济研讨会论文，２００４—１０．［５】刘金全．宏观经济冲击的作用机制与传导机制研究田．经济

［责任编校：黄晓伟］

①陆磊（２００４）：《房地产泡沫研究》，《财经》第８期。

②关于商品房屋空置问题更为详细的讨论，请参见《关于我国和北京市房地产空置问题的分析》。

③资料来源：国家信息中心中国房地产信息网，２００５年。６８

万　方数据

中国房地产泡沫的综合判断

作者：

作者单位：

刊名：

英文刊名：

年，卷(期)：

被引用次数：鞠方北京师范大学,经济与工商管理学院,北京,100875社会科学家SOCIAL SCIENTIST2007，""(3)4次

参考文献(19条)

1.张建伟 泡沫经济的实证分析与制度分析 1997(03)

2.袁志刚.樊潇彦 房地产市场理性泡沫分析[期刊论文]-经济研究 2003(03)

3.汪祖杰 金融资产价格与经济增长的内在稳定性研究[期刊论文]-投资研究 2004(04)

4.伍超明 虚拟经济与实体经济关系研究[期刊论文]-财经研究 2004(08)

5.刘金全 宏观经济冲击的作用机制与传导机制研究[期刊论文]-经济学动态 2002(04)

6.李维哲.曲波 地产泡沫预警指标体系与方法研究[期刊论文]-山西财经大学学报 2002(02)

7.黄正新 关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[期刊论文]-世界经济与政治 2002(01)

8.郭金兴 房地产虚拟性与经济波动-扰动因素还是稳定因素 2004

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11.中国经济景气月报(2002-2003)

12.黄征学 中国城市经营中土地价格行为研究 2003

13.中国经济景气月报(2000-2003)

14.中国经济景气月报(2000-2003)

15.周京奎 金融支持过度与房地产泡沫 2004

16.黄征学 中国城市经营中土地价格行为研究 2003

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18.关于我国和北京市房地产空置问题的分析

19.查看详情 2005

相似文献(10条)

1.学位论文 傅春 从房地产泡沫论看厦门房地产市场 2007

近年来，在经济发展、社会和谐等诸多利好因素的促进下，全国绝大数区域的房地产业发展迅速，住宅价格也保持快速上升的态势。随着国内房地产市场的持续升温，关于房地产市场是否健康，是否存在泡沫的话题也越来越受各界关注。历史上许多案例表明，房地产泡沫破灭会直接危及金融安全，甚至导致金融危机，给一个国家的经济和社会生活带来沉重的后果。所以，现阶段研究房地产泡沫的存在性，以预防它的潜在风险，保证房地产健康适度发展具有极其重要的意义。

本文以厦门房地产市场为研究对象，以房地产泡沫论为基础，首先从供给、需求、价格、空置状况以及资金支持状况等几个方面对厦门房地产发展历程进行定量分析；其次，用房价收入比、空置率和市场修正法等三个比较成熟的指标初步判定泡沫的存在性；最后，针对厦门房地产市场的具体情况，提出预防房地产泡沫和银行防范房地产会融风险的一系列政策建议，供业界和政府机构参考。

通过综合分析，文章得出结论：厦门房地产市场在1990-19xx年期间存在一定的泡沫成分；1996-20xx年是房地产开发过热之后的调整期，其中1996和19xx年存在一些不稳定的因素；2002-20xx年房地产持续升温，但是总体来看，厦门房地产市场的各种指标还处于合理的范围之内，现在市场存在的主要隐患不是总量上的过热，而是市场结构和产品质量上的不平衡，同时市场还存在一些投机活动。

目前对厦门房地产市场的分析多停留在定性层面。本文力求用数学说话，从定量角度对厦门房地产市场的发展进行较为全面系统的分析。首次运用较为复杂的市场修正法对厦门市房地产市场的泡沫状况进行分析研究是本文的可能创新之处。另外，针对厦门市房地产市场目前的发展情况，笔者从银行角度出发提出了防范金融风险的政策建议，具有很大的现实意义。

2.学位论文 郑冰 厦门房地产市场泡沫状况探析 2006

近年来，房地产在国内持续升温，引发了是否存在房地产泡沫的大讨论。历史上许多案例告诉我们，房地产泡沫破灭将给一个国家的经济和社会生活带来怎样的深重后果。目前我国经济正处于蓬勃发展的时期，房地产业作为基础性和先导性行业，经济的快速增长也带动它的超前发展。它已成为拉动经济增长的强劲动力之一。在这样的经济形势下，研究房地产泡沫的存在性，预防它的潜在风险，保证房地产健康适度发展具有极其重要的意义。 论文以厦门房地产市场为研究对象，从房地产泡沫理论入手，首先从生产、交易、价格、空置状况以及资金支持状况等几个方面对厦门房地产发展历程进行定量分析；其次，用房价收入比、空置率和市场修正法等三个比较成熟的单一指标初步判定泡沫的存在性；再次，利用因子分析的方法对前人

构造的房地产指标体系进行重新构造，并以其为研究房地产泡沫的工具，对厦门房地产市场是否存在泡沫进行深入的研究分析；最后，针对厦门房地产市场的具体情况，提出了预防房地产泡沫的一系列政策建议，供业界和政府机构参考。通过以上的分析论证，得出最后的结论：“厦门房地产市场在1992-19xx年期间存在一定泡沫成分；19xx年至20xx年是房地产开发过热之后的调整期，其中19xx年和19xx年存在一些不稳定的因素；20xx年以来房地产持续升温，但是总体来看，厦门房地产泡沫的各种指标还处于安全的范围之内，现在市场存在的主要隐患不是在于总量上的过热，而是在于市场结构和产品质量上的不平衡，同时市场上还存在一些过度的投机活动。”

目前对厦门房地产市场的分析多停留在定性层面。本文力求用数字说话，从定量角度对厦门房地产的发展进行较为全面系统的分析。利用多元统计的方法对房地产泡沫的分析也是本文的特点之一，根据各个指标的经济含义和它们之间的相关性，笔者把它们分成“先行——同步——价格”三个层次，构造出研究房地产泡沫新的指标体系，对房地产泡沫进行分析。最后还运用了聚类分析和散点分析的方法，对各年数据进行分类，进一步验证泡沫是否存在，这种研究方法在房地产市场研究领域的运用也尚属首次。

3.学位论文 鞠方 房地产泡沫研究——基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架 2005

基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，文章提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架。把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础，而不是孤立的研究房地产泡沫。文章强调房地产泡沫的复合性，给出了中国房地产的复合泡沫论的新判断。提出了实体型泡沫、虚拟型泡沫和混合型泡沫的新分类。房地产市场与实体经济发展背离，缺乏实体经济支撑的房地产价格膨胀，称之为实体型泡沫，房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀，称之为虚拟型泡沫。混合型泡沫是指既有实体经济又有虚拟经济因素共同作用造成的房地产泡沫，如果大量的货币资金游离在实体经济部门之外，同时也不进入除房地产市场之外的其他虚拟经济部门，大量的资金为追逐房地产市场的高利润率而积聚在房地产市场，那么将出现房地产市场即脱离实体经济又与虚拟经济部门背离的严重泡沫化现象。

通过实证分析，该文发现实体经济因素和虚拟经济因素以及产业变量都对房地产价格产生影响，实证结果较好的支持了该文的复合泡沫论的判断，房地产泡沫是一种综合性质的泡沫，既有实体经济方面的因素，也有虚拟经济方面的因素，更多的是与虚拟经济部门有关。进一步该文提出房地产市场的货币积聚假说来解释房地产泡沫现象。该文认为房地产泡沫是大量货币(尤其是大量投机货币)更加偏好于具有明显虚拟经济特征的房地产的结果。来自日本和中国的实证分析较好的支持了这一假说。

论文第一章是绪论。

第二章是虚拟经济和房地产泡沫的理论文献评述。分别对泡沫理论、房地产泡沫理论和虚拟经济理论进行了理论述评，为后文的二元结构分析框架提供理论基础。

第三章提出了一个分析房地产泡沫的二元结构框架，对房地产泡沫的存在性及其检验进行了理论的梳理回顾和实证分析。

第四章重点对房地产泡沫的成因进行了总结分析，并利用中国和日本的数据，对房地产泡沫的一些理论假说进行了实证分析，在此基础上提出了自己的看法，提出了房地产货币化和房地产虚拟化过程中的房地产市场货币积聚假说来解释我国的房地产泡沫现象。

第五章对房地产泡沫的经济效应及其传导作用机制展开了全面分析，并利用中国和日本的数据进行了实证检验。

第六章就房地产泡沫的治理问题进行了探讨。为提高房地产泡沫的治理水平，对现有的一些治理政策措施进行了评价和实证检验，在此基础上就房地产泡沫的管理提出了一系列政策建议。

4.会议论文 王琳 基于久期依赖模型的房地产泡沫存在性的实证研究--以北京、上海为例 2007

久期依赖模型仅能够检验投机泡沫的存在性,而无法测量具体的泡沫度,这是该模型的不足之处,有待于进一步的研究。此外,由于我国房地产市场发展时间较短,可以利用的统计数据有限,每个市场只有88个数据可用。如果可用数据多一些,研究结论将更加有说服力。尽管存在以上两点不足之处,通过对北京、上海两市住宅及写字楼市场的实证分析,本文可以得到如下研究结论:

(1)北京、上海两市住宅及写字楼市场的正超额收益趋向中存在久期依赖性,而负超额收益趋向中不存在久期依赖,这表明,北京和上海两市的住宅及写字楼市场均存在一定程度的投机泡沫。几个市场似然比检验均不在通常水平上显著,一方面说明几个市场泡沫现象并不明显,另一方面，也可能是由于统计数据较少、个别数据缺失等原因所造成的。

5.学位论文 肖靖 房地产泡沫：理论、检测方法与实证分析 2008

房地产作为整个国民经济体系中的基础性和先导性产业，其适度发展可以支撑和带动整个经济的快速前进。自20xx年开始，我国房地产业出现了快速发展的态势：各地拆迁量大幅度增加；商业银行房地产开发贷款和购房贷款增长迅速；一些城市的商品房价格快速上升；抢购土地和住房的现象再次出现。社会各界非常关注高速发展的房地产业，出现了“是否存在泡沫”、“是否过热”的争论。

那么，到底什么是房地产泡沫?我国房地产市场是否存在泡沫?应该如何去检测房地产市场的泡沫?应该如何正确地防范和治理房地产的泡沫现象?本文就准备带着这些问题，试图用一种新的角度去分析房地产泡沫问题。

本文共分四章：

第一章主要介绍泡沫和房地产泡沫的基本理论，主要内容包括：界定经济泡沫和房地产泡沫的涵义，分析房地产泡沫产生的原因，总结其危害。

第二章回顾各种房地产泡沫检测方法，分类为：指标法，即通过对各种与房地产泡沫相关的指标或指标的数学综合来衡量房地产泡沫的大小；建模法，是通过建立数学模型来推算出房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫；统计检验法，利用统计学原理对资产价格的变化进行统计分析，当市场上无泡沫时，价格变化比较有规律，通过计量分析可以找到统计规律，而当泡沫存在时，由于泡沫使得价格大起大落，从而使统计规律失常，进而可检验出是否存在泡沫。本章最后对这些方法的优缺点与适用性进行了总结。

第三章对我国房地产市场泡沫进行实证分析，根据我国房地产市场的特点，本章将分析的重点聚集到我国城市的房地产泡沫，探究我国城市是否存在房地产泡沫以及泡沫程度如何的问题。同时考虑到房地产市场的区域性，本章分别选择上海、济南和桂林三个城市作为一、二、三线城市作为样本，对我国城市房地产泡沫进行检测。具体检测步骤为：首先选择单方根协整检验法对房地产泡沫的存在性进行检测，之后运用指标法对存在泡沫的城市的泡沫程度进行测度。

第四章从房地产泡沫产生的原因出发，提出治理我国房地产市场泡沫的相关政策建议。

6.期刊论文 彭爽.肖航 我国房地产泡沫存在性的实证研究 -今日财富2008,""(10)

本文着重研究我国房地产市场的泡沫状况,定量的分析我国的房地产市场,使用用20xx年2月至20xx年11月的月度数据进行回归分析,检验房地产市场是否已经出现"泡沫",房地产业是一个城市以及一个国家赖以安生立命与发展的基础,同时房地产业也对于国民经济和整个经济体系有着巨大的波动效用,故防范房地产泡沫金融风险成为稳定经济的重中之重,本文在最后结合次贷危机的经验尝试给出一些政策建议试图减少房地产泡沫中隐藏的金融风险.

7.学位论文 刘丽 我国房地产泡沫的实证研究 2007

房地产业是国民经济发展中的基础性、先导性产业，房地产业运行健康与否，不仅关系房地产业自身的持续发展，而且关系到整个国民经济的运行质量，关系国家的金融安全、社会稳定。随着住房体制改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业近年来得到了快速发展，全国房地产市场呈现供销两旺的良好局面。但近几年房地产开发投资比重的逐步加大，房地产领域贷款余额所占比重的迅速上升，特别是各大城市商品房价格普遍快速的上涨，引起了社会各界人士对我国目前房地产价格是否合理，房地产市场是否出现泡沫等问题的强烈关注。

本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，首先界定了房地产泡沫的概念，分析了房地产泡沫的表现形式、运行机制以及形成原因。然后介绍了几种主要的房地产泡沫度量方法，对这些模型进行了总体评价，并结合中国房地产业的发展现状，指出指标评价法最适合于现阶段我国房地产泡沫的测度。接着本文基于指标评价法对我国房地产市场泡沫的存在性进行测度，实证结果表明我国房地产市场并不存在全局性的高泡沫。因此，本文在对目前我国房地产市场出现过热的原因分析的基础上，通过合成房地产泡沫指数对我国局部地区的房地产市场——以上海市为例进行测度，得出上海房地产市场存在一定的泡沫成分的结论，并在此基础上给出预测。最后，针对我国局部地区房地产泡沫产生的原因，本文提出了加强对土地的宏观调控；构建多层次的住房保障体系；倡导购房者理性消费；拓宽融资渠道；强化经济杠杆的调控作用；严格限制国外资金进入中国地产套利；提高住房调控政策的执行力度七点政策建议。

8.学位论文 朱艳艳 中国房地产市场泡沫问题的实证分析 2007

近几年，学者们围绕中国房地产市场是否存在泡沫的问题展开了激烈的争论。笔者认为，争论如此激烈主要原因是从不同角度考虑的房地产泡沫的

检测方法会产生不同的检测结果，而一些检测方法并未反映房地产泡沫的实质。本文在国内外学者对房地产泡沫认识的基础上，阐述了房地产泡沫的实质是基于投机、理性和非理性因素导致的房地产市场价格与其基础价值的过度偏离。并从这一基点出发，运用单位根与协整检验法，对中国大陆35个大中城市的房地产市场进行实证检验，判断房地产泡沫的存在性。

检验过程中，除广州市的市场价格和理论价格不是同阶单整，无法进行协整检验外，其他34个主要大中城市均可用此种方法判定房地产市场是否存在泡沫。检验结果表明，太原、银川、石家庄、宁波、南昌、济南、重庆和乌鲁木齐八个城市房地产市场不存在泡沫，其他26个城市的房地产市场都有泡沫存在，说明中国大中城市房地产市场存在泡沫已是比较普遍的现象。

本文除引言和结论外，共分为三部分：

第一部分，文献综述。首先介绍世界各国学者给资产泡沫下的定义，从深层次挖掘资产泡沫的本质。其次，介绍房地产市场泡沫的检测方法，并对这些方法作以分析评价。最后，是关于房地产泡沫实证分析的综述。

第二部分，方法论。重点阐述单位根——协整检验的方法。介绍房地产理论价格的计算方法，并重点介绍收益还原法计算理论价格的方法和步骤。 第三部分，实证分析。运用房地产的租金价格计算理论价格，运用单位根和协整检验法对我国35个大中城市的市场价格和理论价格序列进行检验，得出我国大中城市房地产市场普遍存在泡沫的结论。

9.期刊论文 蒲勇健.陈鸿雁 我国房地产市场泡沫存在性的实证研究 -统计与决策2006,""(10)

本文参考国外寻找房地产泡沫的方法,建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型,利用19xx年2月到20xx年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析,得出了中国房地产市场已经在全国范围内存在价格泡沫,部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论.

10.学位论文 李昕 我国房地产市场泡沫的争论与实证研究 2008

建国五十年来，我国房地产业发展历程是曲折的。改革开放前，住宅基本上是一种福利产品，其产权归国家所有，不具有商品属性，这种不符合我国国情的房地产体制实行的结果是给国家及企业带来沉重负担，并且由于投资不足造成住房建设远不能满足国民生活需求。改革开放后，我国在不断探索中逐步恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行交易，交易数量增长很快，房地产业呈现出巨大发展空间。但由于我国房地产商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，随着经济的发展我国房地产产业中存在的问题也逐渐显现出来。其中最突出、最被广大人民看重的是房地产价格持续走高的问题。本文从理论分析，指标分析，计量经济学分析的多种角度，对我国的房地产价格进行研究。主要目的是研究我国房地产价格的上涨是否与宏观经济的发展相适应，是否有支持我国存在房地产泡沫的理由。文章主体分为五个部分：

第一部分是前沿部分。在这部分中，分析了本文的选题背景、研究意义和研究方法，并对相关领域的前人工作和研究成果、知识空白、理论基础等方面内容进行了阐述。

第二部分概述了改革开放以后我国房地产市场的发展情况，将其分为五个阶段。同时用相关数据着重介绍了现今我国房地产市场的现状。

第三部分首先采用数据对比和图表分析的方法对用于分析房地产泡沫存在性的主要指标，如住房收入比、租售比等进行了分析，按照相关计算方法得出了结果，从而得出在我国房地产市场并没有出现整体性泡沫的暂时性结论。同时还分析了这些指标在使用时需要特别注意的一些问题。最后给出了我国房地产市场价格持续走高的一些原因分析。

第四部分介绍了一些房地产泡沫的典型案例，主要有日本、泰国和我国海南的房地产泡沫，希望从中得出一些经验，起到一定的借鉴与警示作用。 第五部分是论文的实证部分。在这部分中，使用计量经济学中的协整检验和Granger因果检验的方法对我国平均房价和宏观经济中的一些主要变量进行分析。得出了我国平均房价与宏观经济之间确实存在着长期均衡关系，房地产市场价格的变化没有脱离宏观经济运行轨迹的结论。由此可以判定，在本文的研究期间，没有支持我国房地产市场存在泡沫的理论依据。

引证文献(4条)

1.王玮.刘亚相 房地产企业售房策略与居民购房行为的博弈分析[期刊论文]-西安财经学院学报 2010(1)

2.薄乐 中国房地产市场存在经济泡沫但并非泡沫经济[期刊论文]-广播电视大学学报 2008(4)

3.周建军.鞠方 房地产泡沫的二元结构分析框架——基于实体经济和虚拟经济二分法的思考[期刊论文]-当代财经2008(5)

4.周建军.鞠方 房地产泡沫的虚拟经济决定论及其实证检验[期刊论文]-财贸研究 2008(3)

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