2003～20xx年中国房地产市场形势分析总报告
2003～20xx年中国房地产市场形势分析总报告 谢家瑾
（节选）
一 20xx年房地产市场形势
20xx年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。
1.投资继续保持较快的增长速度
全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。
近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房20xx年仅3000套左右，20xx年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。
2.供销总量基本平衡
全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。商品房空置面积1.28亿平方米（空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.2%；其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为6.8%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。
东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61％、20％、19％；空置面积占全国的比例为61％、21％、18％。
3.价格总体上稳中有升
全国商品房平均价格（同期商品房销售额除以销售面积，未考虑地段、结构等因素）同比增长3.8％，商品住宅平均价格同比增长3.9％，低于同期城镇居民可支配收入实际增幅（9.0%）和GDP增幅（9.1%）。
东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。有22个省商品住宅平均价格不同程度上升；40个重点城市中有32个城市商品住宅平均价格不同程度上升。
4.宏观调控意识进一步增强
各地根据国务院“18号”文件的规定，加强土地供应和城市规划的调控力度，完善有关政策，切实解决市场运行中出现的突出问题。上海、天津、厦门、郑州、哈尔滨等大多数大中城市都积极开展房地产市场信息系统和预警预报体系建设；重庆、南京、贵阳、无锡等城市以市场分析报告或楼市专刊等形式，定期发布市场信息，增加市场供求信息的透明度，引导理性投资和消费；成都市划定了本市商品房空置警戒线的范围；杭州、宁波等城市针对房价上涨过快问题，增加经济适用住房供应；南京、沈阳等城市采用限定商品房价格进行开发项目招标，促进中低价位商品房供应。
二 存在的主要问题
当前房地产市场发展总体上是健康的，但部分地区出现的供求结构性矛盾、房价阶段性过快上涨等问题仍然不容忽视。
1.部分地区供求结构性矛盾明显
突出表现为中低价位、中小户型住房供应不足。据有关部门去年对杭州市18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品房中，单价3000元/平方米以下的仅占
3.7%，3000～4500元/平方米的也只占38.7%；建筑面积80平方米以下的户型仅占1.1%，80～120平方米的也只占27.9%。南京、苏州市上市的商品住宅户均面积分别达到123平方米和135平方米。宁夏全区20xx年在建商品住宅中90平方米以上的户型占69.4%，而当年底空置商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房约占2/3；济南市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%。
2.局部地区商品房价格上涨过快
江西、山西、安徽等3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上；40个重点城市中，太原、南昌、上海等3个城市的商品房平均价涨幅超过20%。
商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动。供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，南京、杭州、宁波、苏州等城市反映商品房市场呈现阶段性供不应求，南京市20xx年商品房预售供需比为0.8∶1。中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动。主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。据上海市测算，近年来上海市土地成本明显增加，中心地区地价（包括拆迁成本）已约占房地产开发总成本的50％左右；精装修以及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质的提升，使开发成本提高6%～7%；因建材涨价，建安成本上涨也使房价上涨5%。杭州市建材涨价使多层建筑建安成本上升8％～9％，高层、小高层建筑建安成本上升10％～13％；福州市建材涨价（主要是钢材和水泥）致使高层每平方米建安成本增加200元，多层每平方米增加110元。三是炒作带动。此外，基础设施、环境质量的改善也对房价上涨有一定影响。
3.局部地区房地产开发规模增幅过大，投资增幅过快，空置商品房增加明显 江西、宁夏、安徽等中西部省区房地产开发投资增幅超过60%，大大高于同
期固定资产投资增幅。在全国商品住房空置面积同比下降2.1%的情况下，西部地区商品住房空置面积1402.46万平方米，同比增长6.8%。其中，宁夏、新疆两个自治区商品住房空置面积分别为128.44万平方米、283.57万平方米，同比增长分别为63.4%、34.6%。中部地区的江西省商品住房空置面积也达到77.03万平方米，同比增长15%。这些地区商品住房空置面积明显增加，大多与房地产开发投资增长过快，在一定程度上导致市场供应超出了吸纳力，应引起高度重视。
4.房地产开发融资渠道有待拓宽和规范
中国人民银行统计月报显示，20xx年累计发放房地产开发贷款4060亿元，开发贷款余额4800多亿元，同比增长60%。另据国家统计局对全国3328家房地产企业的跟踪调查，20xx年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89%，比去年提高了9.7个百分点，同比增长67.5%。如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分，目前银行资金占房地产开发资金的比例在60％左右。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，增加了潜在信贷风险。一些专家反映，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%～15%，风险承担者是分散的，这与我国形成了鲜明对比。
5.部分地区投资性购房增多，投机炒作苗头隐现
目前利率较低、股市持续低迷，可选择的投资渠道有限，客观上使部分社会闲散资金进入房地产市场，特别一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者（多数兼具投资与自用双重特性）。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头。据苏州市对典型楼盘的调查，个别楼盘投资性购房的比例达到25％。另据反映，一些中介机构组织的温州人购房团（主要以投资为目的）到一些地区集中大量采购商品房，造成这些城市的房价在短时间内有较大幅度上扬。如果不加强调控，任凭短期炒作和囤积居奇行为发展，将不利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。
与此同时，上市公司投资房地产的行为也有待规范。目前一些无开发经验的上市公司大量进入房地产开发领域。据不完全统计，目前主营业务为房地产业的上市公司达70余家，涉足房地产行业的上市公司已有300多家（其中100多家是20xx年以后进入的）。在一些城市出现这类公司以畸高价投标竞得土地，当地主管部门和多数业内人士都认为风险较大。
三 20xx年房地产市场走势分析和评估
各方面普遍认为，在当前的宏观经济背景和市场环境下，支持房地产市场持续发展的基本条件没有改变。20xx年，房地产开发投资仍将保持较大规模，但受一些因素影响，增长速度可能趋缓。
1.国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展
房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。促进房地产业持续健康发展，一是经济结构调整的需要。我国房地产及建筑业增加值占GDP的比重接近9%，房地产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十个产业，发展房地产业，延长产业链条，是满足市场需求，促进技术进步和产业结构升级的重要途径。二是扩大就业，推动城镇化进程的需要。发展房地产业是扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转
移的重要渠道，也是推动城镇化进程的重要手段。三是满足居民提高生活水平的需要。目前，我国人均GDP已经超过1000美元，人民生活总体上已达到小康水平，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。
2.相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展
经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的税收、金融、住房二级市场开放等的作用下，住房潜在需求正在加快转化有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场持续健康发展的客观条件是存在的。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。
3.房地产市场供求关系分析
①市场需求分析。当前住房需求主要来自三个方面：一是居民住房消费的升级换代;二是旧城改造和城镇基础设施建设带来的房屋拆迁保持一定规模;三是外来人员购房（相当部分是富裕农民进城购房）。如上海市商品住宅消费量中约有1/3由拆迁带动，1/3由居民换购住房（以旧换新）带动；广东省购房者中35%是农村和省外、境外人员，厦门、乌鲁木齐、成都外来人员购房比例分别达到47%、59.9%和43%。
目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资性需求（购房后用于出租）有所增加。未来几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带来的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所加大，带来的住房需求有可能缩减，特别是20xx年将较为明显。因此，预计总体上20xx年住房需求总量仍将保持增长，但近几年因拆迁带来的需求在市场中所占比例较大的城市，如果不采取适当的政策措施会影响市场的稳定发展。
②市场供应分析。20xx年商品房施工面积11.7亿平方米，其中新开工面积4.4亿平方米，分别相当于竣工面积（3.95亿平方米）的3倍、1.4倍，比上年（2.7倍、1.3倍）略有提高，因此，预计20xx年商品房供应仍将保持一定规模，总体上能与需求总量相适应。但市场供应面存在的一些影响因素应当引起重视。
③土地供应的影响。由于房地产开发用地一般是前几年取得的，1999～20xx年，全国房地产开发累计购置土地12.1亿平方米，高于累计完成开发土地面积7.7亿平方米
4.4亿平方米。尽管土地市场清理整顿将使一部分违法用地不能成为现实开发用地，但估计20xx年可用于房地产开发的土地总量不会减少。同时，去年国土资源部发文停止了别墅用地供应，有利于进一步改善房地产市场供应结构。因此，土地市场清理整顿对20xx年房地产开发影响不大，可能影响今后几年房地产开发能力和市场供应量。此外，中低价位普通商品住房和经济适用住房建设的用地供应在不少城市也较难落实。
④拖欠工程款清理的影响。目前,房地产开发拖欠工程款约占年度房地产开发资金量的10%，因此清欠力度的加大对房地产开发的直接影响不大，但清欠工作对基础设施等政府项目建设的影响可能会间接地影响到房地产市场供求。
⑤市场价格走势。从20xx年房地产市场供求总量大致平衡分析，商品房价格总体上应较为平稳。但拆迁成本增加，土地和建材价格上涨将影响住房的开发成本和房价，
并可能在一定程度上减弱房地产市场供应能力，由此带来的房价上涨压力不容忽视。
综上所述，住房市场供求关系的基本态势总体上仍未发生变化，20xx年房地产投资和消费仍将保持一定的增长。对房地产市场的区域性特征，以及可能导致今后几年房地产市场供求关系发生重大变化的因素，要有足够的认识。中、西部地区市场化程度较低，经济欠发达，市场容量有限，因此既要注重提高住房市场化程度，着力于培育住房消费，又要防止不顾市场吸纳能力相对较弱的实际，盲目追求供应过快增长。东部地区市场化程度较高、经济较为发达，投资比较活跃。但要注意采取措施，缓解部分城市出现的高价位、大户型商品住房供应过量与普通商品住房供应相对短缺的结构性矛盾，防止价格过快上涨，引导理性投资和消费；部分城市出现的投机炒作现象，可能带来房价在短期内的非正常上涨，出现泡沫的成分，要高度关注，并采取有效措施，尽快扼制其可能蔓延势头。
四 拟采取的措施
针对当前存在的问题，我们将认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，兼顾近期与远期，着力于培育合理需求，保护市场信心，加强分类指导，通过以经济手段为主的适当措施，对房地产市场进行适时、适度调控。
1.增强宏观调控的综合效应，下大力气调整供应结构
加强部门间的协调配合，综合运用土地、规划、金融和管理等措施，引导各地切实做好房地产市场宏观调控工作。房地产开发投资增幅过快的地区，要根据市场需求，适当调整规模。结构性矛盾突出、价格涨幅较大的地区，要着力于调整住房供应结构，适当调剂增加土地供应量，加快普通商品住房建设，加强经济适用住房建设和管理，满足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房价格的过快增长。
2.加快预警预报系统建设，加强房地产市场监测
及时准确的市场信息反馈和科学地把握市场发展态势，是有效地实施宏观调控、引导市场发挥自我调节作用的重要基础。国务院“18号”文件明确要求加快建立房地产市场信息系统和预警预报体系，最近七部委就此项工作专门下发了文件，下一步应进一步加强部门配合，重点指导督促35个大中城市和其他重点城市，从增量市场信息采集和分析入手，推进信息系统和预警预报体系建设，并加强对重点地区房地产市场运行情况的分析和监督，努力使局部性、结构性问题，见之于未萌，防之于未发。
3.进一步调动居民住房消费积极性
一是完善办法，加快住房补贴的发放，提高居民购房的支付能力；二是督促各地清理影响已购公房上市交易的政策性障碍，进一步搞活住房二级市场，促进住房梯度消费；三是抓紧清理现有住房贷款担保机构，完善个人住房贷款担保体系，增强居民贷款购房能力，防范贷款风险；四是研究农村进城务工人员住房消费的相关政策。
4.加快研究防范投机性购房的相关措施
要不断完善风险控制机制，尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，使投机性购房者无法获得银行贷款；严格执行个人出售住用未满一年的住房，按买入卖出差额征收营业税的规定，使那些企图通过短期内连续交易获得利益的投机性购房者在经济上得不到好处。同时，通过保障出租住房的合理收益，引导长线投资性购房。
5.努力创造良好的市场环境
有关管理部门集中力量开展房地产市场秩序专项治理工作，完善市场规则，加强市场监管，依法查处房地产市场中的不规范行为。
（作者单位：建设部住宅与房地产业司司长）
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