关于中国房地产发展趋势

分析的调研报告

招商一部

20xx年5月

关于中国房地产发展趋势的分析

20xx年5月，招商一部针对中国房地产业的发展趋势进行分析调查，并且结合西青区现状和区情对地产招商对策做了更深一步研究。分别从中国房地产发展趋势、天津房地产发展趋势、西青区地产项目研究几个方面，深入探寻和挖掘招商对策，力求对西青区房地产招商的发展起到一定的推动作用。

一、中国房地产发展趋势

（一）20xx年中国房地产市场总结

1.政策环境

保护合理自住需求，抑制投资投机。20xx年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，地方政府为支持合理自住需求制定一系列的购房利好政策；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是保障房土地供应量和资金支持。

2.新房

（1）价格

根据中国房地产指数系统对100个城市的调查数据显示，均价自20xx年9月开始连续下跌至20xx年6月停止跌落后连续

上涨，与20xx年同比跌幅持续缩小。

（2）需求

总体情况来看，主要城市成交量持续回升，为近三年同期最高；不同城市来看，一线城市同比增长最为突出，较20xx年仍有较大距离，二、三线城市回升晚力度小，已接近20xx年高点。

（3）供求

新增供应低于过去两年，仅少数城市高于去年，三线城市降幅普遍较大。从供求对比来看，多数代表城市呈现供不应求态势。从库存来看，20xx年代表城市进行库存盘整，也由于成交回升，库存压力大大减少。

（4）投资

房地产企业投资额增增加且平稳回升，但仍然是近几年最低水平。其中，住宅类地产是20xx年5月以来的最高，占房地产开发投资的比重为68.9%。全国商品房销售不断提升，供大于求压力缓解，但仍然处于近几年较低水平。20xx年下半年销售投资比回升，表明企业投资回报速度略有加快，资金压力稍得缓解。

3.二手房

20xx年3月以来连续9月价格上涨，年末创历史新高；成交回升趋势显著，总体高于20xx年；对比新房来看，二手房不及新房成交量，两者差距较20xx年继续扩大。

4.土地

20xx年各类土地推出量减少，4月以后逐渐向好，11月份住宅用地和商业用地均达到年内最高水平；出让金总额逐渐回升，其中住宅用地回升明显，商业用地呈增长态势，但增幅不及住宅用地。

5.企业

抽样调查十家房地产代表企业，20xx年销售额和销售面积较过去两年有显著增长；企业拿地总体水平近三年较低，但下半年积极性明显提高，布局重点回归在一、二线城市；龙头企业资金状况改善，销售回款速度逐渐加快，但中小企业的资金压力依旧突出。

（二）20xx年展望

中央经济工作会议继续强调“稳重求进”的基调，宏观经济将平稳向好，房地产调控政策将继续坚持从紧，抑制投资投机政策不会动摇。需求方面，新增贷款将推动商品房销售面积增长，基数效应和市场惯性决定20xx年上下半年增速前高后低；供应方面，销售好转促进投资回升但受保障房等客观因素影响，增速不会突出；价格方面，货币政策稳定和供求关系转变会使房价总体向上但行业压力仍较为严峻，上涨空间有限；城市分化，少数热点城市潜在需求强烈供应不足，成交量基于20xx年难以大幅增

长，价格上涨空间大。多数二线城市供需平衡，价格平稳。广大三四线城市供应充足需求较弱，不具备价格上涨动力；企业分化，龙头企业继续领军跑赢大市，集中度进一步加强。

二、天津房地产发展趋势

从20xx年初以来，房地产经济进入了新一轮发展高潮，到20xx年底，中国房地产市场已经经历了持续4年的繁荣增长。同时期，沉寂多年的天津房地产市场也显现出较强的发展潜力，大量极具实力的地产开发商纷纷进军天津市场。针对天津房地产市场总结并进行分析，来更好的推动西青区房地产健康发展。 （一）20xx年天津房地产市场总结

1.政策

20xx年上半年，楼市经历着由低谷到繁荣的过程，其中宏观调控的导向也起到了关键性作用。重点体现在金融政策、土地政策、房产政策和各省市的新政策几个方面。

2.一级土地市场研究

宏观调控持续下，土地市场进入低迷，从去年开始，土地流标、底价出让等现象十分普遍。从目前来看，在多众多优惠政策促使下，楼市成交有所回暖，商品房销售数量上升，土地市场也开始有所起色，但依然冷清，大部分企业拿地热情仍然不高。

（1）土地市场供应情况

近几年，土地市场供应集中在20xx年2-5月和20xx年6-9月，走势波动较大，起始楼面价不平稳，主要原因就是二级市场成交不理想，影响了开发商拿地信心，为避免流拍现象和底价成交的出现，政府严格控制土地供应量。

针对经营性土地各类用途供应面积对比，商服类用地逐年增多。由于限购令下发，购房条件严格，开发商不得不另想出路，短年限公寓购买资格宽松，进而公寓类产品不断推出，因此，商服类用地也成为了开发商拿地的关注类型。

针对土地供应区域结构分析，由于市区地块稀缺，已开始向外沿扩充。20xx年1-6月，远郊区县的土地供应占比骤增。

（2）土地成交情况

随着各种调控政策频出，房地产市场受到政策打压，平稳房价的目的略有成效。众多开发商资金回笼速度下降，打击了很多想从中牟利的开发商，致使开发商不敢轻易拿地。房地长逐渐回归理性。由于楼市成交价回落，关注一级市场的知名企业已然不多，拿地热情消磨不见，基本底价成交，因此，目前是企业土地储备的好时机。

分析经营性土地成交用途可知，居住类和商业类用地成交不断增加，综合类用地大幅下降。同时配套商业写字楼的需求也同步增长，顺应了城市发展步伐。

分析经营性土地成交区域结构可知，市内六区地块日渐稀少，几近饱和；由于交通优势环城四区地块近年来也接近饱和状态，地块供应趋于下降；滨海新区由于受到政府重点扶持，大量土地成交，外资引入，经济发展速度加快；远郊区县地块则是天津市发展的重点，自20xx年以来，远郊区县地块成交占比将近全市成交一半。

3.二级市场运行表现

20xx年上半年是房地产市场实现“由衰到盛”的半年。始于20xx年11月的房贷产“寒冬”，直至20xx年春节过后，房贷产业界拉开了价格跳水序幕，一时间，天津市场楼盘降价由点至面扩散到市区、环城、滨海等地。而这种大幅度减价促销成效显著，3月下旬，楼市开始了止跌回升的有效过渡。5月后，全国多地微调和降息等利好政策中，楼市反弹持续高涨。以价换量-量增价稳使得楼市成交量保持稳健增长。因此，多地楼市在宽松环境和信贷条件下良性发展，回暖表现势头明显强劲。但在中央强调坚定调控、抑制投资投机的需求同时，楼市回暖引发价格过快增涨就会招致新一轮的调控重拳。

4.三级市场运行表现

20xx年我市三级市场成交住宅数量，交易额在环比、同比上均为下降下滑趋势。20xx年市场冷清态势也从商品房市场蔓延至

二手房市场。在20xx年2月，我市再度上调了普通股住宅价格标准从而扩大普通住宅房源范围，在一定程度上缓解了三级市场购房者税费压力，20xx年二季度，在商品房市场成交的全面回升反弹的带动和贷款利率下调等政策刺激下，三级市场呈现了交易量稳步上涨，均价稳健，保持20xx年以来的水平。

（二）西青区房地产市场分析

20xx年上半年西青区新增商品住宅2311套，新增面积24.86万平方米，在环比和同比方面均呈现下滑趋势。成交总量和成交面积也均为缩减，存量为163.8万平方米，对比去年下降了11%。住宅总体均价为12863元/平米，环比上涨23%，同比增加9%。

区域内成交项目（成交套数）前5位排名是：富力津门湖、首创福特纳湾、境界梅江、莱茵小镇、大地12城。特别需要提出的重点项目-富力津门湖，该项目成交持续领先，价格优势明显。经过分析得知，富力津门湖拓湖项目的展开，周边市政路网的启动，实楼样板间、楼王观景样板间的开放，国际学园、金钥匙酒店服务的签约入驻，都给了富力津门湖在销售业绩上的支撑。富力津门湖项目由天津耀华投资发展有限公司开发，项目总占地面积为427万平方米，其中居住用地93万平方米，商业金融用地57万平方米。

富力地产目前在全国拥有土地储备2500万平方米，在建面

积约537万平方米，品牌知名度及美誉度极高。20xx年，富力地产集团正式进入天津房地产市场，在津打造的多个项目均获得良好效益。20xx年上半年，根据该项目的客户群调查，90%以上购房者均来自于本市，河西区和南开区的客户比重为60%以上，外地客户是北京和河北省客户居多。年龄段也在25-35岁购房者居多。

三、招商对策

经过对近年来中国房地产、天津房地产以及西青区房地产情况和趋势的比对分析，在对地产类招商项目的方向上有了一定的标准和尺度。基于宏观调控和市场自身饱和度的限制，对于地产类项目应做好前期的充分预案，全面分析投资环境，谨慎考量地产公司，并对招商载体进行有效整合使之更加适合房地产市场整体需求。

（一） 利用区位优势扩大招商范围

西青区作为环城四区之一，应借助交通便利这一大开发商 争抢优势，继续推进招商力度，对招商载体进行更深层次的整合利用。

（二） 建设特殊群体专用楼盘

由于西青区是工业大区，外来人口较多，分别集中在科研人员、工人和学生几大方面。我们可以针对特殊人群在不同区域建

设专用住宅，这样既可以开发新项目又可以保证区域经济效益稳定。

（三） 重点追踪房地产龙头企业

从中国房地产业和天津房地产业发展情况分析看出，在近几年房地产波动较大和激烈竞争环境的前提下，还能够继续保持自身状况运行良好的房地产企业均为综合实力较强，管理水平较高的龙头企业。因此，我们应该探寻与龙头企业合作的途径，从而与西青区达到共赢。

第二篇：中国房地产市场发展趋势走向

中国房地产市场发展趋势走向 默认分类 20xx-07-01 22:14:17 阅读1167 评论2 字号：大中小 订阅

受住房私有化、外资流入和城市化的推动，中国正处于房地产建筑的热潮之中，在北京和上海这样的大城市，摩天大楼和豪华住宅比比皆是。在上海，摩天大楼的数量几乎是纽约的两倍。

房地产开发的巨额利润造就了潘石屹、王石等房地产业新贵。正因为如此，谁都想成为房地产开发商。国有石油和钢铁公司、汽车公司、造船公司等都在成立从事房地产行业的子公司。

外商也急于进军中国房地产市场。高盛公司和美林公司已经进行了房地产投资。今年摩根士丹利公司在上海购买了一片价值７亿美元的商业用地。

美国《纽约时报》和《华盛顿邮报》认为，很多中国人相信，近期内这股房地产热潮不会消失。经济正在快速发展，收入在提高，还有数千万中国人梦想着拥有自己的住房和汽车，过上现代化的生活。房地产业将出现前所未有的发展趋势：

趋势１：企业中心全面转移。早期，中国的房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后，地产巨头开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的维生素，而这些往往在企业的诞生地找不到好的，面向未来发展，中国地产企业总部的迁移成为必然，选择在全球经济中具有影响力的城市，甚至国外。

趋势２：上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的发展，一些地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上（如建材等），而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。例如，专为高档物业提供中央空调的供应商融入压缩机等产业链的核心环节，或是与这些核心环节形成产业联盟，这样上下游的对接式发展，会使中国房地产行业间竞争不单单停留在产品层面，而是整个产业链的系统竞争。

趋势３：品牌渠道成为主要销售渠道。目前承担北京房地产整个行业每年数百亿美元销售额的流通业的经济体，是几万家各类代理商，而主要的几个行业巨头，包括建材、物业与家具等年销售额仅为数百万美元，市场占有率不到５％，北京的业界销售商，基本处在自采自销和自产自销的“小农销售”时代，整个行业的运作成本高居不下。随着市场的进化，专业化分工的加强，未来五年内，以往支撑地产行业的自营渠道，因为成本的原因将全面撤退，而其他零散的代理商品牌将通过特许经营等方式加盟到大的品牌渠道商中，成为品牌渠道的连锁店。

趋势４：未来材料与设备出口大国。在未来的五年中，中国仍处在对发达国家的概念追赶期，房地产将紧随技术发展潮流，抓住全球产业调整的契机，清醒审视自己的资源禀赋，利用好自己的比较优势与后发优势，成为最大的原料与设备基地之一，中国房地产在全球的竞争为进一步增强，中国强热品牌开始真正意义上的全球市场扩张。

趋势５：开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在片面重视产品技术与质量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够，在信息技术的促动下，世界房地产开发模式正在发生深刻的变化，那就是从大规模生产模式转向大规模定制模式的改变，能不能快速转变并使用新的生产模式，将成为影响中国地产未来国际竞争的重大战略选择。

趋势６：电子商务把持未来。地产业随着信息技术的发展，流通业态以及终端用户购置方式的变化，电子商务风行全行业，未来学家的预测，电子商务总额将占行业商务总额的９５％，但专家们也认为，房地产的电子商务并不是由自己操作，渠道商将成为家电企业电子商务的代理人，在未来的十年里，中国地产企业的电子交易范围将由中国扩展到全 球。

趋势７：ｅ产品越来越多地进入终端。现在的房地产终端产品简单地存在着，在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展，在以后的五年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中，一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品ｅ化（全面数字化将拥有网络核心）成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智 能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。

趋势８：企业内外制度环境全面接轨。国际范围内企业竞争的本质是企业制度的竞争，目前中国房地产行业与世界发达国家的房地产企业差距除了技术外，很大一部分在于制度上的差距。当前中国正在进行经济体制的深度改革，中国企业的制度在未来五年将出现全面的变化，那就是制度环境与国际进一步接轨，与发达国家房地产企业大大缩小了制度差距的中国企业，将在国际市场上获得前所未有的竞争力。