ZAYF
11.28地块分析
一、龙头寺区域概述
1．关于龙头寺火车站：
龙头寺火车站的建成将成为国内一流、西南最大的火车站，今后，重庆北上的列车都将迁入这里上客。
目前，龙头寺火车站的人行地下通道已分别向车站站台、轻轨车站和站外停车广场进行了延伸，各通道挖掘工程已基本完工。20xx年上半年，轻轨车站将开工建设，并形成南岸二塘---菜园坝长江大桥---嘉陵江渝澳大桥---龙头寺火车站的三号线走向，同时，还将向江北国际机场和巴南鱼洞延伸。龙头寺火车站已于20xx年6月起扩容（原有10条铁轨的站台北侧开始新增1个站台和3条铁轨；整个火车站将拥有5个站台和13条铁道，列车编组也将从10列增加到13列。目前，3条新增铁轨下方的人行通道已修建完毕，即将修建第五站台。），并将于20xx年国庆正式竣工通车，届时，该站将承担重庆铁路客运70%的运输任务。
1．1：新车站设计凸现人性化
作为未来西南地区最大最先进的火车站，龙头寺火车站在站内装修和站外交通连接方面，更多地体现出一种人性化的设计理念。
1．2：乘客抬脚可上列车
龙头寺火车站站台全部架高设计，高出轨道地基1.1米，与列
车车厢基本平行，这样，乘客一抬脚就可跨上列车，而不再需 1
ZAYF
要攀爬车厢。 此外，每个站台下方是１米多深的检修沟，维修工人不用像以往那样穿轨道、钻车底，只需在沟里就可对列车进行检修。
1．3：候车大厅保持恒温
客运站站前广场设计为地上地下两层，主要用于与火车站配套的汽车站等交通基础设施。主体建筑客运大楼包括5000平方米站房和21000平方米的长途汽车驾售人员公寓，与汽车站等交通基础设施形成一个综合交通枢纽体系。站房（包括候车大厅和售票系统等）是车站标志性建筑，共两层，设计为弧型，大量采用玻璃等透明材质，并安装中央空调，保持１８—２６度恒温。
1．4：不出车站可乘轻轨
规划中的轻轨三号线在龙头寺预留了换乘中心，旅客不出站就可直接换乘。
2．关于龙头寺汽车站：
重庆市最大的长途汽车站——龙头寺汽车站已经动工。该汽车站与龙头寺火车站及轻轨3号线相通，20xx年完工后，将承担起主城区近三分之一的长途客运任务。
龙头寺长途汽车站与在建的龙头寺火车站对街相望，总建筑规模高达4万平方米（含停车场），接近菜园坝与陈家坪长途汽车站的总和。除去2万平方米站台，面积为2万平方米的停车场能同时停靠600辆以上的大型客车，年客运能力高达上千万人次。除了常规路线， 2
ZAYF
该新车站将同步开通开往广州、上海等地的超长线路。
3．关于龙头寺区域的商业：
龙头寺区域的商业，能够关注的是区域楼盘能提供的商业用房。 目前，区域内鲁能·星城的四街区商业用房销售良好；保利则是早就坚定了这个区域将与天河的轨迹发展有共同之处；将建设一个星级酒店，并将商业铺面和住宅一起推向市场，做一个非常大胆却显得合理的动作。而天江·鼎城也规划有13030平方米特色风情步行商业街区，在商业街道的规划时，安排得比较窄，最宽处也只有5米。在这样的街道上，100米之内大概就有25所不同用途的房子，也就是说每隔4米就会有一扇门。在这里步行，人们移动的速度不快，有充足的时间看着周围的一切。这样一些商业配置，为传统的交通经济所不及，品质感几乎与这些住区的品质一样重要。其实，从三大车站的高端建设做法来说，有这样的商业以社区商业的面目出现，用高级的形态可能带来高级的消费力。毕竟以后的高速列车、高级汽车、轻轨上大量活跃着城市的中坚阶层。
4．关于龙头寺区域的住宅：
龙头寺区域楼盘自身的消费力较高，且已经形成了一片高档的住宅集中区；还不说交通配套带来的消费力量。
紧靠着龙头寺森林公园的是天江·鼎城、鲁能·星城。11月5日，天江·鼎城正式开盘，其产品受到高度好评。天江·鼎城第一次引进国内3-4组极具思考和创意力度的建筑设计师群，力图通过不同风格而又相互和谐的建筑群之间的对话关系，五大组团最终形成宛如 3
ZAYF
天成的自然建筑群落。天江·鼎城第一次在重庆引进ART—DECO建筑手法，营造丰富多彩的建筑自豪感；同时规划建设着近6000平方米休闲运动、城市绿地广场以及20多项完善的生活配套，使整个社区具有更强的精神归属感。
在天江·鼎城主入口对面是聚信拿下的土地，将在20xx年初开始进入市场，也是一个致力于中高级物业的小区。鲁能·星城各个开盘的街区，自从获得中国第一教育大盘声誉后，每次开盘的效果较好。 天江·鼎城、鲁能·星城在新溉路的一侧，而保利·香槟花园则定位为法式风情居住区。目前保利·香槟花园也没有通过媒体发布过具体的产品信息，预计开盘时间为20xx年12月。
区域内几个楼盘体量较大，但自身区域定位却不相同，如鲁能·星城将项目定在五童路上，而天江·鼎城喜欢被称呼为新五黄的一部分，这些说法都没错，其实他们大可自成气候，形成龙头寺区域的独立价值。
毕竟这里有最好的交通体系，也有巨大的森林公园，还有完善的教育体系，这是许多区域都没有办法望其项背的人居资源。
4
ZAYF
二、区域主力在售个案分析
1．鲁能星城：
推广关键词：2000亩大盘+CBD+原生湖
CBD高尚亲水生活保护区
1.1:鲁能星城是一个兼具坡地特色的园林式住宅小区。
1.2: 鲁能星城位于北部城区的核心地带（渝北黄花园大桥北桥头向
北五童路），即北部城区东翼新溉路和五童路交界处，距解放碑约4公里，邻近解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于CBD的重要辐射区域。北侧2公里处为重庆市规划最大的交通枢纽（重庆新客站）；南侧为重庆中央商务区硬核部分——江北城；西部为重庆市未来的国际金融贸易区和外贸加工区；东部为未来江北区政府及其政府机关所在地——溉澜溪。鲁能星城处于重庆北部城区重点发展区域，紧邻未来的交通、行政办公和金融商贸中心，将成为未来的城市中心，紧邻2000亩的龙头寺公园和江北体育公园，是都市半径之内的首席高尚亲水生活保护区。
1.3: 鲁能星城总占地面积约2000亩，总建筑面积约320万平方米；
被五童路、新溉路分为北区、西区、东区三大区域，西区位于龙头寺片区，呈方形，内有近百亩新华水库，南以规划水系为界紧临龙头寺公园，东区位于五童路东侧，新溉路南侧。北区位于新溉路北侧、五童路东侧。而总建筑面积50万方的鲁能星城第二、三、四街区，已在20xx年将全面入市。
5
ZAYF
1.4: 规划总户数1685户
1.5: 规划停车位885个
1.6: 绿化率45%
1.7: 楼层状况5-30层
1.8: 目标项目价格走势（套内均价）
20xx年10月：3700元/平方米
20xx年9月 ：3600元/平方米
20xx年6月 ：2900元/平方米
20xx年4月 ：3200元/平方米
20xx年3月 ：2800元/平方米
20xx年9月 ：2750元/平方米
20xx年7月 ：2550元/平方米
20xx年6月 : 2100元/平方米
2．天江鼎城：
推广关键词：时间.建筑.终极品质
开启住宅消费品质时代
1.1:天江鼎城位于重庆市红五路、红唐路交汇的东北侧(江北区五黄
路黄泥榜转盘以北150米)，南接规划中1000亩龙头寺森林公园；西至红唐路，北至规划中的江北中央商务区。总占地面积约465亩，总建面积近45万平方米，容积率约2.5。一批最具思考和创意力度的建筑设计师群在天江鼎城项目中联袂出手，以“聚落” 6
ZAYF
的概念重新研究重庆人居状态，“聚落-小镇-社区-组团”，通过商业街区和城市广场的串连，形成了一个个聚落体系。而在园区建筑风格的选择上，天江鼎城首创性的将3-4组设计群共同引入项目当中，通过不同风格而又相互和谐的建筑群之间的对话厚终形成宛如天成的自然建筑群落。如果说聚落蕴涵着人类安居的终
极理想，那么，天江鼎城希望成为一座现代生活的聚落小城。 天江鼎城以场镇建筑的方式规划，通过中心商业街区的串连，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等要素安排，营造出“大社区-小住区”的两级布置的五大组团聚落空间。天江鼎城几乎很少有建筑是完全相似的，在通过细部不同又相互和谐的建筑群的引入，形成了独特的、丰富的建筑群对话关系。在建筑整体风格上，则稳重、典雅，历经时间淘洗，而历久弥新。天江鼎城以赭红、淡黄、青灰为园区主色调，如同一个若干年中自然形成的聚落小镇。同样的审美品味，吸引不同经历的人，怀着同样的愿景，生活在这里。天江鼎城近6000平方米休闲运动、特色风情商业街区、中尽绿地广场等附属建筑设置，以及20多项完善的生活配套，使整个社区具有更强的精神归属感。天江鼎城北部新城板块，五黄路片区，距解放碑4公里，与1000亩的龙头寺公园正面相对，如同现代生活的聚落小城。
1.2:销售均价3500元/平方米
1.3:开盘时间20xx年11月5日
7
ZAYF
三、区位及项目描述
1．区位：
目标地块位于重庆北部城区核心地段，属于CBD的重要辐射区域；即五童路西面，新溉路南面，鲁能星城项目西南方。紧临目标地块西面是规划中的百米宽景观大道，以及在建项目天江鼎城和已建成入住的长安华都。目标地块距解放碑约5公里，邻近解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区。地块北侧2公里处为重庆市规划最大的交通枢纽（重庆新客站）；南至重庆中央商务区硬核部分——江北城；西至重庆市未来的国际金融贸易区和外贸加工区；东部为未来江北区。 8
ZAYF
2．规划构思及原则：
本项目规划构思控制指标如下:
总规划用地: 145.23亩 (96820.48㎡) 建设用地: 110.22亩(73480.37㎡) 总建筑面积: 310000㎡
9
ZAYF
其中:地上面积260000㎡
地下面积50000㎡
住宅面积:255200㎡
其中: 28+1 5栋 101500㎡
18+1 7栋 94300㎡
11+1 5栋(板式) 59400㎡
公共建筑面积: 4800㎡(其中物管用房800㎡)
地下建筑面积: 50000㎡
其中: 车位1100个(二层) 42000㎡
设备用房 8000㎡
户 数 : 2200户
人 数 : 7700人(3.5人/户)
容积率 : 2.69
绿地率 : 35%
项目总体布置以高层和小高层为主体，形成与周边楼盘呼应,但又具个性的高层低密度、大视野的全封闭管理模式的高尚生活社区,小区分别布置:28+1的5栋塔式高层、18+1的7栋塔式高层、11+1的5栋(每栋3个单元)的板式小高层;小区内生活及相应的社区配套均与鲁能星城共享。
规划原则:
“人们创造了城市,是为了让生活变得更好,城市反过来同样,创造着人的历史,现在和未来,决定城市好坏的不是城市本身,而是生活 10
ZAYF
的态度,被动生活只会沦为城市和物质的奴隶,唯有主动去生活的人,才是城市真正的主人”
· 规划布置,注重城市规划与周边环境----力争为城市增添一个良
好的城市景观环境和构筑优美的城市天际线。
· 充分利用景观,为住宅最大化的提供良好的景观视野,尽可能发挥
出土地的优势和最佳的利润。
· 在住宅角度上为住户提供一个舒适的居住空间。
· 规划布置注重人车分流“以人为本”景观做骨干,不是以道路做骨
干,以不同的点、线、面的景观围合及管理。
· 规划设计要个性鲜明,主题性强,并且具有标志性。
产品描述:
在产品设计中,注重产品的合理性和实用性,在设计中体现几点:
· 均好性: 户性布置上,有优美的景观和开阔的视野,房间布置合理、舒适。
· 安全性: 人车分流的交通系统,减少汽车对环境影响和干扰,充分
保证老人、儿童居住的安全。
· 私隐性: 塔楼与房间适当错位布置,避免前后的对视,以景观为主
围合空间,使其不受外界干扰,保证居住者的私密性。
·延展性: 方便、快捷的城市环境,流线型的规划建筑空间延展城市
生活空间。
· 标志性: 以景观打动和感染人,入口和组团洗礼居住者，以鲜明的
主题个性营造高尚居住标志,创新出新的城市居住理念
11
ZAYF
--------“新时尚鸟巢”。
·多样性:户性设计从70～150㎡(建面)适合不同家庭、生活. 功能描述:
建筑功能布置构思
项目在总体规划布置中,考虑28+1的高层5栋,18+1的高层7栋,11+1的板式小高层5栋,每栋3个单元,总建筑面积31.8万㎡,住宅25.52万㎡,公共建筑面积0.48万㎡,车位1100个,5万㎡,设备用房0.8万㎡。
小区采用全封闭管理,地上全为住宅用房和一层部分商业用房及物管用房。
小区会所 (本项目不作考虑) 配套与现鲁能星城共享.
高层住宅根据楼层高度和景观朝向布置户型大小,并分楼层增设一个共享平台,用于住宅交流和休闲。
地下一、二层设车库层,共1100个车位,平均二户一个,同时,分区安排0.8万㎡的,设备用房。
根据市场及高层特点,对项目户型比构思如下:
住宅户型比例(建面)
12
ZAYF
结合项目规模布局,考虑分为两期开发
一期主要经济技术指标
总规划用地: 34亩 (22666.78㎡)
建设用地: 26亩(17333.42㎡)
总建筑面积: 65702㎡
其中:地上面积52202㎡
地下面积13500㎡
住宅面积:50702㎡
其中: 18+1 2栋 26942㎡
11+1 2栋(板式) 23760㎡
公共建筑面积: 1500㎡
地下建筑面积: 13500㎡
其中: 车位230个(二层) 11000㎡
设备用房 2500㎡
户 数 : 460户
人 数 : 1610人(3.5人/户)
容积率 : 2.3
绿地率 : 35%
为适应市场及提高项目品质,并根据规划一期考虑2栋18+1高 13
ZAYF
层和2栋11+1的板式小高层,共460户其户型比如下:
一期住宅户型比例(建面)
四、1128项目销售金额(按建筑面积计算)
五、项目投资估算
14
ZAYF
11.28项目投资估算书 （建筑面积310000m2）
二零零五年十二月二日
15
ZAYF
11.28项目投资估算表
2
16
ZAYF
17
ZAYF
18
ZAYF
19
ZAYF
11.28项目一期投资估算书 （建筑面积65702m2）
二零零五年十二月二日
20
ZAYF
11.28项目一期投资估算表
2
21
ZAYF
22
ZAYF
注： 项目一期开盘前所需资金为（开盘前工程款按承包人垫资考虑，未计算土地费用及资金利息）：1100万元。
23
ZAYF
六、结论：
1． 目标地块位于重庆北部城区核心地段，属于CBD的重要辐射区
域，即五童路西面，新溉路南面，鲁能星城项目西南方。紧临目标地块西面是规划中的百米宽景观大道，以及在建项目天江·鼎城和已建成入住的长安华都。目标地块距解放碑约5公里，邻近解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区。地块北侧2公里处为重庆市规划最大的交通枢纽（重庆新客站）；南至重庆中央商务区硬核部分——江北城；西至重庆市未来的国际金融贸易区和外贸加工区；东部为未来江北区。预示目标区域成长性良好，是一个具备较大的升值潜力的区域。
2． 目标地块地处龙头寺片区，区域内正在开发的楼盘有鲁能·星
城、天江·鼎城、保利·香槟花园等，这里有较好的交通体系，也有巨大的森林公园，还有已基本完善的教育体系，这是许多区域都没有办法望其项背的人居资源。
3． 项目规划构思及原则：
项目总规划用地：145.23亩
建设用地：110.22亩
总建筑面积：310000㎡
项目总体布置以高层和小高层为主体，形成与周边楼盘呼应,但又具个性的高层低密度、大视野的全封闭管理模式的高尚生活社区。小区分别布置:28+1的5栋塔式高层、18+1的7栋塔式高层、11+1的5栋(每栋3个单元)的板式小高层。
小区内生活及相应的社区配套均与鲁能·星城共享。
4． 结合项目规模布局,项目开发分为两期进行。
项目一期主要经济技术指标：
总规划用地：34亩
建设用地：26亩
总建筑面积: 65702㎡
为适应市场及提高项目品质，根据规划，项目一期考虑2栋18+1高层和2栋11+1的板式小高层。
24
ZAYF
5、项目开发经济指标：
5.1根据测算，除项目开发土地费用及资金利息外的税前项目总投资为44836万元(1446.32元/m2)；
除项目开发土地费用及资金利息外的完税后的项目总投资为51429万元(1659元/m2)。
5.2已计算企业所得税后项目的开发土地费用、资金利息、利润最大空间为34742万元（销售额暂86171万元计算）。按项目规划用地计算为34742万元/145.23亩=239.22万元/亩；
未计算企业所得税后项目的开发土地费用、资金利息、利润最大空间为36164万元（销售额暂86171万元计算）。按项目规划用地计算为36164万元/145.23亩=249.01万元/亩。
5.3项目一期除土地费用及资金利息外的税前的项目总投资为9809万元(1492.95元/m2)。
项目一期除土地费用及资金利息外的完税后的项目总投资为11158万元(1698.27元/m2)。
5.4项目一期开盘前工程款按承包人垫资考虑, 未计算土地费用及资金利息所需开发资金为1100万元。
6． 通过市场调研及项目设计、投资的分析，目标项目投资风险不大，建议公司进行更为详细、深入的论证。
研发中心
2005．12．5
25