土地[地块]可行性初步分析报告
一、地块背景概要
1、基本情况
XX市XX区辖区。XX坝片区区位优势明显，片区规划建设用地4.8平方公里，常住人口8万人，可公开出让用地总规模3000亩，其中居住2500亩，商业设施500亩。可开发建设商品住宅246万平方米，商业服务设施60万平方米，适宜打造大型城市综合体。片区规划定位为以发展商业、金融、文化及生活居住为主的综合性功能区，将建设成为城市副中心，并建设成为XX市区西南片区的入口形象区。
2、参考资料
一条江将XX城区分隔成XX、XX和XX三个城区，江中有两个非常出名的“坝子”，XX坝和XX坝，这是江水冲积形成的沙洲。XX坝原来也是江中一块沙洲，四面临水，随着嘉陵江水流改道，XX坝西面慢慢和陆地相连。XX坝原来只有4平方公里左右，随着土地整治的范围扩大，现在已经扩张到6平方公里。地跨XX、XX和XX三个城区。南北走向的
高都路，东西走向的琴台路、瑶池路和星河西路，构成“丰”字形道路网，刚刚通车的这4条道路都按照城市二级主干道标准建设。地下管网已经铺设到位，地面已经完成拆迁工作，XX坝已经成为一块熟地。
“XX坝占地6平方公里，容积18万人，相当于重新修建一个中等规模的县城。”一所中学、3所小学，两个大型农贸市场，齐全的金融、邮电、供电站等设施，还将成立派出所和居委会。在临江XX坝广场周边，还将建设1至2栋标志性建筑，与XX坝广场共同形成XX城市地标，结束XX没有大型写字楼的历史。
根据规划，XX坝将恢复原生态河道，引入XX江水建立1050亩的湿地公园。公园的设计理念为龙图腾，由北向南分别是“龙头”、“龙身”和“龙尾”，“龙头”位于XX坝片区的商业开发区内，周边建筑以金融、宾馆和商场等商业建筑为主，还具备大型文艺演出、水幕电影放映等功能。除湿地公园外，XX坝还将建滨江公园，公园密度在XX城区是最高的，“住在城市，住在公园里”。
二、地块房地产市场基本判断
1、 目前市场特点
“市场未来发展方向不明确”，目前控制性规划中的地块，没有体现出明显竞争优势，地块价值难以挖掘。
﹡桥未通，对政府公建配套的期望，开发信心不足。
﹡现阶段，房地产大势不明朗，拥地信心不足。
﹡销售回款太漫长，对现金流要求过高。
﹡地块现有控制性规划中，道路太多，地块属性定位不
切合市场实际。
﹡政府过于期望外来企业参与。
﹡地块起拍价格，几乎看不见增长价值。
2、 消费者特色
因地价原因造成的房价偏高，原住民就地购买可能性太低，销售压力空前。
3、 机会分析
填补空白的开发模式和市场推广所开创的新需求。
﹡交通改善后，“休养、健康”居所概念的价值凸现
﹡大城市进程中，“夹心层”迫切的基本购房需求
﹡满足主流社会中的居住升级换房的要求
﹡高档、全善、全新人居理念的新区引导出新的消费需求
﹡“性价比”住宅的吸引力
4、 整合资源的开发运营思路
极有可能获得政策、建设、税收等专项资金和财务的帮扶支持
﹡政企互动，市场化手段全力支持“新农村建设”
﹡市场化主动承担经济实用房的建设，获得政策和税费减免支持
﹡城市副中心、城市综合体叠加形成的新型居住热点
5、 建议开发前提
因为规模开发需要的购买力，仅仅依靠附近村镇消费力来去化，在短期内是根本不可能的，所以，必须靠填补XX主城区的购买需求，寻找新的消费潮流，才能满足规模销售的条件，故此，必须有便利的公共交通和生活配套的前置条件，才是完成销售的必要条件。
简单的表诉就是——XX市区的人为什么要来这里买房子？我们来这里买房子，决不是穷人，而是有更时尚的消费理由，有不低于城市生活的质量和便利条件。
三、地块属性研究
1、 地块基本情况
（1）1号地块
占地面积：82.3305亩 约5.4694万平方米 容积率： ≦3.5
建筑面积（含商业及公共配套面积）：19.1429万平方米
建筑密度≦25% 绿地率≧30% 建筑高度：≦80米
商业建筑面积占总建筑面积的比例为15% （为：2.87万平方米）
停车位1个/户 用地内临南侧必须设置国家二类标准公厕一座
地块临江，地块异形，紧临桥头，商业非常难以设置，商业价值难以捉摸；地块后方设置为还房区域，紧临政府规划的市场用地，降低了地块的居住品质和档次。
土地起拍价为：237万/亩 .土地款约1.9529亿元
2、 成本概算（非精确计算，仅为经验参考数据）
3990元/平方米
2700元/平方米＋1020元/平方米＋270元/平方米=3990元/平方米
楼面地价（237万/亩）1020元/平方米
1.9529亿元÷19.1429万平方米 =1020元/平方米
电梯（18F）公寓2700元/平方米
（1）建筑安装成本1650元/平方米
（2）其它税、费、配套、景观营销等成本总计1050元（按所得税60元、景观40元、营销费用100元计入）
税、费、保证金、配套费用等项目列表：
一、费
（一）、交纳给国家的硬性费用
1、城市配套费 20元/平方米
2、人防异地建设费 （乡镇不缴）
3、散装水泥保证金 （乡镇不缴）
4、工会经费 1元/平方米
5、失业保证金 1%
6、再就业保证金 1%
7、排污费 （乡镇不缴）
8、残保基金 0.38%
（二）、相关费用
1、勘察费（地勘费） 5元/平方米
2、设计费 6元/平方米
3、监理费 6元/平方米
（三）、配套（86.5元/平方约等于90元/平方）
水 28元/平方（按90平方米／套．2500
元/套折算）
电 12元/平方（按90平方米／套．1100
元/套折算）
气 42元/平方（按90平方米／套．3800
元/套折算）
有线 5元/平方（按90平方米／套．400
元/套折算）
二、 税
1、营业税 5%
2、城建税 5%*7%
3、地方教育附加 5%*1%
4、教育费附加 5%*3%
5、印花税 1%
6、所得税（利润） 25%
7、土地增值税（140平方米／套以内的普通住宅按1%，140平方米／套以上的住宅及商铺按2%） 三， 景观及环境附属
按50元／平方米计算
测算方案（一）
1、住宅 约8200万元
销售均价4500元/平方米，小户型销售总价18
万/套左右
大户型销售总价41
万/套左右
小户型用房比例70%，16万平方米，规划为小户型
16万平方米X70% =11.2万平方米 约40平方米/户——300套
户型面积区间：40——90平方米，绝对小户型为主力
16.3万平方米X500元/平方米，利润8150万元。
2、商业 约8200万元
销售均价9000元/平方米
2.8万平方米X5000元/平方米，利润1.4亿
元。
预计利润：2.2亿元。
简单测算每平方米赚约1140元
2.2亿元÷19.2万平方米 =1145元/平方米
所需成本——
土地款：1.9529亿元
建筑安装：5.184亿元
配套税费等：2.016亿元
总成本：9.1529亿元
参考数据：
楼面地价（237万/亩） 1020元/平方米
起拍价每增加10万，楼面地价约增加51元/平方米。
所以：当起拍价为300万时，楼面地价为1341元/平方米，
成本：2700元/平方米＋1341元/平方米＋270元/平方米=4311元/平方米
20xx年8月30日
第二篇：房地产公司地块可行性分析报告
CPMOL资料库-为您提供海量管理资料- 某房地产公司地块可行性分析报告
一、总论
1、项目建设背景
A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B在因素。根据A要求，该片区将是新区乃至整个AA只要做出能满足A州市城市居民新的丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿资料均来源于网上，CPMOL资料-只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！
CPMOL资料库-为您提供海量管理资料- 街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、A州市介绍
A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区市面积为：C市1094平方公里，B市D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市平方公里，H市1092.9平方公里。20xx年，A1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，GDP按现行汇率折算超过3600580.53万，城区人口为80400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、A州市住宅市场分析
1、20xx年以前A州市住宅市场分析
在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做资料均来源于网上，CPMOL资料-只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！
CPMOL资料库-为您提供海量管理资料- 好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜该区域的房价。
④消费观念也限制了整个AA州居民留恋于“小桥、流水、人家”住环境和投资于房产。
⑤A州房地产更上一个台阶。
2、20xx年以来A州市住宅市场分析
20xx年是A州房价飞涨的一年。20xx年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20xx年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
资料均来源于网上，CPMOL资料-只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！
CPMOL资料库-为您提供海量管理资料- ②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、A州新区住宅市场具体分析
A州去年10经闻风相继提高楼盘价格。据AA州市今年房价总体上涨了14.8%。
A州新区最新房价：
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4、本项目的发展前景
新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。
上半年，B州开发商159万元/楼板价约为1000元/ m2 整个新区
在3300元/ m2
四、项目建设指标
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五、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
① ② ②各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
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0元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。
销售收入见下表
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本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
五、结论与建议
1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝资料均来源于网上，CPMOL资料-只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！
CPMOL资料库-为您提供海量管理资料- 规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。
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