衡水市宁安路地块
可 行 性 研 究 报 告
编制单位： 衡水房地产开发有限公司
责任人：
二〇一一〇年五月十日
宁安路项目可行性报告
项目决策背景及摘要
一、外部环境
衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供优良条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。
衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。
二、内部因素
从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。项目定位为“印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。
第一部分：项目概况
一、 项目信息来源：
衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。项目位于衡水市区西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。
二、 宗地位置 （描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片）
衡水市地图
衡水市地形图
东侧
三、 宗地现状
1、 四至范围：南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。
2、 地势：地势平坦，地块方正规矩。
3、 地面现状:
地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。目前地块为净地，地面无农作物，无高压线；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清晰，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发，北侧为工业园区。
4、 地质情况：
场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。
四、 项目周边的社区配套
1、 交通状况：交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年6月底将竣工，目前还未通公交。市内公交6路、12路、13路、14路、15路
2、 教育：周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。
3、 医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。
5、 文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。
6、 公园：怡水公园
7、 银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社
8、 邮局：无
9、 其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队
五、 项目周边环境
1、 治安情况：良好。
2、 空气状况：空气质量良好。
3、 噪声情况：无。
4、 污染情况：无。
5、 危险源情况：无。
6、 周边景观：宝云塔坐落于项目地北侧。
7、 风水情况：
8、 近期或规划中周边环境的主要变化：目前还未出规划图。
六、 大市政配套
1、 道路现状及规划发展 ：
2、 供水状况：水
3、 污水、雨水排放：雨水、污水经过市政管网处理
4、 通讯（有线电视、电话、网络）：有线电视、电话、宽带网络。
5、 永久性供电和临时施工用电：市政电网
6、 燃气：天然气管道
7、 供暖：市政集中供暖系统
七、 规划控制要点
1、 土地面积： 133320 平方米，折合200 亩。
2、 总建筑面积： 485222 平方米。
其中：地上建筑面积： 346632 平方米（含公建面积： 340095 平方米，配套面积： 6527 平方米）
地下建筑面积： 89219 平方米
3、容积率：2.6；
4、 建筑密度：30%
5、 控高：90米（规划控高）；
6、 绿化率：35%
7、 其他 ：无
八、 土地价格
1.该土地价格：110万/亩。
2.该区域最近2-3块土地出让成交价格
第二部分：土地获取途径及措施
1、土地获取方式
2、土地获取时间安排：
3、土地获取的主要条件：
4、合作方基本情况：（无合作方可不说）
5、 合作方式：（同上）
6、 付款方式及制约措施 ：
7、其它法律风险及规避措施：
第三部分：市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
本地块位于衡水市开发区南区，为衡水市新兴区域，目前生活配套略显不足，经济发展水平较其他区域不高。但区域东北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）
开工量/竣工量 ：约150万平方米/90万平方米
销售量/供需比 ：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。
平均售价: 3500元/平方米
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：
区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。
随着滨湖新区的规划建设，未来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐渐完善，存在较大发展空间。
二、 区域内重点项目分析
项目周边开发在售楼盘图
三、 区域市场目标客层研究
销售对象：第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。
主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位 ：
重点面向市场改善型需求消费群体。根据区域现状及未来发展趋势，针对周边物业比较以及公司品牌树立需求，定位中高端宜居产品，建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 ：
第二、三次置业，为改善现有居住环境，要求建筑品质及社区环境；来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场；行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
3、 产品定位
定位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。
第四部分：投资收益分析
见附件《宁安路项目测算》。
第五部分：综合分析与建议
一、优势：
教育——周边具备丰富人文教育资源。
景观——距衡水市滏阳河1公里，环境优美。
道路——规划后周边道路状况好，交通出行较为方便。
二、劣势：
环境——周边主要为工业园区，影响居住品质。
商圈——区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后，商业价值小。
三、机会：
宏观市场——城市经济状况飞速发展，大市场环境背景良好。
未来都心——市政府南迁，同时随着城市拆迁及建筑步伐加快，该片区将是城市未来的居住生活区。周边有大量拆迁空地，未来市场竞争激烈。
营销策划——市场整体开发水平较低，产品同质化严重，营销手段雷同，为本项目开发创新提供了非常大的操作空间；
四、结论和建议（必须有每亩土地取得最高价建议）
项目从地块儿面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路，可为冀安联集团带来品牌提升和较大经济效益，能够保障衡水公司的持续发展。
附件：（电子版或扫描版）
1、招拍挂项目需提供出让公告，宗地图。
2、收购合作项目需提供土地证明文件，合作方营业证明文件，项目手续过程文件。
二零##年五月
第二篇：3000亩土地收储开发可研报告
第一章 总论
一、项目基本情况
1、项目名称：通辽市城市投资经营有限责任公司1.67平方公里土地整理项目
2、项目建设性质：土地整理
3、项目承办单位：通辽市城市投资经营有限责任公司
4、项目法人代表：齐建忠
5、项目所有制形式：国有独资企业
6、项目所在地区、地点：通辽市经济技术开发区新城区
7、项目建设内容：新城区规划区范围内整理1.67平方公里土地，具体范围是：辽河大堤以北、建国路北段道路（绿化、亮化及硬化）、雨水管网及供水、供热、供电工程。
8、投资规模：项目投入总资金1.58亿元。其中自筹资金7800万元，信托贷款8000万元。
9、资金筹措：自筹资金和信托贷款。
10、经济效益：项目利润总额16,347万元，投资利润率71.6% ，财务内部收益率15%,财务净现值 85万元,投资回收期0.7年。
11、项目周期：3年
12、项目建议书编制单位：通辽市建筑规划设计研究院
11、法人代表：刘玉山
12、资格证书编号：050111
13、资质等级：国家工程设计甲级
14、发证机关：中华人民共和国建设部
二、可行性研究报告编制依据
1、《通辽市城市总体规划》（20##-2020）
2、《通辽市经济技术开发区总体规划》（20##-2020）
3、城市道路设计规划规范（CJJ37-90）
4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）
5、内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格
6、原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)。
7、《通辽市土地开发整理规划》
8、通辽市人民政府《关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与内蒙古信托投资公司融资的批复》通政字（2006）1303。
9、通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书
10、国家现行的财会、税收制度。
11、技术标准及规范。
12、建设单位提供的其它有关资料。
三、综合评价和论证结论
1、随着经济的发展，城市的的功能得到进一步的延伸。通辽城投公司以各方面资源为依托，在当地的城市经济建设中发挥着愈来愈重要的作用。
2、项目以土地的整理增值为主线，符合地产经济发展的基本规律。
3、项目建设以城投集团独特的行业特殊性为基础，以市委、市政府的大力支持为优势，以当地的城建、市政、供水、供电、供热、环保等部门的综合实力为依托，这些条件为公司的发展提供了强有力的硬件和软件支持。
4、项目的技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操作性强，项目实施地通辽市委、政府给予了极大的支持与配合，能够 保证本项目按计划实施。
综上所述，项目可行。建议上级有关部门给予政策及资金扶持，保障此项目的顺利实施，以期带动通辽经济的发展，加速项目实施地通辽新城区的经济增长进程，提高全市的城市化水平，加快当地的经济发展，具有十分重要的战略意义。
四、建设单位情况
通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于20##年2月注册成立的国有独资企业，注册资本金20亿元人民币，企业资产32.58亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政府直接管理。城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。代表国资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内的国有资产。为了更好的配合市直单位与城投公司工作的紧密性，公司董事长由市政府市长担任；副董事长由开发区工委主任、市建设局局长、市国土资源局局长担任；董事分别由市财政局局长、市交通局局长、市水务局局长等9位领导担任。监事会主席由审计局局长担任。
公司的主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取参股、控股、产权转让、抵押拍卖、融资合资等方式经营国有资产；为有关企业提供信用担保和短期融资；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地一级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位;结合建设城市功能项目，全面经营城市的给排水、燃气、供热、垃圾处理、房地产开发、道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度，在较短的时期内，将公司发展为多元化企业集团。
作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。公司现有职工20人，全部为大专以上学历，其中具有中级技术职称以上人员6人；全部职工中管理人员7人，占全部职工总数的30%，专业工作人员9人，占全部职工总数的45%；公司员工平均年龄为35岁，是一个充满活力、不断前进的团队。
公司奉行“以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹精益求精”的企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动力，以做大求强为目标，以“经营城市、服务市民”为宗旨，公司上下团结协作，诚信务实，为通辽市的城市基本建设事业做出巨大贡献！
通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图
五、可行性研究报告编制范围
受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽市建筑规划设计研究院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，按照《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)、《可行性研究与项目评价》以及国家的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范围主要是：
1、项目建设的必要性；
2、市场分析；
3、建设方案；
4、实施进度；
5、风险分析；
6、投资估算和财务分析。
六、结论与建议
为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.项目的实施，对开发区的长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划的顺利实施和建设资金的筹集都具有重要意义。
本项目总投入15800万元，实现土地出让收入每亩20万元，利润总额16347万元，投资利润率71.6%。
财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为15%，财务净现值85万元(ic=15%)，投资回收期0.7年。
项目社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。
七、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标汇总表
表1—1
第二章 项目背景及建设的必要性
一、项目背景
作为一个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。我国经济目前正处在高速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的整理要求也将持续增加。
城投公司作为通辽市经营城市的主体，受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取多种方式经营国有资产；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位。
为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.
二、项目区产业化经营发展现状
本地区土质肥沃，水草丰美。既是国家重要的商品粮基地，素有“内蒙古粮仓”的美称，粮食年总产达73.5亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，粮食年总产达73.5亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，牧业年度牲畜存栏863.1万头只，实誉为“黄牛之乡”。境内的矿产资源物产繁多，境内已探明煤炭、石油、硅砂等矿产52种，矿床和矿点190多处。全市煤炭总储量133亿吨。铸造玻璃使用的天然硅砂储量居全国第一，功能神奇的“中华麦饭石”蜚声
通辽市场前景十分看好，吸引了国内的大牌企业、国外的资本大鳄纷纷抢滩。大量资本的迅速涌入，大批加工厂相继开工或投产，然而，作为城市的基础设施建设却相对滞后。本项目依靠通辽城市建设的总体发展规划，有利于本地区的建设。
作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。
符合国家重点鼓励推荐发展的产业，符合产业政策。将会得到国家和省、市有关部门有关优惠政策的支持。
三、项目建设目的及意义
1、是实现经济超常规跨越式发展的需要。
通辽市未来经济社会发展的指导思想是：抢抓国家西部大开发和振兴东北老工业基地的机遇，进一步深化改革，扩大开放，坚持以工业为主导，打绿色品牌，走城市化道路的经济发展新思路。土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源，也是经营城市的重要资产。要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。
2、是充分发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置的需要。
目前，政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。本土地整理项目的实施，可以使政府的用地宏观调控作用得以张扬。项目整理土地直接进入城市土地整理库或经过开发后进入城市土地整理库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些整理的城市土地。有助于规范土地市场的运行，消除灰色土地市场，防止国有土地收益的流失。可以确保经营性用地通过挂牌交易或招标、拍卖的方式，以市场机制有效配置城市土地资源，避免城市土地“协议出让”中的“寻租”行为，从而保障城市土地市场交易的公开、公正与公平。另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地一级市场，又直接掌握着一定量的整理土地，因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益。另外，政府还可以运用直接控制的整理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。
3、是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要。
项目通过合理运作土地基金，实行土地统一收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现的增值收益，实现“以地聚财、以地生财”的目的。
4、城投公司抓住这一契机，在政府规定的范围内将收购的1.67平方公里土地进行整理，具有及高的升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚的利润回报。
四、整理土地开发设想
1、高档住宅区
周围自然环境优美，是不可多得的居住家园。利用整理的1.67平方公里土地，开发高档住宅小区。
2、销售策略和营销模式
⑴远景法则
任何一家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样的地位，都应该有一个切实可行的长远的目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。没有一个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子的问题所困扰，你的精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下的那些没营养又难以消化的东西上；一个好的长远规划有利于我们更好的求生存，更早过上好日子。
⑵领袖法则
成为第一胜过做得更好。生产出比竞争对手更好的产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业一直在努力追求的。这样做真的有效吗？这是最好的方法吗？其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你的产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥经营城市的优势。
第三章 市场分析与拟建规模
一、市场分析
为加快全市经济发展和社会进步，在反复研究论证的基础上，通辽市确立了“以工业为主导，打绿色牌，走城市化路”，创建“绿色工业城市”的城市定位和发展战略，并提出“新世纪、新通辽、产业化、城市化”。为实现上述目标，加速城市化进程，突出城市建设这一重点，把城市基础设施建设摆在经济工作。
城市的发展不仅是城市基础设施的发展，更重要的是产业的发展、经济的繁荣和群众物质文化生活水平的提高。几年来，通辽市充分发挥城市的集聚和辐射作用，通过建设城市完善城市功能，为产业化、工业化提供有效载体，促进了两个文明建设的协调发展。一是城市建设与发展增强了城市集聚带动作用。首先，城市建设为经济社会发展建立了支撑体系，构筑了二、三产业发展的主要载体，使城镇成为农村剩余劳动力向非农产业转移的通道。全市城镇建设年均直接和间接拉动国内生产总值增长2.5个百分点，带动了建筑、建材、运输、商贸、信息、旅游、社区服务等相关产业的快速发展，同时，创造了就业机会，每年新提供就业岗位2万多个，“九五”以来，全市有近15万农牧民转移到城镇，城市化水平提高了8个百分点。其次，通过建设城市，完善城市功能，大大改善了对外开放环境，加速了四流聚合。一大批国内外有实力的企业来通辽市投资兴业，为全市经济发展注入了生机与活力。二是城市建设与发展推动了产业化、工业化进程。城市的发展，改善了招商引资硬环境，拓宽了产业发展空间，推动了经济结构的战略性调整。
为加快工业化、产业化、城市化进程，通辽市在确立今后一个时期经济和社会发展战略和总体思路时，把提高城镇化率、实现城乡结构转变作为一项主要任务提出来。到20##年自治区成立60周年，实现“两个五”目标，即全市GDP年均增长20%，达到500亿元，财政收入年均增长40%，达到50亿元以上，城乡居民人均收入增速超过全区平均水平，再经过三年努力，实现“两个八”，即全市GDP达到800亿元，财政收入达到80亿元，第二产业占GDP的比重超过50%，城镇化率达到45%以上。城乡居民人均收入达到全区平均水平，实现经济结构和城乡结构的转型。
综合分析通辽市城市和工业经济发展情况，建设大通辽，发展大产业，突出中心城区的提质扩容，构建“一河两区、西移北扩”的发展格局，在辽河对岸再建一个工业新区既是城市发展的需求，同时也是可能实现的现实目标。一是基本完成了城市现阶段发展水平相适应的基础设施建设，26条主街道的建设与改造基本完成，人均拥有道路面积7.63平方米，每年以100万平方米的建筑面积在加速房地产开发。二是主城区具备了城市人口数量、产业规模和经济实力，形成了现代化城市扩展城区的基本框架，一大批新企业，新兴产业座落于“一河两区”，形成了新型产业支撑能力。在在新城区规划区范围内储备20000亩土地项目市场条件有保障。
二、拟建规模
辽河北大堤以北，建国北路以西，二道河以南，大连路以东。在新城区规划区范围内整理1.6公顷平方公里土地。
三、项目总投资极其构成
每平方公里土地整理成本大约84.425万元，总投资1.58亿元。其中：直接费包括土地的基础设施（机动车道、人力车道、雨水、污水、大热、路灯、绿化。其他直接费包括土地出让金抵减、工程建设其他费。间接费包括建设期贷款利息。
四、此次整理的土地共需资金1.58亿元，其中8000万元申请信托贷款，其余7800万元配套资金由公司整理的土地出让所得的自有资金解决。
第四章 建设条件与场址
一、区位优势
（一）优越的地理位置
通辽市位于内蒙古自治区东部，松辽平原西端，科尔沁草原腹地。属东北经济区和环渤海经济区，为国家西部大开发区域。全市行政区辖五旗一市二区一县，总面积59535平方公里，总人口310万人，其中农业人口237万人，蒙古族人口138.4万人，是全国蒙古族人口最集中的地区。
通辽市地处东北交通要塞，东与吉林省相连，南与辽宁省接壤。市政府所在地科尔沁区距北京725公里、距天津731公里、距沈阳250公里、距长春290公里，距大连594公里、距营口380公里、距锦州330公里，距葫芦岛440公里，是内蒙东部和东北三省商品物质的重要集散地。
（二）完善的基础设施
通辽市市政基础设施条件较好，交通、通讯便利。境内有111、203、303、304国道，形成四通八达的公路网。沈阳铁路局在通辽设有分局，通辽铁路分局已成为京通、集通、通让、通霍、大郑、平齐铁路六条线汇集的交通枢纽，是东北地区第二条进关线的起点，每天从六个方向进出列车30余列，日客流量超万人次，日货物吞吐量达1.5万吨，是全国38个铁路枢纽大站和14个编组大站之一。通辽机场可起落波音737型客机。电信、移动、联通、铁通通讯部门已在通辽落户，为广大用户提供了方便服务，传输达到数字化，信息网络完善，可直接办理国内、国际邮政、电信业务。
（三）丰富的地上地下资源
通辽市地域辽阔，土地肥沃，地上地下资源丰富。境内已探明煤炭、石油、硅砂、重稀土、铜、铁、铅锌等矿产41种，矿床和矿点190多处，总潜在价值1.3万亿元。天然硅砂的储量居全国之首，霍林河煤田褐煤储量达119.2亿吨，被誉为“冶炼之宝”的类石墨储量也很可观，功能神奇的中华麦饭石蜚声海内外。麻黄草、甘草、山杏、沙棘等野生资源品种独特、质地优良。
全市现有耕地1500万亩、草牧场4300万亩，森林面积1880万亩，森林覆盖率达到了21％，素有“内蒙古粮仓”、“黄牛之乡”的美誉，是国家重要的商品粮和畜牧业生产基地。农牧业具备了年产粮35亿千克、牲畜饲养量1100万头的综合能力。
（四）超常规发展的通辽经济
改革开放以来，通辽市委、市政府团结和带领全市各族人民解放思想、深化改革、扩大开放，经济建设和社会发展都取得了显著的成绩。近年来，全市经济增长保持在两位数以上。20##年全市国内生产总值完成296亿元，同比增长22%，其中第一产业增加值87亿元，增长13%，第二产业增加值110亿元，增长34%，第三产业增加值99亿元，增长19%，财政收入完成18.1亿元,增长36.2%，剔除农业税减免3个百分点因素后，增长45.1%。
第五章 项目规模及建设内容
一、工程设计
（一）道路工程
1、方案选定
目前我国城市道路路面结构大致分为白色路面和黑色路面。白色路面以水泥路面为代表，其优点在于使用年限长，维护费用少，缺点在于行车噪音大，行车不舒服，施工周期长，由于混合料、施工、基层土基填筑不善，造成损坏比较突出，锯缝挤碎已成顽疾，这类非疲劳损坏严重地影响着路面使用功能和寿命。并且在其它城市地下基础设施不完善的情况下将道路修建完成后，很难破路修建其它地下设施。
黑色路面即沥青混凝土路面，以沥青混凝土、沥青碎师为主，基层以半刚性基层最为普遍。目前使用的二灰砂砾具有强度高，抗弯拉强度好、抗变形能力强，是沥青面层的变形减少。其优点在于施工周期短，施工工艺较为成熟，行车舒适，行车噪音小，可根据不同道路和类别、级别、交通量、使用年限选择经济、适用的路面结构类型，其缺点在于其使用年限短，维护费用相对于水泥混凝土路面较大。
本设计采用沥青混凝土路面
2、方案设计
⑴道路设计
机动车道采用路面结构B，人行道采用下层为15CM水泥二灰砂土，上层为方砖型路面结构。
设计年限内单车道累计轴载作用次数为186*104，路面设计标准轴载采用BZZ100KN。
设计年限为15年。
⑵绿化
以常清树与乔木相间载植，植株间距6米。
⑶路灯
灯杆间距40米，采用双侧布置，光源采用高压纳灯。
二、建设内容：
（一）道路及雨污水管网工程
共计修建9条路，总长11400米，红线内占地面积59.51万平方米。其中：机动车道26.79万平方米；人行道8.93万平方米；绿地17.84万平方米；广场5.95万平方米。雨水管道22800米；污水管道11400米；电力电缆1380米
1、 胜利北路（原秦皇岛路）
长1650米，红线宽度60米，占地9.9万平方米，路面宽度40米，面积66，00平方米；绿化树木1600株；路灯88盏；雨水管道3300米，DN600-DN800；污水管道1650米，DN300-DN500。
2、叫来河大街
长1100米，红线宽度30米，占地3.3万平方米，路面宽度18米，面积19，800平方米；绿化树木650株；路灯40盏；雨水管道2200米，DN600-DN800；污水管道1100米，DN300-DN500。
3、青龙山大街
长1000米，红线宽度30米，占地3万平方米，路面宽度18米，面积18，000平方米；绿化树木750株；路灯40盏；雨水管道2000米，DN600-DN800；污水管道1000米，DN300-DN500。
4、阿古拉大街
长1000米，红线宽度30米，占地3万平方米，路面宽度18米，面积18，000平方米；绿化树木750株；路灯40盏；雨水管道2000米，DN600-DN800；污水管道1000米，DN300-DN500。
5、5号路（叫来河大街—河北路）
长1750米，红线宽度30米，占地5.25万平方米，路面宽度18米，面积31，500平方米；绿化树木1300株；路灯70盏；雨水管道3500米，DN600-DN800；污水管道1750米，DN300-DN500。
6、6号路（霍林郭勒-胜利路北）
长1250米，红线宽度30米，占地3.75万平方米，路面宽度18米，面积22，500平方米；绿化树木940株；路灯50盏；雨水管道2500米，DN600-DN800；污水管道1250米，DN300-DN500。
7、7号路（霍林郭勒-胜利路北）偏西
长1500米，红线宽度30米，占地4.5万平方米，路面宽度18米，面积27，000平方米；绿化树木1125株；路灯120盏；雨水管道3000米，DN600-DN800；污水管道1500米，DN300-DN500。
8、河北路（胜利路北路--霍林郭勒路）
长1200米，红线宽度60米，占地7.2万平方米，路面宽度40米，面积48，000平方米；绿化树木1200株；路灯65盏；雨水管道2400米，DN600-DN800；污水管道1200米，DN300-DN500。
9、奈曼路（霍林郭勒路—7号路）
长950米，红线宽度30米，占地2.85万平方米，路面宽度18米，面积17，100平方米；绿化树木700株；路灯36盏；雨水管道1900米，DN600-DN800；污水管道950米，DN300-DN500。
（二）供水管网工程
1.67平方公里供水管网，总长度6000千米，管材规格为DN200-800。总造价270万元。
（三）供热工程
本项目编制范围包括供热首站、供热主干线、支干线及二次换热站2575.83万元。
（四）供电部分
10KW地埋电缆铺设及环网柜、配电设施等总价1000万元。
第六章 项目的组织与管理
土地整理是一项综合的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地整理的运作成本。由于项目关系到通辽经济技术开发区及规划的新城区的发展，牵涉到失地农民的安置问题，在项目建设中，拟成立由市政府、开发区、国土资源局等部门组成的项目领导小组。
1、项目土地的收购、整理、转让是政府行为，但又不同于政府对土地的管理职能。项目以企业化运作的方式来实现国有土地整理的委托经营。通辽市城市投资经营有限责任公司一方面严格执行市政府的土地收购、整理和转让计划，另一方面借助市场来实现土地整理计划，以促进城市土地市场的健康高效运作，实施统一的土地收购与转让计划，进行整理土地的开发与管理，实现所整理土地资产的经营增值。
2、在项目运作中，严格实施《中华人民共和国土地管理法》，合理确定土地征收补偿标准，切实保护土地所有者和使用者的合法权益。
3、征地范围内的农民全部转为城市市民，由开发区管委会负责安排符合条件的农民在开发区企业就业。
4、市政府及开发区做好失地农民的养老保险、医疗保险、最低生活保障等方面的社会保障工作，农民建房可通过建设农民新村、建回迁楼等办法解决。
第七章 项目实施进度计划
一、项目实施安排
项目实施分为三个阶段：前期准备阶段，项目实施，项目完成阶段。
A．前期准备阶段包括：项目建议书、可行性研究、可研批准立项.
B． 项目实施阶段：从委托设计开始、施工安装。
C． 项目完成阶段：竣工验收。
二、项目整理进度实施
项目可行性研究报告批准后，项目实施工作即可全面铺开，如订购进行实质性的商务谈判，外出订货签订合同。此项工作可与勘察设计同步进行，但应在初步设计前完成上述工作，时间为 9月。
三、项目整理勘察设计
在款项部分到位后，即可委托勘察设计单位进行工程的勘察和设计，并向设计单位提供必要的相关原始资料。总进度为15-25天。
四、项目整理施工期
施工期可在施工图进行中开始，实施期为100-120天。
五、项目整理安排建议
从谈判，签订合同，确定以及施工期、安装期、试车期，均应请设计单位人员直接参加，对现场发现的问题及时解决，以保证工程顺利完成。
土地整理：从20##年10月开始土地整理至20##年7月整理结束。
土地出售：从20##年至20##年按6:4比例完成。
第八章 投资估算与资金筹措
一、投资概况
本项目投资估算内容包括：机动车道，人行道，路灯，雨、污水排放系统、供水、供热、供电系统。机动车道（道路绿化、路灯）投资4092万元；人行道面积8.93万平方米，投资535.8万元；修建雨水管道22，800米，投资364.8万元；修建污水管道11，400米，投资941万元；供水管网10，730千米，投资270万元；供热工程投资2575.83万元；10KW电力电缆1000万元。
二、估算依据
1、编制依据
⑴依据《投资项目可行性研究指南》进行编制
⑵依据各专业人员所提供的基础数据进行编制
⑶内蒙古自治区市政工程消耗量定额及价格表
2、有关问题说明
⑴本投资估算材料价格综合考虑到现行价格水平；
⑵土地出让金按居住房105元/平方米，减去农业开发基金8.2元/平方米加2%考虑。
⑶工程建设其他费5%计算，内容包括建设单位管理费、办公和生活家具购置费、勘察设计费和监理费等内容；
⑷间接费包括建筑期贷款利息。
三、投资估算
估算总投资：15800万元
其中：直接费：
建设费 12，200万元
其他直接费：
工程建设其他费5%计算637.05万元
土地出让金 1103.75万元
间接费：
建设期贷款利息1740.8万元
详见表8-1
三、资金筹措
土地整理投资15，800万元，其中申请银行贷款8000万元，其余7800万元资金由通辽市城投公司自筹。
详见表8—2。
1、信托贷款还款来源
⑴本贷款的第一还款来源为项目本身产生的土地增值收益；同时，公司拟以现有土地进行抵押担保，作为项目贷款的第二还款来源。项目还款来源是项目土地整理转让后所得的部分收入。将1.67平方公里土地分为而07、08年二年出售，按6：4：计算。
⑵安全保障措施
A、盘活原有未经抵押的土地，提高现金周转率和收入水平，以确保按时偿还信托资金。
2、贷款资金用途
由信托公司发行信托计划募集资金，并以贷款形式发放给公司。信托贷款规模为8000万元，期限三年，贷款资金专项用于通辽市城投公司在新城区1.67平方公里土地整理的项目。 详见表9--1。
第九章 财务评价
一、财务评价的依据和说明
1、《建设项目评价方法与参数》（第二版）
2、《建设项目评价方法选编》
3、现行的财务和税收政策。
4、建设单位提供的有关部门基础数据。
二、基础数据
20##年进行整理，20##年10月前全部整理完毕。
计划按年6：4出让。其中：20##年出让214，315平方米，20##年出让321，473平方米。20##年出让535，788平方米。
土地整理面积售价20万元/亩，共计土地收入32，147万元。
项目借款年利率8.1%。
四、盈利能力分析
投资利润率 71.6%
成本利润率 103%
销售利润率 50.8%
财务内部收益率 15%
财务净现值 85万元
投资回收期 0.7年
项目净现值为正，项目可行。
详见表9-3。
五、清偿能力分析
本项目可以转让收入及利润偿还银行借款。通过《损益表》及《现金流量表》可以看出，本项目还款资金充裕，以利润即可还清借款。借款3年还清，详见表9--2《借款还本付息估算表》。
综上所述，本项目具有较好的盈利能力及贷款清偿能力，抗风险能力强，项目可行。
第十章 风险分析
一、风险因素分析
1、由于土地整理特点是一次性集中、投入大，周转慢，加上城市基础建设资金紧张。
2、项目土地整理面积较大，所需财力、物力、人力随之增大，资金回收期也随之变长。
3、通辽市城投公司虽然得到了政府强有力的政策支持，但由于组建时间短，业务水平
二、防范风险措施
1、 充分利用政府政策抢抓机遇。
2、 加强管理，千方百计降低成本。