1.紫薇809项目地块价值分析报告(HP)

时间：2024.5.2

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼

紫薇809项目地块价值分析报告 .......................................................................................................................... 3

一、项目地块土地价值评估 ............................................................................................................................. 4

（一）项目地块本身状况调查与分析 ......................................................................................................... 4

（二）项目地块周边状况调查 ...................................................................................................................... 5

（三）项目地块土地价值评估 ...................................................................................................................... 6

二、项目地块优劣势分析 ............................................................................................................................... 14

（一）项目地块优势分析 ............................................................................................................................ 14

Page.1

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼（二）项目地块劣势分析 ............................................................................................................................ 16

紫薇809项目地块价值分析报告附表 ................................................................................................................ 18

附表（一）：基础设施量化表 ....................................................................................................................... 18

附表（二）：交通状况量化表 ....................................................................................................................... 20

附表（三）：环境因素量化表 ....................................................................................................................... 21

附表（四）：商业服务量化表 ....................................................................................................................... 23

附表（五）：文教卫体量化表 ....................................................................................................................... 25

附表（六）：人文情况量化表 ....................................................................................................................... 26

Page.2

紫薇809项目地块价值分析报告

小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响，但最基本的因素是：随着时间的推移，土地价值本身将会不断发生变化。因此，充分挖掘项目地块本身的自有资源，整合地块周围的优势资源，可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。

Page.3

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼一、项目地块土地价值评估

（一）项目地块本身状况调查与分析 Page.4

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划，使小区具有自然的层次感；

2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林，不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用，而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。

3、地块除东面30亩洼地外，其余主要为大面积库区建筑，在未来的小区建设中，易于拆迁。

（二）项目地块周边状况调查 Page.5

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路，为东郊进入新城区的“脸面”，也是从市区出行至郊外的最后风景线，所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要，建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。

2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔，项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象，从而实现共同升值。

（三）项目地块土地价值评估

评分标准：好 100，中 70，一般 50，差 20 无 0，其它介于其间。

Page.6

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼1、基础设施评估（分项量化数据见附表一）项目地块为新城区向郊区过渡的城市边缘地带，由紧邻的主干道长乐东路连接城市与郊区。周边为多个生活居民区，生活配套设施较为完善，交通便捷。

Page.7

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼2、交通状况评估（分项量化数据见附表二）

综合来说，项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利，尤其对生意人而言，省内、省外出行较为便捷；对于生活居家而言，日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广，道路网络成熟。 Page.8

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼3、环境因素评估（分项量化数据见附表三）由于地块处于城乡之间的中间地带，无闹市区的吵闹，也无郊野的清新自然，缺少成为高档盘的一些必要条件；但因位于城市居民区的边缘区域，宜建设成精品中档的小区楼盘；同时，随着市政规划力度的不断加强，周边环境将会人为的大为改善，最终将使项目地块成为区域地块中的理想居住之所。

Page.9

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼4、商业服务评估（分项量化数据见附表四）项目地块以西范围商业网点渐渐趋强、趋密，满足日常所需有余。由畅达的交通越往西走就有大型的区域购物中心--顺客隆购物中心、公园北路小食品批发市场、人和服装城、长乐商场、轻工市场等。所以地块周边的商业服务系统规模有小、有大，档次有高、有低，且区域政府的管理也不错，地块不同于浐河以东“脏”、“乱”、“差”的环境。

Page.10

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼5、文教卫体评估（分项量化数据见附表五）地块周边多所高校的聚集及文化气息的辐射为区域的文化品位提升不少，如能因势利导，必将成为大大丰富项目的利好要素。

Page.11

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼6、人文情况评估（分项量化数据见附表六）

项目地块人文情况较好，无不良忌讳，项目属于西安市的新城区，对于区域历史的人文积淀，若充分挖掘、放大，必会吸引一定数目的原居住居民购买。 Page.12

综上，对项目地块基础设施、交通、环境、商业服务、文教卫体和人文情况六个方面的打分评估，可以看出，项目地块存在一定开发潜力。而地块在商业服务、文教卫体状况、建筑特色、居住文化、人气方面的综合评价较高，对原区域居住居民、生意人的吸引力较强。

随着市政基础建设的不断完善，特别是“浐河公园”的总体规划实施后，项目地块独特的个性建筑将成为进、出市区的标志景观，地块的整体居住环境优势将会凸现无遗。

Page.13

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼二、项目地块优劣势分析

（一）项目地块优势分析

1、区域远景规划优势

项目地块位于西安市新城区东部板块的边缘地带，从未来开发空间来看，城内地段的开发空间日趋缩小，而城东聚集了大量的原居民，这部分人需要购房、置业，固有的区域情感、工作方便性、生意便捷性需要在城东买房。

其次，城东有西安最大的湖景公园---兴庆公园和动物园；有著名的高等学府---交通大学、理工大学、工程科技学院等；有西安最早的量贩市场雏形---康复路和轻工市场；同时也集中了西安数目最多的干休所和全国久负盛名的西京医院；

Page.14

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼另外，随着城墙内人口的外迁、东关正街的拓展、三环的修建等市政配套工程的实施和完成，东部板块将具强劲的升值潜力。

2、区位优势

项目地块位于城东的门户位置，有主干道贯通城内与郊野，离城内不远，离自然很近，交通便利，路网平直发达；同时可直达二环快速干道，保证了人流、物流的通畅、便捷。相对城内的狭窄的人居空间环境，空气清爽；相对郊外的小区，购物、逛城方便。

3、生活配套优势

项目地块紧邻成片“原生”居民区，生活配套、公建配套较为齐全、完善。今后项目地块要做的仅是内部配套档次的提高

4、唯一性优势

地块周边一定范围内基本上无中、高档居民小区，若项目开发成功，必会形成区域范围内的亮点，起着带头示范作用，使得项目竞争优势更为凸显。

Page.15

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼5、紫薇品牌优势

项目挟紫薇品牌效应，给消费者信心、实力、美誉度，在区域市场上起着一定的号召力作用。

综上，项目地块具备以上五大优势，潜在的升值“势在必行”。

（二）项目地块劣势分析

1、自然景观劣势

项目地块视野范围内无山景、水景、湖景可借，此为劣势（虽然较远有动物园、浐河公园等），再则地块面积本身比较小（78亩），因而项目内部人造景观的营造显得较为重要，必需精致些、趣味些、实用些，而且，在项目的规划设计和营销推广时应尽量避免自然环境上说法的劣势。

2、地块周边居户购买力劣势

地块周边主要工厂居民区、普通城镇居民区，虽有强烈的购房意向，但消费水平相对较弱，所以项目的档次定位及目标客户的确定至为重要，避免规划成“叫好不叫座”的小区。

Page.16

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼3、地块库区劣势

地块仅为809库区的一部分，与库区隔离不够完整，这样导致了项目整体规划的一定难度，影响项目内部的美观。

综上，越来越激烈的房市竞争要求我们，不但要充分挖掘、发挥项目地块优势，而且要使地块的优势得以“强化”，将劣势转化为优势；同时产品本身也必须具备鲜明独特的个性，通过对项目产品、规划、户型、内环境、推广等诸多方面的创意，形成精致、差异化的个性产品，使其从区域产品中“跳”出来，成为区域产品的“亮点”，从而引起购房者关注，最终赢得市场的接受，实现项目开发的终极目的。

Page.17

电话：（020）83875220 83875212 传真：（020）83880517 邮编：510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼紫薇809项目地块价值分析报告附表

附表（一）：基础设施量化表 Page.18