高淳固城湖南路别墅地块项目开发可行性分析
前言 .................................................................................................................................................. 2
一、报告编制目的: ................................................................................................................. 2
二、报告编制依据: ................................................................................................................. 2
第一章 高淳概况 ............................................................................................................................ 3
一、高淳行政区域 .................................................................................................................. 3
二、城市规模 .......................................................................................................................... 3
三、交通情况 .......................................................................................................................... 3
四、综合经济 .......................................................................................................................... 3
第二章 高淳房地产概况 ................................................................................................................ 4
一、土地供应量 ...................................................................................................................... 4
二、近两年发展情况 .............................................................................................................. 5
三、高淳楼盘去化率分析 ...................................................................................................... 5
第三章 项目区域概况 .................................................................................................................... 6
一、区域概况 .......................................................................................................................... 6
二、区域产品分析 .................................................................................................................. 6
三、消费者需求 ...................................................................................................................... 6
四、区域未来发展 .................................................................................................................. 7
五、结论 .................................................................................................................................. 7
第四章 项目概况 ............................................................................................................................ 8
第五章 项目分析 ............................................................................................................................ 9
一、项目SWOT分析 .............................................................................................................. 9
二、项目定位分析 ................................................................................................................ 10
三、项目客群分析 ................................................................................................................ 10
四、项目价格分析 ................................................................................................................ 10
五、项目营销推广分析 ........................................................................................................ 10
第六章 项目投资收益分析 .......................................................................................................... 11
第七章 合作形式 .......................................................................................................................... 14
第八章 未来合作长远目标 .......................................................................................................... 14
前言
一、报告编制目的:
1．在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告；
2．结合高淳县房地产开发的个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性思路；
3．对项目进行初步投资估算分析和风险分析；
4．为方案实施前的详细可行性研究提供依据。
二、报告编制依据
1．国家建设部及南京市颁布的相关法律与政策
2．南京市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
3．房地产管理部门发布的相关数据资料
4．现场勘察和实地调研所得资料
第一章 高淳概况
一、高淳行政区域
高淳县地处长江以南、南京市郊，东邻苏、锡、常，西接安徽的宣城、马鞍山；总面积802平方公里，。境内地势西低东高，西部为水网平原区，东部为低山丘陵区。属北亚热带和中亚热带过度季风气候区，年降水量1157mm，年平均气温15.9℃，四季分明，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态优越，风光秀丽，是国家级生态示范区和全国环保优秀县。
二、城市规模
高淳隶属南京市，下辖8个镇和1个街道办事处，总人口43万。东部为茅山、天目山余脉结合部,是蜿蜒起伏的丘陵山区，西部为碧波荡漾的固城湖、石臼湖所环抱,是河网稠密的圩区,总面积约802平方公里。其中，陆地面积占70.65%，水域面积占29.35%。
三、交通情况
陆路直上宁高高速，距南京禄口国际机场45公里，宁望一级公路、芜太公路直达宁杭高速；水路西进长江黄金水道，东连太湖苏南水网，区位特点十分鲜明。
四、综合经济
高淳先后被授予“国家级生态示范区”、“全国城市环境综合整治优秀城市（县）”、“江苏省卫生城市”、“江苏省环境优美城市”等多项荣誉。
近年来，高淳工业迅速崛起，全县共有工业企业1928家，其中，外来投资企业630多家，外资（合资）企业116家。全县拥有18家市级以上高新技术企业和42项高新技术产品，其中国家级重点高新技术企业3家，省级高新技术企业5家，国家级高新技术9项，省级高新技术14项。同时，还有10项国家“火炬”计划项目和27项国家“星火”计划项目，共创国家级重点新产品8个、省名牌产品18个和市名牌产品16个。建有国家级、省级技术中心各1家，市级技术中心5家，拥有3家上市公司（红太阳集团股份有限公司、江苏高淳陶瓷股份有限公司、南京红宝丽集团股份有限公司）。
高淳经济形成了以建筑、养殖、造船为三大龙头，药业化工、机械电子、新型材料、出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量的83.5%，五大主导产业基础较好、关联度大、龙头企业支撑强劲，产业集群初步形成，而且适合高淳环境和资源状况，发展优势较为明显。
第二章 高淳房地产概况
一、土地供应量:
1. 20xx年高淳计划拟供应经营性用地供应面积为335亩
2. 数据显示：20xx年1-7月高淳（包括乡镇）土地已供应量为：330813平米，约496亩；
3. 具体数据如下：
NO.2010G01(已成交)
土地地址：漆桥镇新港西路南侧、文化活动中心西侧
土地属性：住宅、商业（商服）
总用地面积: 617㎡
NO.2010G02(已成交) -----县城区域
土地地址：水厂路东侧、波西塔诺南侧
土地属性：住宅
总用地面积：75,268㎡
NO.2010G03(已成交) -----县城区域
土地地址：水厂路西侧、自来水厂南侧
土地属性：住宅
总用地面积：86,325㎡
NO.2010G04(已成交)
土地位置：漆桥镇河滨路1号（镇政府原办公楼）地块
土地属性：住宅
总用地面积：8,284㎡
NO.2010G05(已成交)
土地位置：下坝集镇胥河北路11号（原兴盛粮油公司）
土地用途：商住
总用地面积：3140㎡
NO.2010G06（未成交）-----县城区域
土地位置：淳溪镇宝塔路原面粉厂、农业局地块
土地属性：住宅;商业（商服）
总用地面积：103,335㎡
NO.2010G07 (已成交) -----县城区域
土地位置：淳溪镇大桥路南侧苏皖农贸城水产批发市场地块
土地属性：住宅
总用地面积：7,605㎡
NO.2010G08 (已成交) -----县城区域
土地位置：镇兴路北侧、北漪路西侧（原职教中心、卫生局）地块
土地属性：住宅
总用地面积：46,239㎡
二、近两年发展情况:
表：20xx年高淳各类产品供销现状
三、高淳楼盘去化率分析:
第三章 项目区域概况
一、区域概况
项目位于属于高淳老城区范围，接近滨湖板块，南临3A级国家旅游景点.
高淳紧紧围绕“古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境最佳的湖滨新区”的城市发展定位，统筹产业布局、景观布局、历史文化布局，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线和生态走廊。
二、区域产品分析
高淳房地产市场整体供给量较小，在售楼盘不足10个，主要分布在县城的四个板块内。
随着高淳各项经济指数的提高，高淳藏富于民的消费能力得以释放。而目前现有的住宅在品质上和形式都比以往得到了很大的提升。他们需要得到更好的消费品和更好的服务，同时也能够承担由此而提升的价格。
别墅，作为楼市中的最顶级奢侈品，已经成为当地人特定阶层享受生活所追逐的目标。
四、区域未来发展
近年来，高淳以县城（包括新区）总体规划为依据，逐步对县城各专项规划、详细规划进行完善，投入规划编制经费2000多万元，共编制县城绿地、消防、管道燃气等专业规划5部，县城新区11.9平方公里启动区、县城产业区中心地块、县城行政中心等控制性详规8个，高淳老街、湖滨大道、宝塔公园等修建性详规40多个，有效地保障了城市的健康有序发展。
通过合理的规划引导，目前，县城已形成湖滨大道景观区、老街历史文化景区、苏皖农贸服务区、宝塔路商业景观区、镇兴路行政办公中心区、城中居住花苑区、工业新区等七个功能区域，从而进一步明确了城区各区域范围的功能定位。
高铁、轻轨等交通工具在未来的几年将显著改善高淳人的工作和生活方式，高淳，昔日南京后山人，转眼将成堂前客，指日可待。
五、结论
1. 高淳未来发展的总体趋势稳定，具有长期利好，同时由于边缘递减效应，楼市价格波
动受影响较小；
2. 高淳市场上的主力供应产品为多层（含电梯洋房),同时这也是市场相对最为热销的户
型，供销比在1.32-1.61之间；
3. 由于目前县城区域在售楼盘基本售馨，市场中档消费力积聚待发，县城区域地块供求
旺盛；
4. 由于市场购买力强盛，别墅产品的供及市场丰富，尤其是独栋别墅，供销比高达
11.33，但由于地块性质限制，多数别墅项目都在县城区域外；
5. 高品质别墅项目，尤其是县城区域的别墅数量少，去化率高，同时价格增长速率较大；
6. 市场能够接受的产品类型进一步丰富，技术含量的高品质产品有望将会成为新热点。
第四章 地块概况
第五章 项目分析
一、项目SWOT分析
优势（Strength）：
? 地理位置优越；
? 临3A级国家旅游景点；
? 中心地段，地块成熟，与高淳原高端别墅区毗邻，周边二手房平米单价突破万 元且无换手率；
? 项目开发周期短，无同类竞争产品；
? 合作方具备地方优势和成熟开发经验；
? 具备打造高端产品的机遇；
劣势（Weakness）：
? 地块较小，且无地块拓展可能；
? 项目较小，不利于打造品牌优势；
? 国家贷款政策的收紧；
? 外来需求稀薄；
机会（Opportunities）：
? 县城的快速发展，为市场留下心理空间；
? 同类产品供给的市场空白，为市场留下需求空间；
? 高端项目的较高价格，为市场留下价格空间；
? 当地消费观念的改变，为市场留下价值空间；
? 政府的大力支持，为项目留下了政策空间；
威胁（Threat）：
? 新的土地供应可能造成竞争威胁；
? 来自周边别墅项目换手的直接威胁；
? 对配套规划实现的政策风险和时间风险；
? 国家各项新政的风向，导致客户的观望心理；
? 与合作方的首次合作，需要磨合；
二、项目定位分析
? 寻求高淳地区最高端居住情节的文化提升和认同；
? 将经典区域中的经典宅第升华为一种收藏；
----高档、高附加值的稀缺中心别墅社区----
三、项目客群分析
本案利润最大化不是来自于“体量最大化”， 而是来自于“稀缺产品价值最大化”
利润影响最大的因素是“销售价格”提升；价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度；
五、项目营销推广方向
● 文化方向
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● 高淳的、中国的； 古镇、百年积淀； 老街有的、房子也有； 房子，也可以是收藏品；
● 居住方向
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● 地段、周边； 产品类型、品质； 稀缺，再稀缺； 科技住宅并不遥远； 房子竟然也是能送的；
● 投资方向
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● 高淳也有聚宝盆； 别墅，不要再未来怀念过去； 高淳的锦绣坊在哪里；
第六章 项目投资收益分析
1. 总体经济技术指标表
2、项目投资开发成本测算
项目利润 = 销售毛收入 - 开发成本合计 = 11853 –10025 = 1828 (万元)
预计拍卖时间为20xx年9月，标的测算见投资测算表，预计投资产出周期为一年
总投资额预计8000万。
4、项目静态投资回报测算
结论： 1. 销售单价每提高500元/平米，收益率提高约10% ； 2. 拿地单价每降低20万元/亩，收益率提高约9% ；