该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济效益情况。

一、本次分析报告的意义与必要性

1、符合集团公司未来发展的需要

20##年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。

2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能

财务管理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。部门的职能管理水平取决于部门人员的专业知识和能力。学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。通过锻炼撰写本项目投资分析报告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。

3、提高整个集团重大项目投资的决策能力

企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变了。所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。项目园区项目投资并未进行科学的论证，公司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。为今后提高公司重大投资项目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。

二、项目及投资情况简介

20##年取得园区土地使用权，土地使用权面积为27000㎡,土地使用期限为50年。取得土地的主要使用目的是进行母公司产品配套的加工及模具的制造。

项目园区于20##年初开始进行勘察设计、工程施工、设备采购及后期装修。本项目的主承包商为当地建设集团，主要负责土建、结构工程、水电安装、地基基础、屋顶防水等项目建设。本项目中的车间主体于20##年7月份完工，主体结构为单层轻钢结构。本项目中的办公楼主体为砖混结构，于20##年3月份全部建设、装修完毕。各项设备的购买及投入使用于20##年12月开始至今。二期设备尚未开始进行采购，本投资分析报告不包含尚未采购的设备。

项目园区项目投资已接近尾声，截止20##年12月31日，本项目总投资金额如下：

三、本分析报告分析的理论依据与假设条件

1、收益期计算年限

本项目投入资产主要为土地使用权、厂房和机械设备。三类资产均有不同的使用年限。机械设备经济使用年限一般为10年，钢结构厂房一般为40年，土地使用权工业用地出让年限为50年，扣除厂房建设期2年，剩余年限为48年。本次项目园区项目投资分析主要以机械设备经济使用年限10年为收益年限。

2、折现率的确定

折现率是将未来预期收益转换成现值的比率。

折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+公司特有风险报酬率

折现率的确定区间最低为五年以上贷款利率5.94%，最高为公司近几年最好的净资产收益率。

一般折现率的确定，以行业利润率基础，适当考虑风险率，综合确定。

公司近两年的净资产收益率为

全社会所有企业的平均净资产收益率常常被称之为社会平均投资报酬率。公司的净资产收益率可以看做是公司要求的投资回报率，结合公司近两年的净资产收益率情况，本次投资分析折现率确定为15%。

3、假设条件

1）土地使用权价格维持不变，即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价格一致或相差不大。也就是说项目园区项目的投资收益主要是依靠项目投资的生产经营取得，而非靠土地增值取得。

2）10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。

3）不考虑机械设备残值的变现价值。

4）不考虑出售土地使用权或机械设备的相关税费。

5）房屋建筑物投资是在建设期（两年）平均投入的，机械设备是在建设后一次性投入的。

6）持续经营假设。假设企业以目前的经营方式、目前的经营规模持续经营，即在收益年限内公司不在投入新的设备、扩建厂房等。

7）不考虑通货膨胀因素的影响。资金的无风险报酬率保持为目前的水平。

4、计算时点

本项目土地使用权在06年底取得，建设期为07年和08年，设备在08年采购到位，从09年正式投产，所以本次项目分析报告的计算时点为20##年12月31日。

四、本报告的经济效益分析

项目投资分析，以一定期间的现金流量作为分析的依据。净现值大于零或内含报酬率大于要求的报酬率即该方案是可行的。本方法是按照折现率为15%（内含报酬率）的情况下，根据目前项目的投资额，计算出在收益期（10年）每年项目园区应实现的净利润或利润总额。

营业现金流量=净利润+折旧

净利润=营业现金流量-折旧

年折旧额=固定资产折旧+无形资产摊销

=61,937,619.06×95%÷10+41,415,055.10×95%÷40

+12,593,469.20÷50=7,119,550.75（元）

（1）投资资金在20##年12月31日的终值

12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31（元）

（2）10年后土地使用权与房屋建筑物变现价值的现值

10年后土地使用权帐面净额=12,593,469.20÷50×38=9,571,036.59（元）

10年后房屋建筑物帐面净额=41,415,055.10-41,415,055.10×95%÷40×10 =31,578,979.51（元）

现值=（9,571,036.59+31,578,979.51）（1+15%）-10

=10,172,283.98（元）

（3）20##年12月31日的投资额

123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33（元）

（4）10年每年应流入的营业现金流量

根据年金现值计算表，15%的折现率，10年的年金现值系数为5.0188

每年应流入的营业现金流量=112,941,382.33÷5.0188

=22,503,662.69（元）

（5）每年应实现的净利润

净利润=营业现金流量-折旧

每年应实现的净利润=22,503,662.69-7,119,550.75=15,384,111.94（元）

每年应实现的利润总额=15,384,111.94÷（1-25%）=20,512,149.25（元）

（6）结论

根据上述计算得知，项目园区每年为上市公司创造净利润1,538.41万元以上，该投资项目的内含报酬率超过15%，该项目为可行的。

五、与预算经济指标的比较

20##年上市公司实行全面预算管理，对项目单独做了利润指标的预算，具体预算表格如下：

单位：万元

根据预算显示，09年项目园区模具与部套产品的净利润合计为1,338.82万元，没有达到前面计算的每年净利润1,538.41万元，但相差并不大，如果项目园区经济效益保持一定的增长速度，还是能较好的达到公司的投资目的。

经过计算，如果项目园区每年的净利润为1,338.82万元，其项目投资内含报酬率为12.33%。总体来说，这个投资报酬率还是可以接受的。

采用预算的数据进行分析存在一定的不足，由于项目园区尚未成为独立的公司，在预算编制过程中，存在部分费用未包含在内，所以预算口径与独立核算口径存在一定的差异，直接采用预算数据不够科学合理。

六、使用本报告的局限性

本报告是对项目园区项目投资进行的事后分析，主要是采用财务管理的资金时间价值和年金等相关知识，由于分析采用了众多的假设条件，收益期限、折现率的选取将直接影响分析的结果，如发生重大经济变化（通货膨胀、社会平均收益率大幅下降、大幅降息等），应重新修订相关计算参数。请使用报告者清楚本报告的局限性，正确使用报告结论。

弱弱的请问楼主：
（1）投资资金在20##年12月31日的终值
12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷2+61,937,619.06=123,113,666.31（元）


12,593,469.20×（1+15%）2
既然假设条件1：1）土地使用权价格维持不变，即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价格一致或相差不大。
那么为什么还计算了土地使用权在06年取得到08年的投资增值？

41,415,055.10÷2×（1+15%）

既然假设条件2: 2）10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。

既然对房屋建筑物计算投资增值，那为什么还“/2”，这是什么意思？

然后又）+41,415,055.10÷2？

为什么：

要采用终值-现值（

123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33（元）

）作为08年的的投资额？难道谁把10年后的资产现值返还给你了吗？

鄙人才疏学浅，还望楼主不吝指教！在此先行谢过

第二篇：项目投资分析报告

广州世贸服装城项目

投资分析草案

项目背景分析

广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。

广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有— 4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。 近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。

项目优势

当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。20xx年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。 “商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。 事实上，广东服装批发在20xx年“非典”后依托产业基地一年时间内，迅速在虎门、中山、新塘、大朗、普宁等产业重镇形成批发市场，旺极一时。但自从20xx年世界金融风暴以后，产业基地工厂纷纷关门，导致产业集群效应消失，各大商场也随之没落。 “最大的原因就是在中国品牌服装批发行业界，缺少一个可以领航品牌服装批发市场的载体。”某业内专家指出，时代在急切呼唤标志性批发商场。 众所周知，中国的商业中心在珠三角，珠三角的商贸中心在广州，而如今，一个标志性的服装批发商场在广州终于诞生了，就是广州世贸服装城。

与广州流花商圈传统的服装批发城相比，广州世贸服装城是站在巨人的肩膀上应运而生的。 28万平方米的建筑规模，近3000间商铺和写字间的超大规模，近20000平方米的物流配送中心，约3500个停车位，近7米铺位层高设计。

除了自身过硬的硬件配套设施外，广州世贸服装城在孵化国际化服装品牌批发市场过程中，还将投入巨大的财力和物力。据其开发商介绍，广州世贸服装城给予专心经营的客商非常高的优惠政策，这主要包括以下几方面的内容： 世贸服装城推出20年使用权铺位、经营发展、投资前景可观；免底租金2年；开业后商场为采购商家提供6个月免费停车服务；商场为项目500强品牌提供免费外墙广告进行宣传推广；商场在开业后3年内提供近亿元进行项目旺场推广。

广州世贸服装城投入巨资孵育国际品牌服装批发市场，除了开发商具有独到和长远的眼光外，还在于其博大的胸怀和多赢的思维。 房地产专家韩世同曾分析道，中国服装批发市场商铺市场经营客户被层层剥皮、导致租铺经营利润低,应对市场需求，短期经营权害人不浅，真正想经营的商家反而压力重重，被当做“养场花泥”。广州之前数家商场一直经营不善，投资者与开发商数次闹上法庭，其中一个重要因素便是商场的商铺被层层包租，多重管理，经营的时间往往在3-5年，甚至短至数月内，商铺经营者如走马灯似的，极度缺乏稳定性，最终不得不一走了事，这导致了整个商场经营状况每况愈下。 为了彻底杜绝这类“养场花泥”，为了让商铺投资者、铺主、租户、经营者和消费者等多方的利益都得到充分保障，广州世贸服装城特推出20年使用权铺位，这对长久经营的商家和品牌商家来说是极大的利好，对整个品牌服装批发市场的健康稳定运作也将起到巨大的促进作用。 事实上，在这20年经营权的巨大吸引力下，上千国际知名品牌正蜂拥而入，分食流花商圈最后的大蛋糕。

据悉，定位中国品牌男女装批发采购基地的广州世贸服装城，立志打造中国品牌服装批发第一城。其绝佳地理位置和规模，加上超一流国际时尚标准商业配套，相信她将是未来主导整个服装商圈甚至南中国、亚洲、国际品牌服装市场的领航者和标杆。

投资预算及收益

例：面积为30平方，价格为50000每方即总价格是150万

投入如下：1. 10月份投入50%即75万；

2. 20xx年5月12号行放款70%即返回30万。

收益预计有3种：1:在11月前卖出利润为10-15万收益为10%左右；

2:在20xx年5月12号前卖出利润为20-30万收益为30%左右；

3：长期投资1年租金为18000，利息6300即月收11700年收益为128700

（年收益算11个月）年收益为10%左右；

第2年租金为23000，利息6300即月收入16700年收益为183700

即年收益15%左右

3-5年租金为35000，利息+本金11000，底租4000即月收益2万，

年收益为22万收益17%左右；

5-20年收益25万/年，即投资总收益450.2万，投资回报率为300%。