郑州市慧济经济区文化北路

地块分析报告

河南省**臵业有限公司

20xx年9月16日

目 录

第一章：地块概况

第二章：郑州市宏观经济概况

第三章：郑州市土地市场分析

第四章：郑州市房地产交易情况分析

第五章：区域分析及项目定位

第一章：地块概况

一、 项目地理区位及周边用地性质

二、 地块现状及四至

三、 地块周边环境及市政配套

四、 地块SWOT分析与土地价值初步评价

一、 项目地理区位及周边用地性质

1、根据《郑州市城市总体规划（2008-20xx年）》报告预测，到20xx年郑州市域将来总人口约为1000万人，市域城镇人口约为789万人。

郑州市将形成一个特大城市（郑州市中心城区），六个中等城市（上街—荥阳组团、郑汴—中牟组团、巩义市区、新郑市区、新密市区、登封市区）和一个小城市（航空港组团），19个两万人口以上的重点镇，50个两万人口以下的一般建制镇组成的城市群。

郑州市中心城区发展方向主要以东、西、南三个方向为主，北部控制开发建设，保护黄河湿地。城市用地增长边界为：东至京珠高速公路、西至环城高速公路、北至黄河湿地保护区、南至南水北调中线工程。

2、 郑州市政府一直在进行“北移东扩”城市建设，项目地块位于郑州市北部区域，地块位于开元路以北、大河路以南，面积799200平方米，约合1200亩。

3、地块周边路网密集，交通便利，由于尚未大规模开发，自然环境较好。

4、 地块紧邻大河路及文化北路，西距贾鲁河约1.1公里，距北环约6.9公里。

5、 地块周边为老的别墅区，有盈家水岸、水映唐庄等别墅项目。

6、项目地块现为国有土地。

二．地块现状及四至

1、地块较为平整，目前地块上是村民种植的菜园。

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地块可行性分析报告

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【引言】

　　地块是地质构造三重基本概念之一，是具有一定综合结构形态、属于一定构造体系的地质块体。它的存在常由地壳物质组成或地壳结构构造的均一性，以及具有明确的界线反映出来。其规模大小、影响深度、结构形态、活动强度都有差别：较活动的狭长带状地块，称褶皱地带；相对稳定的不规则地块，称为块垒地。在长期复杂的地壳运动中，褶皱地带和块垒地可相互转化。任何地块的发生和发展都受构造体系、运动性质和岩石性质所制约；反之，不同形态和不同类型地块的存在，构成一定的边界条件，也影响构造体系的形成和特征，决定地块边缘及其内部的形变特点。

　　地块是规划用地强度赋值的基本单位。

【目录】

第一部分 地块项目总论

　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
　　一、地块项目概况
　　　　（一）项目名称
　　　　（二）项目承办单位
　　　　（三）可行性研究工作承担单位
　　　　（四）项目可行性研究依据
　　　　　本项目可行性研究报告编制依据如下：
　　　　　　1．《中华人民共和国公司法》；
　　　　　　2．《中华人民共和国行政许可法》；
　　　　　　3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号 ；
　　　　　　4．《产业结构调整目录2011版》；
　　　　　　5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；
　　　　　　6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006
　　年审核批准施行；
　　　　　　7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20##年
　　　　　　8． 企业投资决议；
　　　　　　9． ……；
　　　　　　10． 地方出台的相关投资法律法规等。
　　　　（五）项目建设内容、规模、目标
　　　　（六）项目建设地点
　　二、地块项目可行性研究主要结论
　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
　　　　（一）项目产品市场前景
　　　　（二）项目原料供应问题
　　　　（三）项目政策保障问题
　　　　（四）项目资金保障问题
　　　　（五）项目组织保障问题
　　　　（六）项目技术保障问题
　　　　（七）项目人力保障问题
　　　　（八）项目风险控制问题
　　　　（九）项目财务效益结论
　　　　（十）项目社会效益结论
　　　　（十一）项目可行性综合评价
　　三、主要技术经济指标表
　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

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惠州市罗浮山地块 可行性分析报告

编制：20xx年06月19日

市场研究部

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第1章、项目概况

摘要：本章简要介绍了地块的位置、主要的经济技术指标，以及 项目周边地块的现状情况。

1、地块位置

地块位于惠州市博罗县长宁镇东平村管理区，紧临罗浮大道，距离广惠高速出口800米左右，距离罗浮山风景区1200米左右。项目至深圳直线距离约90km,车程约1.2小时；至惠州直线距离约20km,车程约0.4小时。 深圳市

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2、地块情况分析

2.1、地块四至

? 东面——罗浮大道，进出罗浮山风景区和县城的主要通道。 ? 南面——待开发建设用地，已经达到五通一平状况。

? 西面——当地村民耕地及少量的村民房屋

? 北面——回迁户用地，地块上已建有少量二层建筑物，但由于不

符合当地的建设规划要求，并且影响区域形象而被政府叫停。

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2.2、地块特点

? 地块呈不十分规则的矩形，南北窄，东西长。

? 地块南面由东向西向内凹陷，凹陷部分属于外村耕地。

? 地块面积偏小，周边没有什么特别的景观资源。

? 地块平整、方正，有利于项目规划。

? 地块东面和北面紧邻城市主干道，有很强的商业展示效果。

? 地块位于岭南第一山“罗浮山”名胜旅游景点出入主干道旁，且地块距离旅游景点仅一步之遥。

? 地块有良好的外延性交通网络。

3.地块主要经济技术指标

? 占地面积为41650平方米；

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? 土地使用性质：商服用地；

? 容积率为2.0

? 绿化率≤20%

第2章 博罗县发展概况综述

摘要：本章首先从行政、交通、产业发展和经济、旅游等四个方面介绍了博罗县的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了博罗县房地产市场的基本现状。

2.1 博罗县区域概况

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科力集团·常规选址分析

一、项目概况

1、地块位置

? 本项目地块位于渝中、九龙坡、沙坪坝三区交汇处，临近高九路及长新路，距离石桥铺商圈约4公里，距离大坪商圈5公里。

2、地块经济技术指标

备注：如因配套需要，需增加全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整。

3、地块周边环境

? 地块处于高九路版块，临近渝中区消防总队、重庆第三设计院新址、重庆324医院心理健康中心。 ? 地块周边区域内分布着三大主题公园：平顶山公园、烟登山公园以及虎头岩生态公园。

? 地块处于三区交汇中心，交通条件便利，经高九路可直通江北、杨家坪以及沙坪坝，经长新路可便利到达渝中区。

二、区域整体规划

1、 功能定位

都市新核心圈（渝中区“十二五”规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。）

2、 规划重点

（1）、以渝中总部经济园为核心，建成新的城市商务核心；

（2）、建设200亩的虎头岩生态公园；

（3）、以南方、业安、协信、武陵、隆鑫、盾安等大型房地产开发公司建设新的渝中生态社区；

（4）、构建高九路为主交通轴线，借助渝州路、长江路、轨道2号线、嘉华大桥、石门大桥等组成四通八达的交通网络；

（5）、配套建设一流现代化基础设施系统。

三、区域市场分析：

1、产品舒适度普遍优于旧城区内项目。

目前高九路版块新修楼盘大多数项目容积率不超过3.3，同时拥有自然景观优势，较旧城区项目舒适度更强。

2、市场活跃，成为主城区价格上涨速度最快的版块。

3、土地市场升温，成交量与地价快速上涨。

四、地块SWOT分析

优势：

1. 项目位于政府政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力；

2. 地块周边具有自然景观优势；

3. 地块周边区域商业配套日趋成熟；

4. 20xx年以来区域成为市场热点，发展前景被消费者广泛看好，多个项目市场表现良好。

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XX项目地块分析

一、项目基本情况分析

1、项目基地基本情况分析；

基本经济指标：

（1）基地面积： 72亩，约48000.24平方米；

（2）容积率：按照相关规定地处xx路以外的居住项目容积率≤2.5;

（3）建筑密度：＜25%;

（4）建筑限高：

按照市政规划要求结合项目情况，计算出项目高度为≤100米。

（5）绿地率：≥45%;

3、基地情况分析：

（1）地块状况

地块平整方正，项目易于启动，快速占领市场。

地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。

地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。

（1）地块周边状况

南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于

区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。

北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。

东：XX河对面规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。

西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。

（3）地块价值分析：

高价值区域

地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境；

低价值区域

地块西面：临接xx路延长线，可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感；

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康桥地块简介提纲

一、            地块摘要

上海地图—标明地块大致方位

康桥地图—标明地块四至，及临近楼盘，交通

地块基础经济数据表格

二、            地块背景

转让方佳运公司资料

转让理由

转让价格及条件（净地，9000元楼板价，10亿元总价，收购项目公司形式）

三、            市场前景

地块所在周康板块发展现状介绍（配示意图）

在建中环沪南路出口，在建地铁11号线御桥路站（配照片和示意图）

“大浦东”概念，迪士尼项目辐射，200万平方北蔡楔形绿地

一、周康板块发展现状介绍

周康板块位于南汇西北部，北靠浦东花木板块，西邻浦东三林板块，东接浦东张江及川沙板块，南面接南汇航头和新场板块，具体在沈祝公路以北，西北与浦东新区相连，东南面由周祝公路和沪芦高速公路相围合。由于南汇并入浦东新区，从长期来看,“新浦东”建设将进入快车道,在建设国际金融中心和国际航运中心重大举措的推动下,原南汇区的房地产板块有望得到全面发展。周康板块区域位置良好，未来附近有地铁11号线，将使得交通配套明显改善，该板块未来潜力巨大，是浦东的一个新亮点。

由康桥镇、周浦镇房产组成的周康板块,是原南汇区的主力成交板块之一。周浦镇的成熟生活配套加上市政规划的宏伟蓝图，已经吸引了很多颇具实力的房产开发商，争相把一批高质量、高品位、低密度、中低价位的住宅建到这片热土上。康桥半岛、绿地老街、菱翔苑、富兰克林·南郊花园等楼盘在短短的几年中引起了购房者的追捧。这一板块，成熟楼盘比较多，不仅有低密度高档别墅区，而随着一些著名开发商纷纷进驻该板块，也出现了一批诸如中邦城市，绿洲康城等品质优秀的大盘项目。

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