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紫薇809项目地块价值分析报告 .......................................................................................................................... 3
一、项目地块土地价值评估 ............................................................................................................................. 4
(一)项目地块本身状况调查与分析 ......................................................................................................... 4
(二)项目地块周边状况调查 ...................................................................................................................... 5
(三)项目地块土地价值评估 ...................................................................................................................... 6
二、项目地块优劣势分析 ............................................................................................................................... 14
(一)项目地块优势分析 ............................................................................................................................ 14
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紫薇809项目地块价值分析报告附表 ................................................................................................................ 18
附表(一):基础设施量化表 ....................................................................................................................... 18
附表(二):交通状况量化表 ....................................................................................................................... 20
附表(三):环境因素量化表 ....................................................................................................................... 21
附表(四):商业服务量化表 ....................................................................................................................... 23
附表(五):文教卫体量化表 ....................................................................................................................... 25
附表(六):人文情况量化表 ....................................................................................................................... 26
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紫薇809项目地块价值分析报告
小区建成后的楼盘升值与否受多种主观、客观因素影响,但最基本的因素是:随着时间的推移,土地价值本身将会不断发生变化。因此,充分挖掘项目地块本身的自有资源,整合地块周围的优势资源,可作为将来小区规划、定位、设计、销售等方面的重要参考依据。
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(一)项目地块本身状况调查与分析 Page.4
电话:(020)83875220 83875212 传真:(020)83880517 邮编:510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址:广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼1、可充分利用东、西两部分的地形落差进行未来小区规划,使小区具有自然的层次感;
2、沿项目地块内南部边缘道路生长着密集、高大的长条形原生树木林,不但起到隔噪、降尘、遮荫的作用,而且未来的小区可与库区的另一部分进行较有效的分隔。
3、地块除东面30亩洼地外,其余主要为大面积库区建筑,在未来的小区建设中,易于拆迁。
(二)项目地块周边状况调查 Page.5
电话:(020)83875220 83875212 传真:(020)83880517 邮编:510055 广州TUT本日市场策略设计有限公司 Market Strategy Design Co.,Ltd 地址:广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼1、地块北面紧靠城市主干道---长乐东路,为东郊进入新城区的“脸面”,也是从市区出行至郊外的最后风景线,所以项目地块北面建筑的外立面、形体、色彩安排显得极为重要,建筑风格的恰当与否直接影响到未来小区的销售与小区住户的感觉。
2、因地块与新建成的黄河厂温泉小区、黄河厂宾馆相隔,项目地块的规划到位可与对面建筑共同提升小区域的形象,从而实现共同升值。
(三)项目地块土地价值评估
评分标准:好 100, 中 70, 一般 50, 差 20 无 0,其它介于其间。
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综合来说,项目地块所处区位交通状况对项目推广较为有利,尤其对生意人而言,省内、省外出行较为便捷;对于生活居家而言,日常出行可乘多路公交车到达市内与郊外。地块交通畅行辐射范围较广,道路网络成熟。 Page.8
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项目地块人文情况较好,无不良忌讳,项目属于西安市的新城区,对于区域历史的人文积淀,若充分挖掘、放大,必会吸引一定数目的原居住居民购买。 Page.12
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综上,对项目地块基础设施、交通、环境、商业服务、文教卫体和人文情况六个方面的打分评估,可以看出,项目地块存在一定开发潜力。而地块在商业服务、文教卫体状况、建筑特色、居住文化、人气方面的综合评价较高,对原区域居住居民、生意人的吸引力较强。
随着市政基础建设的不断完善,特别是“浐河公园”的总体规划实施后,项目地块独特的个性建筑将成为进、出市区的标志景观,地块的整体居住环境优势将会凸现无遗。
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(一)项目地块优势分析
1、区域远景规划优势
项目地块位于西安市新城区东部板块的边缘地带,从未来开发空间来看,城内地段的开发空间日趋缩小,而城东聚集了大量的原居民,这部分人需要购房、置业,固有的区域情感、工作方便性、生意便捷性需要在城东买房。
其次,城东有西安最大的湖景公园---兴庆公园和动物园;有著名的高等学府---交通大学、理工大学、工程科技学院等;有西安最早的量贩市场雏形---康复路和轻工市场;同时也集中了西安数目最多的干休所和全国久负盛名的西京医院;
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2、区位优势
项目地块位于城东的门户位置,有主干道贯通城内与郊野,离城内不远,离自然很近,交通便利,路网平直发达;同时可直达二环快速干道,保证了人流、物流的通畅、便捷。相对城内的狭窄的人居空间环境,空气清爽;相对郊外的小区,购物、逛城方便。
3、生活配套优势
项目地块紧邻成片“原生”居民区,生活配套、公建配套较为齐全、完善。今后项目地块要做的仅是内部配套档次的提高
4、唯一性优势
地块周边一定范围内基本上无中、高档居民小区,若项目开发成功,必会形成区域范围内的亮点,起着带头示范作用,使得项目竞争优势更为凸显。
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项目挟紫薇品牌效应,给消费者信心、实力、美誉度,在区域市场上起着一定的号召力作用。
综上,项目地块具备以上五大优势,潜在的升值“势在必行”。
(二)项目地块劣势分析
1、自然景观劣势
项目地块视野范围内无山景、水景、湖景可借,此为劣势(虽然较远有动物园、浐河公园等),再则地块面积本身比较小(78亩),因而项目内部人造景观的营造显得较为重要,必需精致些、趣味些、实用些,而且,在项目的规划设计和营销推广时应尽量避免自然环境上说法的劣势。
2、地块周边居户购买力劣势
地块周边主要工厂居民区、普通城镇居民区,虽有强烈的购房意向,但消费水平相对较弱,所以项目的档次定位及目标客户的确定至为重要,避免规划成“叫好不叫座”的小区。
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地块仅为809库区的一部分,与库区隔离不够完整,这样导致了项目整体规划的一定难度,影响项目内部的美观。
综上,越来越激烈的房市竞争要求我们,不但要充分挖掘、发挥项目地块优势,而且要使地块的优势得以“强化”,将劣势转化为优势;同时产品本身也必须具备鲜明独特的个性,通过对项目产品、规划、户型、内环境、推广等诸多方面的创意,形成精致、差异化的个性产品,使其从区域产品中“跳”出来,成为区域产品的“亮点”,从而引起购房者关注,最终赢得市场的接受,实现项目开发的终极目的。
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附表(一):基础设施量化表 Page.18
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附表(二):交通状况量化表
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附表(三):环境因素量化表
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附表(四):商业服务量化表
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