益阳商业市场调研报告

20##年7月4日

前　言... 2

第一部分 益阳经济背景... 4

一、益阳商业经济环境... 4

二、益阳房地产经济环境... 4

第二部分 益阳商业调研分析... 5

一、资阳商圈分析... 5

1.1第一个核心点... 5

1.2第二个核心点... 5

1.3第三个核心点... 6

1.4第四个核心点... 7

二、桃花仑商圈分析... 7

2.1桥南核心点分析... 8

2.2通程电器点... 8

2.3沃尔玛点... 9

2.4步步高超市点... 9

三、赫山商圈分析... 10

3.1益阳商业步行街... 10

3.2金嘉利广场... 11

3.3金鸿百货... 11

3.4步步高超市... 11

3.5万木春购物广场... 12

3.6香港城... 12

3.7华联商业街... 13

四、康福商圈的分析：... 14

4.1步步高百货... 14

4.2步步高超市... 15

4.3华天大酒店及商务楼... 15

4.4福中福服装城... 15

4.5银色现代城... 16

4.6瑞洋华天大酒店... 16

4.7佳宁娜·银城新天地... 17

五、大桃路商业圈分析... 17

第三部分 益阳商业市场总结及项目规划建议... 18

一、益阳零售商业市场分析... 18

二、益阳休闲娱乐业市场分析... 21

2.1主要以洗浴桑拿按摩、美容美发、KTV 几类为主... 21

2.2休闲娱乐文化经营网点分布比较分散，由传统老商业形成... 21

前　言

益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144平方公里，总人口460 万，市区面积40 平方公里，人口约40 万。自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市20##-2015 发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。 益阳城市由桥南和桥北两区域组成，桥北为老城属于资阳区，桥南是传统商业与新兴商业的结合地，是城市未来发展和突进的区域。但益阳无核心商圈，只有次级商圈，商业同心现象不明显。一般城市都有一个核心商圈, 由一至几个具有悠久历史的主力百货、超市、步行街以及若干专卖店构成，是商业最繁华、人流最密集之处，一般是中心区的 十字路口或广场，像长沙的解放西路与黄兴路交叉口就形成了这样的商业核心，周边有万达购场广场、王府井百货、春天百货、平和堂百货、黄兴路步行街等，核心商圈就是以此为中心半径约2 公里范围的商业区。而益阳却没有突出的核心商圈，只有四个次级商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、 赫山商圈、康富商圈。

第一部分 益阳经济背景

一、益阳商业经济环境

20##年，益阳市在金融危机影响、外需萎缩的情况下，认真贯彻“保增长、扩内需、调结构、促就业、强基础”的15字方针，突出项目建设，全市固定资产投资总体呈稳步增长态势。全年完成全社会固定资产投资353.31亿元，比上年增长36.8%。其中：城镇投资280.49亿元，增长44.7%；农村投资72.82亿元，增长13.1%。

二、益阳房地产经济环境

20##年，房地产投资先抑后扬，投资者信心提振，市场活力逐渐增强。受金融危机影响，20##年初，益阳市房地产投资受上年翘尾因素影响，保持惯性增长，随后即经历了增长速度大幅回落—大幅下降—降幅收窄—逐步增长的过程。这一过程是投资者对市场的正常反应，后期表现更是显示房地产市场逐步活跃、投资者信心逐步提振的重要信号。20##年，全市完成房地产开发投资52亿元，比上年增长11.5%；商品房屋销售面积155.96万平方米，增长10%；本年到位资金59.87亿元，增长14.1%；房屋竣工面积达到140.63万平方米，比上年增长62.1%。

第二部分 益阳商业调研分析

一、资阳商圈分析

资阳商圈主要指桥北区域，是老城区域，有四个商业核心点：家润多和汽车北站；益阳样板商业街；滨江财富中心与益阳桥北大桥小商品市场；益阳古道街。

核心商业街是马良路和五一路。

1.1第一个核心点

该区域主要由马良路与长春路交汇,以十字形展开的商业带分布形成；业态主要由汽车北站、香茗商务茶楼、宜家酒店、起点健身会所、家润多超市及各类传统小铺构成；物业形态多以民房底铺为主，其租金水平大约在40—70元/平方米/月；消费群体以桥北区域居民为主。辐射范围以本城区及周边乡镇农村。

1.2第二个核心点

益阳桥北样板商业街是现在资阳生意最好的一条商业步行街，人气旺盛，氛围浓郁。长约1500米，总商业面积近3万㎡，商铺约450 个。 因主要是旧建筑改造而成，现整条街较破旧，仅一层临街铺营业，大多二层商铺空置，个别品牌店形象较好，但大多是中低档外贸品牌，几乎常年处于打折甩卖的状态，商品价格100-300元不等，目前租金水平200元/㎡·月左右，一般铺面30-40方，三间起租，转让费10多万，较07 年有涨。业态主要是服装鞋包，餐饮、休闲娱乐业态缺乏。且商业街物业管理差，呈现脏、乱、差的现象。主要消费群体：年轻女性、学生、周边家庭构成约占了80%，周边及县市的居民约占20%。

1.3第三个核心点

  滨江财富中心

滨江财富中心处于五一路与一桥交汇东侧200 米，总面积~12000 平米共四层，一层售价1.6万元/平米、二层6000元/平米；周边有步步高电器二层面积~6000 平米、益威龙电器、鸿鑫电器、三鑫购物中心二层面积~8000 平米，以及一个江边娱乐群：金山阁KTV、蓝色海洋KTV、金太阳KTV。临街老商业租金约40-60元/㎡·月。其中三个电器生意较好，三鑫超市生意较淡，超市二楼的中老年服装更是无人问津。而江边娱乐群均是旧建筑改造而成，装修差、档次低、消费也低，但生意很好，这也呈现了资阳休闲娱乐业的基本特征：档次较低，但生意较好。滨江财富中心为服装商贸城，有四层，前三层为商场小铺分割，四层尚未开放。目前已经开门营业，生意一般。原市场是益阳的桥北老服装商场，改造后成为滨江财富中心，原来老商户一半搬到了大桥市场，一半搬到了马良服装商城。现时招商入驻率很高，但大多店铺租赁转让较多。招商业态以中低档的外贸服装鞋包为主。

  益阳桥北大桥市场

益阳桥北大桥市场位于五一西路与马良路附近，一层是水果、蔬菜及日杂用品，二层服装、鞋包、皮具、饰品等。主要是桥北居民和下属县市的居民，整个市场货品档次低，设备陈旧，但生意很好。

1.4第四个核心点

益阳古道街位于资阳区大码头，东西总长约300米，总建筑面积约为7万㎡，规划为复古的一条街，建筑风格、景观小品等均是复古风格。04 年销售抢购一空，开业火爆，但短短两年来全街一楼130多家门面，开门营业的仅有10来家，这其中还包括了几家麻将馆，目前这里全天的人流量几乎不足20人，生意惨淡。业态主要是中低档服装，普遍价格在80-100元不等，租金约50元/㎡·月。

二、桃花仑商圈分析

桃花仑商圈地处金山路与龙洲路之间，目前商业气氛比较浓郁，生意较好，主力店较多，品牌林立；桃花仑路是益阳交通较繁忙的一条市政路，路面较宽，导致街两边的业态几乎不同，而这段路上坡至康福路后出现下坡，因此出现了较明显的生意冷热，也形成了基本的四个商业核心点：桥南核心点、通程电器点、沃尔玛点、步步高超市点。

2.1桥南核心点分析

桥南商业点以桥南汽车站为中心，坐落有金太阳商业城、罗门婚纱（600 ㎡二层）、通讯营业厅、美容美发、网吧等业态。本区域商业街租金50-70 元/㎡·月，主要消费者是周边居住户，生意很好，尤其是金太阳商业城。消费群体以年轻学生群体、打工仔为主；辐射范围整个城市及周边县市，是益阳有名老商业。

2.2通程电器点

该区域开始走上坡，不符合人们的逛街习惯，所以业态主要是需求性消费为主的电脑数码手机等，随意性消费的服装鞋包在康福路以东。围绕通程电器（二层6000㎡）主要有盛润数码电脑城（4000㎡）以及电脑品牌店、办公耗材店、手机通讯店，租金主要是40-60 元，转让费5 万。

  盛润数码电脑城

盛润数码电脑城09 年11 月开业，租金80 元/㎡，半年免租，现在生意冷清。

  华海3C 电脑城

华海3C 电脑城位于龙洲路与秀峰路交汇处，二层3000㎡，现在生意更冷清，许多品牌店撤场。

    

对益阳数码电脑市场的总结对比后，可见益阳的电脑数码市场需求量不大，年轻人大多南下打工，本地家庭需求较大，其中还有部分客流分流到长沙，因此益阳电脑数码市场空间发展小。

2.3沃尔玛点

该路段开始由下坡逐渐变平缓，是逛街的最佳去处，围绕沃尔玛周边落户了屈臣氏、肯德基、红蜻蜓、达芙妮、真维斯、秋水伊人、特步、巴黎婚纱、金利来、啡客咖啡（500 ㎡）。品牌档次高、形象好，主力铺位60-80 ㎡，一般品牌店在180-240㎡，租金约100元/㎡·月，转让费11万。沃尔玛在09 年4 月开业，嘉信茂广场在09 年7 月开业，单层1 万㎡，负一层和一层为百货类，但档次中等，服装价格一般在300-500  元/件，二层和三层为沃尔玛超市，四层顶楼为露天停车场。目前超市生意很好，但百货商场生意一般。

2.4步步高超市点

步步高超市 （2000 ㎡二层）坐落桃花仑和大桃路交汇处，是益阳最具发展的区域。周边含有香港城、三福百货、港岛KTV、爱丽丝珠宝、老百姓大药房、喜唰唰火锅、老凤凰黄金、金佰利钻石、声雨竹等。这一区域的商业街以黄金珠宝居多，呈现一定的市场特点。商铺租金基本以100 元/㎡·月左右，二层租金20-30 元/㎡·月，三层租金18元/㎡·月左右。

三、赫山商圈分析

赫山商圈主要是龙洲路与罗溪路之间的桃花仑路段，是传统商业与现代商业的结合，是新发展的商业中心，总商业体量近20 万平米，包含益阳商业步行街、金嘉利广场、金鸿百货、步步高超市、万木春购物广场等几个大型的商业综合体构成一个商业中心，是目前益阳人气最旺的区域，租金在130 元/㎡·月左右，转让费近20 万。但各个商业体生意好坏不同、临街与商场不同，且整体呈现出一个供大于求的特征。整个商圈的消费人群很多，许多传统老商业生意旺盛，租 金昂贵，但新开发的项目生意较差，同时重新改造后的万木春购物广场因体量过大，导致内部区域生意冷清。

3.1益阳商业步行街

步行街呈狭长状，约1000 多米长，在中心广场一侧是KTV 群，主要有新生活KTV、盛世芙蓉KTV、金色大地KTV、水木年华KTV、音乐海KTV、东方豪情KTV、蓬莱岛KTV、乐满地KTV 等；中心广场一层是低档外贸服装，二层是美容美体、手机通讯、餐饮（啡客咖啡、韩美味）、服装店；三层是装饰公司、广告公司、旅行社、培训机构等。在中心广场一侧是狭长带双层步行街，主要是服装、母婴用品、儿童服装等。商品价格80-110 元/件，租金50-60 元/㎡·月，转让费11万。但该商业街在益阳市人们心中已定义为服装一条街，业态

单一、档次低下，目前管理混乱，生意萧条、大部分门面转让和空置。且坐落在其他大商业体的后面，市场被抢占，前面被堵，后面又是农田，无商业氛围，完全被孤立。

3.2金嘉利广场

位于桃花仑东路上，在益阳商业步行街边上，定位益阳首个“手机数码、时尚精品”城，有四层，单层5000㎡，共20000㎡。销售情况将近售完；    

3.3金鸿百货

金鸿百货05 年开业，是益阳第一个正规出现的百货，拥有肯德基、屈臣氏、国美电器等知名品牌，但目前商场生意很差。经营面积约30000㎡；消费群体年轻学生群体、打工仔、上班白领；辐射范围                                     整个城市。目前该项目生意冷淡，业态档次低，商品落后，商场没有统一管理，各自营业。

3.4步步高超市

步步高超市位于桃花仑东路，属于赫山商圈经营面积24000㎡（三层）；消费群体以本区域居民及周边临近乡镇居民为主。辐射范围本城区及周边乡镇农村。该项目的停车位较少，但公交通达，目前生意火爆，与其他商业体共同构成赫山商圈的商业核心 。

3.5万木春购物广场

该商场是益阳的老商业，在09 年10 月进行了翻新装修后重开业，目前生意一般，内部区域较淡。万木春购物广场位于桃花仑东路，属于赫山商圈；消费群体中年群体；辐射范围涉及整个城市，该项目目前生意冷淡，因面积过大，进深很长，导致入口处生意不错，内部生意很差，且业态档次低，商品落后，目标消费群体无法满足整个商场运营。

3.6香港城

香港城处于大桃路与桃花仑路交汇，主要定位商贸城，建筑面积约 30000㎡，有二层，呈五角大楼状规划，预计20##年6 月开业，目前招商洽谈了心连心超市、苏宁电器、大型咖啡餐饮店等。

  香港城经营现状：

·项目临主要干道面没有，未来规划的广场还未拆迁，商业展示面差

·项目位置缩到内街里面，唯一引进人流的两条道路是次街，咽喉被扼住。

·项目体量过大，商铺面积过大，需要支撑的消费人流来源不足，周边是政府单位和驾校，以及老居住居民。

·项目本身规划的五角形状，难以留住人气，人流四处可以进也

到处可以出，难以让人流通道商场每一处，未来经营肯定会出现经营盲点。

3.7华联商业街

华联商业街位于罗溪路和十洲路区域，商业面积近8 万平米，是以茶业市场为主的商业街区，并含有休闲生活街区、一流商务茶馆、高档住宅小区、主题森林公司。其中3 万平米是益阳茶业城，目前已经开业，并举办了黑茶文化艺术节，另5 万平米是住宅底商单层，按栋零散分布在小区。住宅底商街铺售价6000 元/㎡，茶业市场商铺7000元/㎡，单纯销售，不包租。主力铺位面积约60-80 ㎡。

 华联商业街经营现状：

·处于较偏的位置，项目人流主入口通道为两条内街，外来消费者受限制

·项目体量大，小区仅1000 多户，难以支持5 万平米的社区底商

·住宅底商商铺分散，街铺难以形成规模的商业街，业态定位比较零散，生存压力大，社区商铺需求消化不了如此多的商铺。

·开发商只管卖不管租，未来经营存在巨大风险，空置现象凸显。

四、康福商圈的分析：

本商圈主要指康福路与益阳大道交汇，并辐射周边2 公里半径的区域，这个范围是益阳未来新兴的中央商圈，也是益阳中心城区的CBD，与桃花仑一带的传统老商业形成对比。这个区域内坐落着大量的市政机关单位，更有步步高百货、华天大酒店、福中福商业城、银色现代城、新一佳、大桃路休闲娱乐圈和佳宁娜·银色新天地组成庞大的商业圈，体量愈60 万方，还有一些品牌中西餐饮店如金牛角王、湘西部落、巷上咖啡，以及领跑健身俱乐部、S美发形象店、音乐魔方KTV。康福路一般租金水平是 90-100元/㎡·月，但靠近步步高百货一段租金在120-150元/㎡·月，是整个城市租金最贵的地方，转让费10万，主力铺面积30㎡。

4.1步步高百货

步步高百货是益阳比较高档的商场，目前经营良好，自05 年开业以来与华天大酒店共同形成了一个商圈，撑起了这一片商业发展，创造了全市最高的租金区域（单铺面积较小）。项目位于康福路与益阳大道交汇，消费群体以上班白领、企事业单位为主；辐射范围                                    涉及整个城市。

步步高百货作为益阳比较高档的商场，生意良好，但并不是太好。益阳大多高档消费外流到长沙居多。

4.2步步高超市

位于康福路步步高百货旁边，生意非常好，是单独一个超市。消费群体是本区域居民及周边临近乡镇居民，辐射范围以本城区及周边乡镇农村为主。 该项目停车位较少，但公交通达，目前生意火爆，与其他商业体共同构成康福商圈的商业核心

4.3华天大酒店及商务楼

华天大酒店是一个四星级酒店，是益阳生意最好的老酒店，许多政府开会、要客接待、婚宴举办等都选择这里，地段好、展示面广、停车位多，其更以周到、良好的服务著称。标间一般为298 元，含有标准套房、商务套房、行政套房、总统套房等房间类型。酒店含有高档商店、华天美食城、KTV、足浴桑拿、棋艺中心、健身房、室内游泳池、美容美发店、会议厅。另建有一栋商务楼，一层是建行、波司登、特步、阿迪达斯等临街商铺，二三层是金牛角王中西餐厅，四层以上是公司办公楼。

4.4福中福服装城

益阳福中福国际城位于康福路与海棠路交汇的区域，占地11 余万㎡，总建筑面积21 万㎡，由外围5 层、内围2 层的18 栋楼构成。首层层高5.1 米，主力铺40㎡。项目定位为娱乐、购物、休闲一体的商业中心；项目于08 年9 月开业，租金30-40 元/㎡·月，经过

1年半的运营，仍在免租期，但几乎无生意，内街基本无人，仅临街商铺部分开店，整体90%的商铺空置和转让。现在经营的商家有天上人间KTV、家润多超市、上岛咖啡、餐谋天下等。该项目所弊端有五：一是在南城区域楼盘开发多，但居住率低，无太多居住人群，且政府机关居多，商业氛围差。项目消费群体缺乏；二是项目规划近20 万平米，体量过大，无消费支撑；三是项目内部商业规划凌乱，商业街被分割成无数小铺，难形成商业氛围；四是项目业态规划太杂，不适合的业态被规划在一起，整体无法互补；五是内部交通四通八达，到处可进，随处可出，难留住人流，产生消费。

4.5银色现代城

银色现代城坐落益阳大道和康复路交汇处，商业建筑面积26000㎡，部分主体5层，局部7层。1-5层为大型商业卖场。各平层面积4500-4900 ㎡。地下层8200 ㎡仅一层，拥有217个停车位。周边有华天大酒店、新蓝天大酒店、五洲大酒店、世纪金源广场、世纪大厦、 世纪嘉苑等。这一区域是益阳最具活力、增长性和投资潜力的核心商圈。开发商意图整体打包租赁或销售，卖场适合做综合性百货。

 4.6瑞洋华天大酒店

项目位于益阳高新区梓山路与康福路交汇，毗邻益阳市政府、奥林匹克公园、益阳博物馆、益阳大剧院等，客房200 余间。目前销

售完毕。

4.7佳宁娜·银城新天地

项目位于益阳大道、益阳广电旁，含有商业滨江新天地和大批住宅别墅群两区域。商业靠益阳大道，定位餐饮组团、休闲娱乐组团、居家乐活组团、社区配套组团、商务办公组团，总体量23 万方。一层商铺售价11000 元，二层商铺5800元，一层主力铺面积约50㎡。目前尚未交房。该项目弊端有三：

一是项目周边零售商业氛围弱，对面是山体，大体量的商业没有消费支撑

二是规划的商业凌乱，呈块状散布，商业氛围被割裂，未来经营存在困难

三是商业区域地势不平整，起起伏伏，没有像样的广场，大多被台阶占据。

五、大桃路商业圈分析

大桃路与秀峰西路交汇处是整个桥南区域休闲娱乐餐饮的集中区，有毛家饭店（2000㎡），辣椒炒肉、九子香火锅、王记海鲜、铁锅炒、啡客咖啡、海天华会洗浴中心、罗马大帝KTV、钻石王朝KTV、唱响五洲KTV、艾丽依斯中西餐厅、锅王涮火锅。这个区域是益阳的

老商业区域，伴随休闲娱乐的发展，商业街的租金也水涨船高，约110 元/㎡·月，转让费5万。大桃路还包含一个桃花仑农贸市场，一个桃花仑服装城（2000㎡二层）。

第三部分 益阳商业市场总结及项目规划建议

一、益阳零售商业市场分析

益阳的商业具有自己的地域特点，伴随着城市的发展和桥南桥北地势的情况，益阳的商业遍地开花，处处是焦点，但处处非核心。益阳城区没有真正的商业中心。

1.1四大商圈零散分布，各自成团，但因交通和旧城的限制，难以有更大的发展空间。无法继续提升档次，形成核心商圈，虽然人气鼎沸、生意旺盛，但消费总额不高，租金水平上不去。

1.2近几年商业项目开发众多，没经过市场研究，“埋头闷干”动辄上10 万方如香港城、华联商业街、福中福服装市场、益阳商业步行街群等，市场严重供过于求，空置率在60%以上，处处萧条。

1.3各大商圈因消费群体限制，均为中低档商品，商业同质化严重，没有错开定位，导致普遍生意一般。只有临街一些品牌商店生意较好，而如老商业万木春广场内部生意普遍较差。

1.4居民人均收入与消费力偏低，制约商业的发展，各大商圈主攻中低档产品，而益阳的高端消费群体则流向长沙，约有17 亿每年，占总数的14%，这一群体未得到满足。步步高百货的出现暂时弥补了这一空白，但因规模和品牌以及习惯的因素，仍然有外流，而步步高百货高端生意也一般。

  总结：

传统零售商业普遍中低档次，体量较大，市场将近饱和，高端零售市场有一定的空间，但面临习惯性消费和长沙外流的影响，高端市场风险较大。

零售业现状汇总表

二、益阳休闲娱乐业市场分析

2.1主要以洗浴桑拿按摩、美容美发、KTV 几类为主

在益阳，休闲娱乐文化产业主要在洗浴桑拿按摩、美容美发、KTV 这几类。益阳还没有真正的酒吧、歌舞厅，尤其缺乏一个上档次的电影院，因此电影消费及文化演出消费市场还未形成。

2.2休闲娱乐文化经营网点分布比较分散，由传统老商业形成

益阳城区的休闲娱乐文化经营网点相对比较分散。最老的商业、最好的生意位置在秀峰西路与大桃路交汇的区域，以钻石王朝KTV、罗马大帝KTV、唱响五洲KTV、海天华会洗浴中心为代表的高档休闲逐渐形成商圈。而益阳商业步行街也规划了一个KTV 集中群，桥南滨江西路段形成了一个以学生消费为主的滨江KTV 集中群，目前生意火爆。目前，大中型的休闲娱乐文化网点的经营状况普遍不错。在黄金时段（晚上7 点～12 点），人流量比较多，有些大型KTV 中心还出现爆满现象。如秀峰西路的钻石王朝KTV 中心、罗马大帝KTV、港岛KTV 等，经营状况都比较好。小型的KTV 娱乐中心则比较冷清，往往依靠渗入一些色情成分，以吸引客人。

  总结：

益阳休闲娱乐业态仍有一定的市场，尤其是高档的物业更能吸引人们的消费，目前主要集中在大桃路一带。