XX房产项目商业计划书

项目名称 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

XX房地产有限公司 编制

（盖章）

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接 收 日 期： _______年____月____日

●目录

◎第一部分 商业市场调查分析

◎第二部分 项目分析及定位

◎第三部分 项目投资效益评估分析

◎第四部分 项目开发规划建议

◎第五部分 招商策略

◎第六部分 项目销售推广策略

● 第一部分 商业市场调查分析 ◎第一章 商业市场分析

☉深圳市商业物业销售市场分析

深圳经济发展相当成熟，虽然与上海、香港、新加坡等国际化城市还存在一定的差距，但已具备成长为国际化城市的关键要素，深港一体化将对深圳的发展产生重大影响，未来深圳将向国际化迈进。在此经济前景下，深圳商业地产的未来没有最好，只有更好!

☉深圳市商业物业租赁市场分析

20xx年10月1日起，深圳将施行商业物业按评估价征税。这是继去年7月，深圳二手住宅交易按评估价征税后，商业物业也沿袭该政策。业内人士预计，未来商业租赁市场会有周期性上扬趋势。 ☉深圳市商业总体经营状况

☉深圳市商业特征及趋势

☉深圳市商业前景预测

☉深圳市相关商服物业楼盘调查分析

◎第二章 片区商业分析

☉片区区域定位及发展前景

☉片区交通情况

☉片区配套情况

☉片区商业概况

1.片区商业经营状况

2.片区商业特征及趋势

3.片区商业前景预测

☉片区消费状况

1.消费结构分析

2.消费能力分析

3.消费习惯分析

4.消费趋势预测

◎第三章 片区商业物业市场调研

☉市场供求调研

☉市场走势预测

☉个案调研分析

● 第二部分 项目分析及定位

◎ 第一章 项目分析

☉我们的核心竞争力

实力巨人，品质保证。

☉项目综合分析

考虑到深圳的国际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖全市，同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比50%，经历了前期的市场调研，我们发现深圳消费情节严重，加上深圳的人口结构，外来人口占大多数，购房需求旺盛。

☉项目优势分析

1.区域内目前最大、品牌最集中的建材广场

2.深圳市唯一全功能超级社区

3.国际化品牌导入、国际化管理

4.商住互动，并能刺激社区内部消费

5.项目内部配套齐全

6.切入辐射能力强，且有本土消费支撑

7.物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通

8.性价比较高，投资能力强，增长潜性大

9.开发区“经营孵化器”政策指引

10.环境幽雅，山水俊秀

11.建筑形态超前，同属标志性建筑

☉项目劣势分析

1.人流交通尚未完善

2.区域市场尚未成熟

3.区域发展处于初期阶段

4.开发周期较长，风险极高

5.周边形象差，开发项目少周边配套不完善 ☉项目机会点分析

1.政府的大力扶持帮助项目顺利进行

2.“联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间

3.旅游城市先决条件，带动商业发展

4.与外商交流贸易，直接吸引外资进入

5.房地产业的迅速发展

6.人均收入、消费水平及消费概念的提升

7.市区开发区大力发展促动业态发展

☉项目潜在威胁分析

1.首次开发大型项目，市场可变性难以预计

2.周边城市市场浅抢市场份额

3.整体项目后期工程连贯性影响大

4,政府主观意识影响项目发展进度

◎第二章 项目定位

☉项目功能定位

1.定位内容

2.定位诠释

☉项目档次定位

1.档次定位

2.定位诠释

☉项目形象定位

1.定位内容

2.定位诠释

3.项目经营管理定位

◎第三章 投资者定位

☉投资者分析

☉投资者细分

◎第四章 经营商定位

☉经营商定位

☉经营商经营辐射区域

☉经营商特点分析

◎第五章 消费群体定位

☉商场消费群体定位

☉消费群体辐射区域

☉消费群体特点分析

1.消费群体细分

2.收入状况及消费能力

3.消费习惯

●第三部分 项目投资效益评估分析 ◎第一章 项目售价及租价分析

☉项目售价测算

1.我们的定价原则

2.我们定价原因

3.我们售价预期值

☉项目租价测算

1.租金价格制定原则

2.租金价格制定参考因素

3.租金价格建议

◎第二章 项目投资经济指标分析

☉项目开发投资投入测算

☉项目销售资金回报测算

☉项目租赁资金回报测算

☉项目投资风险分析

☉项目开发、投资周期测算

● 第四部分 项目开发规划建议 〈开发与规划〉

◎项目开发模式建议

◎商场功能规划及布局建议

◎商场建筑外观建议

☉建筑外观建议

☉外立面颜色建议

☉广告位建议

◎铺位设计及面积建议

☉铺位设计类型

☉铺位分割面积建议

◎商场装修设计建议

☉装修标准

☉装修档次

☉装修主题

☉装修用料建议

◎项目灯光设计及背景音乐设置建议

◎商场服务及管理建议

☉商场经营管理服务内容建议

☉商业物业公司工作细则

☉商场智能化建议

● 第五部分 招商策略 〈招商策略〉

◎招商策略及手法

◎招商开展时机建议

◎招商计划方案制订

◎我们的目标商家分析

◎经营商家的初步筛选

◎招商优惠办法建议

◎招商推广策略及媒体整合 ◎招商推广费用预算

●第六部分 项目销售推广策略 ◎第一章 项目销售策略建议 ☉项目销售总策略

☉销售促销手法

☉入市时机建议

☉各阶段销售战术安排

☉销售推广节奏控制及应变方案 ☉公共活动安排

◎第二章 我们的形象包装规划 ☉项目标识(LOGO)及名字建议

☉地盘包装方案

1.围墙

2.建筑主体包装

3.主入口设置及包装建议

4.参观路线包装

5.地盘夜间灯光处理

☉售楼处建议

1.售楼处室外布置建议

2.售楼处室内布置建议

3.展板设计建议

☉售楼资料制作建议

1.售楼资料内容建议

2.售楼资料类型建议

3.售楼资料设计风格建议

4.售楼资料数量建议

☉招商资料制作建议

1.招商资料内容建议

2.招商资料类型建议

3.招商资料设计风格建议

4.招商资料数量建议

◎第三章 项目推广媒体建议 ☉宣传卖点组合

☉媒体宣传推广总思路

☉媒体策略及媒体组合

☉各阶段广告宣传攻击点

1.内部认购阶段

2.正式发售阶段

◎第四章 项目推广费用估算 ☉现场包装费用预算

☉销售资料费用预算

☉广告媒体投放费用预算

☉公关活动费用预算

☉各阶段计划宣传推广费用预算

第二篇：房地产网站商业计划书

目录

摘要. 1

1、行业分析. 1

1．1行业背景分析. 1

1．2行业现状分析. 3

2、企业简介. 6

2．1企业名称. 6

2．2企业定位. 6

2．3企业宗旨与目标. 6

3、网站SWOT分析. 7

4、平台架构分析. 8

4、1总体目标. 8

4、2总体架构. 8

5、网站实施计划. 9

5．1商务基础平台建设. 10

5．2网上交易平台建设. 12

5．3增值应用平台建设. 13

5．4决策分析平台建设. 15

6、市场及运营分析. 15

6．1商务基础平台. 16

6．2 网上交易平台. 16

6．3 增值应用平台. 16

6．4 决策分析平台. 16

7、发展资源分析. 17

7．1 人力资源. 17

7．2 客户资源. 17

7．3 设备资源. 17

7．4 发展资金. 18

8、营销策略. 18

8．1推广策略. 18

8．2分销策略. 19

8．3竞争策略. 19

9、融资方案简介. 20

9．1融资计划. 20

9．2资金使用计划. 21

10、主页截图. 21

参考文献. 23

摘要

随着因特网的日益普及，电子商务的应用呈现迅猛的增长势头。电子商务的推广加快了世界经济的一体化。电子商务手段的采用，使得经济生活完全打破文化习俗的影响，排除了语言交际的障碍和意识形态的差异，使整个世界联为一体。网络本已客观存在，无论你上不上去都面临着由网络带来的全球化竞争。这对我们的企业而言，明显是一个很大的挑战。网络本身所能提供的减低企业的产品成本、经营成本的作用是十分明显的，从这些功能角度说，它显然是一个潜在的已经看得见的对我们的企业比较成本发生巨大影响的现代工具手段，所以电子商务本身是我们的企业发展的一个新的增长点。

目前已有专家分析了电子商务对不同行业成本变化数据，平均水平基本定在可减低百分之一以上，这一数字应当是相当可观的。所以说，全球化既是商机，又是挑战。经济的全球化，在全球范围内配置资源，再加上电子商务的运用。经济增长和效率的提高是显尔易见的，对追求效率的企业运作的最高约束，使得我们必须正视电子商务所造成的新的经营环境。

虽然近几年，电子商务进入寒冬时期，举步维艰，但是这两年由于世界一些重大事件的发生和IT行业的反省，电子商务开始慢慢步入复苏，尤其在政府大力推行电子政务的情况下，更是加速了电子商务的重新崛起，带来了商机无限。

1、行业分析

1．1行业背景分析

进入21世纪，互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身问题——衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。

Ø  传统房地产营销模式

由上可见，传统房地产营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。发展商发布信息，是主观的意愿。至于有多少人看到了和看到了又能从中领会到发展商想表达的内容，发展商一般很难预计，通常依靠所谓的经验来判断，具有很大的盲目性。而且每次的信息发布，发展商很难得到客户的及时反馈，并根据反馈的信息及时作出广告或者销售上的调整。

Ø  网络时代房地产营销模式

房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上动态销售情况介绍、预售情况介绍及按揭情况介绍并提供网上预售、网上咨询等服务。

房地产企业上网，可充分发挥现代网络技术优势，突破地理空间和时间局限，及时发布企业信息（如楼盘、房产、建筑材料、施工机械、装饰装修材料等）、宣传企业形象并可在网上完成动态营销业务。

房地产企业，在互联网上建立其自身的网站，能迅速建立起其下项目在网上的知名度和美誉度。同时，该网站又可作为企业对外宣传，建立公司品牌形象的基地，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。

一个成功的房地产网站能给企业带来以下几方面的好处：

1、树立全新企业形象

对于房产开发企业而言，企业的品牌形象至关重要。 买房子是许多人一生中的头等大事，需要考虑的方面也较多。因发展商的形象而产生的信心问题，往往是消费者决定购买与否的主要考虑因素之一。以往，发展商开发项目，通过报纸、电视等媒介的宣传来建立自己的品牌形象。现在通过建立网站，企业形象的宣传不仅再局限在当地市场，而是全球范围的宣传。企业信息的实时传递，与公众相互沟通的即时性、互动性，弥补了传统手段的单一性和不可预见性。因此，建立网站是对企业形象的建立和维持的有效补充。

2、增强销售力

销售力指的是，项目的综合素质优势在销售上的体现。现代营销理论认为，销售亦即是传播。对房地产项目而言，销售的成功与否，除了决定于能否将项目的各项优势充分地传播出去之外，还要看目标对象从中得到的有效信息有多少。由于互联网所具有的“一对一”的特性，目标对象能自主地选择对自己有用的信息。这本身已经决定了消费者对信息已经有了一个感兴趣的前提。使信息的传播不在是主观加给消费者，而是由消费者有选择地主动吸收。 同时，项目信息通过网站的先进设计，既有报纸信息量大的优点，又结合了电视声、光、电的综合刺激优势，可以牢牢地吸引住目标对象。因此，项目信息传播的有效性将远远提高，同时亦即是提高了项目的销售力。

3、提高附加值

许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一。

1．2行业现状分析

目前，高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，各个房地产公司大多数都建立了自己的网站，许多专业房地产网站也应运而生。好的房地产网站不仅可以为企业带来不菲的赢利，还可以宣传新经济时代房地产的新形象，丰富老百姓们对房地产业的直观认识。

房地产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产品的不可移动性、差异性(每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格)，决定了它是非均质商品。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。

纵观地产产业，越来越多的企业也重视互联网给他们带来的商机。很多企业都实现了上网，创建了企业网站。各种针对地产的商务网站也是遍地开花，数目不在少数，而且有些网站已经形成一定规模，如国家建材网、东方建材网等。乍一看，似乎发展空间已是微乎其微，可仔细分析，其实不然。从以下几点就可以看出发展电子商务的商机：

1、企业对网络的利用相对来说仍旧落后。很多企业虽说有自己的网站，可大部分只是些简单的页面，内容空洞无力，无法达到预期效果，容易埋没在互联网中，成为一个个数据孤岛；

2、企业对网络能给他们带来什么积极影响和效益仍不清晰，并未真正意识到网络会对企业的管理、宣传、营销及市场推广将起到革命性的作用；

3、目前存在的行业网站大部分仍旧是单纯的信息发布、交流平台。

4、大部分网站没有特色，没有较好的赢利点。基本以收会员服务费、广告费为主。具有电子交易平台的，则可收取中间交易费。

5、大部分网站虽然兼顾到广大消费者，但是仅仅提供了交流场所，并没有真正为消费者提供更为人性化更为周到的增值服务。

大部分网站只是将行业中各企业罗列，没有充分利用企业资源进行再组织，形成产业链，形成策略联盟。

因此，一个成功的房地产网站必须具有以下几个标志：

1、标志性

互联网的最大特性之一就是充满个性，每个人上网都能得到自己所需要的东西，每个企业也借助于网站体现各自的企业文化、项目文化。房地产项目网站更应充分发挥这一特点，为目标对象提供一个标志性的企业形象，令浏览者有深切的感受，浏览整个网站仿佛就象浏览企业的全貌。缺乏个性的网站是没有竞争力和生存价值的。

   例如通过企业简介、企业文化、项目展示等功能模块提供用户整体了解企业、项目的精髓。此外还有根据每个不同的用户（注册用户）需要，利用E—mail和在线留言，定期或即时提供其需要的专门信息。

2、互动性

将房地产项目上网，可以弥补利用传统媒介进行宣传的片面性和单向性。在报纸、电视等媒体上发布项目信息，通常很难估计会达到什么样的效果，多数凭经验来估算，具有很大的盲目性。如果信息在网上发布，上网者可以马上与之联系，形成信息反馈。反过来发展商也可以与之联系，达到相互间互相沟通的目的。发展商可以及时根据信息反馈的情况，及时改变规划或营销策略，紧跟市场发展动态。

3、实用性

建立的网站除了具备以上特点外，网站的实用性也是不可忽略的。因为建立网站就想最大限度地进行对房地产项目本身和发展商自己的宣传。若网站只是为小区的业主服务，那宣传的广度和深度远远不够，失去了建网站的意义。

因此，在网站的设计上，我们可以设置如按揭计算器、税费计算器、购房指南等工具，加强网站本身的实用性，为浏览网站者提供一些较为实用的帮助。增强浏览者对网站本身的好感和依赖。

4、技术性

技术是一种网站建设实施的手段，先进的技术能够保证将所要传达的信息完美地表现。技术在于运用，如何在适当的地方运用合适的技术是网站成功的关键。应用多种技术实现强大的网站功能，展示网站个性化，与浏览互动交流信息，实现企业资源与网络的整合。例如为吸引浏览者，实现多媒体资料的影像网上广播，在线地图，进行网上业务预定等等。

5、延展性

互联网本身是不断发展的，不论其技术还是信息都在不断的进步、更新。 因此在进行网站建设的时候，就要预留能适应未来发展的空间。象电子商务方面，对于房地产这一特定的行业，要实现网上交易，恐怕还有待时日。但对于发展商而言，则可利用其进行与潜在客户、业主等的沟通和商务往来，实现企业的电子商务模式。为此，我们在网站建设的时候，就会预留这方面的接口，为日后发展提供可持续发展的空间。

2、企业简介

2．1企业名称

搜房天下网络有限公司

2．2企业定位

做房地产开发要给项目有一个定位，明确项目开发建设的方向。做网站建设同样需要给网站定位，网站的风格、结构、功能等均服从于这一定位。针对房地产集团及项目的具体情况和要求，我们给将要建设的网站这样定位：

展现企业实力，表达独特项目文化

该定位解释：

1、通过网站来达到全方位展现集团综合实力的目的，充分树立企业在业界的地位，让网站成为宣传企业形象的全新基地；

2、网站的建设具有超前意识，不仅在现阶段具有先进性，能适应目前的需要；而且为今后预留可持续发展的空间，能适应互联网的飞速发展，使其在未来仍处于领先地位，能够领导市场发展步伐。

3、网站的风格、结构、功能等方面做到“以人为本”，亦即是人性化；能从浏览者的习惯、消费者的需求进行建设、设置，使浏览者和消费者能够感受到网站是为其专门服务的，具有亲切感和亲和力的。

2．3企业宗旨与目标

企业以电子化为手段，以网络为平台，搭建以宣传、咨询、资讯、VIP为主，电子交易、网上交流、信息采集、信息发布、数据分析为辅的，服务与地产产业链的综合电子商务资源平台，并结合传统部门，资源共享，优势互补，达到多赢！

3、网站SWOT分析

优势（Strengths）

（1）成熟的发展理念。搜房天下的成立代表了一种成熟的发展理念，是鼠标加水泥的完美结合。所谓鼠标，就是一个网络平台，这是所有网站生存的基础；而水泥则是专业的行业资源占有，是对整个行业的控制力，而这正是很多的专业网站难以企及的。

（2）综合的网站功能。搜房天下整合了目前房地产网站要么只有信息或是只有论坛的单一功能，将所有的功能的整合到了一个大型网站上，既可以满足企业发布信息，提供的建议的要求，也可以满足买房者搜集信息，信息交流的要求。

（3）巨大的潜在用户群。目前，买房已经成为全体国民的首要生活难题，如何才能买到合心意，价格又能接受的住宅？搜房天下就提供了这样一个平台，买房者可以到我们的论坛上发表买房难题，大家群策群力，必能给买房者提供解决难题的建议。我国有如此庞大的买房一族，为搜房天下提供了一个巨大的潜在用户群。

（4）不断创新的精神，领先的行业技术。搜房天下会推出一个C2C的交易平台，填补了国内房地产网站在这方面的一个空白，而且在我们的网站上会提供专业的买房建议，是买房者在买房时更加放心。搜房天下拥有专业的搜索引擎，我们的搜索引擎具有很多特色搜索功能：房源数据量大，覆盖面广；搜索结果精准，贴近用户需求；搜索结果通过房源详情、地图、图片等多层次展示。

弱势（Weakness）

（1）相比其它门户网站，搜房天下资金欠充裕。搜房的主要竞争对手为搜狐旗下的搜狐焦点房产和新浪旗下的新浪乐居，它们凭借母网站为上市公司的背景，能获得充裕的资金支持其运作。

（2）知名度不足：搜房天下属于新进品牌，知名度较低，推广会比较吃力

（2）属于垂直型网站，与搜狐、新浪相比，欠缺知名度的广度，更加需要注重宣传自己的网站。

机会（Opportunity）

（1）房地产业是我国经济支柱，有着巨大的需求与增长空间，房地产网站其相对低廉的成本、超越时空的经营方式和企业因此获得巨大利润，令众多房地产企业投入更多关注的目光。

（2）目前中国的房地产网站功能都比较单一，没有一个综合性的房地产网站既能给企业提供信息发布平台，又能给买房者提供真正有用的买房信息，买房者之间缺乏信息的交流，这样就给搜房天下的成立提供了一个很好的机会。

威胁（Threat）

（1）房地产网站市场日趋成熟，竞争日趋激烈，我国现期房地产网站在交易信息、数据库的建设、网站的设计和制作上，没有太大的区别。面临市场上众多的竞争者，搜房天下有一定压力

（2）门户网站作为上市公司，财力雄厚，同时，又可以为房地产业务提供媒体资源支持。独立的房地产网站发展的空间将进一步受到门户网站的挤压。

4、平台架构分析

4、1总体目标

搭建一个全新的、富有活力、具有独特运营模式和能完全服务地产行业的综合电子商务资源平台，成为行业内最为专业、最有影响力、最具权威的电子商务资源平台。

4、2总体架构

形成B2B、B2C、C2C相结合的综合性网站，围绕着企业和消费者形成产业链和消费链，相互服务，达到互惠互利。

整个网站从技术角度来看，为如下图所示框架：

5、网站实施计划

根据平台建设的紧迫程度和难易程度，把整个电子商务平台的搭建分成以下四部分，分批分期实施。

5．1商务基础平台建设

实现功能：

门户网站、会员管理、供求信息发布、新闻发布、政策发布、广告系统、交流论坛、虚拟展厅、行业资讯、虚拟企业俱乐部、基础调查系统等。

实施周期：

3-5月

功能细化：

1、 会员管理

采取会员制，是扩大网站影响，集聚人气和利润来源的重要基础。根据会员的不同需求，我们设置相应级别，提供不同的服务，收取相应的费用。

  

2、 广告发布

网站作为互联网上的传媒体，广告发布是不可或缺的。各种技术为广告提供了多样的表现形式，更能吸引网民的关注。我们可以通过二维、三维图像、各种动态动画效果、flash、视音频等等来展示广告。

除了在网站上发布外，也可以与传统媒体合作，进行捆绑式广告发布。

3、 交流论坛

论坛是各企业、各会员进行交流的重要场所。虽然不是赢利点，却是集聚人气的重要场所。我们设计多个专项论坛，比如企业营销论坛、企业管理论坛、装修知识论坛、行业市场展望论坛、专家答疑等等。

4、 虚拟展厅

将实际展厅完全搬到互联网上来。目前互联网上对产品的展示多为图片加文字的简单实现，这种展现形式显得乏味，无法激发用户的兴趣。而我们策划采用更为流行、更为前端的技术来营造虚拟展厅：

图文并茂；

采取三维多角度旋转展示技术，可以让用户更为全面的了解该产品的全貌；

采取音视频技术，更为直观的介绍产品；

允许用户观后及时提交建议并评分，以供其他用户参考。

5、 虚拟企业俱乐部

结合实体俱乐部，更好的为实体俱乐部服务。在这里，将是更为周到更为及时更为细致的服务各俱乐部成员。

在这里将提供以下服务：

a) 在网上举办定期的行业论坛、沙龙等形式的会员交流活动，也可以结合实际活动进行视音频文字直播。会员通过参加活动可以和业内人士交流信息、了解国内国际业界动态、探讨行业管理中的经验和理论、发现潜在的客户和合作机会。网站将及时发布举办通知和邀请函，跟踪报道活动内容，总结活动，提取有效信息。

b) 俱乐部设立专家库，邀请业界的专家和资深人士，与会员进行研讨和提供免费的专题讲座。

c) 俱乐部为会员企业或个人提供优惠的行业专业培训。

d) 俱乐部向会员赠送电子杂志。

e) 向社会重点推介俱乐部中的优秀企业和优秀管理者。企业可以扩大知名度和影响力，树立良好的品牌形象。

f) 及时提供有效的供需信息，为企业寻找客户和为客户推荐合作商，促使策略联盟的建立。

g) 提供咨询服务，聘请专家为企业进行规划和项目设计。

前期工作：

在网站搭建之际，就开始考虑平台的品牌塑造和人气指数。平台应该与传统媒体合作，扩大我们的影响。可以根据企业黄页，向行业内的企业邮发广告信，加入著名搜索引擎，并和相关网站建立合作关系等方法和手段，尽可能获得更多客户资源。

5．2网上交易平台建设

实现功能：

网上商城、跳蚤市场、拍卖系统、自动交易撮合系统、中介服务系统等。

实施周期：

10-12月

功能描述：

跳蚤市场是C2C形式的，就是给个人用户提供交易的场所。用户可以自行发布供求信息，自行达成交易。设计跳蚤市场是为了吸引更多用户，也是我们搜集市场信息，捕获消费方向的信息来源。

拍卖市场基本也是为了吸引更多用户。拍卖品可以由企业友情或者折价提供，为的是更好的宣传企业和产品，也可以是楼盘的烂尾楼，由地产商低价提供，由网站竞拍出去收取中间交易费。

网上商城是网上交易的重点，它分为B2B和B2C两种形式。可采用的方式有：

a) 企业提出供求信息，我们将寻求相匹配的信息，或者向符合条件的会员企业征询交易可能性，一旦可行，就牵线搭桥，促成交易，从中收取交易费和信用担保费。如果可以，联合物流或者配送中心，完成货物的配送， 我们则向物流或者配送中心收取业务介绍费。适合于B2B。

b) 网站只提供交易场所，提供产品的信息和生产厂家的联系方式，其交易由供求双方自行完成。网站只向企业收取展位租赁费。适合于B2B、B2C。

c) 网站只负责搜集供求信息，将信息反馈给相匹配的企业，从中只收取信息费，并不涉及交易本身。适合于B2B、B2C。

d) 企业以出厂价格提供给网站，由网站统一销售。适合于B2C。

e) 结合会员管理，创建会员优惠制，会员可以每推荐产生了10位新会员，则可以获得相应的积分。该会员在购买产品时可以利用积分打折购买。积分越多，优惠则越大，以此来吸引更多用户。适合于B2C。

f) 提供畅销产品排行榜、产品推荐榜、企业推荐榜等，以此引导消费。

网上商城将根据行业内更具体的专业方向分类，如建材、装修、房地产、二手房租赁交易等等。

5．3增值应用平台建设

实现功能：

无线应用，人才交流，企业培训，企业OA，虚拟展厅，DIY，虚拟会议系统，电子杂志等。

实施周期：

不定，10-12月的时间来形成产品开发流程，以便更多增值产品的产生

功能描述：

1.  无线应用

随着国内移动通信行业的迅猛发展，目前国内手机用户已达1.8亿，预计年内即将赶超固定电话用户，成为我国第一大通讯网络。移动短信及相关服务已成为真正老少皆宜的通讯方式，同时以短信息为首的移动数据业务也成为各大移动运营商继语音业务之外的高速增长点所在，据美国高通公司预测：到20##年由其形成的市场应用规模，将达到200亿美元。而且目前彩信和WAP也在急速发展中，如果我们借用无线移动，将能获得更多潜在用户，也为用户提供服务开辟了新的空间，同时也为网站提供了新的利润点。

比如我们可以开展以下服务，并可能延伸出更多的服务：

1、针对企业用户，我们可以及时提供各种贸易活动信息、供求信息等；

2、针对个人用户，我们可以提供楼盘信息、二手房信息、装修知识、产品信息等等；

3、针对各种用户，提供业界动态、市场动态、消费趋势等等。

2.  企业培训

随着市场的规范和发展，越来越需要更多的专业人才。应该说目前行业复合型人才还是有限，这就需要加大人才培养，而互联网的出现，网络培训成了一种比较经济实惠的方式。我们可以建立网校，开展专业知识培训或者根据具体企业的需要，提供针对性的服务。其实，对行业内人员进行IT培训应该也是不小的市场。一旦业内人员对计算机的熟识程度提高，也就更加促进了网站的发展。

3.  企业OA

政府电子政务OA正在如火如荼的建设中，相信企业OA也将会是种趋势，并也在进行中。一个安全、可靠、开放、高效的办公自动化系统(OA)，为企业领导和员工提供现代化的日常办公条件及丰富的综合信息服务，提供整个系统范围内的文件、数据、电子邮件及通讯服务,实现文书档案管理自动化和办公事务处理自动化，以规范企业管理，提高办公效率和管理水平，并最终趋向“无纸”办公，降低管理成本。

我们不仅仅只考虑为单独的企业提供OA产品，而且还会考虑OA通过网络与其它建成策略联盟的企业紧密结合起来，加速信息的传输，提高企业间的交流，更好的为企业服务。

4.  DIY

主要针对装修而创建的。室内装饰是业主们最为关注的，用户也愿意花较长的时间去咨询、搜集有关房屋装修和房屋设计的信息。而DIY的创意，更多的结合了计算机技术，为用户提供一个自行模拟设计和交流的场所。我们最终会将DIY成为一种游戏时尚，让用户从游戏中不知不觉获取装修知识，实现自己设计的想法和构思。围绕它，我们可以组织相应的设计大赛之类的。

5．4决策分析平台建设

实现功能：

决策分析，咨询评估，统计分析等。

实施周期：

2年或更长时间，

功能描述：

电子商务资源平台最终成为以宣传、咨询、资讯、VIP为主，成为行业内的市场导航者，决策分析系统是最为重要的环节。我们不能只一味地搜集信息和简单的利用这些信息，最终只会被海量的信息所累。所以需要开发出一套决策分析系统，对这些信息进行深度挖掘和汲取。随着全球化贸易的发展，越来越多的企业也面临着新的机遇和挑战，他们需要专家的服务和指引，因此提供咨询服务将是一种趋势。

6、市场及运营分析

根据以上平台建设计划和实施步骤，分别说明在每个阶段平台的赢利点和风险分析。

6．1商务基础平台

赢利分析：

收取会员基本服务费、广告费用。为整个资源平台提供宣传的窗口，为传统部门提供信息和载体。

风险分析：

需要一定数量的基础客户。基本无技术风险。

商务运作：

发展初期对俱乐部企业会员外的企业客户和个人客户免费开发，以增加平台的人气值，并配合资源平台的其他部门大力宣传平台，以增加其知名度。

6．2 网上交易平台

赢利分析：

收取一定的信息费，收取成交费。和传统部门合作，简化并规范操作流程，降低操作成本，提高效率,建设物流渠道和配送中心.

风险分析：

需要一定的知名度和信誉度来赢得客户。技术风险在于交易的安全性。

6．3 增值应用平台

赢利分析：

通过更为人性化、更为贴切的个性服务来收取企业和消费者的服务费。积极和传统部门及其它传媒合作。

风险分析：

需要敏锐的眼光从市场中挖掘商机，进行有潜力的产品策划

6．4 决策分析平台

赢利分析：

给企业或消费者量身定做，提供专家性的咨询和指导，收取咨询费；将调查或统计分析结果形成报告，给企业作为市场动态和消费取向参考，收取资料费用。

风险分析：

需要数据仓库、数据挖掘等更智能的高级知识，形成自身的决策分析流程和规则，在行业内形成权威。

7、发展资源分析

发展综合的电子商务资源平台所需的资源包括人力资源、客户资源、设备资源和发展资金等几个方面的资源支持。

7．1 人力资源

完成电子商务资源平台所需的人力资源主要包括市场人员、商务策划人员、计算机专业技术人员和财务等几部分。

根据目前的发展要求，在电子商务资源平台发展初期，除计算机专业技术人员和负责运营的人员外，其他方面的人员可以由资源平台的其他部分人员兼任，以降低人力资源成本。在发展过程中，根据需要逐步引入完善各部分人员结构。

建设电子商务资源平台所需的计算机专业技术人员又分为平台内容策划人员、界面设计人员、平台框架设计人员和程序编制人员。

7．2 客户资源

 电子商务资源平台服务的客户有两种类型：企业客户和个人客户。其中企业客户又可以分为俱乐部企业客户和非俱乐部企业客户。在电子商务资源平台发展的初期，收益的主要来源是俱乐部企业客户。所以在发展初期必须根据具体情况达到一定数量的加盟客户。

7．3 设备资源

电子商务资源平台初期所需要的设备包括：笔记本电脑、打印机、扫描仪、数码相机、移动存储设备和一些办公耗材。可以考虑和其他部门共用办公设备，以降低设备投入成本。

7．4 发展资金

电子商务资源平台初期的发展资金包括三部分：购买设备资金、人员补助、宣传策划费用。其中设备资金和人员补助可以做出大致预算。

宣传策划费初期主要指完成网站的基本宣传和专业策划（如专业平面、三维设计）费用，需要根据平台的发展情况和业务需求做出规划，目前无法做出准确估计。

8、营销策略

搜房天下营销策略图：

8．1推广策略

1. 起步阶段

? 通过广告推广，采用分众传媒的方式；

? 通过搜索引擎进行关键字推广；

? 通过网站友情链接推广；

? 通过博客、微博、电子邮件的方式推广；

? 通过参加相关会议、展示、房交会等形式推广；

2. 起步阶段

? 电视推广，在全国性的热门卫视投放广告；

? 通过主流搜索引擎进行关键字、排名推广；

? 通过网络媒体推广；

3. 快速发展阶段

? 在中央电视台投放广告；

? 在省级热门卫视投放广告；

? 通过赞助娱乐选秀节目推广；

? 通过赞助公益类项目、体育项目推广。

8．2分销策略

1. 通过各大门户网站进行链接

   各大门户网站一定会有与买房相关的板块，通过在上面发布信息进行链接来扩大网站的知名度，或是到目前已经存在的房地产网站上，通过和各网站协商链接，进行合作，互相扩大知名度。

2. 通过各个子版块进行宣传

在我们的网站上，板块多样，功能齐全，既有针对企业的，也有针对买房者的，这样就容易形成比较知名的子版块，通过打响子版块的名号，也进一步推广了整个网站的知名度。

8．3竞争策略

在目前市场下，搜房网、安居客、腾讯房产网等将给搜房天下带来一定的竞争压力，尤其体现在网站上线后一年的时期内。但是，搜房天下全新的商业模式和创新的运作模式，让竞争对手无法阻止其快速发展的步伐。面对竞争，搜房天下有自己独特的竞争策略。

1. 竞争对手是学习对象

? 搜房天下采用了搜房网翻盖范围广、物业类型齐全的优点，采纳了其提升附加值、延伸到相关业务的优点；同时摒弃了其页面繁杂、功能复杂的缺陷；

? 搜房天下采用了安居客页面简单、明了，功能板块明确，使用方便，提供精细化服务，提供手机终端的优点,抛弃了其仅做细分市场、缺乏产业链整合的弊端；

2. 竞争对手是赶超对象

   搜房天下的发展规划不是模仿者，也不仅仅是超越者，而是被模仿者。

? 搜房天下的赢利模式引进了分销渠道，这是目前大多数房产商务平台均不具备的，同时这种模式具备较强的抗风险能力。

? 搜房天下不仅整合线上资源，同时整合线上、线下产业链，尤其是相关的配套服务和金融服务，具备立足长远发展的考虑；

3. 差异化营销

? 产品差异化。搜房天下商务平台利用独有的抓取、搜索、筛选技术，为用户提供优质房源信息和供求信息，具有很强的市场竞争力；

? 价格差异化。在与竞争对手的同质产品上，搜房天下将提供更具竞争力的价格和服务，比如在网络经纪人费用模式中，价格水平将低于市场平均费用，而服务品质将不输于竞争对手，甚至在某些方面提供比竞争对手更优质的服务；

? 布局差异化。对于竞争对手重点布局的区域，搜房天下将采取暂避锋芒的策略，先期重点布局于竞争对手较为弱化的房产论坛方面，待进入加速发展阶段及品牌形成时，再进入重点竞争区域。

4. 创新是发展的基础

? 创新才是发展的源动力。

? 搜房天下虽然暂时拥有独特的、全新的模式、产品和技术，但总要被新进入者所模仿、借鉴，一旦失去创新，就将被超越，最终失去用户和市场；

? 搜房天下将随时保持危机意识，随时用新的理念创新产品、技术，必要时甚至调整盈利模式。

9、融资方案简介

9．1融资计划

根据公司发展的实际需要，搜房天下网融资后重点是要大力推广搜房天下网络平台及品牌，并进行线下最优资源搜集，整合线上线下资源，最终进行产业链整合。为此，搜房天下网专门制定了融资发展计划：

?  起步阶段：网络平台构建需投资200万人民币，先期融资1000万元。

?  加速阶段：计划融资50000万元，其中，先期融资6000万元，后期融资10000万元。

?  腾飞阶段：计划融资100000万元上市，用以进行资本运作和向多层次客户提供全面解决方案，确立房地产经纪服务及相关产业链领军地位。

9．2资金使用计划

10、主页截图

参考文献

[1]张润彤.电子商务概论［M］.北京：电子工业出版社，2010.

[2] 刘洪玉.房地产开发[M] .北京：首都经济贸易大学出版社，2006.

[3]房地产网站商业计划书.百度文库