从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。

一、房地产融资的方式

受我国资本主义市场发展的限制，早期我国的房地产的融资以财政拨款以及银行贷款为主。但是，近年来，国家政策的逐步变化以及金融制度的创新发展，国内的资本市场逐渐趋于开放、金融创新趋于深化，房地产开发的外部融资环境大大改善。

通常,房地产开发融资可以分为权益融资和债务融资两大类。其中权益融资主要包括企业上市、企业兼并和重组以及房地产投资信托；而债务融资则主要包括银行信贷、发行企业债券等。

房地产企业的资金需求规模巨大而投资回收期长。能否从根本上解决发展的资金问题是决定企业生存前景的关键之一。从理论上讲，通过股市筹集资金是房地产企业与资本融合的理想模式。

（一） 房地产企业上市融资

随着宏观经济环境的转变，房地产市场越来越成熟。在严格监管的前提下，允许符合条件的房地产企业上市是大势所趋。选择优秀的房地产公司上市，既可以提升房地产板块的整体业绩，为投资者创造更多的投资机会，又能够借助市场机制的作用对现有的房地产企业进行优胜劣汰，从而达到资源整合和资产重组、推动房地产业健康发展的目标。 开放房地产企业上市融资有着很明显的重要性，首先，可以深化住房制度改革，满足不同层次住房消费的需要，其次，有助于优化企业和项目融资结构，规避市场风险的需要，最后，能够改善现有房地产企业和上市公司形象的需要。

经过20世纪80年代后期至90年代的两次高潮和两次调整后，我国的房地产产业目前正处于盘整消化的后期。在国民经济快速增长、中国加入世贸组织及实施西部大开发战略的影响下，房地产业正在涌动着一股新的激流。 房地产企业上市融资对社会经济发展的影响：1、形成区域性垄断的大型房地产企业集团，改善房地产市场的竞争格局；2、推进现代企业制度改革和房地产企业的资产重组；3、与国际惯例接轨，更好地迎接加入WTO的挑战。

（二） 资产重组

近年来，随着房地产市场的不断发展以及中国加入WTO的影响，房地产开发企业的竞争愈发热烈。为了增强企业自身的核心竞争力，营造企业品牌，房地产企业纷纷展开了资产重组活动。

资产重组是指企业资产的拥有者、控制者与企业外部的经济主体进行的，对企业资产的分布状态进行重新组合、调整、配置的过程，或对设在企业资产上的权利进行重新配置的过程。关于重组有很多种，包括，兼并、收购、合并、分拆、企业托管等等。

企业重组的动因较为复杂，仅以单一的原因而进行重组的并不多见。大部分企业资产重组的目的是为了分散经营风险、提升企业核心竞争力，并最终使得企业获得协同效应。

（三） 房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。 同时，作为新型的投资工具，房地产投资信托为大量的中小投资者提供了投资房地产的机会；作为融资工具，房地产投资信托直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为中介的间接融资的极大补充，提高了房地产市场的流通性，也使得众多房地产企业获得了宝贵的融通权益资金的机会。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

（四）信贷与债券

房地产企业通过债券融资取得的资金，属于企业的负债。企业必须在规定的期限内履行偿还债务的义务，但债务融资的利息在税前支付，企业可以获得财务杠杆效应。因此，相对权益融资来说，债务融资成本要低得多。

房地产企业债务融资主要包括商业信用、预收定金、商业票据、卖方融资、企业贷款和发行债券等。

作为企业债券市场的重要组成部分，房地产企业债券中的问题也存在于其他行业企业债券市场中，即众行业企业债券市场的问题具有非常多的共性特征。债券融资在目前的体制下缺乏吸引力。主要原因有：1、债券融资与银行贷款相比，企业更愿意向银

行贷款。因为在条件上的软约束银行借款要远低于发行债券直接面对广大债权人的硬约束，使企业还本付息的压力比发行债券小的多。2、其次、债券融资与股权融资相比，企业更偏爱股权融资。主要是因为，发行债券要承担风险还有还本付息的压力，而股票可长期占有资金，有无还本付息的压力。3、企业债券在债券市场和企业债务融资市场也处于劣势。（2000）

二、目前房地产业融资问题现状及主要问题

尽管这两年来宏观经济调控对房地产行业进行了各种形式的调控，我们主要分析上市房地产公司，从上市房地产公司的销售来看，看土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等等。大家可以看到，土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的；价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。

目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。

企业的融资渠道虽然有很多，但企业使用最多的还是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 造成房地产业融资问题的主要原因有1、土地取得成本提高；2、房地产业可能进入调整期；3、海外企业竞争加剧；4、不重视自身资金的积累；5、房地产金融市场不发6、法律法规不健全。

三、如何解决这些问题

1、根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

2、适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

3、加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规；二是尽快出台相关法律法规。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。 （2800）

4、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

5、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。同时，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内。另外要严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。

第二篇：房地产融资中存在的问题与对策