房地产融资中的上市融资

房地产行业作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产金融面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、目前房地产企业上的融资方式：

1、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。

2、债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

3、夹层融资

“夹层融资”是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，灵活性非常适合于房地产业。

4、信托融资

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地

产及相关财务的信托。目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

5、海外地产基金

外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。

6、信托投资基金

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

7、私募融资

作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

8、典当融资

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。

9、上市融资（本文重点）

理论上说，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

二、对房地产企业上市融资的概述

2.1房地产企业上市融资的含义

所谓的房地产上市融资，简单来说就是房地产公司或企业通过发行股票在资本市场上融通资金。本质上是房地产企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血发展壮大企业的规模。从长远的角度讲，融资是手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步

指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。

三、房地产企业上市融资的方式

上市融资可分为直接上市融资和间接的上市融资：

直接上市融资即IPO融资，是指房地产企业在国内A股市场公开发行股票并上市。

间接上市融资即买壳上市，是指非上市公司通过收购债权、控股、直接出资、购买股票等收购手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股权来取得上市的地位，然后通过注入自己有关的业务及资产，实现间接上市的目的。

四、房地产上市融资的优点

开发商之所以重视与资本市场的对接，是因为采取这种方式融资不仅能给房地产企业带来发展所急需的资金，而且还能促使房地产企业规范经营，有利于企业长远发展。具体讲，采用上市的方式融资对房地产企业具有以下三点好处：

1、融资成本低、效率高。进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。发行股票意味着企业可以降低其资产负债率，还可以为企业再融资奠定良好的基础，这是其他融资方式所无法比拟的。

2、具有广告效应，能带动房地产销售。房地产企业股票上市流通后，就会受到公众的关注，

3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。

五、IPO上市与买壳上市的比较

5.1上市条件

1、IPO上市

与其它企业一样，根据我国《证券法》，股份有限公司申请股票上市，应当符合下列条件：

（1） 股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行；

（2） 公司股本总额不少于人民币3000万元；

（3） 公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股本总额超过人民币

4亿元的，公开发行股份的比例为10%以上；

（4） 公司三最近无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载；

（5） 连续三年盈利，预期利润率大于银行同期的存款利率。

2、买壳上市

买壳上市基本上不需要以上的条件，对于盈利要求就是最近三年的加权净资产收益率不低于6%。

5.2各自优缺点

通过以上的对比，IPO上市与买壳上市都存在各自的优缺点。只有知道这两种上市融资的方式的优缺点，才能更好地作出上市的决策，为企业融资带来便利。

1、IPO上市的优缺点：

（1）优点：

① IPO上市最大的功能就是融资。房地产企业一般可以发行总股本约30%的股

份，迅速从股市直接募集资金量，增加现金流入，加大对房产的投资。 ② 通过IPO上市，可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，

让房地产企业在公众的监督下运行；可以使房地产企业的股权、业务、资产、人员、业绩稳定，可持续性发展。

③ 通过IPO上市，房地产企业可以迅速提升企业形象和知名度，利用这有效的

广告效应帮助企业开拓更广阔的市场。

④ 企业IPO上市一般由其自己来规划主导，哪些资产拟上市，哪些资产不注入，

以及人事安排与公司治理等，都可按通常惯例有序推进，自主性较强。

（2）缺点：

① 上市周期很长。IPO上市需经过改制、辅导、审核、发行等过程，需要连

续运营3年、3年连续盈利才能申报材料，上市准备时间和审批流程过长，手续繁杂。目前证监会排队的企业大概在260家左右，按照证监会每周2家的审核速度，目前马上申报材料到审批通过至少还得2年。

② 通过率相对较低。由于IPO是优中选优，所有证监会对IPO的审核较为严

格，企业上市要求较高，目前总的通过率在80%左右，即5家申报公司中否决1家。特别是对房地产企业，国家一向严格把控，现在IPO上市的可能性极小。

③ 不确定大。近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直是持打压的

态度。受到国家政策的影响，IPO的审核亦存在较大的不确定性。

2、买壳上市的优缺点

（1）优点：

① 买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批。

房地产企业通过重组整合业务即可完成上市计划，这对于想上市却受到证监会限制的房地产行业来说确实是个不错的选择。

② 房地产在买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状

况，保持良好的融资渠道，通过向持控股地位的集团公司购买优质资产，既可以使公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能。 ③ 买壳企业可以通过IPO避开对房地产行业政策的苛刻要求，不用考虑IPO上

市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性及公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于投资的比例限制，就可以买壳上市。

（2）缺点：

① 买壳上市所涉及的壳公司质量风险、要约收购风险和增发新股中的其他不可

控风险均较多存在，亦即买壳上市所采用的方案技术性更强，通过买壳成为上市公司买到的壳中可有隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼。企业沦为壳的过程往往是值得买壳公司关注的。因此，市场上的壳资源不是太少，就是购买成本太高。

② 买壳上市的企业除非壳公司本身有资金并且同意以股份转换的方式完成交

易，企业在买壳的过程中是无法获得新资金的。企业要想融入新资金就必须通过后续的定向私募或二次发行。

③ 通过买壳成为上市公司，由于股票的流动性有限，因此在并购中其股票并不

能像现金一样成为卖方普遍接受的硬通货。上市公司的资源优势因此荡然无存。买壳对于提高市场影响力几乎没有任何帮助，原本不知名的企业买壳以后继续不知名。

六、总结

虽然买壳上市方式为房地产企业融资提供了一个可考的选择，但在策划中要

清醒认识到可能面临的种种困难。由于经历了重组和并购的浪潮之后，我国市场上的壳资源已越来越少，买壳上市的成本也逐年上升；由于财政部调整了债务重组的会计处理方法，买壳以后上市公司不再可以通过债务重组来快速扭亏，而要在实施重大资产重组并经过较长时间，1年以上的，经营才会取得筹资资格；人员和管理的整合，理顺其内外关系。这就要求作为买壳方的房地产企业不但先要有一定的资金实力来支付买壳资金，还要具有先进的管理，才能注入到新公司中，实现再融资。

第二篇：浅谈信托融资在房地产企业中的应用

中小投资者来说，自身由于财力和资源有限

浅谈信托融资在房地产企业中的应用

霍明丽中国建设银行股份有限公司河南省分行张同海

中国建设银行股份有限公司郑州金水支行

河南郑州４５０００３河南郑州

４５０００３

很难进＾资金密集型项目开发风险较大的房地产行业。由信托投资公司组织房地产专业人士发起的房地产信托产品为投资者把关，降低了投资风险，集合了相对大量的社会资金，为中小投资者开辟了房地产投资渠道。

再次房地产企业采用信托融资可以降低资产负债率，有利于后续的银行融资。目前国家对银行信贷资金进入房地产行业的限【文章摘要】’；卜

房地产企业的遥管蹩鼷赞肇糟童线ｊ

贯穿房地产项目开发的整个过程，辩费成为地产企业运营的核心问Ｉ匿，在目前

房地产调控银行信贷紧缩笱状况下，手

找合适的融资途径已经成为房地产企业

生产发展的重要议题。本文简单介绍了我；ＩＩＩ房地产融资的现状，房地产馆托的基ｊ本概忿、信托融赘糗鸯辍能耗融赘畸’优点，发展信托融资盼鬟婺意建。

【关键词ｌ

劳地产融资；信托；融赘方裁；道德风隆｛！一、房地产企业融资的现状

房地产行业开发周期长，资金需求大，其发展过程中，资金起着重要的作用。作为一个关乎国家民生，拉动内需比较明显的行业，房地产企业受国家宏观政策影响比较

大。为了防止房价上涨过陕和实现控制通货

膨胀的目标，我国政府采取了多轮的房地产调控措施和收缩银行信贷的措施。每次国家对房地产调控措施的直接表现就是对房地产企业资金压缩，本次调控也不例外。不论是土地拍卖全额付款、压缩房地产信贷规模、加大土地增值税清算力度还是后续的限购令等都是进一步加大了房地产企业的资金压力。目前我国房地产企业融资方式还是以银行信贷为主，国家连续加息导致银行信贷规模的连续压缩，对房地产企业更是严格限制。不论规模大小的房地产企业都感到了巨大的资金压力，寻找替代银行信贷的融资途径，已经成为关乎房地产企业的生存大计。

房地产信托融资具有方式灵活（既可以债权融资又可以债务融资），限制条件比较少（不要求四证齐全），融资成本相对较低等优点，受到了广大房地产企业的欢迎，目前房地产信托融资已经成为房地产行业融资的重要渠道。央行２０１１年４月２１再次匕调存款准备金率，２０１１年以来第四次上调存款准备金率。大中型金融机构存款准备金率达２０．５％的历史高位。银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。２０１１年卜２月份，房地产开发企业的资金来源１２１７３亿元，同比增长１６．３％。其中，国

内贷款２６７９亿元，增长７．％自筹资金４１８４

万方数据

制，房地产企业要想取得开发贷款，《：国有亿元，增长２１．４‰其他资金５２２３亿元，增

长１６．ｄ％。而信托融资恰恰是属于增长最决

土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《：建设工程开工许可的“自筹资金”。在４月份的第一个星期，房证》缺一不可。另外银行对房地产企业资产地产信托“量价齐升”的势头还在延续。从负债率也有严格要求，这些限制条件是的房４月２日至８日的—个星期里，有５家信托公地产项目在成立期初很难取得银行贷款。而司发行了６款集合信托产品。其中，单款产房地产信托就没有这么多限制，信托产品可品最大募集规模为３．５亿元，该产品以贷款以起到破砖引玉的作用。信托公司在房地产运用方式投资于房地产领域，期限为１８个项目成立是就介入，帮助企业解决土地款的月，预期收益率为１０％。

资金压力，再取得土地和四证后，银行资金二、房地产投资信托的基本概念

就可以介入替换出房地产信托资金。

房地产信托其实是一种社会资金的募

地产企业开发项目的具体需求进行蝴应

集方式，由专门信托投资公司发起，按照房四．大力发展房地产信托有重要的意义

配套的信托产品，由银行等金融机构代为销首先房地产投资信托是中国房地产融资的重要渠道。房地产信托为自有资金不售募集资金，然后投入的相应的房地产开发足，开发周期长的房产企业提供了融资途项目中去。由于信托投资公司—般都是实力径，房地产信托直接把市场资金融通到房地雄厚的金融机构，发起方都是房地产行业的

专业人员，风险相对来说是基本可控的，目产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。根据房地产信托的特点，借鉴世界前房地产信托绝大部分还是比较成功的。

各国房地产信托的运营模式，可以把房地产根据运作模式的不同，房地产信托可信托运用到廉租房建设中去，推动我国廉租以分为单一的债权转让、单一的股权转让和房建设进程。

债权股权混合转让等三类。单一的债权转让其次房地产信托有助于分散与降低系

信托是指开发商将土地或者自身房产抵押给信托公司，公司公司根据房地产项目设计信统Ｉ生风险，提高金融安全。从房地产金融的

角度来看，引进具有市场信用特征的房地托计划，将募集的信托资金用于发放抵押贷产信托基金，将一定程度提高房地产金融款。单一的股权转让，是指信托公司根据房当期的系统风险化解能力，提高金融体系地产项目发起信托计划，将募集到的资金直的安全性。

接参股房地产项目，使房地产项目个那个是再次房地产信托可以满足我国民间储获得足够的注册资金和土地出让金，用次资蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的金获得土地使用权，然后项目获得银行土地投资需求。截止２０１１年２月末，广义货币（Ｍ２）抵押贷款，其收入来源—般是房地产企业的余额７３．６ｌ万亿元，狭义货币（Ｍ１）余额２５．９ｌ分红和股权转让收入。混合型则是二者兼万亿元。这些资金中有大量的居民储蓄、保有。

险资金、全国社保基金以及企业闲置资金需要寻找投资渠道。由信托投资公司发起并管三．房地产投资信托的优势：

首先房地产投资信托照顾到多方面利理的房地产信托，可以使信托投资者获得比银行储蓄高得多的收益，并能有效规避投资

益。房地产企业实现资金融通，政府取得税收并扩大了就业，投资者获得了比较高的收者的风险满足投资者的投资需求。圃益，信托公司取得信托管理费，承销机构取得承销费。目前我国市场中信托融资成本基本上在１０％以上，分配到投资者手中的最终“ｆ，』”轴蘸霉魏螂籀瓣秘瓣夤妒漂眩

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收益平均也稳定在６－８％以上，远远高于目．？塞旗激骧辩辫舞；．ｒ簿蕊．霹：羲院誉掇

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前银行同期存款的利息。

：。；凄嘲磺睡蛰鼬；ｊ＋＿ｉ其次房地产投资信托为广大中小投资∥氛’ｅ獬瓣渤｛麓蜷旁灞淹囊蓠襁黪

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者提供了介＾．房地产行业的机会。对于广大

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浅谈信托融资在房地产企业中的应用作者：

作者单位：

刊名：

英文刊名：

年，卷(期)：霍明丽， 张同海霍明丽(中国建设银行股份有限公司河南省分行,河南郑州,450003)， 张同海(中国建设银行股份有限公司郑州金水支行河南郑州,450003)现代商业MODERN BUSINESS2011(12)

参考文献(2条)

1.郝杰 REITs:房地产融资多元化的重要渠道 2009(08)

2.马国强 以REITs推动中国房地产业理性发展的研究 2008(06)

本文链接：http://d..cn/Periodical_syjlr201112042.aspx